房屋买卖合同无效代理词.docx

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1、S-；房屋买卖合同纠扮代理同代理词敬重的审判长：我们接受原缶常格的托付,就原告常彬诉坡告茂锡企业有限公司、浩陋企亚有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司（以下简标七被告D定金合同纠的一案，担当原告的代理人。现综合本案事实发表代理看法如下：一、原被告签订的房屋买卖定金协议（以下简称”定金协议”）真实有效，双方应当依据定金协议的约定径行。原告主动合理履行定金物议,不存在违约情形。而七破告存在违约情形，原告的诉讼恳求应当得到法庭的支持。2011年7月27日.在北京中原房地产经纪有限公司（以下简祢“经纪方”）的W1.合下，七被告代理人吴海城持托付

2、书与除告签订了定金协议）。七被告代理人持有托付书,且代理怎约行为在托付期限内.故其代理行为，符合民法通则第六十三条：”代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，担当民事责任”的规定。七被告代理人的代理行为有效。另依据合同法第四十四条、第五十二条的规定,定金协议的内容系原鼓告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的双定，定金协议有效。定金物议第8条约定：“定金200万元整.自本协议签著之日由原告干粉支付给经纪方.剩余150万元整在七被告办理完成出售房屋托付公证及SJ不会决议书后，双方签署房屋买卖居间合同当日支付给经纪方”；第9条约定：”如因七被告缓

3、由导致未签约.七被告应明偿原告双倍定金”。原告已依约支付了200万元定金。现七被告至今未办理完成出任房屋托付公证及蔽事会决议书的工作，系明显对定金协议的违反，该行为干脆导致双方无法釜署厉屋买实居间合同。故原告要求七被告赔偿原告双倍定金的诉请并无不当。二、原告至今未收到七被告的出售房屋托付公证及圣事会决议书,该事实应当得到法庭的采信。作为本次交易的经纪方，北京中段房地产经纪有限责任公司全程爹加了定金协议的签订及窿行.由于交易标的额巨大，故合同履行过程中双方实行羟纪方资金监管的方式进行资金交付。同时.就重大姬知及协调事项.也均系杨纪方出面牵头完成。鉴于合同法第四百二十五条对居间人照实报告义务的规定

4、,定金协议中七被告的违再行为，蛇妃方也向原告刚好进行了报告,但因七被告恶意拖延，协商无果。至于原告未收到七被告的出督房屋托付公证及殖事会决议书的事实.由于原告在本案中不行能也没有实力至全国的公证机关、快递机奂调取全部的七被告是否进行过出售房屋托付公证事项、及革事会决议书的快递送送事项。而七被告是否进行过公证托付，在哪个公证必进行过托付：是否送达过羲事会决议书,在璇冢快递公司办理的送达手续，则应当是一清二楚。由于七祓告是否办理完成出售房屋托付公证及事会决议书,是否存在违约情形，是确定本案事实的失椎.而原告对此存在客观军证实力的问题,七被告可以及其简单地完成此事实的举证。因此我们认为，应当适用证据

5、双定第7条的双定，由七祓告举证证明。恳请法官适用证明责任安排方面的自由技量权：“在法律没有详邳规定,依本规定及其他司法说明无法确定举证责任担当时.人民法院可以依据公允原则和泣恳信用原则，综合当事人举证实力等因素确定举证责任的担当,”三、针对七被告向原告发送的终止交易通知书,原告i可交易终止,但不认可七被告歪曲事实对原告的恶意诋毁.2011年7月27日.定金柳议签署。2011年8月30日.七被告的代理人向发送终止交易通知书。其理由是“由于原告未能在合理时间内（包括承诺在8月30日下午二时电）-其后要求延至同日下午四时半前）供应进行买卖交易的必要资料，同时否定了对交易的有益补充条款.就盛了交易的正

