山西《场馆物业服务标准》（征求意见稿）.docx

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1、山西省工程建设地方标准DBDBJ04T*-2024备案号：J*-2024场馆物业服务标准ThePropertyServiceStandardofvenue（征求意见稿）2024-*-*发布2024-*-*实施山西省住房和城乡建设厅发布本标准是根据山西省住房和城乡建设厅关于印发2022年工程建设地方标准制(修)订计划的通知(晋建科字(2022)152号)的要求，标准编制组经深入调查研究，总结实践经验，参考国内有关标准，并广泛征求意见的基础上，结合我省实际对原场馆物业服务标准(DBJ04/T330-2016)进行修订。本标准的主要内容包括：总则、术语、基本规定、客户服务、场馆建筑物维护管理、共用设

2、施设备运行与维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、专项服务等。本标准修订的主要技术内容是：1、增加物业服务人、物业服务合同、物业服务满意度调查、物业服务管理制度、场馆建筑物维护管理、共用设施设备运行维护、节能管理、保密管理、数字化、智慧化场馆管理等内容；2、完善了客户服务、装饰装修管理、专项服务；3、对有关条款增加限制性要求。1总则2术语3基本规定3.1 一般规定3.2 管理制度和管理职责3.3 物业承接查验与物业管理项目交接验收3.4 档案管理3.5 应急管理和安全管理4客户服务4.1 一般规定4.2 入驻、撤场服务4.3 报修月艮务4.4 寄存月艮务4.5 票务月艮务4.6 检票月艮务4

3、.7 安检服务4.8 引导服务4.9 问询月艮务4.10 证卡办理4.11 租借服务4.12 广播服务4.13 讲解服务4.14 无障碍服务4.15 装饰装修服务5场馆建筑物维护管理5.1 一般规定5.2 日常管理5.3 维修养护6共用设施设备运行与维护6.1 一般规定6.2 照明系统63供配电系统6.4 电梯、自动扶梯6.5 空调系统6.6 锅炉系统6.7 给排水系统6.8 体育赛事计时记分系统6.9 大屏、扩声系统6.10 楼控系统6.11 安全防范系统6.12 防雷及接地系统6.13 高空作业设备6.14 通讯网络系统6.15 信息化管理6.16 消防设施6.17 节能管理7公共秩序维护

4、7.1 一般规定7.2 人员要求7.3 入管理7.4 安全监控7.5 消防巡查管理7.6 巡视7.7 车辆管理7.8 突发事件处理8保洁服务8.1 一般规定8.2 建筑物内保洁8.3 建筑物外保洁8.4 垃圾收集与处理8.5 消杀管理9绿化管理9.1 一般规定9.2 建筑物内绿化9.3 建筑物外绿化10专项服务10.1 一般规定10.2 公共文化活动10.3 公共体育活动10.4 会展活动10.5 大型群众性活动10.6 疫情防控10.7 智慧化场馆管理本标准用词说明引用标准名录.o.为规范场馆物业服务人服务行为，保障客户和物业服务人的合法权益，促进场馆物业服务的标准化、规范化、专业化、智能化

5、，结合山西省的实际情况,制定本标准。1.0.2本标准适用于山西省行政区域内的体育场馆、美术馆、大剧院、图书馆、会展场馆、文化娱乐场馆等物业服务活动。1.0.3业主、物业使用人和物业服务人可根据场馆的实际情况，在物业服务合同中约定具体服务内容，且不局限于本标准列举的内容。1.0.4大型群众性活动必须遵守山西省人民政府山西省大型群众性活动安全管理办法。1.0.5山西省场馆物业服务除应执行本标准外，尚应符合国家和省现行有关标准的规定。2.0.1场馆publicvenues为公共活动提供空间的建筑及其附属设施、设备和相关场地。一般分为体育场馆、博物展馆、展览馆、文化馆、文艺演出场馆、图书馆及儿童活动中

