X置业企业扩股事宜股东权益价值评估报告.docx

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1、北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告开元评报字2013153号开元资产评估有限公司CAREAAssetsAppraisalCo.,1.td二0一三年十二月十八日注册资产评估师声明1评估报告摘耍2评估报告6一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者-6二、评估目的16三、评估对象和评估范围16四、价值类型及其定义17五、评估基准日18六、评估依据18七、评估方法20八、评估程序实施过程和情况25九、评估假设27十、评估结论28十一、特别事项说明30十二、评估报告使用限制说明30十三、评估报告日32注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务

2、的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则,恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中所收集的资料，评估报告陈述的合适的合适的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状

3、况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制;我们认为本评估报告中载明的假设条件在评估基准日是合理的，当未来经济环境发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下，为本评估报告列明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的价值参考意

4、见，其使用有效期一年，自评估基准日算起。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结论，不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证。因使用不当造成的后果与签署本报告的注册资产评估师及所在机构无关。七、我们及所在机构具备从事本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。本次评估除已在评估报告中披露的引用其他机构或专家的工作外，没有引用其他机构或专家的工作成果。北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告摘要开元评报字2013153号亿城集团XX：开元资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原

5、则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况摘要报告如下：一、评估目的：本次评估的目的是为亿城集团XX下属子公司北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜，提供北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。该经济行为批准文件为亿城集团XX总裁办公会议纪要。二、评估对象和范围：本次评估对象为北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益价值。评估范围为北京西海龙湖置业有限公司全部资产及负债。三、本次评估的价值类型为市场价值。四、本次评估基准日为2013年11月30

6、日。五、评估方法：本次采用资产基础法进行评估，在分析该评估方法所得评估结果的合理性的基础上，最终以该方法的评估结果作为最终评估结论。六、评估结论截至评估基准日2013年11月30日，被评估单位经审计的资产账面值为358,325.42万元，经审计的负债总额为333,653.42万元，经审计的股东全部权益为24,671.99万元。被评估单位的股东全部权益价值按资产基础法评估的市场价值评估值为80,157.71万元，较被评估单位评估基准日报表中的股东全部权益24,671.99万元增值55,485.72万元，增值率224.89%,评估结果汇总如下：北克璘T;婚心或包。同於实率密渣;广股事内于V5三f,

7、.谛;物减汽金和单位:人民币万无编号项11账而价值评件价值增减值增值物I流动资产358,217.01113,755.7355,53,7215.502Il流动资产108.4055.40-53.00-48.893其中:冏定资产46.6855.4()8.7218.704递延所得税资产61.720-61.72-100.005资产总计358,325.42413,811.1355,485.7115.486流动负债232,459.42232.459.420.()00.007非流动负债101,194.OO101,194.000.000.008负债合计333,653.42333,653.420.000.OO9汴

8、资产（所有者权益）24,671.9980,157.7155,485.72224.89经各专业评估小组对被评估单位各方面情况的分析、整理所收集的评估资料和评估小结，并经本公司内部三级复核，无初龙评估结果进行合理调整、修改和完善，确认评估工作中没有发生重评和漏科果作为本次评估的最终结论,FM80,157.71万元（大写为人本次评估选取资产基础法的评估结准日的市场价值的最终评估结论柒仟壹佰元整）。七、特别事项说明（一）引用其他机构出具的本次评估未引用其他机构出具的报告结论。（二）权属资料不全面或可能存在瑕疵的情形被评估单位以部分土地使用权及在建工程作为抵押签订贷款合同，其具体情况如抵押合同抵押物所对

9、应贷款0同端号(2011)银首抵字第O(X)117百龙湖城HD地块部分卜地使川权及部分住建I.陆八地块个部卜地使用权（1103）信限营,?第OoO3心2012年中诚信托字FT第321号借丰台区王佐镇（怪村村北B地块）国有土地使用权（该贷2012年中诚信托字FT第第01号担第01号款抵押物于2013年6月变更，该土地使用权于同年6月抵321号借第01号2012年中诚信托字FT第321号借押给建行中关村支行）2012年中诚信托字FT第第01号担第02号燕西华府相关相关项目地块国有土地使用权及D地块尚未预售部321号借第01号补第01号分在建工程及对应土地使用权2011年127325抵字第001号及

