淮安水渡口新区项目市调报告.docx

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1、淮安水渡口新区项目市调报告南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司2008年3月31日第一章、项目投资背景第一节、城市概况及特征51、地理位置52、历史沿革53、人口与行政辖区64、自然概况65、城市交通66、行政区划67、城市特点78、名城保护与发展规划79、人口密度7第二节、城市总体经济和区域经济运行特征81、经济总量82、经济结构103、经济活跃情况144、财政情况155、居民生活16第三节、人口及城市化进程181、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快182、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢19第四节、城市整体发展规划201、城

2、市性质202、城市规模213、城市建设用地规模214、城市发展格局215、2010年城市人口与城区规划建议规划表216、城市发展方向22第二章、渔安房地产市场研究24第一节、泡安房地产市场发展情况241、 2007年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速242、 商品房历年供求关系263、 淮安各区域板块物业分类284、 住宅、底商都发展现状及未来趋势预测3031313738404040415368686969697089909090929293939393939494949595第二节、淮安住宅及底商市场分析1、 淮安各板块07年供给销售情况2、 各板块住宅、底商

3、价格走势分析3、 淮安商品房面积分布第三聿、区域市场研究第一节、各板块住宅市场研究1、 各板块概况2、区域市场典型项目3、竞争个案研究（典型住宅、底商）4、 竞争项目市场总结第二节、泡安市区商业市场整体情况研究1、总体概况2、市场格局3、商业金融业规划与目标4、针对性商业环境分析5、分析总结第三节、渔安土地市场情况1、07年土地市场供应情况2、2008年淮安挂牌出让计划3、2007年开工、竣工、销售及2008年淮安开发计划4、2008年商业及住宅用地的开发计划第四节渔安未来供需情况1、人口规模2、供应量的推导3、实际需求面积的推导4、结论第四章客户调研分析第一节调研背景调研过程第二节住宅潜在购

4、房者需求分析1、调查对象的基本情况961061071071131131131171231241241241251271271281281321371371391461492、对住宅的潜在购房者需求分析3、住宅潜在购房者需求分析总结第三节商铺潜在购房者分析1、调查对象的基本情况3、商铺潜在购房者总结分析第四节商铺经营者分析1、调查对象的基本情况2、对潜在商铺经营者的需求分析3、商铺经营者调研分析总结第五章、项目前期定位第一节、项目分析1、项目地块概况2、项目地块周边未来发展规划及对本案的影响3、项目周边交通情况及对本案的影响4、竞争项目对本案影响及对策第二节、项目SWOT分析1、住宅物业SWOT

5、分析及开发策略2、底商物业SWoT分析及开发策略第三节、项目定位1、客群定位2、产品定位3、住宅市场定位4、价格体系定位第一章、项目投资背景第一节、城市概况及特征1、 地理位置淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照“南北交汇中心和未来

6、苏北重要的重大的经济中心”的战略定位高速发展。评析：与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地；上距离中心城市距离较远；2、历史沿革上古属淮夷，春秋属吴，吴亡属越，战国时属楚。秦代始置淮阴县，汉武帝元狩六年（前117）分置射阳县。三国时属魏，曾为广陵郡治。东晋义熙七年（411）,分广陵郡于此置山阳郡，同时建山阳县。隋始称楚州，唐天宝年间曾一度改称淮阴郡。南宋绍定元年（1228）改称淮安郡、淮安县，不久复升为淮安州。元为淮安路，明清为淮安府。自三国魏始，山阳县一直为州、郡、路、府治所。民国3年（1914）撤淮安府，改山阳县为淮安县。1945年城区建立淮城市，属两淮市，1949年后仍属淮安县。