6、常进行”。七被告的理由无法成立，绿田是：1、原告自始至终都在主动、善意地雀行定金侍议同时，对七被告拖延办理完成出售厉屋托付公证及If事会决议书的工作进行督促。而七被告至今未办理该事项.明显通反定金例议约定。由于七被告缺乏履约诚意,徐告认犯雉以签订房屋买灾处间合同.故认可释止本次交易。2,七被告办理出售房屋托付公证及H工会决议书的义务系双方悠薯房屋实卖居间合同）的前提，是阻却房屋买卖居间合同签署的唯一统由。而原告是否提交买卖交易的必要资料并非双方签署房屋买笑居间合同的前提.目双方舒署的各项协议中对比均无依据,七被告对此的抗斌理由不成立。退一步饼，RD使提交买卖交易必要资料系原告的交易帝助履行义务

7、，该义务在双方签署房屋买卖居间合同的同时也可以履行完毕。原告绝不因此构成合同履行的实质性陛用。四、七祓告恶意违约的根源在于其认为交易房屋可以告得史总价款，才终止了本次与原告的交易。对七被告利欲熏心的行为,法院也应当参照最高人民法院尖于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问邈的说明第四条的规定（出卖人通1认购、订网、帙订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,保如因当事人一方场由未掂订立商品房买卖合同，应当依据法律关于定金的规定於理：因不行归贵于当事入双方的事由,导致商品房买荚合同未境订立的，出卖人应当将定金返还买受人），及，北京禺院关于审理房屋买卖合同纠筠案件若干问题的看法其次条

8、的规定（因可归责于当事人一方的缘由致使房屋实卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当是用定金罚则）适用定金罚则对七技告予以您必。综上.原告认为,原告在定金协议签订后,若急雨行、合埋笆促，不存在违妁行为。相反地，被告因利益缘由,慝意挑起字?.无如终止合同的违约事由明显。思请贵院主持正义，支持原告的厉讼恳求，给与被告应有的惩必。以上代理看法,望合议庭接受。代理人：年月日0二I房星买卖合同代理词房屋买卖合同强销四扮一案代理词於王的审判长、审判员、人民陪审员：fffffff接受本案原告ffffff的托付.特指派我担当原告的诉讼代理人。及过下午合议庭卓有成效的庭审调亘.本案事实已基本清淅。现我依据

9、案件事实，对本案理出以下代理看法，供合议麻移考。一、本案中原被告佥订的房屋实卖协议显失公允,应当予以班钥。-）、原告客观上受到了屋济损失，结果显失公允。案外人XXX与被告双方于2013年签订了房屋买卖例议,约定将建筑面枳为178.22平方米的房屋仅以肄拾万元价格出售于被告，造成原告巨大损失。依据合同签订的公允和等价有偿原则,双方当孝人的权利和义务应当是对等的,经济利益应当大致均衡。而被告仅以四十万元的价格购买了价（S至少70余万的房屋，除被告之间订立的合同明显违反了公允原则。xxxxxxx房地产现在均价为11629元/平方米，而原被告所订立的合同价格单价仅为2243元/平方米,不足现市场均价的

10、20%.这明显是一个不合理的价格。退一步来说,即使是在2013年，XXX县xx街道xxxxx路的毛坯房你格也早已超过了5200元/平方米。2013年7月.xxxxxx县人民法院首依法拍卖xxxxx街xxxx路xxxx1.号的面枳为127.3平方米的房产。依据XXXXXXX县人民法院托付浙XXXXXXXXXXXX房地产土地估价询问有限公司机拘所作出的估价报告，该房的价格为68万元人民币，当时成交价为70万元，成交价格为5499元/平方米。而依据原告供应的同地块亚主的出售合同的当时同等面积房产价格也有7$万元。这都可以证明在2。13年6月.本合同所涉房产均价至少在5。00元/平方米。因此,即使与当