10、抵押合同合约合约补充协议青龙湖相关相关项FlCI、C2、C3、C4地块土地使用权及在建工程2011年127325字第001号建京中关村2013年127325字第丰台区王佐镇（怪村村北B地块）国有土地使用权建京中关村2013年127325字002-1号第002号（三）评估程序受到限制的情况无。（四）评估资料不完整的情况无。（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素无。（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系无。（七）重大期后事项无。（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形在存货的评估过程中估算需缴纳的土地增值税，并假设被评估单位将按上

11、述估算金额缴纳土地增值税。但相关相关项目土地增值税汇算清缴数额，应以当地税务部门最终算数据为准。在存货的评估过程中估算了未来需缴纳的企业所得税，并予以扣除。但相关相关项目所税汇算清缴数额，应以当地税务部门最终核算数据为准。本次评估对于上述特别事项除已说明的情况外未考虑其对评估结论的影响，特提请报告使用者注意。八、评估报告日本评估报告的评估报告日为2013年12月18日。以上合适的合适的内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估相关相关项目的详细情况和论，犍榭三懒告正文。北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告开元评报字2013153号亿城集团XX：开元资产评估有限公

12、司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者1.委托方本次评估的委托方系亿城集团XX,其基本信息如下：企业全称：亿城集团XX注册号：210200000261664住所：辽宁省大连市中山区中山路124号法定代表人姓名：朱卫军注册资本：人民币1430234425元整实收资本：人民币1430234425元整公司类型：XX经营范围：房地产、场地出租、摊

13、位出租；饮食服务业（限分公司经营）、住宿（限分公司经营）；国内商业、物资经销；广告、咨询服务、展览服务；投资管理。2.被评估单位本次评估的被评估单位是北京西海龙湖置业有限公司，其基本信息如下：1）、注册登记情况企业全称：北京西海龙湖置业有限公司（以下简称：西海龙湖）注册号：Ilolo6010988544住所：北京市丰台区王佐镇怪村燕西华府家园会所注册资本：人民币贰亿元整法定代表人姓名：李劭公司类型：XX（法人独资）经营范围：许可经营相关相关项目：无。一般经营相关相关项目：房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字和国稼会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）；销售自行开发的

14、商品房；物业管理管控管控。成立日期：2008年04月29日2）、被评估单位简介北京西海龙湖置业有限公司是一家以房地产相关相关项目开发和商品房销售为主营业的房翁产开发企业。于2008年4月29日成立，取得北京市工商行政管理管控管控局颁发的企业法人营业执照（注册号：110106010988544）,注册资本为人民币20,000万元。公司现股东及出资额为：亿城集团XX出资人民币20,000万元，出资比例100.00%o3）、被评估单位近三年财务、经营状况（1）西海龙湖近三年财务、经营状况近三年资产负债情况（单位：万元）：相关相关项目2010年末2011年末2012年末2013年11月总资产202,2

15、98.24总负债182,415.87股东权益19,882.37248,541.97314,109.90358,325.42230,608.97299,561.03333,653.4217,933.0114,548.8724,671.99近三年的经营状况（单位：万元）目2010年度2011年度2012年度2013年ITI月份90,159.4962,533.86一、营业收入减：营业成本营业费用2.001,618,753,273.6711,595.43管理管控管控费用64.64345.40241.211,804.02财务费用-31.62-15.06-158.06509.19资产减值损失0.050.2

16、727.31146.69、营业利润-35.07-1,949.36-3,384.1313,351.08加：营业外收入17.10-0.24减:营业外支出-三、利润总额-17.97-1,949.36-13,351.32减：所得税费用-3,228.20四、净利润-17.97-1,949.36-3,384.1310,123.12上述2010年财务数据经中准会计师事务所有限公司审计，并出具中准连审2011281号审计报告；2011年财务数据经大华会计师事务所大连分所审计，并出具大华（连）审2012293号审计报告；2012年财务数据经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具大华审字2013OOOOn号

17、审计报告；评估基准日（2013年11月30日）财务数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具瑞华专审字2013第91310004号审计报告，上述审计报告均为标准无保留意见审计报告。4）、国家政策、法规对被评估单位生产经营的限制或者优惠无。5）、其他需要说明的被评估单位状况（1）被评估单位现采用的主要会计政策：1）会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；2）记账本位币：以人民币为记账本位币；3）会计制度：执行新企业会计准则、企业会计制度及其补充规定；4）现金及现金等价物的确定标准在编制现金流量表时，将公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从