7、1987年12月，经国务院批准撤销淮安县建淮安市。淮安长期是郡，州，路，府的治所，成为江淮流域一个经久不衰的政治，文化中心。3、人口与行政辖区2003年全市户籍总人口519.92万人，其中非农业人口141.20万，淮安市区人口80万。居民多为汉族，还有回、苗、彝、满等19个少数民族O4、自然概况境内地形较平坦，地势由西北向东南略呈倾斜，海拔38米。京杭大运河纵贯南北，苏北灌溉总渠横穿东西，全市分成三大自然区域，即运西片、运东的渠北片和渠南片。境内河流纵横，水面近2万公顷，主要有市河、涧河、溪河等，多呈东西走向，西承淮河和大运河之水，东泄射阳湖汇入黄海。淮安属北亚热带向暖温带过渡地区，气候深受海

8、洋影响，具有四季分明、温暖湿泗、季风显著的特点。日照充足，全年达2281小时。年平均气温14.1,极端最高气温37.6,最低气温一20.4,年平均降雨量945.3毫米。5、城市交通对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络道路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约8.5小时和3.5小时2.5小时；南京到淮安的宁淮高速公路目前已通车，南京到淮安的车距仅需不到2小时，宿淮、淮盐公路均已通车：江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车；水路交通：京杭大运

9、河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错；铁路交通：“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段2条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位。6、行政区划淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州5区和涟水、洪泽、吁哈、金湖4县。此外，江苏省淮安经济开发区计划单列，计单独列统。至2004年末，全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇；另有13个街道办事处。评析:城市下格区域广阔，作为区域中心城市，淮安市地处辖区几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。7、

10、城市特点淮安自古为南北交通咽喉、军事重镇、历代郡县州府的治所，名人荟萃，文物古迹丰富，古城风貌独特，1986年被国务院列为国家历史文化名城。古城结构独特，晋以前筑有老城，宋在老城外北部增筑新城，明又筑联城，将新老二城联成一体。是我国唯一的由三座城相连的古城。城区有萧湖、勺湖、万柳池（月湖）等湖泊，占城市面积的20%。一条文渠贯串三城，湖泊和居民街巷，形成一个完整的城市水系。镇淮楼雄踞老城中心，以此对称展开的棋盘式的32条街，76条巷，40余座桥，基本保持明清风貌。淮安历来为鱼米之乡，是淮盐管理和转输之地，地下盐矿藏量达2500亿吨。8、名城保护与发展规划淮安市1992年制定了淮安市城市总体规划

11、，现有政府措施以此总体规划为核心原则。规划要求保护老城的格局与风貌，保护新城、老城、联城独特的城市构造。具体保护范围是“一点、二线、三条自然风光带和四个片”。“一点”即周恩来纪念馆和故居；“二线”即镇淮楼漕运总督部院遗址明清府衙所连的旧城中轴线和城西北文通塔城中镇淮楼城东南龙光阁城北周恩来纪念馆四点构成的空中视通线；“三带”即三联古城轮廓带、文渠沿河居民带和古运河风景带；“四片”即河下古镇、运南闸群、三湖胜景和城中景观。在老城区内不再安排工厂建设，控制建筑物的高度、体量和密度，建筑风格要与古城风貌相协调。治理文渠水系，保持水乡气息。淮安市城市建设总体目标是：发展成为以轻工业为特色的现代化小城市

12、。9、人口密度市域面积广阔，人口密度相对较小江苏省各市域面积及人口裕度16000140001200010000800060004000200001200.00I,上地【川积（平方公里）一人11铃门变人/乎方公里）I资料来源于淮安统计局第二节、城市总体经济和区域经济运行特征1、经济总量1.1国民生产总值呈快速增长态势1.112007年全市实现地区生产总值765.23亿元，比上年增长15.2%。这说明淮安经济发展速度较快，根据国际经验，其房地产市场进入飞速发展阶段。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展（资料来源于淮安统计局

13、）1.1.22007年全市人均GDP15425元（按常住人口计算），同比增长17.2%。按照国际研究城市房地产发展的标准房地产进入快速发展期.发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型（资料来源于淮安统计局）2、经济结构2.1产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，一产比重在逐渐降低，二产、三产比重增加趋势明显。2007年全市第一产业增加