11、时较低的交易价格相比较，本案所涉合同2244元/平方米的成交价根本不足当时市场交易价格的50%依据费离人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问懑的说明（二）第十九条其次款规定：“转让价格达不到交易时交易处的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。”如转让饼格达不到交易时交易她的指导价或者市场交易价百分之七十的，可以视为显示公允。而依据司法说明，在买卖合同中.出卖人交付的标的物的价格少于实际价值的一半，构成显失公允。因此本案所涉合合同的转让价格为不合理的低价，房屋买卖协议的订立显失公允。（二）、被告主观上有利用自身优势的有意,致使原告搓成损失,显失公允。2009年3月1

12、3日，两原告授权迫于XXXXXXK村支书的身份,托付案外人XXXX代为办理转让房屋全都投、土蛇运用权的相关事宜。时隔四年.2013年被告XXXXX出于私利，与案外人徐岩福在原告亳不知情的状况下怒恚串通,未蛭僚告同意，利用XXXXXX受托之便,3自签订了居屋买卖侨议。很明显，被告利用了与XXXXX的交情，使得本应当为原告谋取利益的徐岩福就订了协议反为被告方牟取利益,造成原告损失。而本案原告也因此失去表达自己真总的实力和机会。易言之，假如没有这些因素的制约,原告是是根本不行能与被告会场成这个协议的。限高人民法院关于贯彻执行中隼人民共和国民法通则若干问药的看法（限行第72条中规定：”一方有点利用其优

13、势或者另一方的轻率、无阴历,致使双方的权利与义务明显违反公允、等价有偿原则的,可以认定为显失公允。”祓告正是因为利用7自身优势以及XXXXXXXXXX的草率，在明知该合同价格不同等的状况下订立了合同,给原告造成了巨大损失。而在合同订后,被告也不好给付原告分文做房就。不付分文即取得价值近百万的房产,根本不符常理，不仅情理的同，法理更是玳容。被告有意利用优势致使原告损失,应当认定为显失公允。二、原告对房屋买卖协议并不知情，所鼓内容并非原告真实意思表示。2009年3月13日,两原告迫于案外人XXXXX村支书的身份,授权托付案外人XXXXX代为办理转让房屋全部权、土地运用权的相关字宜。而时隔四年之久,

14、原告慢慢渐忘此事.XXXXXX也至今不苦对原告提起此事.原告始终以为该层产，仍在自己名下。直至起诉之日，原告才从房产登记必获悉房产已蛀易主的消息。对于2013年6月25日徐岩福代为与被告xxxxx签订的房屋买卖协议,不论是XXXXX正是被告均不曾告知原告。XXXXXX在签订该合同时,完全是个人行为。原告对合同内容及签订状况.始终一窍不通。合同所载内容均不是两原告的真实意思表示。时至今日,原告都不曾收到分文房产转让费。我国合同法第五十四条规定：因电大误会订立的或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危.使对方在违反真实意思的状况下订立的合同，受质害方有权恳求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。我国民法通

15、则第四条规定：”民事活动应当燎循自慝、公允、等价有然、诚恳信用的原则。我国民法道则第第五十五条规定：”民生法律行为应当具务下列条件：?意思表示其实？“依抠以上我国相关法律，该居屋买卖协议完全不能够体现原告的真实意思表示,有悖于民事活动自愿、公允、等价有怯、诚恩信用的原则.是徐岩福及两被告在隐悯欺悯原告等手段下签订的,应当予以撤俏。综上，本案中的房屋买卖协议实际是由XXXXXXXX与祓告签订的,并非原告直其意思表示。协议内容显失公允,协议签订过程存在重大误会与欺瞒.与民享活动自息、公允、等价有偿、诚恳信用的原则南辕北海，应当依法予以感销。恳语合议庭依法裁判，撤销4房屋买卖的议.返还原告房产,以保

