杭州市萧山区华瑞晴庐小区物业服务选聘方案.docx

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1、杭州市萧山区晴庐小区物业服务选聘方案（征求意见稿）一、方案背景物业服务事关全体业主生活安定、幸福、团结，也关系小区房价和长远可持续发展。为有效提高小区物业服务质量，做到公平、公正、公开的物业服务特制定本方案。自2022年6月1日，晴庐业委会根据业主大会会议决定与万科物业服务签订物业服务合同。合同约定万科物业接受业委会制定单位进行审计，万科物业每年最高利润上限不得超过10%,其余部分全部用于小区建设。经会计师事务所审计对万科物业晴庐项目物业费收支审计，结合晴庐业委会审查发现仅2022年6月1日至2022年12月31日期间7个月，晴庐小区物业费结余有200余万元，这些费用本应投入小区建设，提升小区

2、综合品质。但是，万科物业未根据合同约定及业委会要求将结余费用投入小区建设。万科物业服务中多次严重违法、违约（见“晴庐家园”微信公众号通报），包括在晴庐项目中消防违法，被行政处罚，影响业主居住安全。业委会根据合同要求对万科物业进行扣罚，至今万科物业也拒绝履行合同义务，补缴履约保证金，公然违约。万科物业函告晴庐业委会将于2024年5月31日退出晴庐小区，故，晴庐业委会需推进下一阶段物业选聘。二、具体措施对于万科物业服务期间所涉及的一切违约等有关问题，授权晴庐业委会依法主张权利。通过司法审计，全部应收物业费应全部收齐，审计结余部分物业费全部转入晴庐业委会公共账户，用于小区建设。晴庐小区物业服务选聘方

3、案第一章总则第一条为规范杭州市晴庐小区公开选聘物业的活动，维护全体业主的合法权益,根据国家及省市物业管理条例、杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法等法律法规和晴庐业主大会议事规则的规定，制定本方案。第二条本方案仅适用于晴庐小区选聘一个物业服务企业，在服务合同有效期内对本物业管理区域实施物业服务。第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。第二章物业选聘的责任主体第四条由业主大会决定选聘物业服务企业。需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果参与表决的业主面积或人数未能达到上述要求，则业

4、主大会表决须延期或终止。第五条由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。第六条根据晴庐物业服务的实际需求，由业主委员会负责草拟本方案，在物业管理区域的公告栏向全体业主公示7日并征求意见，并提交业主大会审查通过。第七条本次物业选聘工作，由业主委员会负责组织实施，并委托第三方机构来协助业主委员会完成选聘工作第三章物业服务企业的资格要求第八条拟选聘的物业服务企业应至少具备以下条件：1、竞选人资格要求：(1)未被“信用中国()、中国政府采购网()列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为,未

5、列入政府主管部门失信黑名单(报名提供下载文件加盖公章)；（2）具有独立法人资格，营业执照经营范围包含物业管理或物业服务;（3）与选聘人存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加竞聘；（4）单位负责人为同一人或者存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的不同单位，不得参加竞聘；（5）不接受联合体竞聘；（6）当“全体业主共管物业费账户”出现资金缺口时，承诺垫付物业服务支出，确保服务品质持续提升；（7）承诺为全体业主提供数字化物业服务质量监督系统，全体业主可以通过数字化系统监督物业服务质量。系统具备精细化的物业工作分解，以及服务标准操作流程（保洁工作，保安工作，绿化工作，工程工作

6、等）；系统具备记录所有工作留痕的功能（不限于工单，包括日常工作）系统具备全量展示物业工作详情给公众的能力；系统具有完善的设备设施档案体系，详细记录保养，维修，巡查详情；系统具备提供给全体业主便捷查询物业工作,报事投诉的工具,微信小程序，安卓APP,大屏显示等等。（8）承诺支付选聘相关的选聘费用及业主大会会务费用。2、拟派的项目经理要求：（1）具有全国物业管理企业经理上岗证书；（2）拟派项目经理应具备三年及以上管理相似类型小区的经历（提供本单位近6个月以上连续社保证明），大专及以上学历，无不良执业记录；3、承诺为晴庐小区设单独的财务账目，严禁与其它项目财务收支混淆，接受晴庐业委会指定审计单位审计