14、值123.78亿元，增长5.0%;第二产业增加值305.23亿元，增长19.2%；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5%。三次产业结构由2005年的21.0:45.5:33.5变为17.0：48.1:34.8o工业壮大为城市发展奠定坚实基础，第三产业的发展为城市经济不断注入活力。淮安历年产业结构图2003年2004年2005年2006年2007年一产比例二产比例三产比例（资料来源于淮安统计局）2.2 固定资产投资额快速增长，近两年来全市固定资产投资增幅大增。2007年全市完成500万元以上项目固定资产投资610亿元，比2006年增长79.71%。淮安市全社会固定资产投资状况固定资产投资

15、额（亿元）T一固定资产投资额/GDP（资料来源于淮安统计局）70060050040030020010002.3 淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。淮安消费品零售总额及增长情况30025016.10%2001501005012.30%11.90%156.3614.00%198.6214.50%139.32102.768972003年2004年23.71146.571.38.00%6.00%4.00%2.00%14.90%4co/230.151616

16、.90%16.00%-14.00%470%18.00%12.00%10.00%0.00%2005年2006年2007年口金市.消费品零售总额（亿元）1=3市区消费品零售总额（亿元）全市同比增长率-市区同比增长率（资料来源于淮安统计局）2.4 城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱.3、经济活跃情况（资料来源于淮安统计局）存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。4、财政情况23.30%21.20%301.9928.62359.99淮安历年存

17、贷关系25.00%,z20.00%/o15.00%10.00%5.00%0.00%O7oy90II75O.43%4Oo2797.281.34589.985151319%40.4919.10322003年2004年2005年2006年2007年金融机构存款金额（亿元）C=I金融机构贷款金额（亿元）金融机构存款金额增长率金融机构贷款金额增长率（资料来源于淮安统计局）财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。7006005004003002001000淮安城市居民历年收支情况一城市居民人均可支配收入（元）城市居民消费性支出（元）消费支出/可支配收入5.2在城市经济发展的大背景下

18、，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高；但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比。淮安人均GDP和居民收支状况I=I人均GDP（元）匚二）城市居民人均可支配收入（元）城市居民消费性支出（元）T一消费支出/可支配收入（资料来源于淮安统计局）第三节、人口及城市化进程1、人口总量增长校为缓慢，非农业人口增长速度明显加快2007年末全市户籍总人口538.36万人，比上年增加6.36万人，增长9.0%。；城市化水平为39.1%（按常住人口计算），比2006年提高0.7个百分点。户籍人口口非农业人口户籍人口增长率与农业人口增长率40.00%33.00%淮安历年城市

19、化率39.00%38.00%37.00%36.00%35.00%34.00%2003年2004年2005年2006年2007年口城市化率（资料来源于淮安统计局）2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段,发展阶段_j初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上*tt工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效

20、应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。内部人口向第二三产业转移。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为第四节、城市整体发展规划1、城市性质国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市居民收入增加，生活水平不断提高。近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期；城市化进程将扩大城市面积，同时带动大量流动人口涌入市区，城市住房需求将会进一步扩大；第二章、淮安房地产市场研究第一节、淮安房地产市场发展情况1、2007年淮安固定资产投资呈快速增长

21、趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速淮安市历年房地产市场投资房地产开发投资/固定资产投资（%）100T.68一二.，EIE0242003年2004年2005年2006年2007年2003年2004年T-2005邠-2006年一2007尔资料来源于淮安房产局宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况荽缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况荽缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展宏观

22、经济增长小于4%4-55-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展从历年淮安房地产投资额来看，商品房开发投资趋较快增长态势，07年投资额高达113.89亿元；淮安全市GDP近年来维持平稳的增长趋势，相对于GDP平稳增长来说，05年房地产开发投资增幅受政策影响较大，0607年又呈快速增长态势，但就整体房地产市场而言，其起点较低，在国民经济中所占比例也较低，对国民经济的推动作用也未完全挖掘。按房地产市场指标与国民经济协调关系指标体系，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比重的正常范围在22%28%。淮安房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重目前处于正

