2024不动产运营发展报告.docx

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1、.一EgR8第八届地新引力段会A业周期GWZr克而腺新开工先于土地购置J2019年即开始回落2007年以来房地产开发企业新开工面积（单位：亿m2）22.722.4/新开工面积同比。多项式（新开工面积）施新引力2021年行业步入去产能周期土地成交自2020年高位回落，去年较高点锐减54%2013年以来全国300城土的成交量价情况月度走势俾位：亿m2,万亿元）总罐筑面枳总会S眩逮面同比变化一多旗影建筑面照）KAOMa11*消费销售型办公即使以价换量，一线城市也难掩颓势，销售面积连续三年下跌经济大环境低迷使彳整体办公市场需求收缩，TW办公需求持续收缩，即使采取.以价换量.的策略销售面积连续三年下跌其

2、中23年n或市办公销售面积289万M1同比下跌2.6%,相比疫情前的21年下跌13.2%。重点监测二线城市23年办公销售面积490.6&万MEF12.79%,24年一季度，杭州办公成交面积大幅上涨45.8%,主要为23年T度成交基数较低敬仅2093万m220202023年田点城市办公销售面枳及同比变化45048350W25。VAIWIW8418700WOCCSOOCOWCCJWCO20XC100OO2021222320212223202122232021222320212223202122232021222320212223上海d晾广州深圳成都杭州南京武汉获上海北京r州成都南京n24年Q6?应

3、（万M7IQW7RS1u6计忑胡包含才通任宅、别型：1帜立方1.田?比.蜕沙灵削包出Xa勺宅,9I1.B住身拿地企业依旧央国企占主导2021-2024年3月涉租费用地供应疝持续下降，电建面从2021年超1200万nf,到2023年下降到不足300万r.2023年成交建面同比下降37.2%。出让左，从公开招拍挂转划拨或例议出正202坪不少域市取消配建.自持租赁住房，土拍回归价高考密,节租费用地ttS.2024年0海租货用地占至财映触赁用地军地企业以国央企为主导占比80%;民企也积极参与拿地占比17%,新增合作社会与拿地.2023年及2024年Q122城涉租货地块J2023年2024年Ql2023

4、年纯租货用地拿地企业类型B企”R金”央企/10企&央企企&央企B企&KS:投资新增涉租用地供应量持续下跌，主要以配建租赁用地方式获取,他新引力集中式公寓大宗交易额持续攀升，聚焦北、上两城，吸引内外资企业投资,中资买家成行业主流IS定的投资收益吸引了内外资的咨管公司.整俊年房企等自暧企出内资买京数量占比近年逐步增）.内资占比和77成.20202023年交蜡领持段攀升2023年全M租毋住宅相关的大宗交弱SWW升至110亿元aa前两年的总和.从城市分布来石，交易标的主要分布在一线城市，北京.上海占比超过90%部分长租公班大宗交易收购方展示内外资投资比例假交易个劫.2TW他新引力文旅新增项目加速，行业

5、投资呈现回暖扩张趋势项目投资三j三am:不断丰富利尤化助力tc屿苏发展重大签约项目投资额较大、方向多元全国多点开花、华东华中密集“强强联手”趋势明显2023年度全国代表性文旅集团合计签约投资西大文旅项目143个,其中公布投资金额的94个项目合计投费假均达2970亿元-方向上以综合开发.主题乐Ia为主导.王现度假化、浙江做湖北省签约项目最为密集，其次是山东、a.陵西、河南4H.广东.安疫江西等12个瞪份签约项目数占比均低于5%,从签约项目投资合作方式分析，两个及以上集团战略合作共同投熨、跨界投资经妗朗显,充分发挥各方优挎.梅进区域文憔3目建设.约2970亿元2022-2023年度2J大文网!目投

6、资数02023年任人文旅项目签穗量均点分布情况2022-2023年H大文旅Ig目投资合作方式统VfS（单位:个）超1310亿元3.97倍36!&台开发大住e主三的a文化!盅Wmg生a券褥期学PJP32.19%Ite来说：亮In瑞乐重整HlSSKS9*Eiow三SkibV8b单个投资方期方合计，三方及以上合竹W三VffRCMRCHM1.(MM*HuSiO三他新引力保驾护航2023年文旅企业肘资追求效果立竿见影“2023年度各文依常讨完成193笔愦穷电资合计自演130223亿元Zl从融赞工具类型分析,SgJS期出资券敢量占比最高.其次是中阴禀据，大里文旅典团饿向于使用更为灵活的短期供券产品,以IS

