DB3308165-2024FDIS生态开发“标准地”价值核算与评价指南.docx

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1、ICS13.020.10CCSZ02B3308浙江省衢州市地方标准DB3308/T1652024生态开发标准地”价值核算与评价指南GuidelinesforvaIueaccountingandevaIuationofecologicaldeveIopmentstandardland2024-11-19发布2024-12-19实施衢州市市场监督管理局发布本标准按照GB/T1.1-2020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本标准的某些内容可能涉及专利。本标准的发布机构不承担识别专利的责任。本标准由衢州市发展和改革委员会提出并归口。本标准起草单位：衢州市发展和改革委

2、员会、浙江九州规划设计咨询有限公司、北京空间机电研究所。本标准主要起草人：刘红飞、魏伟忠、朱师意、韦炎炎、吕亦澄、毛蓝平、关羽、左欣、董希嘉。生态开发“标准地”价值核算与评价指南1范围本标准给出了生态开发“标准地”核算流程、未开发状态价值核算、配套后状态价值核算、开发后状态价值核算、核算应用、星级评价的指导性建议。本标准适用于生态开发“标准地”项目相关的地方政府及部门、第三方机构等开展地块流转经营权价值评估及生态产品价值评估工作。2规范性引用文件本标准。GB/TGB/TGB/TGB/TGB/T2840528406284073111838582下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本标准必不

3、可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅所注日期对应的版本适用于本标准；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于农用地定级规程农用地估价规程农用地质量分等规程土地生态服务评估原则与要求森林生态系统服务功能评估规范町1175全国生态状况调查技术规范一一项目尺度生态影响评估DB33/T2274生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统TD/T1061自然资源价格评估通则3术语和定义DB33/T2274界定的以及下列术语和定义适用于本标准。3.1流转经营权价值vaIueoftransferofmanagementrights市场主体通过招标、拍卖、公开协商等方式从村集体处获得包

4、含林地、耕地、水域、宅基地等用地在内的生态开发“标准地”经营权价值，以及由专业评估机构对其全部或部分权属及其附属物价值进行估价，对应项目核算期内的用益物权价值。3.2未开发状态undeveIopedstatus地块已纳入生态开发“标准地”项目库，但未进行配套、开发方案设计的初始状态。3.3配套后状态aftermatchingstatus已明确地块的生态资源开发方向，拟完成相应配套建设的准出让状态。3.4开发后状态postdeveIopmentstatus已明确经营主体和方案后，地块按开发方案完成建设后的拟完成状态。3.5生态补偿价值vaIueofecologicalrestorationcom

5、pensation为助力辖区内生态占补平衡，所需付出的生态补偿工作量成本的价值。3.6收益法incomeapproach将项目未来各期正常年收益，以适当的还原率还原，从而估算待估项目价格的方法。3.7市场比较法marketcomparisonapproach依据市场上与待估项目类似的项目交易时的价格来估算被评价项目可预期收益的方法。3.8成本法costapproach根据项目建设时的投资成本（或更新重置成本、或复原重置成本）测算项目可预期收益的方法，含维持特定生态产品价值管控目标所需开展的生态补偿成本。4核算流程4.1确定核算空间范围与实施主体4.1.1界定核算单元在项目红线范围符合全国生态状

6、况调查技术规范一一项目尺度生态影响评估（町1175）要求的基础上，统筹考虑实际核算时各类型生态资源的经济、自然、地理要素、资源开发情况等因素，适度扩大范围。4.1.2明确实施主体生态开发“标准地”项目相关生态保护和经营开发主体为实施主体。4.2确定时间范围核算时段建议选择建设项目开工前、施工期重要节点、运营后等重点时段，对应下文中未开发、配套后、开发后三个状态，包括整个项目全生命周期至生态系统恢复稳定。4.3收集数据资料4.3.1建议将实地调查数据、相关部门统计数据、已批复的可行性研究报告等作为基础数据来源，提高数据的权威性、准确性、时效性和可获得性。4.3.2收集和利用核算区域内已有的常规现

7、状数据资料，进行数据预处理以及参数本地化。4.4明确核算方法由市生态开发“标准地”数字化应用对开发经营方案开展综合性项目开发评估。生态产品实物量和价值量需通过核算获得，核算方法参照全国生态状况调查技术规范一一项目尺度生态影响评估（町1175）、生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统（DB33/T2274）。4.5核算价值总量生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（1）计算。V=Vp+Vi（1）式中：V生态开发“标准地”地块总价值；Vp生态开发“标准地”生态产品价值；V1生态开发“标准地”流转经营权价值。5未开发状态价值核算5.1 未开发状态价值核

