3 我国中小型房地产企业融资问题的分析.docx

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1、3我国中小型企业融资问题的分析3.1中小型房地产企业当前的融资特点3.2中小型房地产企业当前的融资现状3.3中小型房地产企业融资出现的问题3.4常用的融资渠道3.5中小型企业融资难的缘由3.6影响中小型企业融资因素3. 6.1中小房地产自身因素外部方面的因素3我国中小型企业融资问题的分析3.1 中小型房地产企业当前的融资特点1、银行信贷是中小房地产融资的主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30%都是出自于银行的干脆贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金事实上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40%更甚者，近来某些建筑单位垫资施

2、工现象屡见不鲜，干脆和间接由银行所供应的贷款已在不少房地产开发企业的前期打算金中至少占了60%以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规的资本市场进行干脆融资。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，2002年证券统计上公布的房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2-1%；2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%,假

3、如考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍旧是一个较小的比例，对中小房地产企业无法进行资金的融通。3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证。我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。19931998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新复原了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区

4、的商品房建设的“首创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到O.21%o近两年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前已到不足0.01%,40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元。这对无法上市融资的中小企业而言更是无法涉足。4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式。我国信托业经验三年的第五次整顿后，再次步入了快速发展的轨道。目前房地产信托业务蓬勃发展。2002年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。2003年房地产信托接着以较高的速度增长，据不完全统计，

5、2003年上半年推出的房地产信托安排已逾20亿元。但总体上看，目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托安排大部分是供应“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目供应前期信托信贷，这些信托安排基本不具有组合投资功能和期限转换功能。对有项目的中小房地产企业而言是具有肯定的可操作性。5、贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流淌资金贷款，主要用于补充企业为完成安排内土地开发和商品房建设任务须要的流淌资金；其次种是房地产开发项目贷款，主要为详细的房地产开发项目供应生产性流淌资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发

6、的土地运用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的须要。6、对中小型房地产企业的“有色”眼光自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了很多的融资方式，例如合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特殊是由于我国中小型企业始终以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业遭拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。总之，目前我国的资本市场还没有对中小房地产开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型房地产，专为中小房地产供应信

7、用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步，而且由于中小房地产自身实力不足导致金融机构惜贷等等。这就确定了在当前的形势下，我国中小房地产的外源融资主要还是依靠银行贷款，其贷款方式单一的特征特别突出。3.2 中小型房地产企业当前的融资现状90年头以来房地产业始终是我国经济发展的热点，在我国经济和投资增长中起到了重要作用。房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用；另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策的主动协作，居民对房地产消费的持续升温。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康的发展将特别重要。我国中小型房地产企业在不断发展的同时,所获得的金融资源与在国民经济

8、和社会发展中的地位作用却是极不相称。融资困难已成为制约中小型房地产企业发展的突出问题,主要表现为以下状况。1、银行信贷在中小房地产融资中扔占肯定地位当前，我国房地产开发企业的资金来源主要是以通过各种银行贷款为主，等间接融资获得，并以此求得发展。银行贷款是市场信用经济融资的主要方式，房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金进行融资，而银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定

9、金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明目前我国房地产开发投资的融资渠道比较单一,干脆或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一样，导致房地产行业风险较多集中于银行系统。2、中小房地产信托市场呈现出快速发展的趋势信托是受人之托代人理财的形式。据不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，肯定额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。而自此之后，几年来国家对信贷加强了管理。随着信托业的发展和信托理论的完善，以往信托产品为企

10、业融资的观念渐渐转变为信托公司为投资人管理资产，通过主动投资获得良好收益。其强大的发展潜力再之房地产投资信托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。房地产信托的优点在于发行较为敏捷，相对与银行贷款受政策限制较少，可以大大节约时间成本。虽然目前我国信托发展尚不成熟，使得投资者的门槛较高。但可预示，不久之后，房地产信托必将进入主流。3、中小房地产企业融资状况不容观乐中小房地产企业融资始终是世界性难题，只不过在我国更为突出。发达国家经过多年的实践，有关中小房地产企业融资的法律法规健全，各种融资渠道发育与互补较好。我国由于各种困难的缘由，中小房地产开发企业

