中南文化：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告.docx

《中南文化：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中南文化：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告.docx（81页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、本报告依据中国资产评估准则编制江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告苏华评报字2024第208号（共1册，第1册）江苏华信资产评估有限公司二O二四年三月二十八日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：3232020009202400182合同编号：2024-208报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：苏华评报字2024第208号报告名称：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值评估结论：11,548,100.00元评估报告日2024年03月28日评估机构名称：江苏华信资产评估有限公司签名人员：

2、张天吉吉（资产评估师）会员编号：32210130余昊翔（资产评估师）会员编号：32220004（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2024年03月28日目录声明I资产评估报告摘要3资产评估报告正文6一、委托人及其他资产评估报告使用人6二、评估目的7三、评估对象和评估范围7四、价值类型9五、评估基准日9六、评估依据10七、评估方法12八、实施as和情况U九、三假设16十、加结论17十一、特别事项说明18十二、资产评估报

3、告使用限制说明18十三、资产评估报告日19资产评估报告附件1、委托人和产权持有单位法人营业执照复印件；2、评估对象所涉及的主要权属证明资料复印件；3、委托人和产权持有单位承诺函；4、资产评估机构及签名资产评估师的备案文件或者资格证明文件；5、资产评估机构法人营业执照副本复印件；6、资产评估汇总表或者明细表。声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资

4、产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式

5、确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者

6、发表意见超出资产评估师的执业范围。资产评估师不对资产评估对象的法律权属提供保证。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告摘要苏华评报字2024第208号江阴中南重工有限公司：江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，对江阴中南重工有限公司拟为新设立的

7、合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金在2024年2月29日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下。1、评估目的：为委托人拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备年租金提供价值参考。2、评估对象：委托人申报的拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备于评估基准日时的年租金市场价值。3、评估范围：委托人拟为新设立的合资公司租赁的部分房地产及设备，房地产包括办公楼、厂房、宿舍楼等房地产，设备主要包括行车、车床、电液锤和加热炉等生产设备，具体详见申报表。去价值翘!：市场价值。5、评估基准日：202婵2月29日。6评估方法：市场法、收益法。7

8、、评估结论及其使用有效期(1)评估结论江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金在评估基准日2024年2月29日的市场价值为1,154.81万元，大写人民币壹仟江阴中南j工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文壹佰伍拾肆万捌仟壹佰元整，其中房地产年租金为694.73万元，设备年租金460.08万元。本评估结论包含增值税，是委评资产于评估基准日时在维持现状用途和提前一年支付一次的前提下的年租金市场价值，不含物业费、水电费和维修保养费用。(2)评估结论外的其他租赁事项：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房产所占的

9、土地面积为142.4亩，为江阴市华西法兰管件有限公司向江阴市华士镇华西新市村股份经济合作社租赁所得，年租金为含税284.80万元，江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司通过转租方式租赁该土地。根据江阴市华西法兰管件有限公司与江阴市华士镇华西新市村股份经济合作社签订的租赁协议约定，江阴市华西法兰管件有限公司厂区内(幸福大桥北)面积19,342.5m2的房地产租金为含税110元/nA合计212.77万元；江阴市华西法兰管件有限公司将其中厂房706Om2、辅房100Om宿舍840已对外出租，江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司通过转租方式租赁剩余10,442.50m2房地产，对应的含税价格为1

10、14.87万元。(3)评估结论使用有效期本资产评估报告仅为本报告中描述的经济行为提供价值参考。评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即自2024年2月29日至2025年2月28日。8、对评估结论产生影响的特别事项(1)委评的房地产共28项，建筑面积合计68,294.62平方米，其建筑面积由委托人申报，并经评估人员现场核实，上述房地产均未办理房屋所有权证，也未提供建设工程规划许可证，本次评估未考虑权属瑕疵及可能存在的面积差异对评估结论的影响。(2)申报的3项房地产为向江苏华西集团购买的房屋尚未办理权证，其所占土地性质属于集体土地，本次对于外购房屋的租金为含地租金，未考虑该土地权属瑕疵对评估结