8、算范围生态开发“标准地”未开发状态价值核算的范围为流转经营权及收益、地下地上附属物及其他固定附属设施等，不包含移动性附属设施、机械设备等。5.2 未开发状态价值核算公式5.3 2.1未开发状态价值总量计算公式未开发状态生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（2）计算。Vi=vpl+V11（2）式中：V1未开发状态生态开发“标准地”地块总价值；Vpl未开发状态生态开发“标准地”生态产品价值；V11未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值。5.2.2 未开发状态生态产品价值量未开发状态的生态开发“标准地”内生态产品维持原状不变，生态产品价值VPl按照生态系统生

9、产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统来计算。5.2.3 未开发状态流转经营权价值量未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（3）计算。V11=paNA+L（3）式中：V11未开发状态生态开发“标准地”流转经营权价值；Pa土地年均价值；N出让期限;A土地面积;L土地附属物价值，包含种植、养殖附属物和建构附属物。5. 2.3.1土地年均价值生态开发“标准地”流转经营权价值中的土地年均价值核算参照土地生态服务评估原则与要求(GB/T31118),森林生态系统服务功能评估规范(GB/T38582)o宜采用市场比较法，优先选用正常市场环境下的实际交易案例，各比较案例的修正幅度不宜超过30%o

10、6. 2.3.2土地附属物价值土地附属物价值评估参照自然资源价格评估通则(TD/T1061)农用地估价规程(GB/T28406),主要包括以下两类：a)种植、养殖附属物价值对于种植作物、养殖产物等收益，根据作物生产的正常定植标准、作物长势、管理水平、市场行情等因素，评估作价。b)建构附属物价值对于温室大棚、水库、设施用房等附属物，根据建造价和折旧情况，评估作价。6配套后状态价值核算6.1 明确配套标准根据不同资源品类开发方向，明确地块配套标准，并统计配套投资情况。6.2 配套后状态价值核算范围配套后状态生态开发“标准地”价值核算的范围为配套建设完成后的生态开发“标准地”流转经营权价值，包含地下

11、地上附属物及其他固定附属设施等。6.3 配套后状态价值核算计算公式配套后状态生态开发“标准地”地块总价值，按式(4)计算。V2=fv1+1F9C(4)式中：V2配套后状态生态开发“标准地”地块总价值；V1未开发状态生态开发“标准地”地块总价值；I配套总投资额；F配套建设价值系数；C地块分级定价系数。注：考虑配套建设对生态开发“标准地”项目开发起到积极作用，建议F的价值系数范围为1-1.5。6. 3.1地块分级定价闲置耕地、胡柚林、油茶林、清水鱼塘、中小水库参照农用地定级规程(GB/T28405)、农用地估价规程(GB/T28406)、农用地质量分等规程(GB/T28407)o夯土房、整村经营、

12、光伏电站用地定级参照农村集体土地价格评估技术指引(中估协发202016号)。7. 3.1.1评价因子选取自然因素、社会经济两大主要因素，结合各资源品类特点细化评判因素，详见附录B。7.1 1.2评估打分由生态开发“标准地”数字化应用自动对地块进行打分。7开发后状态价值核算7.1 选定最优开发模式根据生态资源合理开发项目落地决策咨询机制，对生态开发“标准地”项目方案在建设前开展项目评审，选定最优开发模式。7.2 开发后状态价值核算公式开发后状态生态开发“标准地”地块总价值由生态产品价值和流转经营权价值两部分组成，按式（5）计算。V3=vp3+V13（5）式中：V3开发后状态生态开发“标准地”地块

13、总价值；Vp3开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值；V13开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值。8. 2.1开发后状态流转经营权价值核算开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值，按式（6）计算。V13=*43+r尸（6）式中：V13开发后状态生态开发“标准地”流转经营权价值；Ai生态开发“标准地”未来第i年的土地价值，第一年的土地价值等于当年配套后价值；r生态开发“标准地”的年均土地价值增长率（来自市场调研数据）；n生态开发“标准地”的经营期。9. 2.2开发后状态生态产品价值核算开发后生态开发“标准地”价值核算参照土地生态服务评估原则与要求（GB/T31118）,森林生态系统服务

