桂林伍号公馆铂尔曼酒店商业计划书.docx

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1、缰号:时间；2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共6o页7笠本金财芬净现值h=W-惜款佬还期（含建设期）投皆回收期（含St设期）13万元2529.87年5.6成圣大廷款能力计算T69所得税前Pl第二部分综述第一章企业及相关项目概况1,相关项目业主信息：桂林市强盛房地产开发XX井本情况：桂林市强盛房地产开发XX是一家拥有丰富的房地产开发经验和技术实力雄厚的房产公司，成立于1996年，工商营业执照注册号为（企）450300000012037,营业期限为1996年9月16日至2013年5月18日，注册资金为人民币式仟万元整，公司法定代表人秦晓胜，公司住所在桂林市桃花江路5号，

2、主要经营范围是房地产开发与经营。公司性质为有限责任制企业，设置的组织机构为股东会、总经理、副总经理、工程部、策划部、营销部、财务部、行政部等。公司的管理管控层均由具有相关资历的专业人员担任，管理管控人员的文化层次较高，现有大专以上学历38人，有工程师、监理师职称的有8人，会计师1人。公司的平均年龄32岁，凭借着专业精神，共同组成了一支高素质的优秀的房地产开发管理管控团队。公司自成立以来，开发建设了不少相关项目，具有代表性的有:桂林市正阳步行街21,000m桂林市总工会展览馆商业综合楼缰号:时间；2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共6o页房地产开发XX下发了关于桂林旅游

3、休闲度假山庄相关项目立项的批复，【市计投字200226号，2002年3月28日，桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（一期）审批了建设相关项目环境影响登记表讥2002年8月4日,桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发XX下发了关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书【市规管字2002432号】。2003年9月5日，桂林市综合设计院勘察分院完成了桂林市甲山旅游度假山庄酒店岩土工程勘察报告讥2004年5月28日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房地产开发XX下发了关于调整市规管字2002432号文的规划定点通知书【市规管字2004243号】。2004年7

4、月9日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄（即伍号公馆酒店主楼）”建筑工程施工许可证。2004年7月27日，桂林市发展相关计划委员会向桂林市源通房地产开发XX下发了关于甲山产权式旅游休闲度假山庄二期相关项目立项的批复，【市计投字2004172号】。2004年10月120,桂林市综合设计院勘察分院完成了桂林市甲山旅游度假山庄酒店南楼岩土工程勘察报告。2005年5月11日，桂林市综合设计院完成了甲山旅游度假山庄酒店南楼会议中心补充岩土工程勘察报告。2005年8月13日，桂林市建设与规划委员会向桂林市强盛房缰号:时间；2021年X月X日书山有路勤为径，学海无

5、涯苦作舟页码：第9页共6o页地产开发XX下发了关于调整市建规管2004243号文的规划定点通知，【市建规管2005472号，2006年4月3日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管2005472号文的规划定点通知，【市建规管2006167号】。2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管2006166号文的规划定点通知，【市建规管2006437号】。2006年9月7日，桂林市建设与规划委员会下发了关于调整市建规管2006167号文的规划定点通知，【市建规管2006429号】。2006年10月30日，在桂林市强盛房地产开发有限公司与桂林市源通房地产开发有限公司的基础上

6、，由自由人秦晓胜、唐延绪出资成立“桂林伍号公馆酒店XX”，甲山旅游度假山庄主楼与副楼更名为“桂林伍号公馆酒店”，负责对桂林伍号公馆酒店实行相关项目建设与经营。2007年3月24日，桂林伍号公馆酒店XX与雅华酒店管理管控（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部）签订了桂林伍号公馆（美爵）酒店管理管控合同合约讥2007年5月18日，桂林市建设与规划委员会给桂林市强盛房地产开发有限公司、桂林市源通房地产开发有限公司下发了“甲山旅游度假山庄20#楼（即伍号公馆酒店副楼）”建筑工程施工许可证讥目前，酒店主楼及副楼土建工程已基本完工，进入外墙装饰缰号:省”，旅游业作为新兴的主导产业和新的经济增长点的

