宝安区集体物业招商招租管理办法（征求意见稿）.docx

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1、附件2：宝安区集体物业招商招租管理办法第一章总则第一条为进一步加强和规范我区集体物业招商招租行为管理，确保集体物业招租公开、公平、公正，推动集体物业优化配置和保值增值，促进社区基层廉政建设，根据深圳经济特区股份合作公司条例深圳市关于加强集体企业要素交易工作的指导意见（试行）深圳市集体企业财产租赁操作指引（试行）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。第二条宝安区集体物业招商招租行为，适用于本办法。本办法规定的集体物业是指集体企业所有、占有、管理或者实际控制的物业（包括厂房、酒店、公寓、宿舍、住宅、商铺、商住两用、办公楼宇、停车场、写字楼及其他建筑物、构筑物、附着物等集体物业，以及空置土地）。第三

2、条集体企业应主动积极招商引资，招引企业及项目应紧紧围绕宝安区委区政府整体部署，符合产业导向、战略布局。鼓励集体企业预留经费，通过各种方式和途径主动招引优质企业和项目。第四条集体物业分为零星物业、一般物业和大宗物业。（一）零星物业：1.招租面积不足500平方米的物业；2.单项物业月租金底价不足2万元。（二）一般物业：1.招租面积500平方米以上但不足3000平方米的商业金融信息类、住宅类用途的物业；2.招租面积500平方米以上但不足5000平方米的工业交通仓储类、其他类用途的物业；3.单项物业月租金底价2万元以上但不足50万元。（三）大宗物业：1.招租面积3000平方米以上商业金融信息类、住宅类

3、用途的物业；2.招租面积5000平方米以上的工业交通仓储类、其他类用途的物业；3.单项物业月租金底价50万元以上。物业面积和月租金同时满足不同类别划分标准的，按较高的类别归类。第五条区集体资产管理部门及各街道集体资产监督管理部门为集体物业招租交易业务的监管部门。区集体资产管理部门负责制定各项政策、规范，指导街道集体资产监督管理部门开展集体物业招租的监督和管理工作。街道集体资产监督管理部门具体负责辖区集体物业招租交易行为的监督和管理。第二章交易方式第六条集体物业招租的交易方式有公开招标、竞价、竞争性谈判、单一来源谈判、续租以及法律、法规规定的其他交易方式。第七条公开招标是指招租人通过交易机构公开

4、发布招租信息公告，邀请三家以上不特定符合条件的意向承租人参与投标，投标结果经集体企业定标，最终确定承租人的交易方式。竞价是指招租人公开招租底价，由两家以上意向承租人进行报价，最终以最高报价确定承租人的交易方式。竞争性谈判是指招租人通过公开发布招租信息公告，两家以上意向承租人应邀参与谈判，谈判结果经集体企业定标，最终确定承租人的交易方式。单一来源谈判是指经辖区街道办批准，招租人通过交易机构组织与唯一意向承租人通过谈判确定承租人的交易方式。续租交易是指招租人与原承租人续签物业租赁合同的交易方式。第八条集体企业可以按照以下交易方式选择承租人：（一）产生3个以上符合条件的意向承租人的，可以采用公开招标

5、、竞价或者竞争性谈判方式；不足3个的，可以重新招租，也可以按照本款第二、三项的情形处理；（二）产生2个符合条件的意向承租人的，可以采用竞价或者竞争性谈判方式；不足2个的，可以重新招租，也可以按照本款第三项的情形处理；（三）仅产生1个符合条件的意向承租人的，可以采用单一来源谈判方式，但需符合本办法第十条（二）规定。集体企业在编制交易方案时，应当明确交易方式。第九条集体企业应将所有物业信息及物业招租过程录入综合监管系统。达到上平台交易条件的大宗物业，应当通过宝安区社区集体经济综合监管系统（以下简称“综合监管系统”）推送至公共资源交易平台交易。未达到上平台交易条件的零星、一般物业，可选择通过综合监管