14、功能评估规范（GB/T38582）、全国生态状况调查技术规范一一项目尺度生态影响评估（町1175）,宜选用收益法、成本法、市场比较法等核算方法，根据项目实际情况对不同类别生态产品的市场交换价格进行综合核算。开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值由物质供给价值、文化服务价值、调节服务价值三部分组成，按式（7）计算。Vp3=vm+Vc+Vr（7）式中：Vp3开发后状态生态开发“标准地”生态产品价值；Vm生态开发“标准地”物质供给价值；Vc生态开发“标准地”文化服务价值；Vr生态开发“标准地”调节服务价值。7.2.2.1物质供给价值重点聚焦农林牧渔产品（工业化除外）等的增加值核算，建议选用收益法、

15、市场比较法、成本法。7.2.2.2 文化服务价值重点聚焦自然景观服务、旅游服务核算，建议选用收益法、成本法。7.2.2.3 调节服务价值重点聚焦固定二氧化碳、水源涵养、洪水调蓄核算，建议选用收益法、成本法。7.3可得数据筛选按照生态系统生产总值（GEP）核算技术规范陆域生态系统（DB33/T2274）文件中对生态产品价值核算的规定，依据数据可得性，结合衢州生态开发“标准地”的8大资源品类开发方向，推荐其中可得的生态产品价值数据，具体见下表。表1生态开发“标准地”生态产品价值核算可得数据表数据资源品类产品类别生态产品类型清水鱼塘胡柚林夯土房整村经营闲置耕地中小水库光伏电站油茶林物质供给农林牧渔类

16、水资源产品文化服务自然景观服务旅游服务休闲服务调节服务固定二氧化碳水源涵养水质净化防风固沙V气候调节噪音消减空气净化洪水调蓄面源削减减少泥沙淤积8核算应用8.1生态占补平衡8.1.1生态平衡指标库各县（市、区）宜建立生态平衡指标库，包含所有生态开发“标准地”的生态产品价值情况，统计全县（市、区）生态产品价值总量。8. 1.2生态积分换算8.1.1.1 生态积分为建立健全生态占补平衡机制，形成保护优先与合理开发良性互动局面，以生态积分的形式记录生态开发“标准地”价值变化。8.1.1.2 换算系数生态积分换算系数利用上年度全市生态开发“标准地”项目的生态积分交易总量和生态总价值，按式(8)计算。P

17、e=PVa(8)式中：Pe生态积分换算系数；P上年度全市生态开发“标准地”项目的生态积分交易总量；Va上年度全市生态开发“标准地”项目的生态总价值。8.1.3开展生态占补平衡生态价值为负数的生态开发“标准地”项目将开展占补平衡，可由项目责任主体或属地政府部门通过购买或配建相应价值量项目，以抵消原生态开发“标准地”拟造成的生态产品价值减损影响，生态补偿价值总量需满足式(9),大于生态价值总损害量。Vd-Vd0(9)式中：Vd生态开发“标准地”项目所需的生态补偿价值总量，可由多个补偿叠加；Vd生态开发“标准地”项目拟开发将会造成的生态价值总损害量。8. 1.4配套后阶段生态占补平衡8.1.1.1

18、配套后阶段生态占补平衡价值量计算核算项目配套后状态与未开发状态生态价值，按式(10)计算配套后平衡变量差值。AVI=V2Vi(10)式中：V1配套后平衡变量差值；V2配套后状态核算价值；V1未开发状态核算价值。8. 1.4.2配套后阶段生态占补平衡生态积分换算配套后阶段生态占补平衡生态积分利用配套后平衡变量差值和生态积分换算系数，按式(11)计算。N1=Vpe(11)式中：N1配套后阶段生态占补平衡所需购买积分；V1配套后平衡变量差值；Pe生态积分换算系数。8. 1.5开发后阶段生态占补平衡8.1.1.1 开发后阶段生态占补平衡价值量计算核算项目开发后状态与配套后状态生态价值，按式(12)计算

19、开发后平衡变量差值。V2=V3-V2(12)式中：V2开发后平衡变量差值；V3开发后状态核算价值；V2配套后状态核算价值。8.1.1.2 开发后阶段生态占补平衡生态积分换算开发后阶段生态占补平衡生态积分利用开发后平衡变量差值和生态积分换算系数，按式（13）计算。N2=V2pe（13）式中：N2开发后阶段生态占补平衡所需购买积分；V2开发后平衡变量差值；Pe生态积分换算系数。8. 2金融服务探索综合评价生态开发“标准地”所处阶段并出具生态产品价值评估报告，鼓励金融机构创新绿色金融产品，开展抵押贷款、信用贷款等相关服务。9星级评价8.1 明确评价标准9. 1.1建设及应用达标评价根据生态开发“标准