18、购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。5）应收款项坏账准备的确认标准、计提方法单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：单项金额重大的具体标准为：应收账款的前五名客户和其他应收款的前五名欠款人。单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。按组合计提坏账准备应收款项：a.信用风险特征组合的确定依据：组合1：按账龄计提的应收款项；组合2

19、：应收关联方不计提坏账的应收款项。b.根据信用风险特征组合确定的计提方法：组合1：账龄分析法：账龄应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例R)1年以内(含1年)3%3%1一2年10%10%23年20%20%34年30%30%4一5年50%50%5年以上100%100%组合2:不计提坏账准备。单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：公司对于单项金额不重大但有迹象表明回收可能性较小的应收款项，单独进行减值测试，按照预计未来无法收回的金额计提相应的减值准备。6)存货存货的分类存货分类为拟开发土地、在建开发产品、已完工开发产品、出租开发产品、原材料、物料用品、低值易耗品、库存商品等。存货的计价方

20、法存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。应计入存货成本的借款费用，按照企业会计准则第17号一一借款费用处理。投资者投入存货的成本，应当按照投资合同合约合约或协议约定的价值确定，但合同合约合约或协议约翩新公存货发出时原材料、物料用品、库存商品发出时采用先进先出法，己完工开发产品发出时采用个别认定法计价。存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。期末按照单个存货相关相关项目计提存货跌价准备以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以

21、恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。存货的盘存制度采用永续盘存制。低值易耗品的摊销方法低值易耗品采用五五摊销法；开发用土地的核算方法纯土地开发相关相关项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整体开发的相关相关项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入品房通本。公共配套设施费用的核算方法因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设施，按实际成本计入开发成本。凡与小区住宅建设同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅建设不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施费一般采取预提的方法，根据预算成本确定预提数额，经批准后从开发成本科目预先提取，待以后各期支付。完

22、工时，转入住宅或可售物业的成本，如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品”或“已完工开发产品”。维修基金的核算方法根据国家有关规定，按售房款的2%-3%的比例向购房者收取的专项用于住宅共同部位共同设备和物业管理管控管控区域公共设施的维修基金，收取时计入“代收款项”，在业主施立契过户手续时上交房地产管理管控管控部门质量保证金的核算方法质量保证金一般按施工单位工程款的5%预留，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位。7）固定资产固定资产确认条件固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理管控管控而持有，并且使用寿命超过个会讦年度的有形资产。固定资产

23、在同时满足下列条件时予以确认：A.与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；B.该固定资产的成本能够可靠地计量。固定资产分类固定资产分为房屋建筑物、电子设备、运输设备、装修费、其他设备等。固定资产的计价方法固定资产按照成本进行初始计量，其中：外购的固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入固定资产的成本，按照投资合同合约合约或协议约定的价偏定，但合同合约合约或协议约定价值不公允的除外；非货币性资产交换、债务重组、企业合前融

24、资租赁取得的固定资产的成本，分别按照相关会计准则确定的方法计价。固定资产折旧除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，公司对所有固定资产计提折旧。采用直线法计提折旧：按固定资产的原值和估计经济使用年限扣除预计净残值（预计净残值率5%）计提折旧。但对已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按该项固定资产的账面价值，即固定资产原值减去累计折旧和已计提的减值准备以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。各类固定资产折旧年限确定如下：类别折旧年限年折旧率房屋建筑物20-40年2.375%-4.75%运输设备8年11.88%电子设备5年19%北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的

25、其股东全部权益价值评估报告其他设备5-20年4.75%-19%装修费10年10%固定资产的后续支出固定资产的后续支出主要包括修理支出、更新改良支出及装修支出等合适的合适的内容,处理劳箧为:A.固定资产日常修理和大修费用发生时直接计入当期费用；B.固定资产更新改良支出，当其包含的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠计量时计入固定资产价值；同时将被替换资产的账面价值扣除。C固定资产装修费用，当其包含的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠计量时，在房屋建筑物类别中单独核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用直线法单独计提折旧。8）在建工程在建工程的类别公司在建工程按工程相

26、关相关项目进行分类,具体核算合适的合适的内容包括:建筑工程、安装鬟蓍疆、在在建工程的计价方法在建工程按各项工程实际发生的成本入账；自营工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包工程按应支付的工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。与在建工程相关的借款所发生的借款费用，按照借款费用的会计政策进行处理。在建工程结转为固定资产的标准和时点在建工程相关相关项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固资产宿入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算

