顺德区住宅小区公共收益管理办法（示范文本）.docx

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1、顺德区住宅小区公共收益管理办法（示范文本）住宅小区内的公共收益事关全体业主的合法权益,为依法管理、使用公共收益,维护物业管理区域全体业主的合法权益、实现本小区物业正常运行，本着公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则，制定小区的公共收益管理办法。经业主大会对小区公共收益管理办法表决通过后正式实施。经业主大会投票表决通过，本管理办法自年_月_日起正式实施，具体约定如下：第一章公共收益的范围第一条本办法所述公共收益是指利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本（如：税费、管理成本等）之后，属于业主共有。包括：（一）依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得

2、的收益；（二）属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益；（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼遒及户外区域设置广告获得的收益；（四）因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；（五）物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等；（六）公共收益的孽息；（七）其他依法属于全体业主的收益。第二条公共收益按照共有部分的权数划分，分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。全体业主公共收益，是指利用全体业主的共有部分取得的收益。部分业主公共收益是指使用部分业主的共有部分取得的收益。对公共收益的分配，有约定的，按照约定确定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分建筑面积比例确

3、定。第三条利用本小区内共用部位、共用设施设备进行经营，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业,不得影响物业使用安全。利用本小区内的共用部位、共用设施设备进行经营应依法纳税。第二章公共收益的管理主体责任第四条业主大会成立前，物业服务企业依据前期物业服务合同约定受委托对共用部位、共用设施设备进行经营的，公共收益由物业服务企业代为管理；业主大会成立后，经业主大会决定，公共收益可以由业主委员会自行管理，也可以委托物业服务企业管理。本小区内的共用部位、共用设施设备及其产生的公共收益由口业主委员会/物业服务企业负责经营管理,以下简称“管

4、理人”。第五条物业服务企业为管理人的，业主委员会（如没有的，由居（村）民委员会代行业主委员会职责）为监督人。业主委员会为管理人的，居（村）民委员会为监督人。如小区有小区党支部或小区共治共享委员会的，也可由小区党支部或小区共治共享委员会一并为监督人。鼓励小区党支部牵头讨论商议小区公共收益使用等重要事项。第六条同意公共经营收入的一（根据小区的实际情况确定）作为物业服务企业的经营成本，余下收入作为公共收益,纳入公共收益账户进行管理（本条款适用于物业服务企业为管理人的情况）。同意公共经营收入纳入公共收益账户进行管理，公共经营的运营成本据实从公共收益账户支取（本条款适用于业主委员会为管理人的情况）。第三

5、章公共收益的规范管理第七条管理人对公共收益建立管理制度，单独立账，在银行开设专用账户对公共收益进行专项存储，收支情况单独建账，不与管理人的其他账户合用。不得以个人名义开立公共收益账户。第八条管理人安排专人妥善保管公共收益的会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，做到收支情况明晰。其中涉及全体业主和涉及部分业主的公共收益的收支情况分别记账。第九条任何单位、组织和个人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。有条件的管理人可聘请专业的代理记账机构按照相关法律法规对公共收益账目进行管理。本小区聘请/口不聘请专业的代理记账机构进行管理。第四章公共经营合同的签署第十条小区全体业主共有的公共停

6、车位临停收费标准，由管理人参照周边临停车位制定，征询全体业主和监督人意见,公示时间不得少于15日。管理人对业主和监督人的异议，应于7日内予以书面解答说明并公示7日。公示完成后，按规定办理停车场备案等手续。第十一条临时摊位、展位等临时性经营活动，管理人应提前制定相关的收费标准，并征询全体业主和监督人意见，公示时间不得少于15日。管理人对业主和监督人的异议，应于7日内予以书面解答说明并公示7日。公示完成后，临时摊位、展位等临时性经营活动可直接按照收费标准执行。社区活动、义工活动等公益性掩位原则上不收取费用。第十二条管理人与广告、快递柜、售水机等运营单位签订经营合同前，应征询全体业主和监督人意见，公