7、ie企业流动性管理水平文旅投融资力度减弱,依托短债工具补充流动性1587,82亿元2022年文旅集魏资总额21.93%1302.23亿元2023年文旅柒团慈资总款202斑度文赊集团电费工R品种分布情况2023年文旅类债权M费S5TOP2三185三湖北文旅66亿元集团5Q5J1.00亿元ttHKBffl!S50为33亿元KSll5KSH他新引力文旅融资短债为主，为项目建设、业务布局长三角在融资规模及融资渠道拓展多方面领先A从2023年度各在区的文族集团融资哀观:B.江苏省（236.1S亿元）、北京市（18S元）、淅江匕（125.1亿元）和湖北省（110.5亿元）表现突出其中,2023年江苏省试点

8、卷出了tc苏旅货“专项金鼠产品.为全希文旅企业提供更多元更广泛,更优防的窗集港，迸一步柘展了文旅企业融贸第通，滞低了融资成本.2502023年度各省（苴馅市、自治区、娥!亍政区）文旅柒团ffi券出费表现21501500P元5交思斯.中.曲限资源,配套以人为本，注垂基础生活性配套及亲子体脍依托资源商业成不可或缺的重要资源项目配套力求提供健康、和谐的家庭生活方式依托商业资源在新增项目中的占比过半C海景、高尔夫、源泉.古镇等资源受限于资源区域分布，依托占比较龈占比最高的其他中，80%包含C数盲”类资源配套o市场配套开始往满足日常生活需求发展“2023年我国重点区域文旅地产项目依托资源我国圭点区域新增

9、文旅地产项目的内部配套以健康养生.亲子文创等设施为主,占比均超过四成教育配套的电要性也在不断提有。2023年我国重点区域文旅地产项目内部配套他新引力数据繁荣，但进入以量取胜的微利时代虽然旅游市场的总量和消费总利!创下了历史新高，但旅游消费者的平均消费力仍在恢复阶段同邙理此2024年和2019节文旅总人次破收入可以发现虽然两方面均有增氏但2024年春节的旅游总收入增幅比总人次增幅低了I1.3%。再若五一假期的平均每人次消费，2024年较2019年同期下降：25.%.均体现出假期出游热情空前，但消费热情不及预期的现象.2018-2024年国内旅涝市场游客量和消药情况2018-2024全国吞节&五一

10、旅游数据变化2019-2024年吞节&五一旅沿人均消贷水平恢豆情况6030057250.90.00%1.47%国内游齐（百万人次）一国内旅游总花费（亿元）I春节游客敛*（亿人次）n：.（亿人次）看节旅游收入（亿元）五一旅游收入（亿元）春节人均i肖费W五一人均消费比蛟2019年恢N水平（吞节）比敢201坪恢N水平（-）他新引力融SSBg的3HTiS闻GWZr克而腺第八届地新引力弊会细分市场康养投资多元养老投资成效初显，投资结构呈现分化央国企平台投资加码，市场投资总量占比超四成2023-2024.04央国企平台康养项门投货效量达140个以上同比增长28.6%;从结为*8,央国企投费项目数量占启项目

11、政策6W3.32%O地方康养平台实质性投资开始落地一方面是地方康养平台将嫉坦建.如湖北、天津.S州等；另一方面早期成立的康井集团正逐步力吠界老项目投资珑设.房企正在逐渐收缩养老投资，而险企养老投资正在加码2023-2024.04年房企市的项目数同比下J25%0而险企来看，投资项目放量炳长曲60%（含新投资&未开业）.连锁化养老企业正加速攻城珞地2023年连锁型护理企业斩荻项目同比增长27.5%（2024年卜4月同步St长308%）.运Jt方式以公*民菅为主，委任运温和联合运营为第.2023202404企业投资项目数量结构SB央企R国企业外澧企业ZWfflP；-apuaag202.29位笈养团2