7、；4、承诺严格按照小区管理规约、业主大会通过的相关决议、物业服务合同开展工作，维护全体业主利益，协助配合业委会解决房屋、公共配套设施等遗留问题；5、签订物业服务合同的15日内，中选的物业服务企需缴纳履约保证金人民币伍拾万元。第四章物业服务合同主要内容第九条物业服务内容（包括但不限于）1.物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；2 .物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；3 .公共绿地、景观和花草树木的养护管理；4 .秩序维护以及车辆停放管理；5 .协助做好安全防范工作；6 .装饰装修管理服务；7 .物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；8 .其他公共

8、性服务内容、各类政府政策配合工作。第十条物业服务标准按照杭州市普通住宅小区物业菜单式服务参考收费标准、不低于甲级服务标准提供物业管理服务。第十一条物业服务费收费标准根据晴庐小区物业费管理方案执行。第十二条物业服务合同期限物业服务期限为三年。物业服务合同期限届满，业主大会没有完成选聘工作且物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会选聘好物业服务企业为止。第五章候选物业服务企业的产生由业主委员会按照本方案，制定选聘所需相关文件（如选聘文件等），并以公开报名及邀请相结合的形式开展物业选聘工作。第十三条本次物业选聘采用海选的方式，即符合报名条件的物业服务企业均可前来

9、报名，在规定的时间内递交参选保证金后，经资格审查后递交至业主大会,由全体业主共同选择。第十四条至少须有3家物业服务企业前来报名，否则延长报名时间，直至报名的物业服务企业等于或多于3家。第十五条业主委员会须将缴纳过参选保证金的候选物业企业对比表在本物业管理区域显著位置公告至少7天。第六章业主大会会议表决选聘第十六条由业主委员会组织召开业主大会会议，将符合报名资格的物业服务企业提交业主大会会议表决，从中选出一家物业服务企业：1 .如果其中一家候选物业服务企业达到业主大会法定标准的，则确定为最终中选企业。业主委员会将代表全体业主与其签订物业服务合同。本选聘方案为物业服务合同的组成部分。2 .如果没有

10、任何一家候选物业服务企业达到业主大会法定标准的，征求宁围街道意见，经街道同意，由候选物业服务企业中得票第一物业服务企业根据本次业主大会通过的物业服务合同为全体业主提供服务，期限为一年。一年后第一个季度，再次召开业主大会对该物业服务企业召开业主大会表决。第七章附则第十七条本方案由业主大会会议表决通过后实施。第十八条本方案由业主委员会负责解释。如本方案中有与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。杭州市萧山区晴庐小区第二届业主委员会晴庐小区物业费管理方案（征求意见稿）一、方案背景一直以来，小区业主的物业费缴纳给物业公司，而物业公司往往为了公司经营利益最大化，缩减服务：包括

11、缩减人工，服务人员不合格。对于小区损坏的公共设备设施不维护，导致小区综合品质下降，小区无法长远居住，面对劣质服务，业委会根据合同要求对物业公司进行处罚时，物业公司采取“躺平”的服务态度，让广大业主无可奈何。这种先交钱给物业公司，后服务的方式，使得小区物业服务质量以及公共设备设施建设维护出于全面被动“为积极推动“公开、公平、公正、透明”等价物业服务，让广大业主缴纳的物业费，物有所值，特向业主大会提请本物业费管理方案。二、具体措施1、以晴庐第二届业委会名义在银行（国有）开设“全体业主共管物.业费账户”（最终以业委会开户为准），账户信息、账户资金情况向全体业主公示；物业费由物业公司安排专人收取，账户

12、收支公开，接受全体业主监督，每户业主都有账户资金查询密码。物业公司根据小区维护、保养、建设需求，向业委会申请从“全体业主共管物业费账户”中支出。业委会聘请专业会计和出纳管理“全体业主共管物业费账户”收支。每月定期向全体业主公示物业费收入和支出情况。年度物业费结余部分投入小区新建设备设施，优化业主生活品质。物业费收支情况每半年，委托专业公司进行审计并向全体业主公示。2、物业费缴存方式。在年度物业服务周期（12个月）的前3个月,广大业主缴费至“全体业主共管物业费账户”，所有业主的物业费按年度应缴数额“暂存”在该账户中。3、降低物业收费标准，让利于民。晴庐小区住宅居民物业费收费标准为：3元/月平方米

