汉中市物业服务管理条例（草案）.docx

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1、汉中市物业服务管理条例（草案）目录第一章总则第二章前期物业管理第一节物业服务区域划分第二节前期物业服务管理规定第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会筹备组第二节业主共同决定事项和业主大会第三节业主委员会第四节物业管理委员会第五节其他规定第四章物业服务管理第五章物业的使用和维护第六章维修资金的使用和管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条【立法目的】为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，促进和谐社区建设，规范物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例陕西省物业服务管理条例等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适用范

2、围与定义】本条例适用于本市行政区域内的物业服务管理及其监督管理活动。第三条【物业服务管理的定义】本条例所称物业服务管理，是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条【党建引领、齐抓共管】本市将物业服务管理纳入社区治理体系，遵循党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则。第五条【物业管理协调机制】充分发挥基层党组织领导作用，旗（街道）党的基层委员会根据中国共产党章程的规定，在社区（小区）、业主委员会、物业管理委员会和物

3、业服务人中，设立党的基层组织，开展党的活动。加强社区党组织、居民委员会、村民委员会对业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制，引领保障物业服务管理活动依法有序进行。第六条【行政管理体制】市、县（区）住房和城乡建设主管部门履行下列职责：（一）宣传贯彻执行物业服务管理相关法律、法规、政策和制度；（二）监督管理辖区内物业服务人及其从业人员；（三）指导、监督辖区内维修资金的筹集、管理和使用；（四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员开展培训；（五）指导镇人

4、民政府、街遒办事处实施与物业服务管理相关的工作；（六）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修等活动;（七）指导、监督辖区内的物业服务行业协会依法开展活动；（八）落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。第七条【相关部门单位职责】县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责,做好物业服务区域内的相关监督管理工作：（一）发展改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责实行政府指导价的物业服务收费政策的制定；（二）公安机关负责监督检查治安管理等相关工作;公安派出所负责监督检查辖区内村民委员会、居民委员会、物业服务企业和上级公安机关确定的管理单位履行消防安全职责的情况；（三）民政

5、部门负责指导社区居民委员会、村民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督作用；（四）司法行政部门负责物业服务纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训，指导建立健全行业性、专业性人民调解组织和工作机制；（五）应急管理部门负责消防和其他应急救援工作，消防救援机构负责具体实施;（六）卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置；（七）自然资源部门负责对违反规划建筑的认定；（八）生态环境部门负责监督检查污染环境的行为；（九）城管执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地,任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为；（十）市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、

6、特种设备安全、市场计量等行为；（十一）国防动员（人民防空）部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任；（十二）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；（十三）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。县（区）级以上人民政府应当建立健全物业服务区域内违法行为投诉举报制度，并公布统一的投诉举报电话，依法及时处理物业服务区域内的相关违法行为。笫八条【街道办事处（镇人民政府）职责】镇人民政府、街道办事处以及其他承担政府基层管理职能的机构，组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选

7、举和换届、物业管理委员会的组建；指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责；协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系。镇人民政府、街道办事处可以根据需要，明确机构承担物业管理职能，负责指导和监管物业服务与管理活动。第九条【居民委员会义务】社区居民委员会或者村民委员会在镇人民政府、街道办事处的指导下做好物业服务管理的相关工作。第十条【信用评价方式】市、县（区）住房和城乡建设主管部门依据陕西省物业服务企业信用评价管理办法，对物业服务企业在本行政区域内从事物业服务管理活动的行为实行综合评价，实施量化评定、信用分级、差异化标注管理等活动。第十一条【完善监管体系

8、】市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当完善物业服务信用分级分类监管体系，按照不同的信用状况对物业服务人实行分级分类和差异化监管。鼓励业主大会、业主委员会或者物业管理委员会根据物业服务信用分级分类情况选聘物业服务人。第十二条【行业自律组织】物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务人及其从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务人及其从业人员的合法权益。市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当指导物业服务行业协会依法制定行业规范，编制行业服务标准，逐步建立健全服务质量评价体系，推动物业服务行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。第十三条【物业服

9、务信用承诺】物业服务人应当向社会作出信用承诺。物业服务行业协会应当建立健全行业信用承诺制度，完善信用信息采集、共享机制，将严重失信行为记入会员信用档案。鼓励物业服务行业协会与有资质的第三方信用服务机构合作，开展物业服务人信用等级评价。第十四条【物业服务覆盖】市、县（区）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业服务管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其满足实施物业服务管理的条件。鼓励社会力量参与老旧小区的改造和服务。老旧小区改造后，可以选择聘请物业服务人服务、居民自主管理或者社区党组织与居民委员会或者村民委员会协同管理的模式。前款所称老旧小区，是指建成年

10、代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的居住区（含单栋住宅楼）。第二章前期物业服务管理第一节物业服务区域划分第十五条【物业服务区域划分原则】物业服务区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于服务的原则划定，并在物业服务区域内显著位置公示。第十六条【物业服务区域划分】物业服务区域按照下列标准进行具体划分：（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业服务区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域;（三）不同物业服务区域地