7、效益已逐步显现。据2006年广西统计年鉴资料，广西旅游宾馆饭店共有客房数为48611间，床位92477张。2005年接待总人数为M35.92万人次，营业总收入为290912.1万元。4、桂林旅游市场与酒店业现状桂林是广西旅游的龙头，旅游业是桂林最具城市优势、最具品牌效应、最具社会竞争力和最具发展潜力的产业，通过几年来各种活动的强力推动下，桂林旅游在国内外的影响力和品牌形象不断扩展和提升。桂林旅游业发展倏发出强大吸引力和持续增长力.2006年“中国旅游关注指数”排名结果中，桂林在综合榜单上排名居第六，是进入前十位的唯一地市级城市。“2007年中国首届品牌节”评选活动中，桂林荣获中国自驾车旅游品牌

8、目的地十佳城市，2007年桂林市被小康杂志社评为“中国十佳休闲旅游城市”。入境旅游是衡量一个国家和地区旅游经济实力的重要指标，是国际旅游目的地形象的“晴雨表”。据统计资料显示，桂林入境旅游连创新高，国内旅游稳步增长，2005年全市入境旅游人数就突破了100万人次。在2006年全市旅游快速发展的高基点上，2007年全市接待入境旅游者125万人次，同比增长15%以上；2007全市接待国内外游客1525万人次，同比增长14%以上，实现旅游总收入85亿元，同比增长23%以上，旅游总收入增长速度快于旅游人数增长速度9个百分点，这深刻反映了桂林市旅游业在发展方谐社会的重要战略机遇期，也是中国旅游业发展的重

9、要战略提升期。随着社会主义现代化建设不断推进和人民生活水平不断提高，人民群众对旅游消费的雷求将大幅增长。根据“十一五”旅游规划，到2010年，我国入境过夜旅游人数将达6880万人次，旅游外汇收入将达470亿美元，国内旅游人数将达17.8亿人次，出境旅游人数将超过5000万人次。据联合国世界旅游组织预测，2015年中国将成为世界上第一大入境旅游接待国和笫四大出境旅游客源国。届时，预计我国入境旅游人数可达2亿人次，国内旅游人数可达26亿人次以上，出境旅游人数可达1亿人次左右，游客市场总量可达30亿人次左右，我国居民人均出游可达2次，旅游业总收入可达2万亿元人民币左右。即将来临的2008年北京奥运会

10、和2010年上海世界博览会，将为中国旅游业注入更加强劲的前进动力。3、社会自然环境中国是一个旅游资源大国，东方古国的文化魅力经久不衰，山水相映的自然景致美轮美奂；56个民族和睦相处，演绎着神奇多彩的人文大观；改革开放事业蒸蒸日上，昭示着现代中国蓬勃的时代生机；改革开放以来，中国入境旅游保持持续快速增长，增幅超过全球同期平均水平，中国巳成为最具生机与活力的旅游目的地之一。随着中国-东盟自由贸易区建设的快速推进，以全面启动大湄公河次区域和泛北部湾旅游合作为标志，广西与东盟各国的旅游合作进入一个新的时期。与此同时，广西在加快旅游大市场一体化的过程中，注重与国内各省（区、市）携手，形成了资源共享、缰号

11、:的需求量较大。此外，全球连锁酒店客房的60$集中在北美，24%集中在欧洲，其他几个地区的拥有量分别为：南美3乐亚太10%,中东和非洲3%o行业盈利水平：据调查，中国传统的饭店中，90%低档次的酒店亏损，赢利的大多是高档次、特别是外资、外商经营管理管控的酒店。具体的实情是：1、一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中；2、另一小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量需要再上一个台阶；3,大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，尽显优势。据2006年广西统计年鉴资料，2005年广西旅游宾馆饭店经营情况是：

12、除贺州市外，其他各市均处于亏损经营状态，2005年全区各类旅游宾馆代店亏损额为31904.88万元，其中，桂林市各类旅游宾馆饭店亏损额为9447.94万元。竞争对手与强度桂林目前已有五星级酒店有五家，各酒店情况如下：桂林漓江大瀑布饭店：为桂林旅游股份下属企业，是目前广西规模最大、设施设备最豪华的高星级饭店。各类客房646间，其中包括总统房一套、豪华贵宾套房22套、豪华贵宾房20间、商务房62间、标准房541间。中西餐厅、日韩餐厅、九天粮河茶餐厅、四季火锅城，并且拥有20个包厢，春厅总计1800席位。一座可容纳400人就餐500人开会的多功能厅，内配六声道同声传译系统，另设有五间不同类型的会议室