23、常水平，说明淮安房地产在对其国民经济的拉动作用逐渐变重，另一方面也说明淮安房地产市场获得足够的重视。商品房2003年2004年2005年2006年2007年2、商品房历年供求施工面积（万FriI）241.37284.98309.80599.73549.22同比增幅（%）7.8718.078.7193.59-8.4被工面积（万行）149.70166.71190.39229.64292.37同比增幅（%）10.8811.3614.2020.6227.31销售面积（万11f）108.55106.63174.16198.89274.56同比增幅（%）10.83-1.7763.3314.2038.05关

24、系淮安市历年施工、竣工及销售面积房地产施工面积房地产竣工面积房地产销售面积资料来源于淮安房产局淮安历年房地产供销情况房地产竣工面积口房地产销售面积销售/竣工（）资料来源于淮安房产局受“新政”的影响下，淮安房地产市场影响不大，06年房地产市场回暖，总体商品房销售速度落后于商品房竣工面积，供略大于求商品房施工面积增幅速度较快； 2003-2006年，商品房竣工面积平稳增长、07年略有减少； 2007年商品房销售面积增幅波动较大，受大势影响波动明显；历年商品房销售面积与竣工面积比值计算结果除2003、2004年皆在0.6-0.8之间，商品房供大于求现象明显； 05年到07年供需比逐渐趋于平缓。3、淮

25、安各区域板块物业分类区!t京蹈v-U-ft*4a淮安房地产遍布全市，但主要集中在清浦区、清河区、经济开发区三个区，市区范围为清浦区、清河区、经济开发区、淮阴区、楚州区。这里我们将要重点研究的是清河区板块、清浦区板块以及开发区板块。3.1 物业类型分类a.清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其物业类型主

26、要以普通多层、小高层为主。b.清浦区：淮安的核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉泗苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。C.开发区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利花园、紫荆

27、范、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层；d.淮阴区：全区辖21个镇，85万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。e.楚州区：原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。3.2 物业档次分类高档物业：主要集中在清河区、清浦区、开发区中端物业：主要集中在淮阴区低端物业：主要集中在楚州区及各个县区3.3 近期住宅、底商市场都主要特征第二节、淮安住宅及底商市场分析淮安各板块07年供给销售情况IBO口开工:St法工M口却比

28、准予页令生区域可销售套数已成交套数住宅非住宅住宅非住宅清河区1684138352132946清浦区37712936261928经济开发区7264483611249淮阴区1421133549641936菰州区65469034721087海空各板块CJt给况(7ma)资料来源于淮安房产局清河区、清浦区、淮阴区在淮安销售量占重要的地位，这与政府发展规划方向相吻合。2007年1-12月份淮安市区商品出购房对象比例(%)日本地夕卜土也注：资料来自淮安市房产管理局(内部资料)2007年淮安市区房地产市场中，在购买房屋的人群中，淮安本地居民所占的比例为92%,非本市居民所占比例为8%。2007年淮安事情1-

29、12月份房地产市场消费结构资料来自淮安市房产管理局（内部资料）2万平方米。供销比例1.19:1。.37：1,同比下降51%;办公用房供销比为0.39:1,同比下降2007年市区商品住宅预售许可面积197。32万平方米，成交面积166。4清河区，商品住宅供销比为1.34:1,同比上升15%;商业用房供销比为185%o清浦区，商品住宅供销比为0.91：1,同比下降1%;商业用房供销比为1.87：1,同比下降34%；办公用房供销比为0.4：1,同比下降81%。开发区，商品住宅供销比为1.05:1,同比下降11%;商业用房供销比为1.28:1,同比上升18%：办公用房供销比为6:1,2006年开发区办