6、心等。2.0.2智慧场馆smartvenues以场馆空间为主体，应用BlM、云计算、物联网、5G通信、大数据、人工智能、数字挛生等现代信息技术，形成即时感知、科学决策、主动服务、高效运行、智能监管等功能为一体的新型建设和运行管理模式的场馆。2.0.3场馆物业服务publicvenuespropertyservices物业服务人按照合同约定对公共场馆物业服务区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护服务区域内的环境卫生和秩序的活动以及其他活动。2.0.4客户customer接受场馆物业服务的组织或个人，包括场馆物业产权人、使用人及其他相关方。2.0.5入驻服务即Pearan

7、Ceservice物业服务人根据场馆运营方要求，对进入场馆开展布展、陈放物品等事项活动进行配合及办理手续等服务。2.0.6专项委托管理subcontractingmanagement将物业管理项目中的房屋及设施设备管理、秩序维护管理、保洁管理和绿化管理中一项或将秩序维护管理、保洁管理和绿化管理中的任意两项或三项委托给物业服务专业供应商负责的管理模式。2.0.7物业服务人propertymanagementserviceproviders包括物业服务企业和其他管理人。2.0.8大型群众性活动largepublicevents指法人或者其他组织面向社会公众举办的每场次预计参加人数达到1000人以上

8、的活动。2.0.9安全防范系统security&protectionsystem,SPS以维护社会公共安全为目的，运用安全防范产品和其他相关产品所构成的入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、防爆安全检查系统等，或由这些系统为子系统组合或集成的电子系统或网络。3基本规定3.1 一般规定3.1.1 物业服务人应与业主、物业使用人签订书面物业服务合同。1合同应明确物业服务事项、服务标准、服务期限、服务费用标准及收费方式、双方的责任、权利、义务以及违约责任、专项维修资金的使用与管理、物业管理用房配置等内容进行约定，并按有关规定办理合同备案；2物业服务人不得将服务事项进行整体转包，专业管理内容

9、可采用专项委托管理方式，委托具有专业资质的专门机构进行管理。3.1.2 物业服务人符合下列规定：1应根据场馆的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理服务机构，具备满足物业服务需要的管理人员和专业技术人员；2物也服务人应配备满足物业服务需要的服务场所、配备满足服务所需的设施、设备；3应对场馆的管理区域实行责任制；4服务窗口应公示物业服务人营业执照或其复印件、项目负责人照片、项目负责人照片、物业服务项目、服务标准、收费项目、收费标准和投诉渠道等相关信息；提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务标准及收费标准等。3.1.3 物业服务人应做好共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理工作，物业

10、服务区域内的环境、秩序应符合合同约定的标准。3.1.4 在物业服务区域明显位置应公示24小时服务电话。3.2 .5物业服务人员应符合如下规定：1热爱物业服务工作，具有良好的职业道德、遵章守法、尽职尽责；2项目负责人应具备项目管理知识和经验，掌握物业管理基本法律法规,熟悉服务项目的规章制度、岗位工作标准，了解相关设施设备和运行维护要求,并取得相应职业资格证书；3管理人员、专业技术操作人员应按照相关专业技能的培训，熟悉写字楼物业服务特点、流程、具备相关专业知识，并取得相应职业资格证书;4应积极参加岗位培训，熟练掌握岗位职责和操作规范；5着装统一，佩戴标识，举止得体，行为规范，服务主动、热情礼貌，使

11、用标准服务文明用语，配带必要的装备；6定期参加专业技能、法律法规、安全等专题培训，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。3.2 管理制度和管理职责3.2.1 物业服务管理制度和岗位责任制度应符合下列规定：1物业服务人应建立完善的规章制度，并制定具体的落实措施及考核办法;2管理制度包括但不限于行政管理制度、人力资源管理制度、安全生产管理制度、客户服务管理制度、供水、供电、供暖、供气、特种设备等外联管理制度、物业服务方案、工作流程及服务要求、装饰装修管理规定、设施设备运行管理制度及维修养护制度、安全防范管理制度、车辆管理制度、保洁管理制度、绿化管理制度、节能和废弃物管理制度、投诉处理制度