13、（含能耗费05元/月平方米），车位管理费为60元/月。根据会计师事务所审计报告及业委会监督检查报告，晴庐小区物业费足以支撑晴庐小区品质化运营及长远可持续发展。为提升广大业主幸福感，减轻生活压力和居住成本，晴庐业委会建议住宅居民物业费收费采取阶梯式收费标准，一次性年度缴纳物业费，具体如下：（1）在年度缴费周期中，前3个月内缴纳全额年度物业的业主享受物业费优惠标准如下：住宅物业费标准降低为：2.5元/月平方米（含能耗费0.5元/月平方米）。地下车位管理费降低为：40元/月。（2）在年度缴费周期中，第3-6个月内缴纳全额年度物业费的受物业费优惠标准如下：住宅物业费标准降低为：2.8元/月平方米（含能

14、耗费0.5元/月平方米）。地下车位管理费降低为：50元/月。（3）年度缴费周期中，下半年缴纳物业费的保持原收费标准。住宅物业费标准：3.O元/月平方米（含能耗费O5元/月平方米）。地下车位管理为：60元/旦。4、账户信息“公开、公平、公正、透明”。（1）每月账户收入向全体业主公示。每一位业主都有公平的缴纳物业费义务，收入明细向全体业主公示，包括缴费人和未缴费人的姓名和房号。（2）每月账户支出向全体业主公示。业委会根据物业服务合同结合现场服务的实际，定期从账户划拨物业费支付给物业公司。每一位业主有公平享受物业服务的权利，对于服务不符合要求，广大业主评价低的服务商，业委会有权拒绝划拨支付费用。（3

15、）共管质疑程序。广大业主对于物业费支出有权提出质疑。两种质疑途径：一是发送质疑函至：qinglu.jiayuan业委会公共邮箱;二是向物业经理书面提出。业委会收到质疑后，应当在20个工作日内作出书面回复。5、倡议积极暂存物业费“没有物业费的支撑，小区的建设发展将出于停滞、破落。业主大会号召广大业主积极“暂存物业费”，每一位业主尽可能将年度物业费暂存至公共管账户中，积极避免每月资金缺口的出现，保障小区高质量服务和高质量发展。在规定时间内缴纳物业费的业主，还可以享受缴费福利。6、账户资金缺口管理。高质量的物业服务必然会带小区高质量发展和小区综合品质房价的提升，从而促进广大业主积极缴纳物业费，这是我

16、们的心愿。然而物业服务提升和优化需要一个过程，三个月甚至半年。方案初期，一部分业主可能会处于观望态度，暂缓缴存物业费，会造成共管账户支付物业费的缺口，给小区物业服务带来不利局面。因此，提出以下账户资金缺口管理方案。（1）优化服务模块承包商体系。择优选取细分服务模块承包商，与细分服务模块承包商保持长期的战略伙伴关系。通过协议约定，承包商承担1至3个月服务费用，减轻共管账户资金压力。后续根据服务评价支付费用。（2）物业公司垫付。选择优质的物业公司，由物业公司垫付承担。（3）公共收益垫付。当前述措施无法保隙缺口的情况下，业委会选择公共收益垫付物业费，暂时填补资金缺口，垫付利益按照每月K计算。具体由不

17、按时缴纳物业费的业主（超过一年不缴纳）共同分摊。7、年度物业费预算管理。根据饱和收入测算，晴庐小区年度物业费总收入为：877.83万元。按照98%收缴率为：860.27万元。业主大会授权业委会年度物业费支出上限为年度实际收费总额。8、物业费结余管理。物业费年度结余部分用于小区改造和提升，确保小区高品质发展。超出合同期限，不缴纳物业的业主实际是侵占缴纳物业费业主的利益,应积极缴纳。杭州市萧山区晴庐小区第二届业主委员会2024年4月15日物业服务合同根据中华人民共和国民法典、国家、省、市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，经业主大会（业主）同意，选聘乙方对杭州市萧山

18、区华瑞晴庐小区提供物业服务,签订本合同。第一章合同当事人甲方（业主委员会）：杭州市萧山区晴庐小区第二届业主委员会业主委员会负责人：联系电话：通讯地址：邮政编码：乙方（物业服务企业）：营业执照注册号：法定代表人：联系电话：委托代理人：联系电话：通讯地址：邮政编码：乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人,全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。第二章物业基本情况第一条物业基本情况物业项目名称：;物业类型：（住宅、非住宅、综合）座落位置：杭州市区街道路号；物业管理区域四至范围（规划平面图）：东至:南至:西至;北至:占地面积：平方