11、论的影响。江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文苏华评报字2024第208号江阴中南重工有限公司：江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法评估方法，按照必要的评估程序，对江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金在2024年2月29日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托人及其他资产评估报告使用人（一）委托人概况公司名称：江阴中南重工有限公司（以下简称：“中南重工”）法定住所：江阴市中南路3号法定代表人：卜

12、忠平注册资本：69000万人民币企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营范围：化工压力容器（仅限制造许可证核定的范围）、工矿机械、管道配件、钢管、机械配件、伸缩接头、预制及直埋保温管的制造、加工；金属材料的销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。（二）产权持有单位公司名称：江阴市华西法兰管件有限公司（以下简称：“华西法兰公司”）法定住所：江苏省江阴市华士镇华西村小康路18号i法定代表人：张逸注册资本：5180万人民币企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资

13、）经营范围：一般项目：锻件及粉末冶金制品销售；高品质特种钢铁材料销售；钢压延加工；特种设备销售；模具销售；货物进出口；技术进出口；进出口代理；金属表面处理及热处理加工；金属制品修理；金属废料和碎屑加工处理；金属材料销售；金属包装容器及材料销售；金属工具销售；金属制品研发；汽车轮毂制造；金属制品销售；通用设备制造（不含特种设备制造）；通用零部件制造；五金产品零售；紧固件销售；密封件销售；机械零件、零部件加工；有色金属压延加工；模具制造；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；高铁设备、配件销售；风力发电机组及零部件销售；轨道交通专用设备、关键系统及部件销售；机械设备销售；轴承

14、、齿轮和传动部件销售；轴承销售；机械零件、零部件销售；阀门和旋塞销售；齿轮及齿轮减、变速箱销售；国内货物运输代理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。（三）其他资产评估报告使用人其他资产评估报告使用人为资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。二、评估目的为委托人拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备年租金提供价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象与评估范围内容1、评估对象：委托人申报的拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备于评估基准日时的年租金市场价值。2、

15、评估范围：委托人拟为新设立的合资公司租赁的部分房地产及设备，房地产包括办公楼、厂房、宿舍楼等房地产，设备主要包括行车、车床、电液锤和加热炉等生产设备，具体详见申报表。3、委评资产的主要状况及特点(1)房地产权益状况委评的房地产均未办理权证，其中25项建筑面积合计49,435.49平方米为租赁村集体土地后自行建设房屋，拟出租用途主要为工业厂房、配套办公楼及附属设施房屋等。另有3项建筑面积合计18859.13平方米，为购买村集体自行建设的住宅，由产权持有单位购买，并未办理产权登记，拟出租用途为员工宿舍。实物状况及区位状况委评的房地产共28项，均位于华士镇华西村，附近多为工业企业，工业聚集度较优。区

16、域主要有小康路、澄杨路等交通主次干道，道路通达性优。区域内道路、水、电、通讯等各项基础设施完备，自然环境一般。委评的28项房地产，建筑面积合计68,294.62平方米，多为钢、钢混及混合结构。其中25项为厂房、办公楼及附属设施房屋，建成于1994年至2008年，多为单层厂房，层高8.5米-15.2米不等，室内水泥地面，彩钢板顶棚。办公楼为1-3层，层高3.5米，外墙贴墙砖，室内地面铺地砖，石膏板吊顶，内墙面贴墙砖或乳胶漆，电动玻璃门。上述25项厂房所占土地为集体土地，由华西法兰厂租赁所得，不在本次评估范围内。另有3项为村集体住宅，共计138套，建成于2006年至2010年，混合结构，主要为1-

17、5层，层高3米，房屋外墙刷涂料，每套室内为毛坯状态，由产权持有单位向员工出租作为宿舍使用。(2)设备实物资产的分布情况及特点机器设备申报评估的机器设备共585项，包括行车、数控机床、钻床、锻造设备、加热炉等金属制造及加工设备，启用日期为1998年至2023年。现场勘查时，设备均安装在江苏省无锡市江阴市小康路18号江阴市华西法兰管件厂厂区内正常使用。车辆申报的车辆共2辆，购置于2014年至2020年，其余车辆行驶证登记所有人均为江阴市华西法兰管件有限公司，现场勘察时车辆处于正常使用状态，处于年检有效期内。电子设备中报的电子设备共9项，购置于2004至2022年，主要为电制冷系统、空调等，现场勘查