13、，供不同规模的会议使用。在战略态势、管理管控精度、服务深化和全球运作方面和国际同等级酒店不可同日而语，我国的大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店；中国自己的酒店集团及管理管控公司的发展不容乐观，缺乏酒店管理管控人才和经脸。迄今为止，只有上海锦江公司和北京凯莱进入了世界酒店管理管控公司300强之列。（2）核心竞争力分析本相关项目的核心竞争力是：独特的酒店环境与独特的酒店文化。拥有自己的稳定而广泛的营销系统并和客户、供应商、合作伙伴的系统实现对接，实现“酒店+俱乐部”良好的服务能力，创建和操作一个先进的酒店管理管控系统。（3）竞争成功关键因素分析本行业成功的关键因素是：酒

14、店的形象与声誉、稳定而广泛的营销系统、低成本的运作模式、优质与便利的服务设施、礼貌而高素质的员工、企业的融资能力。五、客源市场定位1.客源结构分析据统计资料显示，国内板店整体市场的客源结构稳定，商务客源是饭店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为48%、49%、40%和46%。五星级饭店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理管控及自行管理管控的四星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10$和7%o店2大宇大愎店五43075.06%1096132026803帝范酒店五33376.m101216954乐满地度做酒店

15、五371790125022005桂株愚自乐园现代艺术酒店五200600)6974102五星小计/平均1980917.61449.63110.56桂山大港,S60769.64%7689807桂林其信32978.40888144819098松湖饭店S73.19872176025589观光酒店S22677.55%766136010格湖饭店E45060.00%(2000)58.76%(2003)65.85%(2004)66.93%(2005)67.30%(2006)70.82%(2007)506720Il金龙就空大酒店1187801188四星小计/平均1730763.31242.72233.5通过对本

16、相关项目的SWOT分析和竞争能力分析，预测桂林伍号公馆建成后客房单价将能保持在桂林五星级酒店客房单价的平均水平。缰号:3、周边建筑物与环境条件本相关项目位于甲山旅游度假山庄之中，北为别盘，南为公寓楼，东为桂林西山公园，西是桃花江，隔江相望的是美丽的田园风光，整个酒店溶入自然环境与崎丽的山、水中。4、城区规划与区域规划要求相关项目建设符合桂林市城市总体规划（20002010）和桂林市国家级生态示范建设总体规划瓦相关项目已获得桂林市建设与规划委员会下发的关于市强盛房地产开发有限公司新建产权式旅游休闲度假山庄的建设用地规划定点通知书【市规管字20021432号】和桂林市环境保护局对甲山旅游度假山庄（

17、一期）审批的建设相关项目环境影响登记表讥5、交通条件相关项目位于桂林市区桃花江路，3路公交车在相关项目地设有站点，桂林市区交通路网发达，相关项目到达市区任何地方交通十分便利。桂林对外交通系统完善。航空客运交通：桂林两江国际机场至桂林市区30公里，改扩建后的桂林两江机场将可起降目前世界上任何大型飞机，桂林是继北京、上海、广州之后的第四大航空港，有60多条航线可以到达国内、国外很多地方，开通有香港、澳门、日本福冈、韩国济州、新加坡、泰国、马来西亚等地的航线。机场有巴士到市区，民航大厦每隔30分钟就有一班巴士从市区开到机场，不管多晚，只要有航班到桂林就有机场巴士到市区。铁路客运交通：静桂、枝柳、湘桂

18、铁路都经过桂林，筹建中的广（州）贵（州）高速铁路途经桂林，坐火车可以直达国内主缰号:森林、雄奇险峻的峰峦幽谷，激流奔腌的溪泉瀑布，天下奇绝的高山梯田，有壮、瑶、苗、桐等十多个少数民族。桂林自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。桂林风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞奇、石美“四绝”之誉，是中国自然风光的典型代表和经典品牌。“千峰环野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市独具魅力的特色。凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政府大力发展