11、理上自然相连的，可以合并为一个物业服务区域。第十七条【新建物业服务区域划分】新建建设项目拟实行物业服务管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可笫七十二条【物业服务合同内容】物业服务合同应当包括下列内容：（一）物业服务区域的基本情况；（二）委托方和受托方的权利义务；（三）物业服务事项、服务质量等级和服务标准；（四）物业服务费用、停车费等收费标准和收取办法;（五）物业服务区域的养护和维修；（六）合同的期限、变更和解除；（七）合同终止时物业资料、财物以及服务的交接；（八）维修资金的管理和使用；（九）物业服务用房的管理和使用；（十）违约责任及解决纠纷的途径；（H一）双方当事人约定的其他内容。物业服务

12、人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。第七十三条【物业服务内容】物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供下列服务:（一）共有部分、共用设施设备的运行、维修、养护和经营管理；（二）共有部分和相关场地的清洁卫生，病媒生物防治,雨、污水管道的琉通，公共垃圾的收集、清运以及依法履行垃圾分类相关事项；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共秩序维护、安全防范等事项；（五）车辆停放服务管理；（六）维护道路畅通；（七）物业

13、档案、资料管理；（八）装饰装修服务管理；（九）依照法律、法规规定公开服务、收费、经营与收益等方面事项；（1）依照法律、法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息；（十一）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他事项。物业服务人应当按照物业服务合同约定，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止和向有关部门报告,并协助处理。物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用。物业服务人不得

14、以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。第七十四条物业服务合同备案】物业服务人应当自与业主委员会或者物业管理委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报送所在地县（区）住房和城乡建设行政主管部门备案。第七十五条【物业服务人应保存的资料档案】物业服务人应当建立和保存与业主权益相关的下列物业服务档案和资料：（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、消防设施等共有部分、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；（四）住宅装饰装修相关资料；（五）业主名册及联系方式；（六）

15、签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；（七）物业服务活动中形成的与业主权益相关的其他资料。第七十六条【专项服务委托】物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业性服务组织或者其他第三人承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，并就该部分专项服务事项向业主负责。但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。电梯、消防、监控安防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当配备适当数量的管理人员，并委托具有相应资质的专业机构进行维修养护。第七十七条【物业服务收费】物业服务收费应当遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则，依照有

16、关规定分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务的收费标准和形式，由业主与物业服务人依照省、市物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定。物业服务人应当依照有关规定在物业服务区域内显著位置公示服务事项、服务质量等级、服务标准、收费项目及明细、收费标准等事项。第七十八条【专业经营收费】物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当服务到最终用户，并依法承担分户终端计量装置或者入户端口以外相关设施设备的维修、养护、更新等责任。专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业服务人应当配合。物业服务人接受专业经营单位委托代收相关费用的，不得向业主收取

17、手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取一定的代收服务费。专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。第七十九条【物业服务区域内应急预案】物业服务人应当加强宣传教育，强化日常巡逻、防范和监管，制定消防安全、事故灾害、疫情防控等突发公共事件应急预案，并定期组织演练。物业管理区域内发生突发公共事件时，物业服务人应当采取应急处置措施，并及时向有关部门报告，并协助做好相关配合工作。物业服务人应当定期进行安全检查。发现事故隐患时,应当及时发出警示和采取处置措施，并向有关部门报告。第八十条【物业服务区域内应急保障】县级以上人民政府应当将物业服务人

18、的应急职责纳入突发公共事件应急响第八十二条【物业服务企业退出交接】物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内，在县（区）住房和城乡建设主管部门及镇人民政府、街道办事处的监督下，向业主委员会或者物业管理委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务人做好交接工作：（一）业主共有的结余资金；（二）本条例第二十八条第一款规定的资料；（三）物业服务用房；（四）本条例第七十五条规定的档案和资料；（五）物业服务期间配置的属于业主共用的设施设备;（六）其他应当移交的资料和财物。物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。第八十三条【物业合同纠纷处理】业主与物业服务人在合同履行中发生的争议，可以要求物业

19、所在地镇人民政府或者街道办事处等调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。第五章物业的使用和维护第八十四条【物业使用禁止行为】物业使用中不得有下列行为：（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌，在外墙体开设、扩大门窗或下挖地下空间;（二）擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施；（四）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约），未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改变为经营性用房；（五）违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;（六）违反有关规定在建筑物架空层、

20、天井和建筑物内的门厅、琉散通道、安全出口、楼梯间、楼梯间前室、消防电梯前室等影响消防通道畅通的区域停放电动车，为电动车、电动车蓄电池充电;禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动车、电动车蓄电池充电;任意倾倒垃圾、堆放杂物，占用、堵塞消防通道；（七）侵占绿地，毁坏花草树木；（）高空抛物；（九）饲养动物干扰他人正常生活的；（十）违反噪声污染防治法律、法规规定，制造噪声干扰他人正常生活的；（十一）任意张贴、涂写、刻画、悬挂等;（十二）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。发现有上述行为的，业主有权投诉、举报。物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会