12、0240131KHI开ME公SM74Q4M山东。繇岛北年N畀中G202401.ie山东摩算,蜀大湾&且不律就占用202401.18大这康林闭HftH-7n20231228US三fffflI5ff-11WF三R2023UM办州界用虹桃慎1格紫珞分分力长男中心2023.12.28A*nao中Bl”慢工说方罐弄中2023122260吞平区性种t三fi弁中。201023办州，团山RirnM*s*R20230630UMIREDdt*aaQ2023827北京界用汇财力3O4J6开业项目统i+WR连演化护理企业新开业如Slg29o27.25CTIlfiffSi综合类企业养老投资稳中有升趋势,涉及类型更加多元

13、2023年综合企业养老投费增长12%,涉及类型有零色、电力、货易、能源、旅游等.BKtl;他新引力居家养老依赖长护险支付，社区养老向多元化转型，场景更智慧更丰富消费群体产品特征消费能力年醴胸上,75岁以下长者对居家养老较为Iwfc区域分布上,中部区缄的长者更8向选择后家养老.居家养老：长护险诩盖了基本生活照料27地、常用施床护理15项.其中以安改满活.餐愣.H8i.社区养老：2023年以来,社区养老开始慢僵向母合为老服务中心转型，业态更多元场景更智M.医齐更J4合.居家养者依佛长护吃，在滓估有效期内90%长护险基金支付，仅10%个人支付.社区养老：在社区养老的长者，通常自己支付养老着用，离退休

14、金拉本能吊36.不同年龄段对居家齐者的选择不同地区对居家养老的选择不同身份居懈护收酶准块阮川时)190%IlllllF,日同务机构7长者田妒2本社区缘台为U身中心里务对离整、2*.WR.姬E低收入Wi区加腕/高龄拄居考人等全体6髭显怜日月死井.生谢H.MA?将机栉住种好门.坦IW界S第等一站式畀卷米若iii11K2(Xb左右.侬也X拉10裱以上1030Pi左右,球均SfCJS2ia.n.”工宠用S三i;IyidrHgeo献iWfn函演1他新引力CCRC以高知高干为主，追求品质，预付费监管趋严，月消费水平较高产品特征消费能力HMtieff*MtStf市场快I：预付费监管趋严，城心升级明显，借力新

15、媒体引流产品特征：关注服务国册和医疗配套，空间以中小户型为主CCRC社区晶鹿较离，目司市场主推，JqI押金+综合月.一般按房间收叁，月瘠包括租金+月限第畲+餐1.SJ遍要100oO13(XXX玩/月的.收场上,2024年S月10B.国七委快合ED发关于加卫舞岩机构预收费拄管的田与府内规范畀岩机构预长现行为.大校会员费已成历史.区域上长者对城心界电的需求激增,昉0养书开始受到越求越实的长者RK.繇市型CCRaS运而生.推广上2023年以范买家康界企业开短3驻丹即小(I书号fH助新煤介开启CCRC养我核区的A胜养比Bl努近广与事户引或.产品特品质知无疗总长老三为关注的餐点,温七成俯向80平米以下的

16、,火最受关注的因素琲序*顼目IX林EtC运出叫ASfu1i三AGf,之上毒2016年HWWWAl3O27n0之我案9田州201Q年129016299608起4575fc,之4M2015年25175024221170011l9S2。.之rws广州2017fiF1怆OCOIMO10611fi5717%M2*8成暮2018年17002857980O=i270.26%步之*-Sfl;2020ftI880W180Wte时，飞泰康之家部分活力区运营情况:4：w*三f.7fCtfr.tB.EJFJwI他新引力城市养老公寓客群以高龄为主,倾向家门口养老，追求性价比消费群体产品特征年龄拮构上，平均年龄85岁左石

17、，普泄离法.地段选择上.大部分做向家门口机构养老选牌机构养老，您颈向于选择脚个地段？入住决策上，收费水平影晌最大追求性价比.选择养老公血时,最石玉哪些因素？琮InlIw/I螂1弟价。tee：M力186%受疫情影*.全国机构入住率下滑，但品质的城市养老公寓表现突出，愿愿为5若为品质买单的城心养老事内堵加.机构养老入住人数与床位入住率三三Jtm消的能力部分一线城市养老公寓市场表现康养敢森系统监S!的74个养老公寓项目床位入住率超近8%的项目IR港/仞企mv个人I依殳木零活哂讹1IM嗑哥S32HI56观8$6%上海部分城市养老公击运营情况74.4*脚蝴砥WR。以OgMC*NkgWXM96RgME8Q