11、融资难的状况仍很严峻。大多数中小型的房地产开发企业都是民营企业，它们大多自身素养不高，包括经营领域不够宽广、规模小、内部运行机制不健全，以及信息数据不真实等;从体制上看，当前仍旧不同程度地存在着对民营企业的“卑视”现象。由于长期受安排经济体制和传统意识的影响，金融部门对公有制企业和非公有制企业尚不能一视同仁。我国四大国有商业银行拥有全国大部分的信贷资金，在信贷市场上处于垄断地位，原本是民营企业寻求信贷支持的主要来源之一，但是由于国有商业银行始终处在行政过分干预的准财政运作体制的约束，导致其对民营中小房地产企业的“卑视”现象。对同样数额的不良贷款，贷款对象假如是国有的房地产企业，银行工作人员可以

12、不担当或少担当责任，假如是私营的房地产企业就可能被有关领导机构甚至司法机关予以追究。出于对贷款责任的考虑，不少银行员工宁肯少贷或不贷给民营企业，尽量限制对中小房地产开发企业的贷款数额。3.3 3中小型房地产企业融资出现的问题1、企业规模小，融资实力受限由于房地产项目开发规模大、周期长，使得其投资须要巨大的资金量。在房产项目开发上，大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力，通过限制土地储备，对房产开发项目实行长短结合（短、平、快项目与长期项目结合）和大小结合（大型项目与中小型项目结合）的方式，保持房产开发的连贯性。而中小型房地产企业由于规模不大以及融资实力的限制，难以像大企业那样依靠基金、信托、债券

13、、上市等多种融资渠道获得大型项目建设所需资金，故只能更多地趋向于选择易融资的中短期项目和中小型项目。2、过多依靠间接融资参照目前中小房地产企业所需的项目开发资金中，至少35%是自有资金，35%是银行贷款，另外的30%来自于回笼的房款，房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款，所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自银行，在很大程度上房地产企业还是特别依靠于银行信贷的支持。近几年来，虽然股票、债券等房地产干脆融资工具取得了肯定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利实力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等己几乎成为大型房地产企业的专利，真正有实力利用干脆融资工具的中小房地产企业

14、少之又少，干脆融资比重明显偏低，融资结构不合理，在短时期内中小房地产企业仍旧难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。3、实际融资过程中面临的困难多自国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度加大以来，也不乏出现了很多新的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特殊是由于我国中小型企业始终以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业遭到拒绝的频率相当大。导致中小型房地产企业融资变得难上加难3. 4常用的融资渠道1、自筹资金自筹资金是房地产开发企业初始阶段的融资渠道。在房地产价值较低或开发规模较小时

15、，资金需求比较简单满意。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时，房地产企业根本无法用自筹资金再开发新的项目。随着房地产价值的提高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必定无法实现融资目标。2OO6年关于调整住房供应结构稳定住房价格的看法（新国六条）规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。因此自筹资金的比例逐年提高。2、定金及预收款预收款是房地产开发企业根据合同规定预收购房者的购房资金（包括定金）,以及按合同规定预收托付单位的开发建设资金。预售可以筹集到必要的建设资金，但随着国家有关规定的健全，要求房地产开发企业需全部缴纳土地出让金和投入

16、超过总投资25%的资金，并办理预售许可证等证件。预售虽可以将部分市场风险转让给买家，但开发利润会下降，假如成本限制较差，就会丢失将来利润。随着房地产企业的不断发展，市场供求双方发生转变，供方大于求方时，就很难采纳预售方式筹集资金。3、商业银行贷款银行贷款，就是房地产开发企业以还本付息为条件通过各商业银行或其他金融机构融入开发资金的融资行为。在房地产企业投入的开发资金中，商业银行贷款占到2O%左右，但定金及预收款中有肯定比例的个人按揭贷款，实际的银行贷款比例达到了60%。4、证券融资房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化，是房地产企业融资的最佳途径。最常见的

17、形式是上市融资，通过上市可以快速筹集巨额资金并作为注册资本永久运用，并可以扩大规模,化解风险，降低融资成本。投资者也可享受房地产经营利润。中小房地产企业也可以通过项目收购、土地转让等形式实现资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的5、债券融资房地产债券是企业债券的一个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难，假如政府加大对房地产企业的支持力度，正确引导房地产企业进行多种经营活动，利用政府的信用建立房地产发展基金，为房地产企业债券融资添砖加瓦，就会使大众对债券融资的看法有实质性变更，为房地产企业进行债券融资创建良好的前提条件。6、信托融资信托是指托付人基于对受托人的信任，将其