19、旅游业，旅游业实现踏越式发展，目前年接待入境游客上百万人次，国内游客逾千万人次。桂林市是首批“中国优秀旅游城市”；是世界旅游组织向全球首推的中国最佳旅游目的地城市；是“国家园林城市”、“国家卫生城市”和“国家环保城市”，是“中国最佳魅力城市”和“中国最安静城市”,也是一个最适合人类居住幸福指数很高的城市。7,政策与法律支持条件在国家发改委下发的产业结构调整指导目录（2005年本）【中华人民共和国国家发展与改革委员会令第40号】中，对酒店类相关项目未作具体限制与规定。在国土资源部和国家发改委联合下发的关于发布实施限制用地相关项目目录（2006年本）和蔡止用地相关项目目录（2006年本）的通知【国

20、土资发2006296号】中，未将酒店相关项目列入限制或禁止用地相关项目。编号.第四章相关项目规模与工程技术合适的方案一、建筑设计指导思想与原则I、以舒适J、禅风为建筑设计核心思想，拟采取“以人为本，和谐协调”的建设思路。2、充分考虑酒店与桃花江田园风光的景观效果，营造环境优美、功能完善、舒适方便、安全可靠的五星级酒店。3、总平面设计按地形建设，采用低层庭院式布局，引桃花江水入店，建筑围绕中心水庭，营造幽雅氛围，建筑高低错落，掩映于绿树丛中。4、酒店设计须符合旅馆建筑设计规范JGJ62-90.(中国相关计划出版社，2005)、住宅设计规范(GB50096-1999)、民用建筑设计通则(GB503

21、52-2005)、建筑设计防火规范(GBJI6-87)2001年版讥5、酒店建筑设计采用通用困：中南地区通用建筑标准设计通用图(98ZJXXX),区标桂01J602。6、本相关项目建筑设计合理使用年限为50年。7、建筑设计合适的方案获得桂林市建规部门审杳通过。8、该酒店设计由国内著名设计公司苏州金螳螂设计公司设计。二、相关项目总体建设合适的方案1、总平面布置酒店依地形呈方形布置，分为主楼与副楼两栋建筑，副楼的缰号:5、主要技术参数相关项目主要建设技术参数指标表序号指标名称单位指标值1相关项目占地面积m*22500主楼m,4525副楼m*2531游泳池m*482道路及停车场m,5093绿化及景观

22、mt98702建筑物占地面积（不含地下室）m*70563构筑物占地面积（不含地下室）m,55744总建筑面积（不含地下室）m*29093伍号公馆酒店主楼m,18969伍号公馆酒店副楼m,10123.765地下室面积m1127006客房间220标准间间153双套间问42三套间间257容积率1.298建筑密度56.13%9建筑高度Vm2010绿化率43.87%11结构设计使用年限年5012建筑等级类二13施工安全等级级A14建筑耐火等级级其中：地下室耐火等级级缰号:法国雅高国际酒店集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团，总部设在巴黎的雅高集团成立于1967年，是全球著名的饭店集团，其雏形是1947

23、年成立于法国的第一家“老沃特尔”饭店；后以该品牌为基础，开展连锁经营；1974年，引进“伊比思”品牌：1975年，引进“里奇勒”品牌，并在欧洲和非洲前法国殖民地经营；至70年代末，集团共有成员饭店210家，并开始进入餐馆业经营；1980年，通过与杰克槐斯玻勒尔国际公司（JBT）的兼并，引进“索菲特尔”品牌；在巴黎股票交易所上市融资；1983年兼并JBl后，易名雅高集团；1985年，引进“佛缪勒第1”经济品牌；1990年，购买美国“汽车旅馆第6”品牌。经过三十多年的不惺努力，法国雅高国际酒店集团建立了一个拥有4.000多家酒店的全球酒店网络。法国雅高国际酒店集团在旅行社业务方面也独具一帜，并通过

