关于住宅小区物业管理工作的实施意见.docx

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1、关于住宅小区物业管理工作的实施意见为进一步贯彻落实市住宅小区物业管理条例，推进“皖美红色物业”建设，创新住宅小区物业管理长效机制，促进物业管理工作规范有序运行，经县政府同意，结合我县实际，特制定本意见。一、总体要求按照城市精细化管理要求，建立健全“属地管理、分级负责，统一领导、密切配合”的工作体系。不断加强管理体制、队伍建设和制度建设；强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移；优化物业管理模式，有序推进住宅小区规范化、长效化管理：着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题；努力使群众的获得感、幸福感、安全感、认同感持续增强，全面推进宜居城市建设。二、基本原则（一）党建引领

2、。全县物业管理工作由县政府统一领导，县物业管理工作领导小组集中调度。将物业管理工作纳入各乡镇、县直相关职能部门年度目标责任制考核。各乡镇人民政府负责辖区内物业管理的具体工作，建立专门机构，配备专职人员。（二）政府监管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责。落实住宅小区物业服务项目每月考核评比制度，条块结合，增强工作合力，形成齐抓共管、上下联动、持续推进、协调一致的工作格局。（三）业主自治。实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会委员履职承诺制度；实行业主委员会换届和业主委员会主任离任审计制度；乡镇人民政府应加强指导和监督。在业主委员会、物业服

3、务企业中，根据中国共产党章程的规定，设立中国共产党的组织。鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士等业主积极参选业主委员会委员。引导住宅小区提高自治水平，保障物业环境稳定有序。（四）属地管理。乡镇人民政府应将物业管理纳入社区体系建设，建立健全乡镇、村（社区）对住宅小区物业管理工作指导、监督的属地管理体制。指导、协调业主大会的成立、业主委员会的选举、换届，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；定期会商研究处理突出的物业矛盾，调处矛盾纠纷；协调和监督小区物业管理。（五）专业服务。提高物业服务标准化水平，完善住宅小区物业服务专业化、市场化、社会化、信息化运作机制。按

4、开发类小区、安置类小区、单位类小区、零散居民点基础设施配置的不同情况，实行分类管理，实现住宅小区专业物业服务或业主自管全覆盖。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务正常运转。（六）科技支撑。建立物业管理信息化工作机制，有效利用物管工作平台和“智慧社区”网络平台的运用推广,建立物业服务企业与业主间的无缝对接，推进物业服务企业信用管理办法的有效落实，不断实现物业管理工作的便捷化和智能化。三、管理机制（一）健全县、乡镇、村（社区）物业管理体制1 .完善县物业管理工作领导小组。县物业管理工作领导小组实行每季度联席会议制度，主要研究制定全县住宅小区物业管理政策，统筹

5、协调重大问题，部署重要工作等。县物业管理工作领导小组办公室设在县住建局，抽调2-3人常驻办公，办公室主任由县住建局局长兼任，副主任由县住建局分管负责同志兼任，负责对县物业管理工作领导小组会议研究、部署物业管理工作的交办、落实，对各乡镇、各相关部门所承担物业管理职能和履职情况进行督杳、考核。2 .乡镇设立物业管理办公室。由乡镇抽调人员设立，贯彻落实属地管理原则。负责指导首届业主大会、业主委员会选举、换届工作，监督业主委员会日常工作；协调处理物业管理矛盾纠纷；负责辖区内物业管理工作的指导和检查；负责无物业（含提前解除合同）住宅小区日常管理工作。高河镇至少配备3名以上专职工作人员。3 .有住宅小区的