12、、特种设备安全管理制度，消防安全防范管理制度、财务管理制度、档案资料管理制度、档案资料保密规定及客户满意度调查等；3物业服务岗位责任制度应包括各部门工作职责、各岗位职责及工作流程、员工岗位责任制度、服务规范、岗位职责考核制度等。3.2.2消防安全管理应符合下列规定：1消防安全管理应符合国家和省有关部门制定民用建设消防安全管理的相关法律法规的规定，符合国家、行业和消防救援部门的相关标准，建立适应于场馆的消防安全管理制度，认真执行落实，逐级逐岗落实消防安全责任制；2结合场馆实际，利用楼宇电视、板报和公示栏等宣传教育设施，进行消防安全管理制度和消防知识的宣传教育；3制定符合场馆实际情况的灭火疏散预案

13、，每半年至少组织1次有员工、客户参加的消防演练；4物业消防岗位工作人员应每半年至少参加1次消防安全教育和培训，熟练掌握消防器材的使用方法；具备检查消除火灾隐患的能力和组织扑救初期火灾的能力，具备组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；消防设施操作员、自动消防系统操作人员应取得国家或行政主管部门核发的消防设施操作员职业资格证书，持证上岗；5消防控制室应实行24小时值班制度,每班不少于两人;应保障疏散通道、安全出口和消防车通道畅通；应保障消防系统设施设备应齐全并实施对公共消防设施、灭火器材以及消防安全标志的维护保养，确保其完好有效，可随时启用；应保隙建筑消防设施按照规定每半年至少进行1次检

14、测；6应确定水泵房、风机房、变（配）电室、监控中心、网络中心、锅炉房等为消防安全重点部位，并设置明显的警示标志;对易燃易爆品设专人专区管理，并做好记录；7应每日进行防火巡查，每半个月至少进行1次防火检查，每月至少召开1次消防安全例会，并做好防火安全检查记录；要将消防工作纳入重要议事日程；场馆中的消防安全重点部位、易燃易爆区和商业服务网点应加强管理，必要时增加巡查频次；8发现消防安全违法行为和火灾隐患，应立即纠正或排除;无法立即纠正、排除的，应向辖区应急管理部门和消防救援机构报告。发生火情应立即报警，并组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合消防救援机构工作；9物业服务区域内，禁止任何业主和物业

15、使用人违规燃烧纸张、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，维护消防安全；10应建立场馆消防安全管理档案，档案主要分为消防安全基本情况和消防安全管理情况；消防安全基本情况包括单位基本概况和消防安全重点部位情况；建筑物施工、使用或者开业前的消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件和资料，消防管理组织机构和各级消防安全负责人，消防安全制度，消防设施、灭火器材情况，志愿消防队人员及其消防装备配备情况，与消防安全有关的重点工种人员情况，灭火和应急疏散预案；消防安全管理情况包括应急管理和消防救援机构的各种法律文书，消防设施定期检查记录、自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录，火灾隐患及其整改

16、情况记录，防火检查和巡查记录，消防安全培训记录，灭火和应急疏散预案的演练记录，火灾情况记录，消防奖惩情况记录；11将消防设施设备维护保养分包给第三方专业机构或公司，物业使用人应与专项委托管理机构签订合同，并制定相应的监督、管理和考核制度。3.3 .3档案管理应符合下列规定：1物业服务人应建立物业管理档案管理制度。物业管理档案包括技术档案盒管理档案；2档案应规范管理，资料齐全、分类成册、查阅方便。技术类档案应按照物业服务合同约定进行管理及查阅；管理类档案应确保内容完整、准确。档案应有专人负责管理；档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄客户资料；3物业管理档案包括技术档案和管理档案；技术类档案内容应

17、包括场馆工程竣工验收、物业承接查验资料、建筑物及其配套设施权属资料、设施设备资料；管理档案内容应包括业主或物业使用人信息、服务人员档案、管理制度档案、设施设备管理及维修养护资料、装饰装修管理资料、应急事件处理资料、消防安全管理资料、秩序维护资料、保洁资料、绿化资料、客户资料、投诉处理资料、管理和服务过程形成的文件记录、录音、视听、图像等资料；1.1.1 的编制与收集应与物业服务工作同步进行，要求记录准确、内容真实，包括文字、图像、音频等资料。1.1.4 财务管理应符合下列规定：1严格执行财务管理制度，按照物业服务合同的约定公示物业管理费和其他费用的交纳标准、时间、收取方式（合同另有约定的除外）

