以物业管理为主题的策划方案.doc

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1、以物业管理为主题的策划方案 以物业管理为主题的策划方案1一、管理目标：1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准;3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全;5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区;8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到

2、问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%;9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上;10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人;11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、注行中。二、分项指标：1、房屋完好率：100%2、房屋零修、急修及时率：99%3、维修工程质量合格率：100%4、管理费收缴率：98%5、绿化完好率：99%6、清洁、保洁率：99%7、道路完好率及使用率：100%8、化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%9、排水管、明暗沟完好率：100%10、路灯完好率：1

3、00%11、汽车场完好率：100%12、公共文体设施、建筑小品完好率：100%13、小区内重大刑事案件发生率：014、小区内治安案件发生率：1/年15、消防设施、设备完好率：100%16、火警发生率：1%17、火灾发生率：0%18、违章发生率：2%19、违章处理率：100%20、用户有效投诉率：2%21、有效投诉处理率：100%22、管理层员工专业培训合格率：100%23、特种作业员工持证上岗率：100%24、维修服务回访率：30%25、业主(住户)对物业管理综合满意率：98%服务特色(“菜单式”服务模式)以物业管理为主题的策划方案2为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程

4、成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：一、指导思想以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与_经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。二、主要目标总体目标：力争到20_年年末，_市区(包括_区，以下简称_区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约_幢房屋，建筑面积约_万平方米，涉及住户约_万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住

5、宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。三、实施范围_市区_区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：1.20_年以前建成。2.房屋标准成套。3.尚未开展专业化物业管理。四、基本原则1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建

6、立长效管理机制。2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民

7、共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。五、实施步骤1.调查计划阶段。20_年_月底前，完成机构组建、_区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。2.全面推进阶段。20_年_月-_年年底，全面推进_区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20_年完成_万平方米，20_年完成_万平方米，_年完成_万平方米，累计完成_万平方米。对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住

8、宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。六、改善措施(一)完善硬件配置。1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。(2)建设特种设施。包括小区

9、房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。(3)房屋整治。包括屋

10、顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。(二)建立物管机制。在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。1.确定管理模式。街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意

11、后予以接收。征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。2.实施物业管理。(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。

12、可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照_市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化

13、物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据物业管理条例等的规定和物业服务合同的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。七、资金政策1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。(2)房屋整治涉及的平改坡

14、、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。(4)物业管理改

15、善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。八、保障措施1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。

16、各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减

17、免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。以物业管理为主题的策划方案3为

18、规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。一管理目标物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准(并高于此标准)，确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。二管理原则为实现即定管理目标，追求的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：(一)服务第一、管理从严

19、的原则“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合

20、，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。(三)物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。三管理方法(一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。(二)成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理。(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍。(四)制定一套

21、切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。(五)严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。(六)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。以物业管理为主题的策划方案4一、施工管理1.建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计;2.熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录;3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况;5.对影响

22、大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理。二、设备安装调试1.对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等;2.出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案;3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。三、竣工验收及接管验收1.安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查;2.从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维

23、护业主方的合法权益;3.对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格;4.做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。四、人员配置及素质要求项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。电梯技工：人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历;有电梯前期介入相应经验;了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证(电梯)空调技工：人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验;具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书;有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。高压运行维护技工：人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高(电监会颁发)、低压电工证(安监局颁发);一年以上酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验;有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验;有变压器运行、报停管理经验。