24、法国雅高国际酒店集团企业服务即经营特约餐券服务。该公司的饮食，餐厅和赌场业务亦发展迅速。法国雅高国际酒店集团的业务遍布140多个国家，聘用逾150,000员工，每年营业额超过70亿欧元。雅高集团自有饭店、租赁饭店、管理管控协议饭店和特许经营饭店的比重分别为46.5%,21.8%、15.4%和16.3%o现行主要核心品牌有：索菲特尔（规模最小的豪华品牌；四星以上；目标市场为商务游客；选址在城市、机场和旅游地；规模小，200间客房以下；全服务）、劳沃特尔（先锋品牌；34星级；统一设计；中档市场；全服务；标准设计，尤其在客房装修和卫生间设计；选址在城市、机场、主要高速公路和度假地）、墨奇尔（24星；

25、但不像索菲特尔和劳沃特统一设输系统，有线电视信号、卫星电视信号及自办节目经前端混合后，经过分支分配双向系统送到各用户端，以支持VOD视频点播系统，用户端电平按70+5DB设计。机房设在一层。(7)结构化布线系统，支持用户需要的电话、计算机联网等设备、满足板店管理管控、通讯、一卡通、多媒体会议、IP电话多方面语音及数据的自动化要求。工作区按每10平方米两个信息插座，会议室、宴会厅、影视厅等场所配备电视现场直播插口水平布线系统采用超五类8芯UTP双绞线混合布线；敷设方式采用金属线槽在各层吊顶内敷设，支线采用穿钢管沿墙、棚、地暗敷设的方式。总机房设在一层，酒店电话由该总机房外引一组50对的电话电缆。

26、以上系统先尚未安装。(8)公共广播音响系统在酒店一层设音响控制室。在酒店内的公共场所设背景音乐，客房另设三套节目。公共广播音响系统兼做消防广播，在消防控制室内控制。以上系统先尚未安装。(9)防雷、接地系统该建筑物按二类防雷设计。该建筑物接地采用TN-S系统。该建筑物防雷接地、保护接地等电位接地共一个接地系统，其接地电阻不大于1欧姆。全楼做等电位联结，客房卫生间、游泳池、桑拿等场所局部等电位联结。防雷工作已完工8、消防系统及安保系统工程(1)考虑本相关项目的特殊性、重要性，本相关项目按一类场所，所摄图像送至控制台上的电视监视器。（4）所有消防设备、火灾自动报警联动柜均采用双电源供电，并在末端设自

27、动切换装置。应急照明系统将据点有楼梯间、主要通道及消防值班室的照明均设为事故电源,在主要疏散口设有安全指示灯，疏散走廊设有诱导指示灯，采用蓄电池供电，连续供电时间不少于30min.各大厅、餐厅、大开间办公室等人集中的地方设一定数量的事故照明。消防工程已经完工，但安保系统尚待下一步装修时完成。9、电梯工程酒店共设电梯8部，主楼5部，副楼3部。电梯施工前须由电梯厂商对电梯部位进行确认。10、二次装修工程（1）根据桂林的城市特点与本相关项目的地理位置和经营特色，酒店的二次装修以休闲风格为主，商业配套设施为辅，以酒店为主体，突出酒店的功能。（2）酒店二次装修强调人与自然、人与建筑的沟通与和谐，酒店与自

28、然环境共生，达到“禅”意。（3）以各种自然形态为主题，创造的生态艺术品，让山水文化与自然原生态艺术交融。4）强调高雅气质、贵族气质、浪漫情调。（5）大堂及服务台，滂拨大气、线条明快，设计简约，与周边自然环境相交映，让人以奢华的感觉。（6）餐厅，西餐厅为丰富的自助餐区与开放式的厨房遥相呼应，优雅而钎畅；中餐厅以“屏”为概念，以“席”为主题，编号.备多，面积小，应做人性化设计，干湿区分离，避免功能交叉、互扰。11、现场图片：见附件第七章目前投资价值及未来投资估算一、估算依据及说明1、本投资估算以本相关计划书伍号公馆主要建设合适的内容与规模表及相应的工程合适的方案为依据，参考相关项目在建工程的建筑工