7、示时间不得少于15日。管理人对业主和监督人的询问于7日内予以书面解答说明并公示7日。合同签署后，应向监督人报备并接受业主监督。第十三条管理人与运营单位签订经营合同期限原则上不应超过管理人的服务期限或当届任期。第五章公共收益的使用第十四条公共收益主要用于物业管理区域内共用设备维修养护、公共部位维修、技术改造等，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照全体业主的决定使用。公共收益的%口按专有部分建筑面积分摊/按每户均捶纳入小区住宅专项维修资金，由管理人每年1月份存入。（可根据小区的具体情况设置）第十五条公共收益原则上不用于开展社区活动、发放节日慰问、业主投票补贴等福利性活动。如确需使用公共收益开展

8、福利性活动，活动经费不得多于本小区公共收益结余总额的10%,并应在使用前召开业主大会按法定程序表决通过。第十六条公共收益按项目金额分级审批使用。项目金额在元以下（含本数），可采用直接委托管理人的方式实施相关项目。在实施相关项目之前，管理人应当在本物业管理区域内的显著位置和信息化系统公示公共收益使用计划书，明确使用项目、费用预算、使用理由等，同时征询全体业主和监督人意见，公示时间不得少于15日，并对业主和监督人的异议，于7日内予以书面回复并公示7Bo对严重影响生活秩序的开支项目（如电梯故障）、或危及安全的紧急开支（如外墙砖剥落），经监督人同意可将公示时间调整为不少于3天。项目金额在元以上，元以下

9、（含本数）的，管理人应采用邀请招标的方式实施相关项目。邀请投标人不少于3家。在实施相关项目之前，管理人除完成上一款工作外，应向监督人报备并接受业主监督。项目金额在元以上的，应采用公开招标的方式对外招标实施相关项目。在实施相关项目之前，在本物业管理区域内的显著位置进行公示，管理人除完成上一款工作外，还应按照相关规定组织业主大会表决。公共收益的使用的表决范围以该项开支涉及的业主范围为界，属于全体业主的公共收益的使用由全体业主表决决定，属于部份业主的专属公共收益的使用由该部分业主表决决定。第十七条管理人应建立公共收益自身内部审批制度。审批制度由管理人结合实际情况，按相关规定自行制定。第十八条管理人发

10、生变更的，原管理人应当自业主共同决定生效之日起30日内，将所有公共收益转入新管理人开立的独立公共收益账户。涉及的会计凭证、会计账德、财务会计报告等会计资料一并移交。移交过程由监督人进行见证。第六章公共收益的公示、审计及移交监管第十九条管理人签订的公共收益经营管理合同（协议）或公共收益经营管理合同（协议）发生变更的，应当在签订之日起7日内，在本物业管理区域内的显著位置公示不少于30日。第二十条管理人于每季度结束之日越15日内，在本物业管理区域内的显著位置和信息化系统将公共收益账户的收支情况连同开支的发票等会计资料公告10日以上，并于每季度将公共收益收支情况向监督人报备，并接受全体业主监督。对全体

11、业主、监督人的异议，于7日内予以书面解答说明并公示7日。管理人公布的小区公共收益明细应当依次编定页数，加具封面、装订成册，加盖公章。封面上应注明:小区名称、日期。第二十一条业主委员会换届前、物业服务企业退管前，或者20%以上业主对公共收益的收支情况存有较大质疑时，可由街道办事处（镇人民政府）或居（村）民委员会委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。第二十二条业主委员会换届或物业服务企业退管，对公共收益专户审计完成且公示期满无异议后，移交给下一届业主委员会或通过业主委员会移交给依法选聘的物业服务企业。业委会、物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费等任何理由拒绝办理移

12、交。第二十三条业主委员会任期届满三个月仍未成立新一届业主委员会的，造成公共收益账户被限制使用，可由街道办事处（镇人民政府）或居（村）民委员会委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计后，将公共收益及其经营收支账目移交物业服务企业代管，审计费用从公共收益中列支。第二十四条管理人要自觉接受区房地产行业主管部门，街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会对公共收益的监督，对不按规定公布公共收益管理使用情况等情况，区房地产行业主管部门，街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会有权责令限期整改，以督促规范管理人对公共收益的管理和使用行为。第七章违法违规行为处理第二十五条管理人不得挪用、侵占公共收益。如有发现,监督人应向相关行政主管部门、公安机关反映。第二十六条业主发现管理人有违反本办法相关约定的行为，业主可以向区房地产行业主管部门，街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。