6、村（社区）设立物业管理工作站。根据中办、国办印发关于加强社区工作者队伍建设的意见，按不低于50万平方米1人的标准配备工作人员，且专职人员不得低于三分之一。负责辖区内小区业主委员会的成立和换届工作：指导、监督物业管理活动；排查、受理和调解物业纠纷；指导物业服务企业选聘、退出和业主自治管理；参与辖区内物业服务质量的检查、考评和物业承接查验；开展物业法规宣传。（二）落实全面、规范的行业监管1 .建立物业服务企业信用综合评价制度。落实市物业服务企业信用管理办法（试行），严格执行物业服务企业信用信息评价标准，按信用信息的组成分类，抓好信用信息征集、信用等级评价、信用等级运用及监督管理工作，努力构建以信用

7、为核心的市场监管体制。2 .严格执行住宅小区综合查验和承接杳验制度。认真落实县新建住宅小区综合查验办法（政办秘（2023）63号），各验收部门认真履职，对未按图纸施工、不符合验收条件的责令建设单位限期整改，对未整改到位的不予通过验收并按有关规定予以处罚。将住宅小区前期物业承接杳验纳入房屋交付综合验收管理，承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，查验工作由县物业中心组织，相关乡镇物业办、村（社区）物管站参加。3 .加强物业服务企业监管。一是依法加强企业监管。对违规经营、合同违约、违反法律法规的行为，相关职能部门严格按有关规定处罚。二是建立季度测评制度。按照分级分类标准

8、，每季度对全县物业小区进行实地测评，落实奖惩，实施差异化监管措施，年度综合测评结果纳入信用管理：三是建立违规行为通报制度。对物业服务不到位、整改不到位等情况进行公开通报，并记入物业企业信用档案。支持本地物业服务企业做大做强，推动物业服务市场健康发展。4 .落实物业维修资金应急解危专项资金管理。根据市住房和城乡建设局关广印发市区已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法的通知（建物发（2024）1号），从维修资金统一管理产生的增值中，除去向维修资金交存业主计息和扣除财政部门核定必须的管理费用后，结转资金专项用于已建立维修资金小区、楼幢的共用部位共用设施设备应急使用和危及人身安全等紧急情况下的维修

9、。出台县物业专项维修资金应急使用方案，拓宽维修资金使用“绿色通道”，加快电梯、消防等共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，及时消除危及房屋安全、影响业主日常生活的紧急情形。（三）开展及时、有效的调度协作1 .建立物业联席会议制度。建立县、镇、社区三级物业管理联席会议制度，定期会商各项工作。县联席会议主要解决行业监管、体制机制建设、工作经费以及部门联动协调问题；镇联席会议解决人员机构、“四位一体”建设以及业主投诉问题：村（社区）联席会议解决矛盾纠纷调处以及创建工作问题。原则上县联席会议每季度召开一次,镇联席会议根据实际工作需要随时召开，村（社区）联席会议根据实际工作需要随时召开。（具体内容见附

10、件1）2 .建立物业管理综合执法制度。根据物业管理法律法规拟定相关执法部门工作职责；在小区内公布镇物业办、村（社区）物管站受理电话，公布执法进小区事项清单。根据业主和物业服务企业反映的问题，属矛盾纠纷类的由村（社区）、乡镇负责受理调处；属一般违法、违规类的，按“乡镇吹哨，部门报到”的要求，根据单位职责，交相关职能部门办理；涉及违法违规问题疑难复杂、职能交叉重叠的，由领导小组办公室按“5+X”联动机制协调办理。（具体内容见附件2）四、运行机制（一）推行“四位一体”工作机制1 .完善“四位一体”工作制度。乡镇是推进“四位一体”工作的责任主体，具体负责“四位一体”管理模式的推进，牵头督促检查。村（社

11、区）负责“四位一体”工作的组织实施，建立联席会议、投诉处理、重大事项协商等工作制度。有条件的村（社区）可设立“四位一体”工作室，公示服务投诉电话，及时有效调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，保障物业服务企业正常运营。（具体内容见附件3）2 .建立业主委员会规范工作制度。规范业主委员会选举，贯彻落实“皖美红色物业”关于业委会党员占比不少于50%的要求。对小区业主认真摸排，切实把机关事业单位的干部职工以及热心公益事业的退休老党员、老干部选拔到业主委员会队伍。创新业主委员会工作模式。对业主委员会登记造册，在小区醒目位置公布业主委员会信息，促进