18、等；2物业服务费及其他费用收支应符合国家和省有关规定，费用收支应操作规范，账目清晰；3合同约定的收费项目及标准,应按合同要求执行。对客户特约服务费用、代收代缴的费用应单独列账，按实际支出费用和约定方式收取；4实行酬金制的，物业服务人应每年公布物业服务资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。1.1.5 客户满意度调查应符合下列规定：1物业服务人应按物业服务合同约定，定期按一定客户比例进行满意度调查。客户对物业服务的满意度应不低于合同约定的标准;2对客户提出的合理建议应及时整改；3物业服务人应定期对物业服务标准的落实进行考核，结合考核结果和客户满意度调查信息，提出改进意见和整改

19、措施；4物业服务人应主动接受客户的监督，公布监督、投诉电话，配合有关部门做好投诉处理及其回访工作，投诉处理率和回访率应达到100%,并做好投诉处理相关记录。1.1.6 物业服务人保密管理应符合下列规定：1认真贯彻中华人民共和国保守国家秘密法和国家保密标准的规定，做好信息安全和保密工作；2对员工进行保密教育和培训，树立员工的保密意识；3对重要资料运用信息化手段进行加密。3.3 物业承接查验与物业管理项目交接验收3.3.1 物业服务人应按照法律、法规和物业服务合同的约定对场馆物业进行承接查验或交接验收。3.3.2 物业服务人应组建承接查验或交接验收小组，依据相关规定和物业服务合同约定，制定工作方案

20、，同建设单位、业主或物业使用人对物业共用部位、共用设施设备相关工程建设档案进行现场检查和验收。3.3.3 物业服务人应依据相关法律、法规、规范、设计文件、实施承接验收和交接验收，对承接验收或交接验收中发现的问题应记录并督促整改完善，移交的物业资料应记录清楚。3.3.4 物业服务人应妥善保管承接查验或交接验收档案资料，包括竣工验收资料、设备清单清册、质量检验报告记录、产品合格证、使用说明书及相关记录。3.4 档案管理3.4.1 物业服务人应建立健全档案管理制度,物业服务档案的分类、收集、归档、应用、查验、保管、销毁等管理规定。建立纸质档案、电子档案，整理规范、分类成册、分类保管、分级管理、查阅方

21、便。明确专人负责档案的收集、整理、保管和查询使用。3.4.2 档案内容应包括建筑物竣工验收及承接查验资料，场馆及其配套设施权属资料、大型群众性活动记录、设施设备管理及维修养护资料、装饰装修管理资料、应急事件处理记录、消防安全管理资料、秩序维护资料、保洁资料、绿化资料、客户资料、投诉处理资料、物业服务日常管理记录和其他资料等。3.4.3 物业服务人开展场馆物业服务实行数据化管理的，应定期对数据信息进行备份保存。3.4.4 物业服务人应根据档案性质、类型、重要性，建立、实施、遵守有关保密制度，不得外泄客户资料。保障场馆物业服务档案资料的安全。3.4.5 物业服务人在退出物业服务时，应依照法律法规规

22、定，与场馆管理方或其指定人办理承接查验档案资料及物业服务相关档案资料的移交。3.5 应急管理和安全管理3.5.1 物业服务人应建立和完善应急管理和安全管理制度，明确应急管理的目标、责任人、流程、方法、标准、报告路线等，建立从管理机构到工作岗位的应急管理、安全管理、消防安全管理网络。3.5.2 物业服务人应建立应急管理安全管理制度，设置安全提示标识、储备应急物资装备、制定相应作业要求及注意事项，具体工作应包含以下内容：3.5.3 教育、培训和宣传，组织物业使用人、物业服务人员参加各类应急预案的培训及演练。2不定期开展隐患排查及治理。3对风险作业实施作业许可管理，重点管控。4合理配发劳动防护用品，