29、程预算书和桂林伍五号公馆酒店室内设计报告册进行投资估算。2、尚未建设的单项工程相关项目及设备投资参照其他同类工程的单价，并结合市场询价进行估算；由于主要设备和操作机械均为常规设备，国内生产厂家完全能生产，因此设备购置费均采用国内生产设备价格，在设备生产厂家提供的报价基础上综合考虑设备运杂费。3、工程建设其他费用取费参数与标准参照国家及行业规定计取。4。、完工部分按市场价格估计。二、投资估算1、建设投资：26837.90万元。(1)工程费17638.40万元；其中：建筑工程费4487.79万元；设备购置费3209.47万元；安装工程及工器具购置费(含务资金两部分，由相关项目法人进行融资，承担融资

30、责任和风险。经研究决定以本相关项目目前的情况为出发点，提供以下招股融资合适的方案：1、按现状（未取得房产证前，未进入二次装修阶段）出让该相关项目的全部资产，出让价格为1.6亿元。2、该相关项目取得房屋产权证后（未进入二次装修阶段），出让该相关项目全部资产，出让价格为1.8亿元。3,引入战略投资者：本相关项目引入战略投资者合作，所投入的资金按该相关项目现有价值1.6亿元，为计算基准，计算持有股份的比例。4、直接向金融机构或单位个人融资1亿元，由相关项目法人进行承担融资责任和风险。二、资金使用相关计划（一）资金使用相关计划之前提本相关计划针对以上合适的方案之3、4项，资金需求量约1亿元。（二）相关

31、项目建设投资1、建设投资额相关项目建设投资估算额为26837.90万元（不含建设期利息）2、建设投资使用相关计划目前业主已投入资金完成大部分相关项目建设，所融资金主要运用于相关项目二次装修阶段，本相关项目剩余建设期间相关计划为9个月。第九章财务评价二、营业收入估算相关项目营业收入按照酒店客房数量与入住率为基数计算各年销售收入。1、酒店客房数：按相关项目的工程建设合适的方案，酒店共设客房220间，其中：标准间153间，双套间42间，三套间25间。2、客房入住率：桂林伍号公馆酒店XX与雅华酒店管理管控（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部）就桂林伍号公馆（美爵）酒店签订了管理管控合同合约，

32、法国雅高国际酒店集团有较大的酒店营销网络，酒店入住率得到保障。目前国内四星和五星级饭店的平均入住率在69%到70%之间。根据榕湖饭店多年来的入住率，本相关项目酒店入住率前三年按榕湖饭店2003年以来的最低入住率的年份来进行测算，但逐年有所提高，入住率取值为：第一年605第二年63%,第三年65乐第四年后随着知名度的提高，散客入住比例增长，酒店入住率取70%并在计算期内保持此入住率不变。3、客房价格：（1）散客：按2008年4月份桂林市五星级酒店各种客房前台付现价的平均价格计算。标准间917.6元/间日；双套间1449.6元/间0；三套间3110.5元/间日。（2）团队及协议单位：按前台付现价的

33、55对十算，酒店新开业期间，为表示对坏议单位的友好欢迎，也为酒店促销招徒更多的客户，使酒店的入住率得到保障，协议单位房价，第一年减按前台付现价的45%计，第二年减按前台付现价的50%计。4、散客与团队比例：预测随着酒店开业时间的延长，酒店的知名度会有所提高，散客入住比例在头三年会逐年提高。第一年：散客：团队=25%：75%；第二年：散客：团队=30%：70%；第三年及以后：散客：团队=35机65%o5、餐饮收入：目前桂林漓江大瀑布酒店餐饮收入占酒店总营业收入的31乐本相关项目约按2隰的比例进行估算。（1）住店客人消费：颈测住店客人平均消费水平为300元/天间客人，由于住店客人以入境客人为主，客

34、人在本酒店餐饮的比例按85%计。（2）餐饮对外营业收入：酒店餐厅还同时对外营业，日对外营业收入按5000元计。6、其他收入：包括康乐相关项目收入、商场收入、会议厅出租收入和商务洗涤服务收入约占总营业收入的10%左右（桂林漓江大瀑布酒店餐饮为7%）o三、成本费用估算参照同类酒店近几年的经脸数据，按生产要素法以年为单位估算。1、外购原材料：（1）保洁洗涤材料费：主要有卫生间清洗、浴巾、床上物品清洗消毒，按客房数量计算（公共区间折入客房数量计）,3元/间日：（2）低值易耗品材料费：主要有茶叶、牙刷、牙膏、洗发液、沐浴液、香皂、皮鞋油、信封、信笺、写字笔、拖鞋等，按客房数量计算，60元/间日：（3）餐