12、业主委员会运作公开、透明、规范。落实必要的业主委员会工作经费，并拟定相应补助标准；指导和激励业主委员会成员认真履职，热心、务实开展工作。规范公共收益管理。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的，经业主大会同意，可列支业主委员会委员的工作补贴；不足部分或没有公共收益的，由县、乡镇两级财政予以适当补助。属地政府建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。3 .建立物业费收缴工作制度,物业服务企业严格按照物业服务合同约定，在物业办公室和小区宣传栏公示服务内容、服务标准、收费标准和财务收支情况。业主应按物业服务合同的约定交纳物业服务费，无正当理由不得拒交物业服务费。机关公

13、务员、事业单位工作人员应当带头交纳物业费，各单位对职工交纳物业费情况可作为年终单位考评内容之一，其他人员由业主委员会督促交纳或协助物业服务企业通过司法途径解决；对经督促、约谈、经司法部门处理仍拒交、欠交的，由司法部门依照法定程序提交人民银行，纳入个人信用档案，并抄送人民银行作为个人信用参考。业主出租或转让物业，应当及时告知物业服务企业和业主委员会。积极落实“皖美红色物业”扩大物业覆盖面专项方案要求，保障安置小区物业管理工作正常运转。（一）建立矛盾纠纷排查调处工作机制1 .建立小区巡查工作制度。物业服务企业巡查：由物业服务企业组织专人，对物业管理区域内的卫生保洁、装饰装修、车辆停放、设备运行等进

14、行不间断巡查。对巡查中发现的问题，属于物业服务合同范围内的由物业服务企业自行整改；属于部门执法的，由物业服务企业及时送达劝阻告知书并立即上报。村（社区）物管站巡查：由村（社区）组织人员对管理范围内的物业服务企业和小区进行巡查。对巡查中发现的问题，按业主委员会、物业服务企业的职责区分，指导协调整改，需要上级部门协助整改的及时上报，巡查每星期不少于1-2次。镇物业办巡查：由镇物业办组织人员对镇域范围内的物业服务企业和小区进行巡查。根据实际情况定期开展巡查，对巡查中发现的问题，对照工作职责，交相关物业服务企业和责任单位整改。相关执法部门巡查：各执法部门组织人员对物业管理区域部门职责内的工作定期开展巡

15、查，对巡查中发现的问题及时组织力量整改。2 .建立物业纠纷调解工作制度。成立物业纠纷多元化调解领导小组，领导小组下设物业纠纷调解指导委员会。县人民法院设立物业服务合同纠纷审理团队，审理物业服务合同纠纷案件，符合法律规定条件的依法发出支付令，支持物业服务企业维护自身权益；乡镇设立物业纠纷调解中心；村（社区）依托调解工作站建立物业纠纷调解室。各调解机构按职责进行物业纠纷调处。（具体内容见附件4）（三）建立设施设备安全管理工作机制建立高层住宅小区消防设施管理工作制度；探索建立县内小区资源整合打捆由第三方专业机构定期维护、检测制度：进一步完善高层住宅电梯维保机制；进一步落实物业服务企业对监控、路灯、地

16、下车库、门禁等一般性的设施设备的维保制度，确保各类设施设备正常运行。（具体内容见附件5）五、保障机制（一）建立达标评比制度。由县物业管理工作领导小组办公室组织实施，依据年度工作计划和交办任务，对各乡镇物业管理工作以及各监管单位日常监管工作进行目标责任制考评；各乡镇组织实施对业主委员会以及村（社区）物管站考核，具体考核办法由各乡镇自行制定，报县物业管理工作领导小组办公室备案。（二）建立对标问责制度。县住建局、城市管理局、公安局、市场监管局、生态环境分局、消防救援大队等部门，建立违法行为投诉登记制度，自收到投诉之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。各乡镇、部门通过日常巡杳或