23、关注员工职业健康。3.5.4 物业服务人应建立突发事件分类分级处置机制，应急管理包含应急预案、工作流程、保障体系、工作机制等内容。应急预案宜分为三级：1综合应急预案。2专项应急预案。3现场处置方案。3.5.5 物业服务人应根据场馆物业特点，识别场馆物业服务各类风险，制订各类突发紧急事件的应急预案，并向政府主管部门报备，包括以下内容：1自然灾害如地震、洪涝等极端天气风险预防及突发事件处置。2事故灾难如交通、火灾等风险预防及突发事件处置。3公共卫生事件如防疫、食物中毒等风险预防及突发事件处置。4社会治安事件如防爆、防恐、群体性事件风险预防及突发事件处置。5设备故障如电梯困人、给排水爆管、突发停电等

24、风险预防及应急处置。3.5.5 物业服务人应适时启动应急预案处置和报告，执行信息发布制度。其中治安事件、刑事案件、消防事件向政府部门报告，配合政府部门救援。3.5.6 发生突发紧急情况，物业服务人应按照应急响应程序要求启动应急预案进行处置及报告，以文字、录音、拍照及摄像等方式记录处置过程，并在处置结束后开展秩序恢复、善后处理、应急预案评估与修订等工作。3.5.7 举办大型活动，物业服务人宜编制安全保障方案，并依法向公安机关申请安全许可。4客户服务4.1 一般规定4.1.1 物业服务人应设置物业服务中心，提供咨询、服务受理、求助投诉、接待、引导等服务；对客户的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率

25、100%,工作时间应不少于8小时，并有接待人员建立24小时电话值班制度。4.1.2 提供多种接待途径，包括对客户现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等。4.1.3 接待服务中应用语文明、礼貌、热情。4.1.4 受理服务事项应进行记录并存档。4.1.5 建立完善的顾客投诉处理程序，确保投诉渠道畅通，对顾客投诉及时进行处理，形成记录，并反馈顾客。4.1.6 应通过信息收集、顾客满意度调查、运营管理质量承诺兑现情况等方式保持和改进服务质量及服务能力。4.2 入驻、撤场服务4.2.1 客户需入驻和撤场时，应按规定程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。4.2.2 物业服务

26、人应告知客户停车地点、进出搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节。4.2.3 客户搬迁时安排专人进行现场管理和协调。4.2.4 物业服务人根据场馆实际制定相应的临时入驻、撤场的流程和标准。4.3 报修服务4.3.1 物业服务人应按照服务合同约定及时处理客户的报修，急修20分钟内赶到现场进行应急处理，小修应当天完成（预约除外）。4.3.2 对重点维修项目进行回访。4.3.3 报修、维修应做好记录并建立维修档案。4.4 寄存服务4.4.1 物业服务人应按照服务合同约定提供存包及小型非贵重物品的寄存服务。4.4.2 物业服务人开展寄存服务的，应制定相应的管理制度，及服务流程。4.4.3 物业服务人工

27、作人员应对所寄存的物品当面查验，寄存人拒绝查验的,不予寄存。4.4.4 物业服务人工作人员应对所寄存的物品妥善保管，保管期间不得翻动客户所寄存的物品。4.4.5 寄存人领取寄存物品时，应出具寄存处所提供的寄存物领取单证。否则，寄存处有权拒绝交付物品。4.4.6 采用存包柜提供寄存服务，物业服务人应做好寄存处日常保洁服务和秩序维护工作。4.4.7 推荐采用智能存包柜，既能提高工作效率又能保证安全管理。4.5 票务服务4.5.1 按委托方约定提供票务远程和现场预定服务。掌握客流饱和情况，如遇特殊情况，及时通知预定方退订或改期。4.5.2 现场票务受理处应明示售票时间、票证种类、收费价目、票证使用方

28、法、使用期限、禁忌事项等。4.5.3 票务受理应迅速、准确，必要时应核对相关证件。4.5.4 对预知的退票信息，应及时告知顾客。4.6 检票服务4.6.1 物业服务人应按照服务合同约定提供检票服务。4.6.2 采用人工检票时，应符合下列规定：4.6.3 票证标准、验证方式进行；2凡不符合所持票种、实际人数不一致等情况，应礼貌引导至售票处进行票务处理；3客流高峰或团队、贵宾进入时，宜开设专用通道或备用通道放行；有安检要求的，宜使用移动安检器具。4.6.4 采用设备检票时，应符合下列规定：1在检票前，应确认检票设备（扫描枪、感应器等）处于正常状态；2票据有效期内，按规定的验证方式放行；3当检票系统