30、公用房预售面积为Oo淮阴区，商品住宅供销比为1.14：1,商业用房供销比为2.4：1,办公用房供销比为0.31:1。楚州区，商品住宅供销比为1.43：1,商业用房供销比为1.47：1,办公用房预售和销售面积都为0。2007年淮安市区新建商品住宅供销数据图万平方米）供应量销售量注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）淮安由07年各物业价格分布图淮阴区清河区清浦区经济开发区楚州区2、各板块住宅、底商价格走势分析淮阴区清河区清浦区经济开发区楚州区多层均价（元/M2）31613833360029802890小高层均价（元/M2）33634114385032503126高层均价（元/M2）3821432

31、842143316/底商均价（元/M2）59868978825756735468注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）100009000800070006000500040003000200010000注：资料来自淮安市房产管理局（内部资料）受宏观调控的影响，2007年淮安市场房价出现升中有降的局面，但总体上还是上涨的。与年初相比，上涨了17.7%。因其位置和经济繁荣的差异，不同行政区其价格有一定的差距。3、淮安商品房面积分布2007年1T2月份淮安市区预售商品住宅面积段分类2007年1-12月份准安市区预售RH品住宅面积段分类%OOooooooooo0987654321144m5i以上90

32、-144ma口9O11T以下注：资料来自淮安市房管局内部资料2007年新预售许可商品住宅平均每套房屋面积表注：资料来自淮安市房管局内部资料从图上可以看出，2007年房屋的单套面积总体来说是在120平方米左右徘徊，每套新建住宅平均面积的变化相对较小，10月份单套住宅平均面积达到130平方米，是由于淮海第一城的大面积户型所占比重较大。07年淮安市各区住宅面积分布图-中心、城区一开发区淮阴区楚州lx：注：资料来自淮安市房管局内部资料中户型成为近期主流户型是大势所趋，是购房者综合自己的经济实力、家庭人口构成等情况下的必然选择。据调查，不少购房者将90120平方米的中户型作为首选。还有总价的原因，一般来

33、说，首次置业者多为购买中户型人士，而二次置业者多购买大户型。据调查显示，三房两厅是需求最大的户型，所占比例为44.8%。除三房两厅外，两房两厅、两房一厅也各有20%和12%的市场需求。如果把三者作为中户型来统计的话，则其所占比例高达近80%。第三章、区域市场研究第一节、各板块住宅市场研究1、各板块概况a.清河区：辖区面积50平方公里，总人口30万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心，该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘

34、的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。b清浦区：淮安的核心区域之一，总面结296平方公里，人口31万。是全市工业企业最集中区域，规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润范等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区，其物业类型主要以普通多层、小高层为主。C.开发区：该区是淮安市的新兴区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建

35、小区也将此来吸引客户，如香格里拉、比佛利花园、紫荆范、东方曼哈顿等，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层；d.淮阴区：全区辖21个镇，85万人口，是一大批大中专院校的集中地，但离淮安市主城区距离较远，因此本区域楼盘价格较低，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。e.楚州区：原县级淮安市，辖27个乡镇，120万人口，目前在售楼盘较少，只有12个，其物业类型主要以普通多层为主、少量的小高层。A、清河区竞争楼盘调研情况项目名称地址中天花园建康西路158号中盘上城健康东路盛和名都健康东路27号康城明珠花园健康东路34号中天虹桥花园淮海北路149号永和家园淮海西路268号上海花园青年路8号金

36、鼎御庭淮海西路127号沧海第一城淮海路126号永和家园淮海西路268号清河嘉园北京东路199号物业类型建筑类型占地总建容积率住宅，商业小高层，高层907121800001.8住宅，商业高层12877680004.8住宅，商业多层，高层36468691161.89住宅多层，高层7939917万2.2住宅，商业高层8893552715.4住宅多层50000920001.8住宅，商业多层2210038691.71.75住宅多层小高层10000900009.0住宅多层高层1931404200002.2住宅多层50000920001.8住宅多层高层49693900001.8销售状况项目名称均价（元/m*