17、受理业主投诉等不同途径，对职责范围内的各项工作加强监管检查。按照加强法治宣传、事前预防提示、事发先行处理和应急处置等要求，发现问题及时化解处理。县物业管理领导小组办公室不定时进行督查，督查交办工作实行第一次抄告、第二次督办、第三次通报。县物业管理工作联席会议定期会商，对工作不力，推诿扯皮的单位和个人进行约谈、通报。对物业管理行政主管部门、乡镇、村（社区）或者其他行政主管部门及其工作人员违反物业工作有关规定、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）建立经费保障制度。根据县”皖美红色物业”扩

18、大物业覆盖面专项行动方案，县、乡镇两级财政每年安排一定量的资金，用于住宅小区环境整治提升（创建）、“四位一体”考核奖补以及物业管理工作经费。制定经费预算、使用管理具体规定并抓好落实。县财政、审计加强对资金的使用与监管，确保各类资金规范使用。（四）建立宣传培训制度。充分利用自媒体、电视、报纸、网络等宣传载体，开设专栏跟踪报道，加大对省物业管理条例市住宅小区物业管理条例等法律法规的宣传，不断提高社会各界和广大业主正确认识物业管理工作，提高业主和业主委员会主体意识，提升物业服务企业主动履约意识，积极形成小区物业管理遵规守约、共治共享的良好氛围。附件：1.物业管理工作联席会议制度2 .物业管理综合执法

19、制度3 .物业管理“四位一体”工作制度4 .物业纠纷调解工作制度5 .高层住宅小区消防设施管理工作制度县人民政府办公室2024年5月29日附件1物业管理工作联席会议制度一、会议内容研究制定物业管理工作体制机制、工作经费和保障措施；部署物业管理年度工作及重要的阶段性工作；协调处理部门联动及物业管理工作中的突出问题和重要事项；研究解决物业服务活动中的重大矛盾纠纷；指导、调度、总结物业管理重点工作的落实；需要联席会议议定的其他事项。二、会议制度（一）县物业管理工作联席会议原则上每季度召开一次。遇有特殊情况，根据实际工作需要可以随时召开。（二）县物业管理工作联席会议由县政府办、县住建局、县公安局、县法

20、院、县城市管理局、县生态环境分局、县市场监管局、县消防救援大队和相关乡镇政府主要负责人固定参加，议题主办单位和议题涉及的有关单位主要负责人根据议题需要列席会议。三、会议组织县物业管理工作联席会议由县物业管理工作领导小组办公室组织，并负责做好会务、纪要起草和议定事项的督办工作。（一）议题申报：提请会议讨论的议题，由议题申报单位向办公室上报，办公室根据各单位提出的议题编排会议议题单，依次报送办公室主任、县政府分管副县长审定。议题征集时间原则为上次会议结束后到本次会议的前三天,议题一经审定，除特殊情况外不再临时增加其他议题。（二）会前协调：提请会议讨论的议题，由办公室会同承办单位进行会前协调，经协调

21、达成处理意见的般不上会研究；经协调相关单位未达成一致意见，按程序报送县政府分管副县长审阅后上会议定。（三）审核程序：提请会议讨论的议题，涉及重大事项、规范性文件和法律问题的，由其主管部门内设机构进行合法性审查。（四）议题材料：提请会议讨论的议题，申报单位应认真准备议题材料，在会议前一天提交县物业管理工作领导小组办公室。（五）其他要求：议题涉及承办单位主要负责同志均无法参会的，以及未能按会议要求和时间报送会议材料的一般不上会。附件2物业管理综合执法制度一、主要内容按照“乡镇吹哨、部门报到”的总体要求，将城市管理执法工作“重心下移、服务延伸”。各职能部门对业主投诉属于本部门职责范围内、违反物业管理