29、发生故障或客流骤增时，宜采用人工检票方式或启用备用检票系统。4.7 安检服务4.7.1 物业服务人应按照服务合同约定提供安检服务，并公示安检须知。4.7.2 安检设备应处于正常状态，使用前应进行确认；连续运行的，可在运营间隙进行确认。4.7.3 安检中发现警示信号或警报声的，应作进一步检查。4.7.4 安检中发现危险物品或其他有可能造成人员伤害的物品，禁止将其携带进入运营区域，并应向相关部门报告。4.8 引导服务4.8.1 场馆设立的各类标识，应保持外观完好，信息准确，图形和文字无缺损。当固定标识不能满足特定活动需求时，应增设临时移动标识。4.8.2 场馆可提供电子信息屏、广播提示、导览图、导

30、览器材租借等方式进行引导。4.8.3 必要时设立引导岗，通过规范的手势、语言主动指引顾客至目标区域。4.9 问询服务4.9.1 设立问讯服务台，应明示问询专线电话。4.9.2 问讯解答应礼貌、准确、简洁。4.9.3 问讯服务台提供的资讯，应与运营现状相符。4.10 证卡办理4.10.1 物业服务人应按照服务合同约定提供证卡办理服务。4.10.2 公示办理各类证卡的时间及地点、渠道、方式等。4.10.3 办理时，应根据委托方的规定对客户的有效证件进行审核，必要时签订协议，按规定收取费用，发放证卡。4.10.4 根据合同约定在证卡到期前，应根据预留信息通知客户并及时办理续证卡、退证卡手续。并按约定

31、及时办理。4.10.5 退证卡时，应核对有效证件和专项证卡，验证客户归还物品，退还押金。4.11 租借服务4.11.1 物业服务人应按照服务合同约定提供租借服务。4.11.2 租借服务应公示租借须知，明示物品名称、收费标准、租借及归还方法、使用方法及违约责任等。4.11.3 租借物品应确保完好，发现破损或影响其使用功能应停止租借。4.11.4 交付与归还租借物品，需由客户与服务人员共同验收确认完好状况，记录租借期限、借出与归还时间、物品名称、押金金额及物品状况。4.11.5 归还时发现租借物品损坏的，或超过租借期限尚未归还的，在采取相关措施的同时应及时告知委托方。4.11.6 租借服务应根据物

32、品的不同特性、租借频次等，定期清点，并进行相应的消毒、维护和保养。4.12 广播服务4.12.1 广播服务应保持播音清晰、速度均匀、音量适宜、播报内容准确无误。4.12.2 常规广播的播报格式、内容、时间、频次和语种，在播报前应得到委托方确认。4.12.3 常规广播可在播报前进行录音，按时间顺序进行播报编码，以保证广播服务质量。4.12.4 寻人、寻物或失物招领广播，应事先记录申请人真实姓名、联系方式、有效证件、物品名称、等候地点等。4.12.5 寻人、寻物或失物招领广播时，同一广播内容应播报三次以上，每次应连续播报两遍以上。4.12.6 下列情况应按应急程序启动紧急广播：1客流量过大，造成秩

33、序混乱；2因火灾、刑事案件、发现危险品原因，进行人员紧急疏散；3影响正常运营的设备设施故障；4其他突发情况等。4.13 讲解服务4.13.1 物业服务人应按照服务合同约定提供讲解服务。4.13.2 定点讲解、区域讲解和移动讲解，应按事先确认的内容、语种、时间、位置或路线进行。4.13.3 使用讲解器具（激光棒、扩音器等）前，应确认功能正常。4.13.4 讲解语音表达流畅，可根据服务对象的年龄、服务区域的大小等，调整讲解音量、速度和语调。4.13.5 讲解区域转换时，应提示下一参观点或离场出口。4.14 无障碍服务4.14.1 包括通道、电梯、卫生设施等无障碍设施应保证正常投入使用。4.14.2