19、米；总建筑面积：平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米。分期建设的项目，具体情况为：O（物业管理区域划分意见书或规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）第三章物业服务内容与服务标准第二条乙方提供的物业服务包括以下内容:（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；（四）秩序维护以及车辆停放管理；（五）协助做好安全防范工作；（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；（七）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。建筑幕墙（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护责

20、任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件三）。该附件为本合同有效组成部分。第四章物业服务费用第四条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：本物业管理区域物业服务收费具体收费标准如下表：物业类型收费标准住宅高层住宅按照附件八：晴庐小区物业费管理方案住宅居民收费标准执行。商业用房4元/月平方米（

21、含能耗费0.5元/月平方米）会所4元/月平方米（含能耗费0.5元/月平方米）其他相关服务费平面车位按照附件八：晴庐小区物业费管理方案住宅居民收费标准执行。物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。其他：物业服务费用主要包含以下费用：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、维修；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区

22、域清洁卫生费用；（5）物业管理区域内秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用;（8）管理费分摊（如中后台成本分摊、系统支持分摊等）；（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）法定税费；（11）物业服务企业的合理利润；（12）经业主大全同意或业主大会授权业主委员会同意审批的其他费用。本条约定的物业服务费还包含物业保修期满后部分物业共用部位、共用设施设备大修、更新和改造的费用，具体根据实际确定。乙方按照上述标准收取物业服务费，存入到甲方所建立的“全体业主共管物业费账户”,由甲方每月定期支付给乙方，乙方负责支付给相应的物业服务人员或专业分包单位。乙方负责按本合同

23、约定的服务内容和质量标准，要求相应的物业服务人员或专业分包单位提供服务。乙方应当于每季度首月20日之前，向业委会公布物业服务费的收支情况。甲乙双方每年1月份对上一年度物业服务费用进行详细审计并公示，审计费用由“全体业主共管物业费账户”承担。每半年审计一次。乙方应提供所有审计所需的所有原始票据及费用支出、消耗的佐证资料,若乙方无法提供，则视为无该项费用支出。乙方收取年度物业费实际缴纳总额的10%作为乙方管理费。甲方向乙方每月定期支付管理费，金额为当月实际收缴额的10%（每月管理费不高于7万元，当月高出部分延续至后月份支付），如有剩余费用在12月底一次性结清物业费除去甲方管理费之外，其余全部用于晴

24、庐小区建设及维护：包括人员工资（激励奖金），公共设备设施维修、维护和更新，其它小区管理人员费用、维护费用等。第五条共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费含在物业服务费中缴纳。第六条物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费等合同约定的其他相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更

25、时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、等合同约定的相关费用。第七条物业服务费、公共能耗费及专用车位费等相关费用按生度交纳，具体根据晴庐小区物业费管理方案执行。第八条在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应征得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意。第五章双方的权利义务第九条甲方的权利义务：（一）负责协调、处理业主或物业使用人对物业服务合同的问询。（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理

26、承接查验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料。（三）负责协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。在乙方接管前进行承接查验和风险切割，按照政府相关规定来执行。（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和

27、建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续,接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。（九）物业服务监督权。甲方负责建立物业服务沟通微信群名为：晴庐家园业主志愿者群，群主为甲方负责人。乙方负责人、项目管理人员及主要人员进入微信群。甲方有权邀请业主志愿者进入微信群，根据合同要求向乙方提出服务要求。乙方保持微信群24小时响应，响应时间不少于10分钟。对于能及时作出处

28、理的问题，应现场处理。无法及时作出处理的，应及时与甲方有关业主沟通，制定合理的方案，明确解决问题的期限。所有微信聊天记录作为乙方服务佐证记录。对于甲方根据合同提出的服务要求，乙方未能履约的，视为违约，微信聊天记录作为双方认可的证据。乙方擅自退群的，视为违约，甲方有权决绝支付费用并罚没全部履约保障金。（十）划拨支付物业服务费及管理费。甲方根据乙方的服务情况，结合广大业主对物业服务的评价和投诉。甲方每月定期从“全体业主共管物业费账户”中划拨给乙方，乙方全额支付给相应的物业服务人员或专业分包单位。乙方不得截留利润，相应的税费由甲方“全体业主共管物业费账户”承担。（十一）法律法规、本合同及管理规约等规