6、系统推送至公共资源交易平台交易。第十条大宗物业原则上应通过公共资源交易平台进行交易。大宗物业招租采用公开招标以外的方式交易，应符合本办法的相关规定。工业类物业招租、纳入公共租赁住房供应体系、城中村住房规模化统租改造的住宅类物业招租，不得采用竞价方式进行交易。（一）大宗物业招租有以下情形之一的，经向辖区街道集体资产监督管理部门申请，可以通过公共资源交易平台直接采用竞争性谈判方式进行：1.物业性质较为特殊，不能确定详细规格、租金总额或者其他具体要求的。2.物业性质较为特殊，只能面向特定范围内的有限意向承租人招租的。（二）大宗物业招租有以下情形之一的，经辖区街道办批准,可以通过公共资源交易平台直接采

7、用单一来源谈判方式进行：1 .用于世界、中国500强企业，承担国家和省、市政府赋予的重大创新项目企业及战略性新兴产业项目企业，获得国家、深圳市认定的优势创新企业，以及拥有国家级创新载体企业、科研机构租用的；2 .用于国家规定的规模以上工业企业、资质等级建筑业企业、限额以上批零住餐企业、国家重点服务业企业租用的；3 .位于已取得规划批准文件的城市更新拆除单元范围内，或者土地整备利益统筹项目已取得实施方案及土地整备单元规划已审批通过的，且由项目合作方或者实施主体承租的；4 .已履行公开招标、竞争性谈判或竞价程序但只有唯一符合条件的意向承租人的；5 区政府或者其授权部门、街道办同意的其他情形。第十一

8、条大宗物业有以下情形之一的，经辖区街道办批准,可以采用续约交易方式进行：（一）原承租人承租期间不存在任何违约情形且符合本办法第十条（二）、第十二条情形之一的；（二）原承租人符合产业定位、产业政策、产业集群，为辖区街道办建议保留或支持的企业；（三）区政府或者其授权部门、街道办同意的其他情形。集体企业与承租人签订续租合同必须同时满足以下条件：（一）物业承租人为原物业租赁合同的承租人；（二）续租对象为原物业租赁合同的租赁物业，且不超过原合同约定的租赁面积；（三）续租不得约定免租期，且续租期限不得超过原出租期限；单次续租租赁期限自续租之日起不得超过10年。第十二条物业招租有以下情形之一的，经辖区街道办

9、批准后可直接采用协议方式交易：（一）党政机关及其派出机构、学校和医院等行政事业单位，社区党委和工作站（居委会）承租使用的；（二）用于公共交通设施、保障性住房、残疾人和养老服务等公共公益事业的；（三）用于输油、输气、通信管道或者输电设备等公用事业的；（四）区政府或者其授权部门同意的其他情形。第三章交易流程第十三条物业招租应履行以下程序：（一）招租启动集体企业应在物业租赁合同期满前的6个月至12个月内开展物业招租（续租）工作，并向原承租人发出“租赁到期通知书”,告知相关事项。6 体企业需提前12个月以上开展物业租赁（续租）的，应报辖区街道办同意，但最长不得超过24个月。（二）招租方案制定招租方案应

10、当符合市场公平竞争、运营能力适配、产业适配等要求，主要内容包括但不限于：1 .物业概况、权属、用途、业态要求和抵押、质押等情况；2 .承租人的资格条件；3 .交易条件；4 .招租底价和租金收取方式；5 .租赁期限;6 .租赁履约保证金（如有）；7 .交易方式；8 .合同文本。物业合同租金标准不得高于住建部门最新发布的租赁参考价格。无参考租金的，应当通过聘请具备资质的房地产估价机构出具价格评估报告以确定物业招租底价。集体企业应在招租方案中将招租底价形成的依据和决策程序向街道集体资产监督管理部门作出专项说明。集体企业单次物业租赁期限一般不超过10年。单次租赁期限超过10年的，原则上需经股东（代表）

11、大会表决同意。符合本办法第十二条情形之一且单次租赁期限10年以上、20年以下的，可不经股东（代表）大会表决。（三）招租方案民主决策一般物业、大宗物业招租方案经董事会（监事会、集体资产管理委员会列席）审议，审议通过后，在集体企业公告栏公示，公示时间不少于3日。零星物业的招租方案由集体企业董事会或其授权的物业管理部门审议，审议通过后，在集体企业公告栏公示，公示时间不少于3日。（四）招租方案备案民主决策通过后，集体企业向辖区街道集体资产监督管理部门申请备案，并提交以下资料：1.物业招租交易申请，包括物业基本情况、集体企业内部审议情况、其他需要说明的情况等；2 .物业的权属证明（如有）；3 .招租方案