18、RC*法自名建I区包法费无目床位数综合月责入住等W宣湾虹湾长青公泡S定2017381880尤胜92%向R分长我公W阳体怎I抬it20”年1509sooe8。%0E之ItW於丙需乐202124HBOOxfi90%零七通边才翻公寓酒庆2016T38880元/92%城市美老公寓综合月费较CCRC珞区.为工薪家庭所接殳，综合月制普道在70008000元/月起,沪翌敷税吸务等级另S1.iAt*aCVMKMdb他新引力消费旅居养老：候鸟旅居受青睐，空间追求经适性，旅居消费意愿增强消费群体消费能力年龄培构上，55岁-65岁的j舌力老人为主旅居方式上,滨海资源对次台吸引力高,候鸟旅居的方式受X陈居住空间以经济

19、便捷小户修为主，务数长者选择居于公81.且50-80平米的中小户球更受欣居长召欢迎消费朦博开始阴强,推后地泡留时长提高，酒费金锁达到8000MOOO元/月区间居多8333%希望去那里旅居61.87%67e7-IsTIIGTAJlllllliv11H球M超丽江门收州雨器M西攵Mttcr公KMtt合除位居月支付金额阮）他新引力未来趋势康养大资管时代下的变革与突围未来有里通过RErrS发展驱动康养产业，提高资产的服务运营能力，实现产业正向循环康养项目退出路径多元化4JO市场已分化，逻辑需重构商业/办公/产城长租/城市更新文旅/康养投资下行，消费缩减,需要通过运营调改，提质增效。政策驱动，去产能同时稳

20、投资，需通过定向投资创造市场机会。需求复苏，投资扩容，反向刺激需求，形成正循环。大宗交易显著下降，酒店/公寓维持较高热度，上海最活跃从交易量右，2023年32城不动产大宗交易总金额为1840亿元，同比下降16%;2024年一季度更是同比下降44.4%.从业态来看，办公发交易总额及占比最高但同b濡幅也是最大的；2023年以来，酒店/公寓资产绢寺蛟高热度。从区域来看，一线城市成交额占比超6成，上海仍是大宗交易最活跃的城市。20182024Ql32tt李财交WgI(Z11)2021.2024Q1F城市及具他城市大宗成姻域占比(%)92021-2024QI32城各姐右大宗成交短毋(Zte)办公公研发J

21、JkZW说2021202220232Q24Q2W1W222W32D24X202182023纣NQlVUn漾舞地产R日TS占比超4成，底层资产运营不及预期，估值大幅波动按奘型分，各REnS算集规模占比技类型分，各地产类RErrSJJ集现根占比RSJ,a10,41*1023%.iris*EKWtfinms5a.jjmsmw，55企业披能拟申报REnS项目个数出租车巡璃，202班厂房类IO雌性租时甥出呼2w诉发办公关和仓储物流类同比下降，柝发办公关防福明帆平均下跌股价表现看,2023年16只：S产类REITS仝邮下跌.平均跣Ia为1947%.曲于同期沪深300(-11.38M和上证玲揩(3.7%).

22、其中斫发办上市以来及2023年地产类REiT股价涨跌幅地产类RErrS占比超4成募集规模最大从视5看，截止2024年4月30日，地产类REnS总发行21只,算集515.35亿元，占归募集规模43.35%,位居各行业苫位.地产类中，研发办公募集金领最高.达到172.5亿元，占地产类33%.底以资产运营不及预期，估值波飒大4.5个百分点.地产类RElTS仍有广阔市场SU2024年5月13日，上交所及深交所披第的地产奖RErrS已申报版舞集的炮模为22936亿元.截止2024年SS月13日企业己技堪拟申？BREITS：S242个.其中地产类117个，(5tt48.4%2023年度弱开发重运营趋势明显，头部商管更受资产端青睐头部商管企业表现更佳20202023年，上市物企商管类业务收入年增长率数据显示，头部商管企业如华润万象商管业务收入年增长率保持在20%,其他企业增幅波动较大.头部商管企业更受青睐从2023年轻资产项目统计看，头部商管企业获取的轻资产项目更多，更受资产端青睐.2020-2023年上市物企商管业务年增长率走势2020年2021年2022年202弭华祝万余Iaei初企服务商业商惠乌