18、时，设备均安装于江苏省无锡市江阴市小康路18号江阴市华西法兰管件厂厂区内正常使用。委评资产的权属状况江阴市华西法兰管件有限公司提供了部分委评设备购置合同、发票及付款凭证，并签署了委评设备的权属承诺，承诺委评设备为其所有，基准日时委评设备不存在未揭示的抵押担保等情况。四、价值类型根据本项目评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，资产评估人员选择市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文本项目评估基

19、准日为2024年2月29日。此基准日由委托人确定，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致，本次评估工作中所采用的价格及其参数为评估基准日时的有效标准。六、评估依据（一）法律法规依据1、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）。2、中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过）o3、中华人民共和国契税法（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行）。4、中华人民共和国城市维护建设税法（中华人民共和国第十三届全国人民代表

20、大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行）。5、中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修订）。6、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修订）O7、中华人民共和国城乡规划法（2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过）。8、中华人民共和国车辆购置税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）。9、中华人民共和国民法典一第二编物权（2020年5月28日十三届全国人大三次会议

21、表决通过）。10、中华人民共和国民法典一第三编合同（2020年5月28日十三届全江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文国人大三次会议表决通过）。11、中华人民共和国土地管理法实施条例（2021年4月21日，国务院第132次会议修订）。12、资产评估行业财政监督管理办法（【2017】财政部令第86号，2019年1月2日修订）。（二）准则依据1、资产评估基本准则（财政部财资201743号）。2、资产评估职业道德准则（中评协201730号）O3、资产评估执业准则一资产评估程序（中评协201836号）。4、资产评估执业准则一资产评估报告（中评协20

22、1835号）。5、资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协201733号）。6、资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）。7、资产评估执业准则一不动产（中评协201738号）。8、资产评估执业准则一机器设备（中评协201739号）。9、资产评估执业准则一资产评估方法（中评协201935号）。10、资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）o11、资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）。12、资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）。（三）权属依据1、外购房产的购买合同和付款凭证资料。2、部分设备的购货发票和付款凭证资料。（四）取价依据1、机电产品

23、报价手册（2024年，中国机械工业出版社）。2、资产评估常用方法与参数手册（2011年，中国机械工业出版社）。3、向生产厂家或其代理商的询价记录。4、评估人员的市场租金询价和相关租金信息资料。5、资产评估专业人员的现场勘查记录和获取的评估业务资料。6、评估机构收集的有关询价资料、参数资料等。7、评估人员实地勘察工作记录和收集的市场价格信息等相关资料。（五）其他参考依据1、被评估单位提供的资产评估申报明细表。七、评估方法（一）评估方法的选择1、房地产（1）评估方法的选择及理由委评房地产拟出租用途为工业及宿舍，我们在对其进行实地勘查和对类似房地产调查后，认真分析了影响委评房地产年租金的相关因素，考

24、虑到目前与委评房地产所处地段、结构、用途相近的房地产租赁交易市场比较活跃，其中不乏与委评房地产具有良好替代性的租赁案例，故优先采用市场法评估；由于类似房地产转让案例较少，故无法采用收益法反推；采用成本法测算时地租较难收集，且成本也无法准确反映出该房地产市场租金水平，故也不适宜采用成本法进行评估。本次评估我们采用市场法进行评估。市场法是通过广泛收集同等或类似地段的相同用途的房地产的市场租赁案例，从中选取3个可比实例，建立价格的可比基础，然后进行交易情况、市场状况、权益状况、区位状况和实物状况的修正，然后综合评估，得出委估房地产的年租金市场价值。市价法的适用公式为：房地产年租金市场价值二可比实例年