22、法律法规的事项，主动介入，及时依法查处，确保小区规范有序的生活环境。二、职责分工（一）县城市管理局负责落实对小区摆设摊点、占用和毁坏绿地、违规燃放烟花爆竹、饲养家禽、违法建设、违规排放油烟和污水等行为的查处。（二）县住建局负责对小区物业服务企业的违规行为调查认定和案件移交工作；监督建设单位履行建筑工程质量保修责任；负责房屋质量问题的投诉受理、处理工作。（三）县生态环境分局负责受理居民涉及环保问题的投诉，依法杳处物业管理区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等扰民行为。（四）县市场监督管理局负责电梯等特种设备安全监督检杳；负责杳处物业服务企业价格违法违规行为；负责对小区内无照经营违规行为

23、的受理、核查、调查和线索、案件移送（交）工作。（五）县公安局负责综合执法中妨碍公务和暴力抗法的处置等维稳工作；负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对非法燃放烟花爆竹、安防设施建设等开展监督检查，并做好治安管理中的房屋租赁监督管理工作；依法处置物业管理区域内车辆通行时发生的事故，依法查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为。（六）县消防救援大队依法履行消防管理职责，指导、督促相关部门依法开展消防检杳工作，负责对小区内占用消防通道、损坏消防设施以及未落实消防安全管理规定和违反消防安全法律、法规行为的查处。（七）县自然资源和规划局负责审查物业管理区域内物业服务用房、公共配套服务用房、

24、社区用房的规划情况及违法建设的认定。（八）县司法局负责指导物业矛盾调解、化解纠纷。（九）县民政局负责监督居（村）民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动。（I-）县科技经济信息化局负责协调通信运行和电力设施保护等工作。（十一）县人民法院设立物业服务合同纠纷审理团队,依法受理、审理物业服务合同纠纷案件。三、工作制度（一）建立执法公示制度。各乡镇在小区内公布乡镇物业办、村（社区）物管站受理电话，根据业主和物业服务企业反映的问题，属矛盾纠纷类的由村（社区）、乡镇负责受理调处；属违法、违规类的，按“乡镇吹哨、部门报到”的要求，由各乡镇根据职能部门职责分工，移交相关职能部门办理。相关职能部

25、门建立投诉登记制度，及时受理业主投诉，接受业主监督。（二）建立巡查工作制度。相关执法部门组织人员对各小区开展定期和不定期巡查，并做好巡查记录。对在巡查中发现的问题及时办理，把问题和矛盾解决在萌芽状态。（三）建立按时办结制度。根据省物业管理条例第七十二条规定，对业主投诉的问题，相关执法部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。（四）落实“5+X”物业联动工作机制。涉及违法违规问题疑难复杂、职能交叉重叠的，由领导小组办公室按“5+X”联动机制协调办理。附件3物业管理“四位一体”工作制度一、主要内容在实行物业管理并成立业主大会的住宅小区，由社区党组织、社区居委会

26、、业主委员会、物业服务企业四方在共同合作的基础上，成立物业管理小区联合工作组，通过建立相关制度，明确责任，发挥各自的优势，密切配合，形成合力，切实将物业服务纳入社区建设和管理体系。二、职责分工（一）村（社区）党组织发挥核心作用，抓好党组织和党员教育，以党员的示范作用影响和带动群众。通过发挥自身的政治优势、组织优势和密切联系群众优势，把社区党建工作融合到居民白治、社区管理活动中，在社区管理和服务中，起好引领、带头、示范作用。（二）村（社区）居委会发挥组织作用，负责牵头筹建业主大会并指导业主大会和业委会有序开展自治工作；负责辖区内物业矛盾纠纷处理，协调和监督物业服务企业的交接；负责失管小区落实基础