12、和租金底价说明或者评估报告；4 .内部民主决策资料；5 .辖区街道办要求提交的其他资料。街道监管机构原则上在集体企业备案材料齐备之日起3个工作日内完成备案。（五）推送平台交易（符合第十一、十二条交易方式的除外）1.推送平台。辖区街道集体资产监督管理部门备案通过后，集体企业在综合监管系统向公共资源交易平台推送交易申请，并提交书面招租信息、招租方案及相关材料，办理交易委托手续，且对所提交材料的真实性、完整性、准确性负责。2 .信息发布。集体企业应当按照经备案的招租方案编制招租公告。招租公告须在公司公告栏、社区集体经济服务网、交易平台网站进行公示，同时可以增加其他途径发布，扩大征集范围，公示时间不少

13、于5个工作日。3 .组织交易。交易机构按招租方案组织交易。（六）交易结果公示通过公共资源交易平台进行交易的，交易结果须在公司公告栏、社区集体经济服务网、交易平台网站进行公示。不通过公共资源交易平台交易的，交易结果须在公司公告栏进行公示。公示时间不少于3个工作日。（七）合同签订备案在确认承租人之日起30日内，集体企业应在综合监管系统中录入合同信息，导出合同文本，与承租人签订书面租赁合同。签订之日起5个工作日内，集体企业应将合同通过综合监管系统提交街道集体资产监督管理部门备案，并同时向辖区房屋租赁主管部门申报合同登记备案或者信息申报，接受监管。租赁合同主要内容包括但不限于：1.合同当事人的名称、住

14、所、法定代表人；4 .物业现状；5 .租赁用途；6 .租赁期限；7 .租金及交付方式；8 .修缮责任；9 .转租、分租约定（如有）；10 租赁履约保证金、税收与财产保险费的分担及装修（如有）；11 .变更和解除合同的条件；12 .违约责任；13 .合同争议解决方式。第十四条集体企业在招租公告期届满未征集到意向承租人的，可以申请延长公告期限或者变更招租条件并重新通过公共资源交易平台公开招租。集体企业重新招租仍未征集到意向承租人的，可以通过公共资源交易平台再次重新招租，也可以自行组织招租。招租方案中招租底价、物业面积、租期等实质性条款发生变化，需重新履行招租流程。第十五条符合第十条（二）、第十一条

15、、第十二条规定的企业，不得授权其他企业以上述条款所述交易方式租赁集体物业。第四章物业转租第十六条物业转租、分租的，应当按照有关法律法规和政策规定执行。有以下情形之一的，经辖区街道办同意并履行相应的程序后，集体企业可以将物业租赁给专业化租赁运营机构运营：（一）经住建部门同意纳入保障性住房的；（二）因出租作为商场运营的；（三）拟建产业园区（创新中心）、科技企业孵化器（众创空间）等。第十七条物业租赁转租、分租的，需在招租方案及租赁合同中明确以下内容：（一）承租人不得实施虚增面积、违法加收水电和燃气费；（二）转租不得改变物业原有用途；（三）转租租期不得超过承租人租赁合同的剩余租期；（四）次承租人不得再

16、行转租；（五）集体企业与承租人签订的租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同应随之相应变更、解除或者终止。第十八条物业转租的租赁合同应在综合监管系统录入并报街道集体资产监督管理部门备案。第五章工业类物业监管第十九条工业类物业租赁，应符合以下要求：（一）工业类物业原则上面向工业企业招租，且优先面向经区、街道两级产业部门遴选的优质工业企业招租；（二）专业化租赁运营机构拟承租集体企业工业类物业用于打造产业园区（创新中心）、科技企业孵化器（众创空间）等的，应有国家、省、市级载体（科技企业孵化器、众创空间等）资质；（三）国有企业、集体企业统租统管的，可承租工业类物业用于打造专业化园区。符合本

17、条第（二）、（三）款情形的，须经辖区街道办同意并履行相应的交易程序。工业类物业原已出租给二房东的，租赁合同到期后不得延期或续租，必须收回或由符合优质企业等条件的次承租人参照续租方式进行直接承租；未到期的，应逐步进行梳理、谈判和清退。第二十条集体企业应在工业类物业租赁合同期满前的6个月至12个月内，向所在街道经济产业部门申报物业空置情况。辖区街道办应将空置物业或即将到期物业优先匹配区政府重点引进、重点培育企业和优质企业的工业生产用房需求。街道经济产业部门应在收到集体企业匹配需求之日起的3个月内进行产业匹配。无产业匹配的物业，集体企业按规定进行招租。大宗工业类物业招租方案由街道集体资产监督管理部门