25、租赁价格X交易情况修正系数X市场状况修正系数X权益状况修正系数X区位状况修正系数X实物状况修正系数。对于工业用途房地产年租金市场价值二房地产年租金-应缴纳的土地年租金。2、设备设备租金的评估基本方法包括市场法、收益法和重置成本法。采用成本法评估设备租金应包含折旧费、管理费、维修费、相关税费、利润等，委托人未单独核算，且无法搜集相关资料，因此未采用成本法。委估机器设备为专用设备，无法在公开市场中获得类似设备租金的交易案例，无法满足采用市场法的前提条件，因此无法采用市场法评估。由于可以搜集到机器设备的购置价、经济使用年限、期望投资回报率等资料，进而计算出设备的重置成本和市场价值，并最终计算出设备年

26、租金，故可以采用收益法反推租金。本次评估技术思路是首先依据机器设备评估准则采用成本法评估测算出机器设备的市场价值，确定合理折现率，再采用收益法年金现值计算公式反推出委估机器设备市场租金的方法，确定的年租金为每个租赁年度期届满，期初等额收同的租金价值。(1)设备市场价值的确定因可以找到类似全新设备的购置价，采用成本法评估。成本法适用公式为：设备评估值二设备重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值资产评估师采用年限法计算设备的实体性贬值；功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面，由于在评估中采用现行市场价值确定重置成本，不需要再考虑超额投资成本；经现场勘查，委评设备为金属制品加工设

27、备相关资产，基准日时尚不存在超额运营成本，因此委评设备的功能性贬值取零。委评设备在评估基准日以及评估目的实现后可按原地原设计用途持续正常使用，未发现经济性贬值的现象，故本次评估我们将委评设备的经济性贬值取零。我们将确定设备评估值的公式简化为：设备评估值二设备重置成本综合成新率重置成本的确定设备重置成本二设备含税购置价+运杂费+安装调试费+基础费+专业及管理费用+资金成本一可抵扣的增值税设备购置价的确定主要通过向生产厂家直接询价取价或查阅机电产品报价手册，对已无法获得该设备的购置价的，选用市场上性能基本相同的设备价格修正得出，对自制大型机械设备按照概算方法计算设备的重置价。设备的运杂费率、安装调

28、试费、基础费我们参考资产评估常用数据与参数手册并结合设备的实际特点、安装要求以设备购置价为基础，按一定的比例选取。专业及管理费用包括前期工作咨询费、勘察设计费、监理费、招投标管理费、造价咨询费、管理费用等，按照当地平均水平综合确定。资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑。资金成本二（设备购置价+运杂费+安装调试费+设备基础+专业及管理费用）X利率X工期+2综合成新率的确定年限成新率通过现场勘查设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、常用负荷率、原始制造质量、技术改造等情况，结合设备经济寿

29、命，确定其尚可使用年限，然后按下列公式确定综合成新率。年限成新率二尚可使用年限+（尚可使用年限+已使用年限）100%综合成新率综合成新率二年限法成新率X调整系数K,其中：年限法成新率二（经济使用年限-已使用年限）+经济使用年限XIo0%调整系数K=K1K2K3K4K5等，即：综合成新率二年限法成新率XK1K2K3K4K5各类调整因素主要系设备的原始制造质量Kl、设备的运行状态和故障率K2、设备的利用率K3、设备的维护保养（包括大修理等）情况K4、设备的环境状况K5等。设备市场价值的确定设备价值二重置价值X成新率(2)租金测算收益法反推计算公式：A-P-C)x(i+rm-+r)上式中：A:期初按

30、年支付的等额年租金；P:设备市场价值；r:折现率；n:尚可使用年限；一年金现值系数，-n-其中：委估资产残值的现值C=Cl/(irC1为委估资产的残值八、评估程序实施过程和情况(一)接受项目委托本公司与委托人就本次评估目的、评估基准日、评估对象、评估范围、价值类型等事项协商一致，签订资产评估委托合同。在此基础之上由资产评估师拟订出评估工作计划。(二)现场调查核实1、指导被评估单位清查资产、准备评估资料等。2、核实资产、核查权属(1)实物资产的现场勘查依据资产评估申报表，评估人员会同企业有关人员，对所申报拟租赁的房地产和设备进行盘点和现场勘查。3、核查权属证明文件根据现场调查结果，对纳入评估范围