35、饮原材料购置费：指原材料费，不含人工制作费，按餐饮收入40%比例计算；（4）康乐相关项目材料费：指材料消耗，按康乐相关项目收入15%计算。（5）商场货物成本费：指货物进价，不含人工费、场地费，按售货收入的40%计算；（6）商务、洗涤服务材料费：指为客人提供的商务、洗涤服务付出的材料费，按收入15%计算；2、燃料与动力费用：（1）汽油购置费：油耗按161./百km车计，油价按5.35元/升计；（2）电费：按酒店中央空调功率、各客房用电功率和公共区间照明功率测算用电量，电价按目前广西电网商业用电价格1.106元/kWh计;（3）水费：酒店用水量参照桂林市生活用水定额标准计算，水价按目前桂林市商业用

36、水价格2.63元11?计；3、人员工资及福利费：本相关项目的人力资源配置根据劳动性质分：一般工人、技术人员和管理管控人员三种岗位，各工种工资标准如下：缰号:工人：平均工资12000元/年；技术人员：平均工资21600元/年；管理管控人员：平均工资18000元/年。福利费按工资额的14%计取。为了便于计算，在计算期内，不考虑工资上涨因素。4、修理（维护）费:按固定资产原值的煦计。5、折旧费和摊销费固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值按5%计。各类固定资产的折旧年限参照相关规定，按以下标准计算。（1）房屋及建筑物：折旧年限35年，残值5%；（2）设备：折旧年限10年，残值5%;（3）摧销费：递延

37、资产5年。6、维持运营投烫：本酒店的电梯、变压器、服务用车、空调及酒店二次装修，按折旧年限，运营进入笫11年后需要投入资金更新；其他小型设备及工器具的更新费用计入修理（维护费）中。7、财务费用（1）经营期支付的速设投资借款利息，根据相关项目融资合适的方案，相关项目在经营期内各年按最大还款能力偿还建设投资借款后的借款余额，须逐年向银行支付当年利息，利率沿按建设期初借款利率计算。（2）流动资金借款利息，根据相关项目各年流动资金需求量和相关项目流动资金的融资合适的方案确定流动资金借款额度，利率按中国人民银行即期公布的一年期贷款年利率计。（3）短期借款利息，根据相关项目财务相关计划确定本相关缰号:项目

38、计算期内各年是否需要短期借款及短期借款额度，短期借款利率按中国人民银行即期公布的一年期贷款年利率计。8、其他费用：主要指促销费：即广告及市场推广费，按300万元/年计取。四、财务评价指标经计算，相关项目在计算期内的各项财务评价指标如下:财务评价指标表序号指标名称单位指标值1年平均营业收入万元7291.382年平均销售税金及附加万元397.384年平均总成本费用万元3227.215年平均利润总额万元3666.796年平均所得税万元916.707年平均税后利润万元2750.098总投资收益率18.85%9所得税前相关项目财务内部收掂率（FlRR）18.87%IO所得税后相关项目财务内部收拉率（FI

39、RR）15.35%11所得税前相关项目财务净现值（FNPV）万元8880.6112所得税后相关项目财务净现值（FNPD万元4058.1213所得税前相关项目投资回收期年6.6914所得税后相关项目投春回收期年7.491.资本金财务收益率（FIRR）15.52%16资本金财务净现值（FNPV）万元2529.8717资本金净利洞率22.61%18借款偿还期（含运设期）年5.68缰号:五、财务分析1、盈利能力分析相关项目投资财务内部收益率在所得税前和所得税后的FIRR均大于行业基准收益率i=12%;相关项目投资财务净现值在基准收益率=12%时，所得税前和所得税后FNPV均大于零，表明相关项目合适的方