20、地”建设工作实际开展情况，提出6项建设及应用情况达标评价标准：生态建设以通过生态影响评估为准，产权管理以取得经营权不动产权书为准，配套建设以完成60%以上配套建设为准，信息管理以线上可查询地块信息为准，金融服务以通过金融机构融资审核为准，共富管理以完成分红方案为准。10. .2生态开发“标准地”星级评价评分标准综合考虑生态开发“标准地”的建设与应用达标情况、生态平衡情况、投资计划及形象进度完成情况、生态价值产出情况等，定期开展星级评价，具体见下表。表2生态开发“标准地”星级评价评分标准评价因素对应分值生态建设、产权管理、配套建设、信息管理、金融服务、共富管理6项的达标情况（30分）完成6项建设

21、或应用30分完成5项建设或应用20分完成4项及以下建设或应用10分生态平衡情况（20分）完成生态占补平衡20分未完成生态占补平衡。分投资计划及项目进度完成情况（30分）年度完成90%100%（不包含90%）30分年度完成80%90%（不包含80%）20分年度完成80%及以下10分生态价值产出情况（20分）产出在上年度平均水平以上20分产出在上年度平均水平以下。分9.2开展星级评定依据生态开发“标准地”的分级评价得分和排名情况，划分为三星、四星、五星共3个星级等级,具体见下表，结合已出台的相关政策情况，合理设定与星级相适宜的奖励标准。表3生态开发“标准地”星级评定对照标准生态开发“标准地”星级对

22、应分值五星80分及以上四星6080分（包含60分，不包含80分）三星60分以下附录A（规范性）生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程见图A.I0图A.1生态开发“标准地”价值核算与评价工作流程图附录B（资料性）生态开发“标准地”地块分级定价评价指标表生态开发“标准地”地块分级定价建议采用的评价指标见表B.Io表B.1生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标用地类型生态资源准则层因素层筛选条件林地油茶林自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤条件土壤含水量专题产品土壤沙粒含量土壤有机质含量社会经济因素基础设施条件灌溉保证率土地利用状况植被覆盖率NDVl区位

23、条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度胡柚林自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤条件土壤含水量专题产品土壤沙粒含量土壤有机质含量社会经济因素基础设施条件灌溉保证率生产便利条件地块大小土地利用状况植被覆盖率NDVl区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度表B.1生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标（续）用地类型生态资源准则层因素层筛选条件耕地闲置耕地自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤条件土壤厚度田面高差社会经济因素基础设施条件灌溉保证率生产便利条件连片规模社会经济因素土地利用状况植被覆盖率NDVl区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条

24、件交通通达度对外交通便利度水域清水鱼塘自然因素地形地貌海拔坡度坡向水资源状况水源补给（离水流距离）水资源状况需氧量CoD总磷总氮叶绿素a社会经济因素养殖便利条件水面大小区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度中小水库自然因素地形地貌海拔水资源状况需氧量CoD总磷总氮叶绿素a表B.1生态开发“标准地”块分级定价建议采用的评价指标（续）用地类型生态资源准则层因素层筛选条件水域中小水库社会经济因素养殖便利条件水面大小区位条件中心城镇影响度农贸市场影响度交通条件交通通达度对外交通便利度宅基地夯土房自然因素周边情况庭院环境坡度坡向社会经济因素资源便利条件夯土房集群数量公共服务

25、条件公共服务设施完善度基础设施条件基础设施建设完善度区位条件中心城镇影响度综合用地整村经营自然因素交通条件农贸市场影响度交通通达度对外交通便利度资源潜力村庄文化资源村庄生态资源社会经济因素基础设施条件村庄基础设施建设完善度引流条件中心城镇影响度景区景点影响度交通条件交通通达度对外交通便利度光伏电站自然因素地形地貌坡度坡向社会经济因素基础设施条件供电是否接入生产便利条件连片规模用地性质符合资规、林业等要求交通条件交通通达度附录C（资料性）生态开发“标准地”生态产品价值基准价格评估方法生态开发“标准地”生态产品价值基准价格建议采用的评估方法见表C.1。表C.1生态开发“标准地”生态产品价值基准价格建议采用的评估方法产品类别生态产品类型经营方式主要评估方法物质供给农林牧渔类直接交易收益法、市场比较法、成本法精深加工水资源产品直接交易精深加工文化服务自然景观服务长短期住宿收益法、成本法旅游服务旅游开发休闲服务提供空间调节服务固定二氧化碳权益交易收益法、成本法水源涵养水质净化防风固沙依托产业载体间接实现气候调节噪声消减空气净化生态补偿洪水调蓄面源消减减少泥沙淤积