37、）开盍日期销售状况中天花园住宅39062007年3月（一期）80%中鑫上城住宅515008年1月20日30%星和名都住宅433008年1月12日40%康城明珠花园住宅384006年下半年（一期）95%中天虹桥花园08年中旬永和家园住宅35002007.658%上海花园住宅3040,商业60002007.180%金鼎御庭住宅34002007.490%法海第一城住宅50002005.1196%清河嘉园住宅34702007年11月28日52%行销及客群项目名称行销卖点风格客群构成中天花园低密度、宽楼距、商住分离，文教区腹地现代政府人员，周边居民，回迁户中鑫上城主推挑高5.6米公寓，配套设施齐全现代本

38、地商人，外地投资桌和名都环境优美，绿化率高，淮安市第一家实现与警方联网的小区现代周围居民，商人等康城明珠花园市中心大盘，大社区大配套，首创运动配套设施，与名校联姻现代政府人员，本地商人，外地投资中天虹桥花园环境优美，天然水景，先进建筑材料现代永和家园自然淳朴现代周围居民，商人等上海花园臻品建筑，梦想家园现代周围居民，商人等金鼎御庭一但拥有，奢华永续现代本地商人，外地投资沧海第一城出则繁华，人则宁静现代本地商人，外地投资清河嘉园环境优美，绿化率高，优质规划，优质设计，建筑材料先进，高智能化物业管理现代周边居民，回迁户等B、清浦区竞争楼盘调研情况项目名称地址物业类型建筑类型占地总建容积率欧洲城前进

39、东路北侧住宅，商业多层，高层，花26万园洋房日月星城承德南路与延安东路交界处住宅，商业多层，小高层13340020万世圮名都-恒辉花园解放西路一品梅广场正对面住宅，商业多层，小高层29095626292.31高层众城.城市嘉苑清浦区港口路西侧住宅，商业多层38440576601.5产品构成项目名称产品构成欧洲城住宅23800011f2,商业22000m2,花园洋房16栋，多层24栋，以89-90m?的2房2厅，11573011T的三室二厅构成日月星城住宅195372m工商业462811T,多层为主，配之以少量小高层，以120T35mz的三室二厅为住世纪名都-恒辉花园现阶段只推出住宅6760IT

40、f四栋11+1F、2栋17+1F高层住宅、二栋6F、三栋5F以及一栋4F多层住宅建筑。以88-9611T的2房2厅和100-14011r的三室二厅构成众城城市嘉苑住宅54300m商业3000m2,以67-90.711T的2房2厅和109-13811T的三室二厅构成交通状况交通状况欧洲城项目名称目前只有35路公交车日月星城交通便利（公交车17.22.23.31路）项目名称地址物业类型建筑类型占地总建2容积率世袭雅园2期韩泰北路8号住宅、商业多层380010615.992.8大湖城邦花苑深圳路南，合肥路东住宅、商业多层、小高层2209263000001.35心港湾花苑深圳路南侧、济南路西住宅、商业

41、多层、小高层紫荆苑深圳路30号住宅、商业多层、小高层39374.7620191.6河畔花城淮安市翔宇大道.住宅、商业多层、小高层2544124500001.8威海花园威海路188号住宅、商业多层3442231233440.4罗马假日花苑厦门路，南京路交叉处住宅、商业多层、小高层、高层、酒店式公寓1193062119641.78产品构成项目名称产品构成世袭雅园大湖城邦花苑住宅8900m商业655RT、主力户型9074OnT住宅4600OnT、商业350OnT、主力户型8871OnT心港湾花苑紫荆苑河畔花城住宅40000m商业580OmI主力户型100T20m?住宅53100m，、商业752OmI主力户型100T20m?住宅7900Om2、商业1200Om、主力户型100730m2威海花园住宅43550m商业900nT、主力户型88735m罗马假日花苑住宅5773