34、 可向残、障人士提供介助服务。4.15 装饰装修服务4.15.1 执行客户装修申请审核制度。4.15.2 受理客户装修申请时，应告知客户认真执行装饰装修管理规定，批准客户装修申请时，应签订装饰装修管理协议，协议内容应明确相关方的权利、义务和违约责任。4.15.3 装饰装修期间，应每日巡查装修现场，发现有违规行为的，应及时劝阻；拒不改正的，按协议进行处理，并报告相关行政主管部门。4.15.4 物业服务人应保证装修期间的水、电等供应，为客户提供装修便利。4.15.5 客户的装修档案应包括装修申请、协议、验收资料等。4.15.6 客户装修、动用明火应按照相关规定进行报批。4.15.7 集中装修期间应

35、设有临时垃圾堆放处，当日清运。4.16 .8临时装修服务应符合如下规定：1物业服务人应根据场馆实际制定临时装修指南，在客户办理进场手续时,告知客户装修期间的注意事项和相关规定；2客户应按照装修指南和相关法律法规办理装修手续；3在客户装修期间物业服务人应对装修现场进行巡查；4客户装修完毕后，应通过物业服务人验收。5场馆建筑物维护管理5.1 一般规定5.1.1 物业服务人应提醒客户遵守场馆安全使用的相关规范，保持场馆正常使用功能。5.1.2 物业服务人应定期巡查场馆共用部位的完好状况，配合相关部门进行场馆的安全检查。5.2 日常管理5.2.1 对违反规划私搭乱建、擅自改变场馆用途的行为应及时劝阻,

36、劝阻无效的，应按物业服务合同约定进行处理并报告相关行政主管部门。5.2.2 场馆共用部位标识管理应符合下列规定：1各主出入口应设有平面示意图；2主要道路、停车场等应设有导向和泊车标识；3紧急出口、消防通道、禁烟区等应设有警示性标识；4各楼层应设有指示、引导标识；5公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应设有引导和位置标识；6召开会议或举办活动等临时性服务应设有指示、引导标识。5.3维修养护5.3.1 对场馆共用部位应进行日常管理和维修养护，并做好维修养护记录。5.3.2 物业服务人应制订场馆年度维护保养计划，经客户同意后，每年组织实施。5.3.3 物业服务人应对巡查过程中发现的问题及时进行维修

37、，属于业主方维修或养护的，应及时向业主提交维修或养护建议。6共用设施设备运行与维护6.1 一般规定6.1.1 认真执行共用设施设备运行管理制度及维修养护制度。6.1.2 共用设备设施、安全设备设施应设有标识或安全警示标识。6.1.3 共用设施设备的管理和操作，应配备具备上岗资格的专业技术人员，各专业人员应严格执行操作规程和安全作业的规定。6.1.4 机房环境应符合设施设备要求，保持环境整洁，无灰尘、无杂物、无鼠及虫害发生。6.2 照明系统6.2.1 公共照明灯应按时开启，满足物业服务区域内使用要求。6.2.2 物业服务人应每日巡视院落、道路、展厅、观众席、训练场、赛道等共用部位照明设施和场馆景

38、观照明、霓虹灯等，不需要的照明应及时关闭，并及时修复损坏的照明设施。6.3 供配电系统6.3.1 未移交电网企业的供配电系统管理应符合下列规定：1总变（配）电室应设专人管理，定时检查设备运行状况。具备无人值守条件的变（配）电室应定期检查，用电高峰时期适当增加巡查次数；其他低压配电室应定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁并符合设备要求,配备符合要求的灭火器材。2物业服务人应定期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，每月二次启动备用发电机（组），确保随时可应急启用；应定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护

39、，每年对蓄电池组进行充放电试验，使其处于有效待命状态；每年对变配电设备设施进行停电全面检修，并做记录；每年对高压电气设备进行预防性试验，留存高压电气测试合格的报告。6.3.2 未移交电网企业的供配电系统运行应符合下列规定：6.3.3 压变（配）电柜操作运行正常，表计显示准确；2高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；3变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求，至少每年进行一次充、放电实验；4功率因数自动补偿电容器（组）运行正常，功率因素不低于0.9,电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况，自动切换正确可靠；5变（配）电系统联络自切正常。6.3