18、财产权托付给受托人，由受托人根据托付人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富阅历，通过实施信托安排，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有肯定投资规模和实力的资金组合，然后将信托安排资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为托付人获得平安、稳定的收益”J。相对银行贷款而言，房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的状况下，可以优化公司结构。在供应方法上可以针对房地产企业本身运营需求和详细项目设计特性化的资金支持。信托

19、独具制度优势，并具有较强的敏捷性，已成为房地产企业融资的新热点，是与银行并驾齐驱的融资模式。7、合作融资合作融资包括外资合作和内在合作。外资合作一般是成立合资或合作公司，利用较好的国外先进技术和阅历，进行优势互补。在承接大型国际项目、提高自身知名度的同时，达到融资的效果。利用内资，是利用大量民间闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源奢侈，集中不同企业的优势和先进的管理理念，分散投资风险。实现“有钱出钱，无钱出力”，达到企业的融资目的，使企业做大做强。合作融资是我国目前最为可行的融资方式。但对中小房地产开发企业来说，外资合作的方式因为涉及面广，技术性强，并须要良好的信誉，所以可操作性不强，而对

20、这些中小规模的企业来说，可行的合作融资有如下几种方式：第一，汲取内部资金。详细是向企业内部职工借款的方式，采纳较高利率或项目建成收回利润后分红的方式实现项目的融资。此种融资方式中职工对自身企业有肯定的信任度，有肯定投资意愿，而企业可以稳定获得肯定资金，但仅限于少量资金缺口的状况下，因为职工的个人资金终归是有限的。其次，汲取民间资金。详细是向某个或几个大的投资商借款运营项目，采纳较高利率回报或项目起先回收利润时渐渐偿还或按出资额比例分红的方式运作。在一些资金很少的中小房地产企业，这一融资渠道也是可以一试的。第三，与其他拥有闲置资金的房地产开发企业合作。一家房地产开发企业出项目，另一家或几家房地产

21、开发企业出资金，采纳共同管理，财务监督，利润分成的方式运作。假如是与大的房地产开发公司合作，不仅可以得到部分资金支持，解决短暂的资金困难，而且可以借助大企业的良好声誉吸引购房者，对中小房地产企业来说，是一个一箭双雕的融资渠道。3.5中小型企业融资难的缘由1、信贷融资困难风险限制的难度很高。而中小型企业因操盘阅历更丰富,风险也更简单限制。一是抵押贷款难，抵押贷款虽然是中小房地产企业融资的基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部分企业通过此种方式取得资金特别有限，很难满意企业的资金需求。二是金融机构放款难，在我国现行金融体系中，以中小企业为主要服务对象的金融机构原本发展就滞后，再加上当前国家加强

22、房地产企业信贷的限制，中小房地产企业大多难以达到银行的放款条件,因此从银行融到资金是难上加难。2、融资渠道单般而言，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满意上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必定影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。3、财务管理不健全我国中小房地产企业的财务管理不健全，表现为财务制度不健全，或者即使财务制度健全，也不能完全落实到位，造成企业财务数据不完整、不精确，尤其是缺乏历史数据。而且，有时企业出于不同目的

23、，财务数据往往是上报主管部门一套，上报税务部门一套，上报银行的又是一套。4、管理方式落后很多房地产企业在管理方式上持续着家族式的管理方式：经营决策权集中于老板一人，管理以家族式管理为主，管理中以感情代替制度、家长式“一言堂”、凭主观想象为所欲为等，这在很大程度上阻碍了企业的发展。5、人才缺乏中小房地产企业难以供应高薪、高福利来吸引人才。企业内家族管理与制度管理相冲突的局面，不利于企业引进的人才充分发挥作用，进而导致企业难以留居处需的人才。由于大型房地产开发企业实力雄厚、信誉良好,所以对大型房地产开发企业来说，几乎全部的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式由于门槛很高，几乎成为他们的专利。对中

24、小型房地产企业而言，就只有仔细分析出自身的优势，结合房地产金融市场的详细融资方式，才能突破自身的劣势，找到真正适合自身项目发展特点的融资方式。3.6影响中小型企业融资因素造成中小房企融资逆境的因素很多，既有房地产宏观调控紧缩政策、银行管理制度方面等等外部因素，也有中小房地产自身先天不足等内部因素。3. 6.1中小房地产自身因素1、中小企业基础比较差，内部管理混乱，经营风险大大多数中小房地产企业成立的时间不长，原来大多脱胎于地方的小型建筑企业或是由个人投资者转行设立，这类企业实力弱小：底子薄，规模较小，自有资本偏小，管理水平不高，基础比较差。加上中小房地产企业信誉不高，信用观念淡漠，导致银行放贷