29、定甲方享有和承担的其他权利义务。第十条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务：（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。（二）根据相关规定建立、健全信息公开制度,对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。（三）参照物业承接查验办法的规定完成项目承接查验工作，对未经查验或查验不合格的物业，乙方有权拒绝接收。（四）有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业。乙方所有聘请的物业服务人员以及第三方单位，必须经过甲方同意。未经甲方同

30、意的服务人员以及第三方单位，乙方视为违约，甲方有权单方面要求乙方其服务合同或劳动合同。产生的有关损失由乙方负责。（五）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,应及时采取应急措施,协助做好救助工作。（六）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的,则应通知建设单位整改。（七）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。（八）不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区

31、、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。（九）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。（十）对业主、物业使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。（十一）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。（十二）引导业主、物业

32、使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。（十三）物业服务数字化，接受全体业主监督。物业公司将公司所使用的数字化平台和管理系统向全体业主实时公开。将业主投诉的每个问题的处理流程和处理结果，通过大屏在小区公开展示，接受全体业主监督。晴庐小区广大业主也可以通过物业公司的数字化平台，提出服务需求和投诉。该系统记录的数据作为乙方事实服务证据。若，乙方无法举证服务，视为乙方无提供事实服务，甲方有权不认可，甲方有权拒绝支付对应的费用。（十四）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。第六章物业专项维修资金及物业保修金第十一条物业专项维修资金专项用于物业共用部

33、位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。第十二条使用物业专项维修资金的，按照杭州市物业管理条例第五十五条、第五十六条的规定执行。第十三条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。第十四条物业保修金（以下简称保修金）是由建设单位交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。物业保修期内，建设单位自行组织保修的，乙方应做好以下工作：（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位，并由建设单位实施保修工作；（二）督促建设单位做好保修工作，并协助做好保修质量的检查、验收；（三）其他：/O建设

34、单位委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。第十五条在各保修项目保修期届满前1个月内,应按以下第种方式对保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作：（一）由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作；并记录查验结果，及时将查验中发现的问题反馈至经建设单位，确认并按照相关规定及协议实施保修工作。（二）其他：第十六条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作:（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查,保障业主知情权;（二）将已掌握的建

35、设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；（三）组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理，并以书面形式向保修金管理机构提交；（四）组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；（五）其他：/O第十七条乙方应配合甲方建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐，接受相关方查询。第七章物业管理用房第十八条物业管理用房建筑面积平方米，其中包括：办公用房平方米，位于；经营用房平方米，位于O第十九条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主，其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办

36、公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时，乙方应当将其移交给甲方。第八章物业的经营与管理第二十条本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，委托乙方代为经营或管理服务的，具体收费及管理费约定如下：（一）物业经营用房，由甲方负责经营。（二）规划内的停车场（库）1 .车库（位）属于全体业主共有的，其收益归全体业主所有。2 .车库（位）属于建设单位或其他业主所有，委托乙方代为经营的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项。3 .新能源电动车共用充电桩服务收费标准：如有，则以全体业主大会通过的决议为准或者从其运营商的服务约定。（三）占用共有道路或者其他场地

37、用于停放车辆的车位,属于业主共有,其停放、收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有。具体收费标准为：以全体.业主大会通过的决议为准。（四）利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点、快递柜支放等经营活动的，具体收费金额由甲乙双方商定，其他经营活动约定：如有，则以双方签订的补充协议为准。第二十一条本物业管理区域内的会所以及泳池（馆）、篮球场、网球场等文体场地的相关费用约定如下（如暂无法确定的也可在投入使用前确定后公示）：（一）会所：如有，则以双方签订的补充协议为准;（二）泳池（馆）：如有，则以双方签订的补充协议为准;（三）篮球场：如有，则以双方签订的补充协议为准;（四）网球场：如有

38、，则以双方签订的补充协议为准;（五）其他：如有，则以双方签订的补充协议为准。第二十二条属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由上（甲方自行管理或乙方代管）并单独列帐。双方同意，经营性收益可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法应由建设单位承担保修责任的除外。如超过该比例的，经营性收益的使用应征得甲方的同意。经营性收益由乙方代管的，乙方应每半年公布一次经营所得收支情况。经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每生生_（半年或年）公布一次