27、、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。9）借款费用借款费用资本化的确认原则公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。借款费用同时满足

28、下列条件时开始资本化：(I)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；(2)借款费用已经发生；(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。借款费用资本化期间资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分相关相关项目分别完工且可单独使用时，该分资超借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须

29、等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。暂停资本化期间符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。借款费用资本化金额的计算方法为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购

30、建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出每月月末加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。10）无形资产与开发支出（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量无形资产按照实际发生的成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此之外的其他支出，在发生时计入当期损益。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于

31、使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。自行开发的无形资产，按相关会计准则及公司相关会计政策的有关规定确定。投资者投入无形资产的成本，按照投资合同合约合约或协议约定的价值确定，但合同合约约定腐伸来岩凫的除外。非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分别按照相关会计准则确定的方法计价。非房地产开发企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，作为无形资产核算。（2）无形资产的摊销方法和期限使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用年限内按直线法摊销，计入当

32、期损益；如果预计使用年限超过了相关合同合约合约规定的受益年限或法律规定的有效年限，椎销期限为受益年限和有效年限两者之中较短者。土地使用权按照土地使用证规定的可使用年限进行摊销。对于使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：项目预计使用寿命依据办公软件IO年法律规定每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。11）税项1、流转税及附加税费税种计税依据税率营业栓应纳桎营业额5%城市维

33、护建设税实缴流转税税额7%教育费附加实缴流转税税额3%地方教育费实缴流转税税额2%2、企业所得税公司名称税率备注公司25%3、房产税房产税按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%,或以租金收入为纳税基准，税率为12%。4、个人所得税员工个人所得税由公司代扣代缴。5、其他税种按照有关规定计税。6）、委托方和被评估单位的之间的关系本次评估的委托方系被评估单位的母公司。被评估单位为委托方的全资子公司，亦为本次评估目的对应经济行为的标的企业。3、业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载明的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（

34、或个人），具体为被评估单位、拟受让股权的单位（或个人）以及国家法律法规规定的评估报告使用者（证券监督管理部门等）。二、评估目的本次评估的目的是为亿城集团XX下属子公司北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜，提供北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。该经济行为批准文件为亿城集团XX总裁办公会议纪要。三、评估对象和评估范围（一）评估对象本次评估对象为北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益价值。（二）评估范围本次评估范围为北京西海龙湖置业有限公司于评估基准日拥有的全部资产和负债。本次评估的评估对象为北京西海龙湖置业有限公司的股东全部权益价值；评估范围为评估对象于评估基

35、准日所包含的全部资产、负债。被评估单位经审计后的总资产358,325.42万元，其中：流动资产358,217.02万元（货币资金17,159.82万元、应收账款2,616.02万元、其他应收款5,338.84万元、存货333,102.33万元），非流动资产108.40万元（固定资产46.68万元，递延所得税资产61.72万元）；总负债333,653.42万元，其中：流动负债232,459.42万元（应付账款47,258.25万元、预收账款41,901.74万元、应付职工薪酬29.53万元、应交税费2,975.46万元、应付利息1,678.48万元、其他应付款73,615.96万元、一年内到期非

36、流动负债65,000.00万元）,非流动负债（长期借款）101,194.00万元；股东全部权益24,671.99万元。委托评估对象和评估范围与上述经济行为所涉及的委托评估对象和评估范围一致。评估基准日的财务数据业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具瑞华专审字2013第91310004号审计报告。1、对企业价值影响较大的主要资产的法律权属状况、经济状况和物理状况（1）流动资产：账面价值358,217.02万元，其中：货币资金17,159.82万元、应收账款2,616.02万元、其他应收款5,338.84万元、存货333,102.33万元，流动资产均为正常业务过程占用。（2）固定资产：账

37、面价值46.68万元，其中：车辆23.48万元和电子设备23.20万元。车辆共2辆，型号为伊兰特轿车和京龙客车，均登记于被评估单位名下。电子设备共计17台/套；主要由电动老爷车、电脑、打印机等组成，该公司设备均从国内购入；被评估企业的设备管理管控管控制度比较完善，其设备的使用、维护、保养状况良好。（3）其他资产：递延所得税资产61.72万元，系计提坏账准备所产生。2、被评估单位申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等无。3、被评估单位申报的表外资产的类型、数量无。4、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本评估相关相关项目由本公司独立完成，