25、慎之又慎。不少中小房地产企业再加上内部管理不规范，不稳定，内部限制制度不完善，缺乏透亮度，导致中小房地产企业的经营风险较大。给银行带来了较大的贷款风险，不利于中小企业的融资。2、信用观念淡薄中小房地产企业信用等级普遍不高，不留意维护自身的形象，据资料显示，我国中小房地产企业有50%以上财务管理不健全，信用等级60%以上都是3B或3B以下，抵挡风险实力不强。信息披露意识不强，财务管理水平低下，信息缺乏客观和透亮。此外，更有一些中小企业由于种种缘由逃债、偷税、漏税，使得中小房地产企业的信用度大大降低。个别中小房地产企业还恶意抽逃资金，拖欠帐款、空壳经营、悬空银行债权，造成信贷资金流失，严峻损害了中

26、小房地产企业的整体信用水平，这样，大量的信用贷款也就很难投入到中小企业，不利于中小企业的融资。3、信息不对称中小房地产企业由于自身的财务制度不健全，内部限制制度不完善，会计信息失真，造成银行与企业信息不对称，因此，银行及其它金融机构很难驾驭他们的实际经营状况；再加上50%以上的中小房地企业财务制度不甚健全，很多中小房地产企业的经营管理者自身素养较低，缺乏应有的财务管理学问，对重大的财务决策全凭自己拍脑袋来确定，管理特别混乱，也没有刚好与银行及其它金融机构沟通，银行及其它金融机构无法获得贷款合同实施后中小房地产企业相关的有用信息，特殊是企业申请贷款的实际实力和偿还债务的实力，为中小房地产企业融资

27、增加了难度。同时，企业为了应付监督部门的检查，还要打算两套帐，甚至多套帐，这样，企业很难供应精确的会计信息资料，银行也无法摸清企业的真实面目，增加银行对企业贷款的风险。4、近期房产销售受阻近几个月，商品房销售面积增幅呈现快速下降的趋势,主要缘由有两方面：一是房价已经处于阶段性高点，二是政策走向好像不支持市场接着维持高房价，市场观望气氛空前深厚,估计这种观望心情会持续下去,直到政府出台相对明确、有力的住房保障政策为止。资金回笼趋缓，融资实力减弱。4. 6.2外部方面的因素1、银行方面的缘由(1)商业银行的体制政策上的失衡干脆影响银行贷款与干脆融资的渠道，不利于中小房地产企业。1994年1月，我国

28、金融体制进行改革，我国商业银行起先自主经营、自负盈亏，商业银行更多地从自身利益动身作决策。我国金融机构仍以四大商业银行为主，银行业的高度垄断与产业的高度垄断相一样，导致四大银行只愿给国有企业贷款。商业银行的贷款主要面对国房地产企业或其他大的房地产企业，并且双方己形成了较为稳定的伙伴关系。尤其近几年，我国实行“抓大放小”的国企改革策略，最大限度的压缩风险资产的比重，集中将资金投向了大型房地产企业。这主要是企业与国有银行在全部制上的差异，造成银行与企业之间制度障碍。此外，国家还规定对银行的逾期、呆帐等不良贷款实行追究制，因此银行方面对中小房地产企业的放贷自然多一份谨慎和当心。(2)银行风险与收益的

29、不对称，降低了银行的主动性中小房地产企业贷款具有金额小，频率高，时间急等特点，银行对中小房地产企业进行调查和评估须要花费相当多的人力物力，贷款管理成本相对较高。银行信贷融资只能获得固定的利息收益，也就是说银行担当了融资风险，而不能分享企业胜利带来的高收益，导致银行风险与收益的不对称，降低银行对中小房地产企业进行贷款主动性。因此，银行在坚持“平安性，流淌性，赢利性”的基础上，不得不对中小房地产企业贷款作出慎重的考虑。(3)信息不对称影响银行与企业之间的关系。银行作为资金的供应者并不能亲自参与企业的日常经营管理，它与资金的运用者(中小房地产企业)之间的信息不对称就带来了冲突和问题。通常，中小房地产