39、，接受全体业主监督。第九章物业服务期限第二十三条物业服务期限为叁一年，即20二年6月1日起至2026年5月31日止。第二十四条本合同期限届满前三个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的,乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。第二十五条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决

40、定或者新的物业服务企业接任为止。第十章违约责任第二十六条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币贰拾万元(200000元)的违约金。乙方中选后，不能以控股子公司的名义或者形式入驻，一经查实，甲方有权扣除乙方全额履约保证金，并且无条件终止本合同。小区电梯维保，必须由具有相应资质的电梯专业维保企业进行维护，电梯维保单位的选择必须经业委会同意。具体维保合同由物业服务企业与电梯维保企业签署后报业委会备案。维保费用由物业公司负责按时支付，如因拖欠支付维护费用及拖欠支付更换电梯配件所产生的费用而造成停运或事故的，物业企业承担所有责任。如有部分物业服务项目需要外聘或外包的，均须通

41、过业委会同意。否则，视作违约，乙方相应的外包合同无效，甲方有权不支付该项外包服务成本支出。第二十七条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；并要求甲方赔偿损失。第二十八条乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，甲方有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权要求乙方赔偿损失。甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，乙方为证明其服务达到质量标准，乙方负有举证责任，乙方无法举证的，承担无法举证的不利后果。第二十九条乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲

42、方支付人民币贰拾万（200000元）违约金。违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十条业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，甲、乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之三的滞纳金。业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。第三十一条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收21分之三的违约金。第三十二条在物业管理服务过

43、程中发生下列事由，乙方不承担责任。（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行隙碍造成的损失；（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有问题或历史遗留问题所造成的损失；（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。第十一章其他事项第三十三条本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件、甲乙双方签署的会议纪要与合同具有同等法律效力。第三十四条本合同未约定或约定

44、不明的事宜，双方可另行签订补充协议。双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。第三十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第I种方式处理:1.依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；2.O第三十六条本合同一式七份,甲、乙双方各执三份,报物业所在地区、县（市）房产主管部门二份（备案）。附件：一、物业管理区域划分意见书或规划平面图二、物业构成明细三、物业服务内容及履约考核细则四、物业承接查验协议五、移交给物业服务企业的资料清单六、晴庐小区物业服务选聘方案及选聘文件七、乙方物业服务投标书八、晴庐小区物业费管理方

45、案甲方（签章）乙方（签章）法定代表人：法定代表人：年月日年月日附件一：物业管理区域划分意见书或规划平面图附件二：物业构成明细类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）收费面积（平方米）高层住宅小高层住宅多层住宅排屋别壁商铺工业用房办公楼自行车库机动车车库会所学校社区配套用房物业管理用房配电房其他合计备注附件三：物业服务标准及考核细则履约保证金：乙方须在本合同生效之日起十五个工作日内向甲方指定账户交纳人民币伍拾万元（500000）作为合同履约保证金，如有产生扣款情况，应在扣款产生之日起十五个工作日内补足履约保证金；本合同结束后,甲方须在十五个工作日内将履约保证金无息退还至乙方指定账户，如服务期间因乙

46、方的违约责任导致的保证金扣减，甲方需提供对应的明细单，由乙方核实，最终根据事实依据进行扣款。物业服务合同届满前30日业主、业主大会应将拟退还履约保证金退还事项在公示窗口公示7日，公示期满无异议，保证金应当于期满之日起7个工作日内退还物业服务企业。物业服务企业或其他管理人有以下情形之一的，可暂不返还保证金。1）物业合同未终止的;2）物业服务合同约定期内，未尽对物业共有部分及设施设备管理养护维修之责，导致不能正常使用的；乙方在服务期内有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为；3）未按规定移交物业服务用房；4）未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料；5）物业服务人员未按规定撤出建筑区划；6）未按规定结算、清退预收、代收的有关费用；7）未按规定退出物业服务项目；8）法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还保证金的其他情形。物业服务标准及考核细则：以下物业服务内容为乙方必须确实地落实下去并卓见成效，业委会以定期检查与日常督查两种方式对物业服务进行监督。D定期检查方法：每季度首月，甲方和乙方进行走场检查，在检查中所发现的问题，按条款处罚，甲方有权设定每季度检查时间。2）日常督查方法：甲方发现问题后，通过整改函的形式发送，乙方收到整改函后，3日内未整改或明确