31、的房地产、机器设备、车辆等资产的产权证明文件资料进行查验，明确其产权归属；对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。(三)评定估算根据评估目的、评估对象、价值类型及资料收集等情况，选择恰当的评估方江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文法和相应的模型及参数，收集市场信息、分析、估算形成初步评估结果。（四）评估结果汇总、评估结论分析对各种评估方法形成的初步评估结果进行汇总、分析，在综合评价不同评估方法和评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，确定最终评估结论。（五）撰写报告、内部审核根据评定估算的结果撰写评估说明

32、，起草资产评估报告。根据本公司评估业务流程管理办法规定，资产评估师在完成资产评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核，根据审核意见对评估报告进行必要的调整、修改和完善。在出具资产评估报告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并决定是否对资产评估报告进行调整。完成正式资产评估报告提交委托人。九、评估（一）基本假设1、持续使用假设：假设委评资产按现状用途继续使用下去。2、交易假设：假设所有待估资产已经处在交易的过程中，根据待估资产的交易条件等模拟市场进行评估。3、公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易

33、的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。（二）具体假设1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。2、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。3、假设机器设备和厂房按照现有用途，租金支付方式为期初按年支付。4、相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化，当机器设备的市场价格在租赁期内发生显著变化时，租金价格应进行适当调整。5、假设厂房所占土地的租赁合同到期后可以接续。6

34、、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当上述假设条件发生变化时，本评估机构及资产评估专业人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。十、评估结论（一）评估结论江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金在评估基准日2024年2月29日的市场价值为1,154.81万元，大写人民币壹仟壹佰伍拾肆万捌仟壹佰元整，其中房地产年租金为694.73万元，设备年租金460.08万兀O本评估结论包含增值税，是委评资产于评估基准日时在维持现状用途和提前一年支付一次的前提下的年租金市场价值

35、，不含物业费、水电费和维修保养费用。（1）评估结论外的其他租赁事项：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房产所占的土地面积为142.4亩，为江阴市华西法兰管件有限公司向江阴市华士镇华西新市村股份经济合作社租赁所得，年租金为含税284.80万元，江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司通过转租方式租赁该土地。根据江阴市华西法兰管件有限公司与江阴市华士镇华西新市村股份经济合作社签订的租赁协议约定，江阴市华西法兰管件有限公司厂区内（幸福大桥北）面积19,342.5M的房地产租金为含税no元112,合计212.77万元；江阴市华西法兰管件有限公司将其中厂房706OIn2、辅房管00M、宿舍

36、840M已对外出租，江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司通过转租方式租赁剩余10,442.50m2房地产，对应的含税价格为114.87万元。（二）评估结论的使用有效期本评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即自2024年2月29日至2025年2月28日。超过一年，需重新进行资产评估。十一、特别事项说明1、委评的房地产共28项，建筑面积合计68,294.62平方米，其建筑面积由委托人申报，并经评估人员现场核实，上述房地产均未办理房屋所有权证，也未提供建设工程规划许可证，本次评估未考虑权属瑕疵及可能

37、存在的面积差异对评估结论的影响。2、申报的3项房地产为向江苏华西集团购买的房屋尚未办理权证，其所占土地性质属于集体土地，本次对于外购房屋的租金为含地租金，未考虑该土地权属瑕疵对评估结论的影响。除上述事项外，本资产评估机构及资产评估专业人员未发现其他特别事项和重大期后事项，特别提示资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论可能产生的影响。十二、资产评估报告使用限制说明1、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人按本报告中描述的经济行为使用，以及法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用。2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载

38、明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。4、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。十三、资产评估报告日本评估结论形成的日期为2024年3月28So资产评估师：从市胞资产评估师:江苏华信资产评估有限公司二。二四年三月二十八日资产评估报告附件附件一委托人和被评估单位法人营业执照复印件编号3202816662021122