27、性的管理服务，协调和监督老旧小区物业管理；负责建立物业管理议事制度，召集社区物业管理工作会议，健全工作档案，广泛宣传引导业主遵规守约，营造良好的社区物业管理氛围等。（三）物业服务企业发挥服务作用，根据物也服务合同约定，负责小区房屋及共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护；公共秩序的维护；环境卫生保洁；绿化管理和养护；对业主违法建设行为进行制止和报告；对突发事件进行应急处置；建立物业管理资料档案；定期向村（社区）和业主委员会报告物业服务工作情况；接受村（社区）、业主委员会的监督：配合村（社区）开展公益活动:公开服务标准、收费项目、收费标准、收支信息、办事制度；保安、保洁、绿化服务到位；报修维修

28、及时，有高效的投诉、回访处理机制等。（四）业主委员会发挥监督作用，负责执行业主大会的决议，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；维护业主的合法权益，监督物业服务企业认真履行物业服务合同：了解业主、物业使用人的意见和建议，并向物业服务企业反馈；教育、督促业主遵规守约，及时缴纳物业服务费；调解物业使用、纠纷和管理方面的纠纷；向社区和业主大会报告物业管理的工作情况等。附件I物业科蚣/解工作制吱一、主要内容以构建服务优化、管理规范、和谐有序的居住环境为目标，以自愿、平等、依法为原则，认真落实人民调解、司法调解的各项制度，及时预防和化解各类物业服务矛盾纠纷,努力构建物业服务健康发展、生活

29、环境规范有序、邻里关系和谐融洽的小区环境。二、机构与职责建立县、乡镇、村（社区）三级物业纠纷调解组织体系O（一）成立县物业纠纷多元化调解领导小组。由县分管领导任组长，县住建局、县城市管理局、县发展改革委、县市场监督管理局、县司法局、县公安局、县法院、县信访局、县消防救援大队以及各乡镇分管负责人为成员，主要负责监督检查全县物业纠纷人民调解工作，制定物业纠纷调解相关制度措施。领导小组下设物业纠纷调解指导委员会，负责指导、协调乡镇、村（社区）物业纠纷调解工作，组织对重大疑难物业纠纷案件研究和论证并进行调解。县人民法院设立物业纠纷速裁庭，就地审理有关物业纠纷案件。（二）设立镇物业纠纷调解中心。由乡镇分

30、管领导任主任，镇物业办、镇司法所、镇派出所、镇法律顾问及各村（社区）居委会为成员，落实办公场所。负责组织调解疑难、复杂物业管理纠纷。（三）建立村（社区）物业纠纷调解室。调解室主任由村（社区）主任担任，设立专职调解员与信息员，吸纳片警、网格员、小区业主委员会代表、物业服务企业代表等担任兼职调解员。以预防物业纠纷为主，主要负责日常纠纷排查，调解简单、一般性物业纠纷.三、调解程序物业纠纷调解应遵循以下程序：申请；受理；调解、转接；签订协议；回访。附件5高层住宅小区消防设施管理工作制度一、主要内容明确相关职能部门在高层住宅小区消防设施设计、施工、维护保养、检查监督等方面的职责和要求，通过各部门齐抓共管

31、，确保消防设施正常运行。二、部门职责和工作要求（一）高层住宅消防安全具体工作由县消防救援大队按照职责负责实施，公安派出所配合消防监督检查，对于因物业、房地产开发企业、业主等责任主体不尽责或造成消防设施不能正常运行的应依法查处。资规、住建等部门按照各自职责，做好高层住宅消防安全管理工作。各乡镇在县人民政府领导下，负责组织、指导、督促本辖区的单位和业主做好高层住宅消防安全工作。（二）县消防救援大队应建立高层住宅消防安全隐患台账，动态管理。高层住宅小区消防设施应当每年进行一次评估检查，评估报告报县消防救援大队备案。消防救援大队应当按照管辖权限和范围依法制定年度消防监督抽查计划，对高层住宅开展消防监督