40、.4 未移交电网企业的应急供电系统应符合下列规定：1物业服务人应按照发电机组设备使用说明书的要求进行维护保养，保证其功能完善；定期更换发电机机油、机油滤清器、柴油滤清器、空气滤清器、冷却液；2物业服务人应每月对应急照明柜进行检查、维护、清洁和切换试验，保证其工作正常；定期进行蓄电池组充、放电试验；3制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备；4制定供配电系统的运行维护作业规范和程序。6.4 电梯、自动扶梯6.4.1 电梯和自动扶梯必须经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，在有效期内安全运行。6.4.2 物业服务人必须有专

41、业人员对电梯保养进行监督，和对电梯运行进行管理,并应做好日常电梯运行的巡检与记录。6.4.3 物业服务人应根据法律法规的要求，做好电梯安全的警示标识。6.4.4 物业服务人应通过多种方式宣传电梯正确使用、应急救援等安全方面的知识，提高电梯乘坐人员的爱护意识和安全意识。6.4.5 物业服务人根据客户使用需求，相应的调整电梯运行时间；电梯故障或因故停止使用时，应及时告知客户。6.4.6 电梯机房应实行封闭管理。机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明和灭火器，盘车工具齐全，并置于显眼方便处。6.4.7 电梯发生故障时，应立即停止使用，和采取有效的应急救援措施，并通知维修保养单位和相关部门

42、，及时消除安全隐患。6.5 空调系统6.5.1 物业服务人对空调系统的维护保养应按照规定的频次进行。6.5.2 物业服务人定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。6.5.3 物业服务人应定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱,保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷却水。6.5.4 物业服务人应定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。6.5.5 物业服务人应定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电

43、柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。6.5.6 物业服务人应定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。6.5.7 各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。6.5.8 物业服务人应保障冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。6.5.9 物业服务人应保持采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。6.5.10 物业服务人应定期检查空调机组马达、风机的运转情况,记录运行参数。6.5.11 物业服务人应按合同约定安排对风管系统的清洗。6.6 锅炉系统6.6.1 燃气锅炉的运行维护应符合下列规定：6.6.2 人应每年

44、一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测；2每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；3每半年一次对压力表进行校验；对炉膛清灰；4每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；5每月一次对管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；应有专业人员对

45、锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录；6检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；7锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠；8各种证书齐备，操作人员持证上岗；9气、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；10蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。6.6.3 热水锅炉的运行维护应符合下列规定：1物业服务人应定期对温控仪进行检测；2附属设备的维护保养可参照第6.6.1条的规定实施。6.7 给排水系统6.7.1 给排水系统进行维护、润滑应符合下列规定：1定期检查污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全

46、面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到相关标准要求。2用户末端的水压及流量应满足使用要求。3定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。6.8 体育赛事计时记分系统6.8.1 体育赛事计时记分系统的维护保养应符合下列规定：1定期检查系统的硬件和软件是否正常，包括摄像头、传感器、服务器、存储设备等；2定期清理系统缓存和日志，保持系统运行顺畅；3定期对系统进行升级和维护，确保系统的稳定性和安全性；4定期对系统进行测试，确保系统的准确性和可靠性；5定期检查系统的计时器和计分器是否准确，包括计时器的启动和停止、计分器的分数计算等；6定期检查系统的数据传输和传输接口是否正常，确保数据传输的准确性和及时性；7确保系统设备的安全和保密，防止数据泄露和丢失；8定期对系统进行备份，确保数据安全；9根据比赛的需求和特点，制定相应的维护保养计划和措施，确保系统的正常运行和使用寿命。6.9 大屏、扩声系统6.9.1 大屏、扩声系统的维护保养应符合下列规定：1定期检查系统的硬件和软件是否正常，包括音箱、功放、调音台、处理器、切换器、显示屏等设备。2定期清理系统缓存和日志，保持系统运行顺畅。3定期对系统进行升级和维护，确保系统的稳定性和安全性。4定期对系统进行测试，确保系统的准确性和可靠性。5定期检查系统的连接是否正常，包括线缆、接口