21、应当劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门，有关部门应当依法及时处理。第八十五条【占用挖掘道路和场地要求】单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或者物业管理委员会及物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或者物业管理委员会的同意。单位和个人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第八十六条【维修养护责任】物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主或者物业使用人应予以配合。相关业主或者物业使用人不予配合造成其他业主和物业服务人损失的，应当依

22、法承担赔偿责任。因维修养护物业共有部分、共用设施设备，造成相关业主的专有部分、专用设施设备损坏损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。笫八十七条【装饰装修要求】业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、管理规约（临时管理规约），并事先告知物业服务人。物业服务人应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。业主违反房屋装修装饰规定、管理规约（临时管理规约）的，物业服务人应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害后果的，物业服务人应当报告有关部门依法处理；造成其他业主损失或者对公共利益造成损害后果的，责任人应当依法承担赔偿责任。第八十八条【车位车库管

23、理】物业服务区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等。决定收取机动车辆场地占用费的，收取的场地占用费属于全体业主共有，业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务人代为收取。停车服务费收费标准，由业主与物业服务人按照本省和本市物业服务区域停车服务收费有关政策规定，在停车服务合同中约定。机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业服务区域内公示。第八十九条【人防工程管理】物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地

24、标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。第九十条【公共部位收益】建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，应当经业主共同决定，所得收益在扣除合理成本之后，属业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。相关收益要单独建账,收支情况每半年在物业服务区域内显著位置公示一次，并接受业主监督。建设单位、前期物业服务人利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应

25、当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。第六章专项维修资金的管理和使用第九十一条【专项维修资金】建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额缴纳维修资金的相关凭证。第九十二条【专项维修资金归属】业主缴存的维修资金属于全体业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。第九十三条【专项维修资金管理】维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主大会成立前，维修资金由县（区）住房和城乡建设主管部门代行管理。

26、业主大会成立后，经业主共同决定后,选择自行管理或者代行管理。选择自行管理维修资金的，应当在银行设立维修资金账户，接受县（区）住房和城乡建设主管部门的监督，并由业主委员会定期在物业服务区域内显著位置公示维修资金的管理和使用情况。单位和个人不得擅自挪用或者侵占维修资金。第九十四条【专项维修资金使用】维修资金划转业主大会管理前，需要使用的，由物业服务人或者相关业主提出使用建议，经业主共同决定后，依照维修资金管理相关规定,向县（区）住房和城乡建设主管部门申请审核列支。维修资金划转业主大会管理后，需要使用的，由物业服务人提出使用方案，经业主共同决定后，业主委员会依照维修资金管理相关规定，报县（区）住房和

27、城乡建设主管部门审查通过后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。已售公有住房的维修改造，可以申请使用公有住房维修资金或者公有住房出售资金进行维修改造。第九十五条【专项维修资金应急使用】物业保修期限届满后，住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及人身财产、房屋使用安全等紧急情况，可以使用应急程序进行维修和更新、改造。（一）电梯故障；（二）消防设施故障；（三）屋顶、外墙渗漏；（四）二次供水水泵运行中断；（五）排水设施堵塞、爆裂；（六）楼体外立面存在脱落危险；（七）其他危及人身财产、房屋使用安全的紧急情况。具体应急使用办法由市人民政府住房和城乡建设部门另行规定。第九十六条【专项维修资金续交】未建立首

28、期维修资金或者维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当依照有关规定或者管理规约（临时管理规约），经业主共同作出决定，及时补建或者再次筹集维修资金。维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期缴纳和一次性缴纳，具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主共同作出决定。县（区）住房和城乡建设主管部门应当指导、协调维修资金的补建或者再次筹集工作。第九十七条【维修资金不足时的分摊】未建立维修资金或者已建立维修资金但续筹不足时，出现需要分摊维修费用的情形的，应当由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有面积承担。第九十八条【专项维修资金转让返还】房屋所有权转让时，结余的维

29、修资金随所有权同时转移。房屋灭失的，结余维修资金应返还给缴存主体，缴存主体灭失的依照有关法律规定处理。第七章法律责任第九十九条【违规下挖地下空间行为的处罚】物业服务区域内有违规进行房屋下挖地下空间行为的，参照陕西省物业服务管理条例第一百零七条第一款规定予以查处。第一百条【违反消防管理有关行为的处罚】物业服务区域内有第八十四条第六款规定情形的，参照陕西省物业服务管理条例汉中市电动车管理条例，由公安机关或者消防救援机构按照各自职责依法予以查处。任意倾倒垃圾、堆放杂物占用、堵塞、封闭其他共有部分的，不涉及占用、堵塞、封闭消防通道的，由城管执法部门依法予以查处。第一百零一条【法律援引规定】违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第一百零二条【相对集中行政处罚】本条例规定的行政处罚，属于国务院或省、市人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理综合行政执法部门负责实施。第八章附则第一百零三条【配套措施】市人民政府住房和城乡建设部门及其他部门应当根据各自职责制定本条例相关的配套实施措施。第一百零四条【生效时间】本办法自年月日起施行。