40、案在财务上可以接受。相关项目投资回收期（含建设期）：所得税前Pt=7.69年，所得税后Pt=8.49年。相关项目资本金财务收益率大于行业资本金财务基准收益率i=13%,也大于中国人民银行近期公布的存贷款利率；相关项目资本金财务净现值在基准收益率1.=13%时大于零，表明相关项目业主投入的资本金收益可达到行业资本金基准收益率要求。相关项目总投资收益率R0I=18.85%；相关项目资本金净利润率ROE=22.61%o2,偿债能力分析根据相关项目的贷款条件，在计算期内。（1）借款偿还期：相关项目按最大能力还款相关计划计算，相关项目的借款偿还期为5.68年（含建设期1年）。（2）利息备付率：相关项目在

41、运营期应支付银行利息的各年份里ICR均大于2,表示相关项目偿付利息的保证率处于正常状态。（3）偿债备付率：相关项目按最大还款能力计算，不再考察相关项目的偿债备付率指标DSCRo（4）资产负债率：在计算期内，相关项目的资产负债率的最编号：时间：2021年X月X日高年份为37.43%,低于国际上公认的较好的60%的资产负债率指标。适度的资产负债率既能表明企业投资人、债权人的风险较小，又能表明企业经营安全、稳健、有效，具有较强的融资能力。（5）流动比率：相关项目各期的流动比率均大于国际公认的200%的标准比率，表明相关项目可以转化为现金用于偿还流动负债的能力很强，但该指标过高，表明企业资金利用效率不

42、高。（6）速动比率：相关项目还贷期各年的速动比率高于国际公认的100%的标准，表明企业实际的短期债务偿还能力较强，但该相关项目的速动比率过高，表明企业资金利用效率偏低。以上数据表明：相关项目有较强的清偿能力，在财务上是可行的。3、财务生存能力分析在计算期内，相关项目的净现金流量能维持正常运营，不需要进行短期借款，可实现财务可持续性。910U1213H151617181920运依期年份(年)100.oo5),Y80.0060.OOK40.0020.0()%0.00%第十章投资者退出方式以下方式适用本相关计划书第八章所述第3种方式即入股本相缰号:关项目的战略投资者适用：投资者的退出方式可为两种：1

43、、股权回购，回购合适的方案由各董事确定。2、投资红利，投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的。第H章结论1、本相关项目具有高品位的酒店接待能力，主要是面向高消费的旅桂客人，桂林是世界旅游名城，年入境客人逾百万之众，境内游客逾千万人次，每年各种商务活动和各种高规格的会议众多，但目前桂林市区的五星级酒店仅三家。可见，相关项目的市场潜力和前景是广阔的。2、本相关项目规划、立项、环保等手续齐全，土地权属清楚，相关项目建设符合国家产业政策。3、相关项目建设的施工条件和外部协作条件已经具备，相关项目的劳动安全,卫生消防、组织机构、实施进度都巳经有相关缰号:计划地落实，本相关项目建设合适的内容与规模、

44、工程技术合适的方案已获相关部门批准，相关项目已开工建设并已到最后二次装修阶段。4、从相关项目的融资能力和融资合适的方案以及相关项目业主的经济实力分析，各方面皆达到条件的要求，且部分金融机构承诺在酒店试业时给予大额信贷支持，金额约2亿元。5、附务分析的结果表明，相关项目的各项财务指标达到行业标准，具有较好的盈利能力、债务清偿能力、财务生存能力和抗风险能力，在财务上是可行的，能满足行业要求和业主的需要。6、相关项目业主与雅华酒店管理管控（上海）有限公司（法国雅高国际酒店集团亚太总部、全资子公司）就桂林伍号公馆（美爵）酒店签订了管理管控合同合约，法国雅高集团是全球规模最大的酒店及观光事业集团，弥补了相关项目业主无酒店管理管控经脸的缺陷，为相关项目提供了技术与市场保障。7、相关项目符合桂林市社会、经济以及生态环境发展需求。8、相关项目符合投资及融资方各方利益且各方利益有充分保障。编号：第三部分附录一、附件1 .企业法人营业执照2 .组织机构代码证3 .税务登记证4 .酒店相关项目定点文、立项文5 .酒店相关项目建设相关许可证二、附图1 .酒店相关项目平面图2 .酒店相关项目设计效果图3 .酒店相关项目地理位置示意图4 .酒店相关项目现状图