18、负责征询街道经济产业部门意见，街道经济产业部门应在收到征询需求之日起的10个工作日内提出审核意见。第二十一条鼓励集体企业签订长期工业类物业的租赁合同。未列入城市更新单元及土地整备计划的工业类物业，优质企业的合同约定租期原则上不得少于5年。第六章监督管理第二十二条集体企业不得将一般物业出租给董事会、监事会、集体资产管理委员会及物业招标工作小组成员本人及其直系亲属或其控股或参与经营的企业。第二十三条集体企业应建立健全物业租赁管理制度，明确内部部门职责。集体企业应按照工业园区、城中村、小区、其他等分类建立物业租赁管理台账，并定期在综合监管系统进行物业信息录入和更新。第二十四条物业租赁合同提前解约的，

19、集体企业应在自租赁合同解除之日起5个工作日内登录综合监管系统，进行物业信息变更。第二十五条集体企业依法承担集体物业消防和安全生产主体责任。第二十六条各辖区街道办负责对集体企业物业租赁活动进行指导、监督和日常检查，定期开展物业转租情况核查，并做好台账记录。负责组织街道职能部门对发现职责范围内的违法违规行为进行查处。第二十七条区集体资产管理部门每年不定期开展集体企业物业招租情况的监督检查。第二十八条集体企业有关人员违反本办法进行物业租赁的，辖区街道办约谈公司主要负责人，由相关部门视情节对相关责任人依照有关规定处理。对应进入平台交易但未进入的，违反交易方式进行交易的，谎报、瞒报交易事项等情形的，辖区

20、街道办应对集体企业或相关责任人进行责任追究；构成违反党纪政纪的，由相关部门依纪依规依法予以处理。第二十九条党政机关工作人员在集体企业物业租赁过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权等的，由相关部门依纪依规依法予以处理。第七章附则第三十条本办法所称的“以上”、“不少于”、“不超过”包含本数，“以下”、“不足”、“超过”不包含本数。第三十一条本办法所称的“工业类物业”包括：集体企业拥有所有权或管理权的物业权属证明（不动产登记证明）中用途为“工业”的集体物业；没有法定物业权属证明，现状为工业生产厂房（Ml）以及配套用房（少量办公用房、质检用房、宿舍、小卖部、员工食堂、仓储、水电房和门卫室）的

21、集体物业，其中以整园区、整栋、整层为单位整租的工业生产用房中，可包含不超过整租面积10%的研发、设计、创意等新型产业用房的集体物业。第三十二条本办法所称的“国家和省、市政府赋予的重大创新项目”，是指国家、市级重大科技专项、科技攻关、应用示范项目，国家重点新产品计划项目，国家“一带一路”战略创新性项目，市委、市政府决策的创新项目等。“国家、深圳市认定的优势创新企业”，是指国家创新企业百强工程试点企业，国家、市级创新型企业，国家级技术创新示范企业，国家、市级知识产权示范企业，国家高新技术企业。“国家级创新载体、科研机构”，是指经国家认定的国家工程实验室深圳分室、国家工程中心深圳分中心，工程实验室、

22、重点实验室；工程研究中心、工程技术研究中心、企业重点实验室、企业技术中心、制造业创新中心、工业设计中心，以及科技企业孵化器、公共（专业）技术服务平台和院士工作站、博士后工作站、双创平台等；经国家、省、市批准设立的产业创新中心。第三十三条本办法所称的“专业化租赁运营机构”，指具备专业的物业运营管理团队和能力，其承租集体物业后，除提供基础物业管理服务外，还可提供运营服务（工商注册、知识产权、财税服务、法务服务等）或产业增值服务（招商引资、融资对接、业务对接、行业公共服务平台建设等）的机构。第三十四条本办法未尽事宜，参照相关法律法规和上级有关规定执行。第三十五条本办法由宝安区集体资产管理部门负责解释。本办法自发布之日起施行，宝安区股份合作公司物业出租管理办法（深宝集资2020）26号）、宝安区集体物业招商招租管理办法（试行）（深宝集资（2024）5号）同时废止。区、街道原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。