30、企业资金在经营管理状况方面比银行拥有更多信息，因此，中小房地产企业就有优势在合同签订的过程中或事后的资金运用过程中损害银行的利益，使银行担当过多的风险。由于中小房地产企业与大的房地产企业在经营透亮度和保证、抵押实力上的差别，以及贷款规模导致管理成本上的差异，使银行缺乏为中小房地产企业供应更多融资服务的动力。(4)缺乏与中小房地产企业相匹配的中小金融机构。在我国目前的银行组织体系中，还缺乏特地为中小房地产企业融资服务的政策性银行，虽然我国已有遍及城乡的中小商业银行如农村信用社、股份制商业银行、城市商业银行等，但由于他们没有得到政策性融资权，自身问题还没有解决，无法满意中小房地产企业贷款须要。一些

31、中小金融机构从成立起先，并未从国有企业的体制中解脱出来，经营管理水平不高，发展实力不足，从而减弱了对中小企业的金融支持。金融体制的改革是相对滞后的，从安排经济持续下来的金融结构不合理的问题仍旧没有彻底有效地解决，抑制了中小银行、民营银行发展。(5)银行信贷政策收紧。金融当局通过对银行信贷进行紧缩,提高信贷门槛,就可以有效地抑制房地产投资过热，由此来协作宏观经济调控，同时也主动规避房地产金融风险。严格的信贷条件无疑使缺乏资信的中小房企雪上加霜，很多项目在牵强缴纳了土地出让金之后就再也无力接着推动了。信贷收紧不仅体现在对开发商的贷款条件方面，还体现在对住房消费者的消费信贷方面。通过提高消费信贷的门

32、槛，在肯定程度上抑制了房地产市场需求，影响了开发商的销售进度，恶化了房地产企业的资金循环。2、政府部门的缘由(1)政府扶持力度不够，相关法规政策不完善近年来，国家对中小企业的资本市场没有有效的扶持政策，使得中小房地产企业从资本市场融资几乎不行能。由于我国资本市场不成熟，容量有限，因而对投入资本市场的企业有严格的限制条件，而中小房地产企业一般规模不大，资本金有限，难以达到主板上市条件。创业办迟迟不能推出，也使得我国的中小房地产企业不能有效的利用资本市场。(2)土地成本飞涨、土地监管更加严格以2004年所谓“8.31大限为标记，土地出让方式发生了根本性变革，随之而来的就是土地成本的飞速上涨，行业的

33、资金门槛大大提高。在土地交易逐步规范的同时，对土地的监管力度也越来越大。一方面，地方政府随意圈地或者出让土地的行为受到遏制，这在客观上削减了土地寻租，通过低成本运作政府来获得土地项目越来越难；另一方面，大力打击开发商囤积土地，这使得以往通过圈地坐等土地升值的盈利模式已经行不通了，开发商要么投资建设项目，要么转让项目走人，很多前期盲目拿地的开发商因此陷入了严峻的资金逆境，项目融资成为当前最紧迫的工作。(3)信用担保体制不完善信用担保体制设计的初衷是解决中小房地产企业抵押担保难的问题，即将中小房地产企业与银行之间的信贷交易转变为担保公司与银行之间的信用交易，但从调查状况看，这种设计在实际操作中效果

34、并不志向，主要缘由有：一是担保公司实力不强，银行不愿把过高的信贷风险寄予于担保公司；二是担保公司过高的收费标准使得中小房地产企业望而却步；三是担保公司担当过低的风险责任使银行不愿与其发生交易。(4)社会信用制度不健全中小房地产的信用问题，一方面来自于企业群体信用的短缺，另一方面国家缺少信用体系的硬性监督。总的来说，我国的信用体系还处在起步阶段，虽然少部分城市已经走在了全国前列，如北京、深圳等地己将企业贷款及担保状况实行联网查询。但这些系统还有很大的缺陷，仍是区域性的、专项的，信息渠道单一、覆盖面窄，操作还有待完善。我国信用体系的建立，还有一个较长的过程。中小房地产的融资难题，更多是因为融资模式的单一化。大部分开发商几乎完全采纳间接融资的模式，通过银行贷款建设项目。但银行贷款不是股权投资，社会储蓄不是开发商的股东。间接融资比例过大的最大问题是投资收益与担当风险的不对等，在房地产开发中，开发商以较少的自有资产对项目开发负责，政府出让土地、银行供应房贷和按揭、期房购买者预付房款。项目胜利，开发商获得其中绝大多数的收益；而项目失败，政府和银行以及一般购房者则担当绝大部分的风险。在这样的状况，中小房地产很难获得监管层的信任，融资的难度因此产生。