39、90516统一社会信用代码91320281142264829G(1/1)营业执照扫描二维码登录“国家企业信用信息公示系统”了解更多登记、备案、许可、监管信息。注册资本69000万元整成立日期1980年10月16日法定代表人卜忠平营业期限2002年04月03日至2032年04月0212|（副本）名称江阴中南重工有限公司类型有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）住所江阴市中南路3号经营范囹化工压力容器（仅限制造许可证核定的范用）、工矿机械、管道配件、钢管、机械配件、伸缩接头、预制及直埋保温管的制造、加工，金属材料的销售，自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定企业经营或禁止进出口的商

40、品和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）登记机关2021隼12月29日国家企业信用信息公示系统网址:httprww,市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国家企业信用信息公示系统J诞公示年度报告。国家市场监督管理总局监制32()2816662()230516()466统一社会信用代码91320281779654605Y(1/1)营业执照扫描二维码登录“国家企业信用信息公示系统”了解更多登记、备案,许可、监管信息.（副本）名称江阴市华西法兰管件有限公司类型有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）法定代表人张逸注册资本5180万元整成立日期2005年08月31

41、日住所江苏省江阴市华士镇华西村小康路18号经营范围一般项目:压延加工:出口代理:锻件及粉末冶金M品销售：高品质特种钢铁材料销售：钢特种设备销售：模具销售：货物进出口；技术进出口；进金属表面处理及热处理加工；金属制品修理：金属废料和碎屑加工处理；金属材料销售；金属包装容器及材料销售：金属工具销售:金属制品研发;汽车轮毅制造：金属制品销售;通用设备制造（不含特种设备制造）;通用零部件制造；五金产品零售；紧固件销售：密封件销售：机械零件、零部件加工：有色金属压延加工：模具制诞；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广：高铁设备、配件销售：风力发电机组及零部件销售；轨道交通专用设备、

42、关键系统及部件销售：机械设备销售；轴承、齿轮和传动部件销售：轴承销售；机械零件，零部件销售，阀门和旋塞销售；齿轮及齿轮减，变速箱销售；国内货物运输代理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）登记机关2023年05月16日国家企业信用信息公示系统网址：hitp:/市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国家企业信用信息公示系统报送公示年度报告。国家市场监督管理总局监制江阴中南直工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告附件附件二评估对象涉及的主要权属证明资料复印件我公司申报评估的28项房地产未办理不动产权证和建设工程规划许可证,为我公司合法

43、所有，无权属纠纷。具体明细如下:序号权证编号建筑物名称结构建成年月计量单位建筑面积in?1无证金工车间一钢2008年12月m23,888.002无证金工车间二钢2008年12月m23,888.003无证热处理车间钢2008年12月m23,240.004无证环锻车间钢混2008年12月m27,524.005无证不锈钢法兰成品车间钢2008年12月m23,240.006无证碳钢成品包装车间钢2004年12月m21.920.007无证落料车间钢2008年12月m23,420.008无证锻造车间钢混2011年12月m23,498.009无证办公楼钢混2008年12月m22,033.3710无证管件成品

44、仓库一钢2004年12月m22.434.5411无证管件成品仓库二钢2004年12月m21,468.8C12无证管件成品仓库三钢混2004年12月m22,122.8013无证碳钢成品仓库钢2004年12月m22,030.0014无证成品仓库钢2004年12月m23,480.0015无证幸福大桥南侧车间钢混1998年12月m22,376.0016无证食堂钢2004年12月m2452.8817无证厨房钢2004年12月m2428.0018无证门卫混合1998年12月Dl233.7519无证不合格品库砖木2008年12月m2361.5320无证理化室砖木2008年12月m2325.0021无证配电房

45、混合1998年12月Dl2133.8222无证水泵房混合1998年12月m228.0023无证水泵房混合1998年12月m236.0024无证更衣室、浴室砖木1998年12月m2560.0025无证五金库砖木1994年12月11l2513.0026无证塔群公寓32套混合2010年m23,562.3027无证三农公寓49套混合2006年m25,550.3728无证法兰公寓57套混合2009年m29,746.46特此说明我公司申报评估的28项房地产未办理不动产权证和建设工程规划许可证,为我公司合法所有，无权属纠纷。具体明细如下:序号权证编号建筑物名称结构建成年月计量单位建筑面积m21无证金工车间一钢2008年12月m23,888.002无证金工车