16、温原告的合法权益。不胜成谢！代理人：二。一五年月日第三I代理词代理看法（房屋买卖合同纠纷代理着法敬玉的审判长：律乖事务所接受本案快告的托付,指派我们担当冯一、周诉蔡房屋实卖合同纠纷案件原告的代理人卷加本案的诉讼.且过今日的庭审举证、质证和法庭调亘,现依据事实和法律,发表以下代理看法：一、原被告之间的房屋买卖合同合法有效。原被告之间在订的房屋产权买卖的议书主要条款具备，当事人、标的、价款、交易时间明确。该房屋买卖合同系双方真实意思表示.未违反我国法律.已经双方签字,且被告已将房屋及其房产证、土地运用权证交付给了原告，并且原告从2002年入住该房屋至今。轰S5人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问

17、!S的看法第5条明确规定.其实双方自理.并立有契约、买方己交付了房款.并实际运用和管理了房屋，又没有其他注法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖奂赛有效。故，该房屋买卖合同合法有效,恳求人民法院依法予以确认。二、该地产泉像告全部原被告之前签订的房屋产权实卖协议书合法有效.被告向原告交付了房屋产权证、土地运用权证，同时也向原告实际交付了该房屋：朦告向被告支付了房款.并实际运用和管理了该房屋长达十几年。且本案居屋买卖合同中，明确此协议生效后，甲乙双方在未办理产权过户前.乙方对该房享有私有全产权（运用权犯理权）“。所以该房屋系原告全部。三、被告应为徐告办理房屋产权及土地运用权近户登记手坡。我国合同

18、法第一百三十条规定买卖合同是出卖人转移标的物的全都投于买受人,买受人支付价款的合同。“房屋买卖合同属于实卖合同的一种,其出卖人转移房屋的全部权于买受人,是房屋买卖合同的主要特征之一.原告向被告支付购房款，被告向原告交付厉屋和房屋产权证.土她运用权证，就是卖方转移房屋全部权的总根表示.被告应当讹思守信,为原告办理房屋产权及土地应用权过户登记手缜。愚高人民法院关于贯彻执行&1.t;中华人民共和国民法通则>若干问题的看法（试行）第85条规定.”财产全部权尚未按原协议转移.一方翻悔并无正值理由，协议又能够履行的，应当接着履行”。原告在十年多的时间内对该房始终进行合法的占有、运用，但是现在被告反悔

19、并无正值理由,协议又镌够履行,应当接着履行。对于合法有效的房屋买卖未办理产权转移登记手垓的，依据最高人民法院M关于贯彻执行民事政策法律若干问!S的看法第56条的规定,人民法院应看其补办房屋买卖手续”。故.人民法院应当判令被告帮助原告将该房屋产权及其土地运用权转移登记至僚告名下。四、被告主见以原告向其交付一套房屋为条件协作办理过户手续没有事实和法律依据.被告主见的该条件没有事实依据,也未提出相应证据支持其主见,原告不予i可。五、被告以原告要求协作办理过户手垓的诉求不适用诉讼时效制度1.得离人民法院民一庭对当前民事审判难点的看法中,关于交房、办证与诉讼时效问就,民一庭帧向性看法其次条指出：出卖人己

20、经将房屋交付于买受人，买受人亦己实现对房屋的占有的，买受人恳求出卖人转移房屋全部权、办理房屋全部投登记的恳求权同有物权性质,不搔用诉讼时效的规定。本案的事实符合上述情形.原被告双方在签订合同后完成了房屋的交付手续，原告的恳求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。2、房产权属登记是房产产权首埋的主要行政手段,也是依法确认房她产全部权的法定手续.帝助产权人办理产权过户登记手熔是一种法律义务,不受时间限制。3、从合同的主从义务来看，在主给付义务已於履行完毕的状况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效。房屋买卖合同中.被告的主给付义务是交房,妞户仅是对原告物权的确认.在房屋已交付的状况下，被告不能再适用诉讼时效对过户义务抗斛。综上，原被告之间的房屋买笑合同合法有效,祓告不予协作办理过户手续，于法无据,损害了原告的合法权益。为此,恳求人民法院依法作出裁判,煌护原告的合法权益,维希交易平安和社会稳定.以上代理看法，诚望法庭予以接受.托付代理人：一律师事苏所律师2014年6月9日