物业公司工程部弱电设备管理作业指导书.docx

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1、物业公司工程部弱电设备管理作业指导书1目的规范弱电系统的管理，确保弱电系统的正常运行。2猿用蛀回适用于公司各项目管理区域内弱电系统的管理。3职责3.1 项目经理负责弱电系统维保、运行管理的检杳、监普。32工程维修部主管负责制定“弱电设备维修保养年度计划”并对本标准和计划的执行进行监督、指导，并负贵按本标准组织、实施。3.3 秩序维护队长负责弱电系统中安防系统日常巡视检查工作的安排、检查。3.4 工程维修人员负责弱电系统的日常巡视和维护保养工作。4程序要点4.1 定义：弱电系统指通讯广播系统（背景音乐系统）、消防系统、监控系统、楼宇对讲系统、门禁（车场道闸）系统等。4.2 设备的物收及整改管理4

2、.2.1 工程维修部主管在设备安装完毕交付使用前应根据设备的配置情况拟订接管验收标准和计划。4.2.2 蚣收内容a、设计资料；b、技术资料；c、设备型号与移交清单相符；d、工作性能良好、反应敏捷；e、标识清楚;f、表面完好无损；g、备安装牢固、机房干燥、通风。4.2.3 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。4.2.4 对接管物收发现的工程质问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行脸收，直至合格。4.2.5 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备脂收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改

3、完毕验收合格后方可签字。4.3 运行管理4.3.1 操作：按照各项目弱电系统维护保养操作流程进行操作。4.3.2 巡视检查a、弱电设备责任人每周一次对弱电系统进行一次巡视检查，并将巡视结果填写到弱电设备巡检表当中。巡查发现的不正常项及处理结果记录在报修及处理情况记录表中；b、巡视内容(1)背景音乐:查看外观有无破损,声音是否正常；(2)卫星电视系统:外观有无锈馋、变形，信号是否正常；(3)消防系统：查看有无误报情况，外观有无破损，消防水泵及管道有无掉漆、锈蚀现象，管道压力是否正常,控制设备工作是否正常；(4)监控系统；监视器显示是否正常，控制设备工作是否正常，摄像杆是否稳固；(5)楼宇对讲系统

4、：外观有无破损，工作是否正常；(6)门禁(车场道闸)系统：外观有无损坏，工作是否正常。c、弱电设备责任人每天巡查一次消控室内弱电设备，并将巡视结果填写到行肖防监控室设备日常巡查养护记录表中，并负责设备日常维养工作。巡查发现的异常现象及处理结果记录在报修及处理情况记录表中。4.4 维护保养理4.4.1 维护保养计划a、每年12月15日前，设备管理人员或外委维保单位提出下一年度该设备的维护保养计划；b、每年12月25日前，领班综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划；c、计划内容：设备的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大跳陷；d、计划执行：按设施设备管理流程进行。4.4.

5、2 维修保养工作应指定维修单位或专人进行，其他人员不得随意柝开系统的机箱。4.4.3 系统的机械装置要定期润滑，及时更换因疲劳原因失去功能的零件。4.4.4 定期检查各种线路和分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障障患，清扫箱内外灰尘；4.4.5 检查电线端子有无松脱，导线编号是否完整清晰；4.4.6 消防监控系统a、每半年测试主控屏主电源工作电压，检杳备用电源蓄电池是否正常，进行备用电源的自检试验；b、每季度对消防控制中心控制柜进行清扫除尘；c、烟感器、温感器因受环境污染应及时清洁；d、每月检查防火卷帘门门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮箱是否良好上锁；e、每月检杳防火卷帘门

6、手动、联动情况。4.4.7 楼宇对讲系统a、每月检查自控锁是否能正常开启各单元大堂门；b、每月检杳管理机、单元主机是否能呼叫每一分机、通话是否正常；c、每半年对整个系统的主机、线路、解码器、保护器进行全面检查维修。4.4.8 卫星电视系统a、每月检查卫星电视接收机、调制器是否正常工作；b、每月检存天线连接有无松动、生绣、断裂和绝缘老化；c、每半年检查天线支撑杆、底座摆丝的固定情况，并加黄油防锈,检查拉线的松紧、防雷接地是否良好；d、每月检查馈线有无断裂、抽芯现象，信号是否正常；e、每年对天线进行一次防锈处理。4.4.9 门禁（车场道闸）系统a、每月检查控制器是否正常工作；b、每月检查身份识别系

7、统是否正常工作；c、每月检杳控制按钮是否正常开启和关闭栅栏；d、每半年对机械传动部位加注润滑油，紧固固定装置。4.4.10 由外委维修单位进行的保养，维修保养情况必须记录存档。4.4.11 设备维保完成后应在维护保养记录中进行记录。4.5 维修保养标准4.5.1 工程维修人员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守入户维修管理作业指导书的相关条款。4.5.2 注意事项a、应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图；b、应注意安全操作：(1)确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36V时)，应做好相应的绝缘措施；(2)确保维修设施的安全：测某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属

8、物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放魔维修工具以免引起意外；c、必须正确判断故潭部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。4.5.3 基本维修方法a、观察法(1)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；(2)有无异常的声音；(3)观察图像效果。b、静态测法：(1)短路电阻测量法；(2)电流测量判断法；(3)电压测量判断法。4.5.4 天线系统维修a、放大器(1)检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈.如是则应整修或更换插头；(2)检查输入信号，一股应为90dB,如相差太大(15dB以上)则应通知广播站解决：(3)如果输入信号满足要求(90dB),调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求(10

9、4dB)则应通知广播站拆修放大器。b、分配器(1)检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；(2)检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上,则应更换分配器。c、分接盒(1)检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；(2)检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上则应更换分接盒。d、插座(1)检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；(2)检查插座输入与检出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。e、馈线(1)检查馈线对地绝缘电阻应大于2MQ

10、,线间绝缘电阻应大IOM;(2)检查馈线100m,内的信号衰减应不超过IOdB,否则应更换馈线。4.5.5 电话线维修a、检查电话线接头有无生锈、氧化或发带断火，如是则应重接接头(烫锡处理)；b、检杳电话线有无断线，如有则应更换一根电话线(有两根备用线)；c、检查电话线有无短路或漏电.如有则应更换电话线。4.5.6 楼层防盗对讲机维修a、室内听不到皆声(1)检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更换按钮开关；(2胺查室内分机待机转换开关是否接触良好如接触不行则应整修处理；(3)通过上述两个步骤如仍不振性,则应重点检杳振性放大电路，直至故障排除。b、不能对讲(1)检查通话线是否接触良好，如不行则重

11、新焊接；(2)检查室内分机犷音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；(3)检查室内分机放大电路，里点检查三极管直至故随排除。c、不能开楼下大闸门(1)检查颈舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；(2)检查开锁磁线圈接线是否良好、是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；(3)检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可第、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。d、主机无电源(1)检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；(2)检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。4.5.7 可视对讲机维修a、无图像、声音，但开锁正常：(1)调节亮度电位器

12、观察屏幕有无光栅,如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好(费锡焊接)；(2)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振蔼电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查,直至故障排除。b、通话无声音：(1)检杳听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好(烫蜴、焊接)；(2)调节音电位器.如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；(3)调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。c、不能开大闸门：按本规程4.5.3条款执行。4.5.8 维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。4.5.9 向住户试蛉维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止。5记录a、Proe1.do-GCQC-I701弱电设备巡检表