38、未引用其他评估机构出具的评估结论情况。四、价值类型及其定义1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后，根据本评估相关相关项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情绛相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。2、市场价值的定义：本评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。3、选择价值类型的理由：从评估目的

39、看：本次评估的目的是为西海龙湖拟实施增资扩股事宜，提供西海龙湖股东全部股益价值参考依据，增资扩股是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般较能为交易各方所接受；从市场条件看：随着资本市场的进一步发展，增资扩股将日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受，也为按市场价值类型进行评估提供了市场条件；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：基于本次评估的目的，本次评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响，此假设产生的评估结论与价值类型（市场价值）是密切相关的；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限

40、制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。五、评估基准日（一）本相关相关项目评估基准日是2013年11月30日。该评估基准日与本次评估的资产评估业务约定书载明的评估基准日一致。（二）、确定评估基准日所考虑的主要因素：1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的相关相关计划实施日期接近，使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。3、评估基准日尽可能为与评估目的所

41、对应的经济行为的相关相关计划实施日期接近的会计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。经与委托方充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估的评估基准日。六、评估依据（一）经济行为依据1、本公司与委托方签订的资产评估业务约定书；2、亿城集团XX文件总裁办公会议纪要o（二）法律、法规依据1、中华人民共和国公司法；2、中华人民共和国土地管理管控管控法；3、中华人民共和国城市房地产管理管控管控法；4、中华人民共和国国家标准GB/T50291T999房地产估价规范；5、中华人民共和国企业所得税法；6、企业

42、会计准则；7、其他与评估相关的法律、法规和规章制度。（三）评估准则依据1、资产评估准则一一基本准则；2、资产评估职业道德准则一一基本准则；3、资产评估准则一一评估报告；4、资产评估准则一一评估程序；5、资产评估准则一一业务约定书；6、资产评估准则一一工作底稿；7、资产评估准则一一机器设备；8、资产评估准则一一不动产；9、资产评估准则一一企业价值；10、企业国有资产评估报告指南；11、资产评估价值类型指导意见；12、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。（四）资产权属依据1、西海龙湖提供的营业执照、公司章程、验资报告等（复印件）；2、西海龙湖提供土地使用权证、房屋所有权证、机动车行驶证及重

43、要资产的购置合同合约合约、发票等产权证明文件（复印件）。（五）评估取价依据1 .评估基准日的银行贷款利率、赋税基准及税率等；2 .当地近期建筑安装材料市场综合参考价格；3 .常用房屋建筑工程技术经济指标；4 .工程勘察设计收费管理管控管控规定、工程勘察收费标准及工程设计收费准蟠十价格200210号）；5 .建设工程监理与相关服务收费管理管控管控规定（发改价格（2007）670号）；6 .基本建设财务管理管控管控规定（财政部财建2002394号）；7 .原城.乡建设环境保护部房屋完损等级及评定标准；8 .机械工业出版社2013机电产品报价手册；9 .机械工业出版社资产评估常用方法与参数手册；10

44、 .被评估单位提供的历史及现行设备的购置发票、合同合约合约等；11 .评估人员向有关生产厂家询问的价格资料；12 .评估人员现场勘察、调查所搜集的资料；13 .中国汽车网；14 .机动车强制报废标准规定；15 .对于部分无类比价格的设备依据有关的会计凭证核实其购置价格，并根据市场同类设备价格的变化调整的价格指数；16 .其他。七、评估方法（一）评估方法（途径或思路）简介资产评估准则一基本准则、资产评估准则一一企业价值和有关评估准则规定的基本评估方法包括收益法、市场法和资产基础法三种。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产

45、基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。1、收益法企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，该方法通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法是将预期现金净流量进行折现以确定评估对象价值的具体方法，包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型两种。企业自由现金流折现模型的基本公式为：企业整体价值=未来收益期内各期企业自由现金流量现值之和+单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值企业自由现金流量=税后净

46、利润+折旧及摊销+利息X（1一所得税率）一资本性支出一净营运资金追加额其中：P-评估对象整体价值；r-折现率；Ai-未来第i个收益期的预期收益额；i-收益预测期期数（年）；n-收益预测期限；B-单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值。股东全部权益价值=企业整体价值一付息债务价值2、市场法企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。估算公式为:评估对象价值二被评估企业相应