32、抽查。对抽杳中发现的火灾隐患应当立即通知有关单位或者个人整改。（三）商业开发小区高层住宅的消防设备在开发、销售、质保期间由开发企业负责运营维护。有物业企业服务的小区由物业服务企业负责小区消防设施的维护保养工作。各乡镇政府负责督促业主委员会或开发企业在签定物业合同时明确消防维保责任。高层廉租住房、公共租赁住房由负责管理的政府部门通过购买服务等方式，委托消防技术服务机构或物业服务企业提供消防维护保养服务。对没有物业服务的安置小区由负责管理的各乡镇政府通过购买服务等方式，委托消防技术服务机构、企业等提供消防设施维护保养服务。（四）住建、资规部门积极引导设计单位提高设计质量和标准。高层住宅设计单位必须

33、按照有关消防法规和工程建设消防技术标准进行消防设计，对消防设计质量负责,不得降低消防技术标准。（五）既有高层住宅建筑进行局部扩建、改建（含室内外装修、用途变更、建筑保温）时，改建方案应报资规、住建、消防部门，不得破坏原有消防设施，建设单位、个人应当与施工单位明确施工现场的消防安全责任；没有约定或者约定不明的，消防安全责任按有关规定由双方共同承担。（六）高层住宅小区物业企业发生变更的，业主委员会应当与新物业企业签订合同，对消防安全防范服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、消防设施器材维护与管理、火灾隐患整改、消防档案资料留存与交接、相关资金的筹集与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

34、物业服务企业应当落实消防安全管理人员，组织消防安全宣传教育培训，制定消防安全制度，建立消防档案，对消防设施器材、安全疏散设施、消防车通道、消防车登高操作面等进行管理维护。合同终止时，应当向业主委员会移交消防档案资料，办理消防设施器材、共用部位的消防安全等查验承接手续。原物业服务企业未履行合同造成消防设施故障损坏的由县住建局物业管理中心、消防救援大队共同依法督促物业服务企业整改，依法追究原物业企业法律责任。（七）设有消防控制室的高层住宅建筑，应当制定消防控制室管理制度和接处警操作规程，配备联络通讯、视频监控、灭火器材和个人防护装备，实行二十四小时值守,值守人员不得少于2人。值守人员必须持证上岗，

35、掌握消防控制室设备功能、操作规程和接处警程序，及时处理火警信号；按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，发现故障及时排除或者报告主管人员处理，做好运行、操作和故障记录。（八）设有自动消防设施的高层建筑，物业服务企业必须委托有资质的消防技术服务机构定期维修保养、检测O消防技术服务机构接受委托对消防设施进行专业维修保养、检测的，应当依照法律、法规、规章、相关标准和委托合同的规定提供服务，并对服务质量负责；完成相关服务后,应当向管理单位出具维修保养、检测报告，注明单位名称、操作人员姓名、消防设施状况、维修保养或者检测时间等内容，并报县消防救援大队备案、接受检查。（九）高层住宅小区出现消防

36、设施老化损坏等情形，业主委员会或管理单位应当立即组织制定维修、更新、改造计划和资金支出方案，经业主大会同意后组织实施。（卜）高层建筑消防设施保修期内的维修、改造等费用，由建设单位承担；保修期满后，需要维修、更新、改造的，其费用可以按照相关规定从房屋专项维修资金中列支。没有房屋专项维修资金或者资金不足的，由业主按照约定承担，没有约定或者约定不明的，由业主按照各白专有部分建筑面积所占比例承担。房屋专项维修资金管理部门应当监督、指导使用房屋专项维修资金对共用消防设施进行维修、更新和改造。物业管理行政主管部门应当督促物业服务企业履行物业服务合同，并将受到公安、消防、城管等部门处罚的物业服务企业记入信用档案。