汉中市物业服务管理条例（草案）及其说明.docx

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1、汉中市物业服务管理条例（草案）第一章总则第二章前期物业管理第一节物业服务区域划分第二节前期物业服务管理规定第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会筹备组第二节业主共同决定事项和业主大会第三节业主委员会第四节物业管理委员会第五节其他规定第四章物业服务管理第五章物业的使用和维护第六章维修资金的使用和管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条【立法目的】为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，促进和谐社区建设，规范物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例、陕西省物业服务管理条例等有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适

2、用范围】本条例适用于本市行政区域内的物业服务管理及其监督管理活动。第三条【物业服务管理的定义】本条例所称物业服务管理，是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条【党建引领，齐抓共管】本市将物业服务管理纳入社区治理体系，遵循党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则。第五条【物业管理协调机制】充分发挥基层党组织领导作用，街道（镇）党的基层委员会根据中国共产党章程的规定，在社区（小区）、业主委员会、物业管理委员会和物业

3、服务人中，设立党的基层组织，开展党的活动。加强社区党组织、居民委员会、村民委员会对业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制,引领保障物业服务管理活动依法有序进行。第六条【行政管理体制】市、县（区）住房和城乡建设主管部门履行下列职责：（一）宣传贯彻执行物业服务管理相关法律、法规、政策和制度；（二）监督管理辖区内物业服务人及其从业人员；（三）指导、监督辖区内维修资金的筹集、管理和使用；（四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员开展培训；（五）指导街道办

4、事处（镇人民政府）实施与物业服务管理相关的工作；（六）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修等活动；（七）指导、监督辖区内的物业服务行业协会依法开展活动；（八）落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。第七条【相关部门单位职责】县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责,做好物业服务区域内的相关监督管理工作：（一）发展改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责实行政府指导价的物业服务收费政策的制定；（二）公安机关负责监督检查治安管理等相关工作；指导公安派出所监督检查辖区内村民委员会、居民委员会、物业服务企业等履行消防安全职责的情况；（三）民政部门负责指导社区居民委员会

5、、村民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督作用；（四）司法部门负责物业服务与管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训，指导建立健全行业性、专业性人民调解组织和工作机制；（五）应急管理部门负责消防和其他应急救援工作，消防救援机构负责具体实施；（六）卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置;（七）自然资源部门负责对违反规划建筑的认定；（八）生态环境部门负责监督检查污染环境的行为；（九）城市管理综合执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为；（十）市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市

6、场计量等行为；（十一）人民防空部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任；（十二）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；（十三）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。县（区）级以上人民政府应当建立健全物业服务区域内违法行为投诉举报制度，并公布统一的投诉举报电话，依法及时处理物业服务区域内的相关违法行为。第八条【街道办事处（镇人民政府）职责】街道办事处（镇人民政府）以及其他承担政府基层管理职能的机构，组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的

7、组建；指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责；协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系。街道办事处（镇人民政府）可以根据需要，明确1个机构承担物业管理职能，负责指导和监管物业服务与管理活动。第九条【居民委员会义务】社区居民委员会或者村民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导下做好物业服务管理的相关工作。第十条【信用评价体系的建立】市、县（区）住房和城乡建设主管部门建立健全物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，开展物业服务优质项目评定，完善市、县（区）统一的物业服务信用信息平台，与全省公共信用信息共享实现互联互通。第十一条【完善监管体系】市、

8、县（区）住房和城乡建设主管部门应当完善物业服务信用分级分类监管体系，按照不同的信用状况对物业服务人实行分级分类和差异化监管。鼓励业主大会、业主委员会或者物业管理委员会根据物业服务信用分级分类情况选聘物业服务人。第十二条【行业自律组织】物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务人及其从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务人及其从业人员的合法权益。市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当指导物业服务行业协会依法制定行业规范，编制行业服务标准，逐步建立健全服务质量评价体系，推动物业服务行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。第十三条【物业服务信用

9、承诺】物业服务人应当向社会作出信用承诺。物业服务行业协会应当建立健全行业信用承诺制度，完善信用信息采集、共享机制，将严重失信行为记入会员信用档案。鼓励物业服务行业协会与有资质的第三方信用服务机构合作，开展物业服务人信用等级评价。对严重失信的物业服务人，依法纳入物业服务人失信黑名单，采取惩戒措施。第十四条【物业服务覆盖】市、县（区）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业服务管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其满足实施物业服务管理的条件。鼓励社会力量参与老旧小区的改造和服务。老旧小区改造后，可以选择聘请物业服务人服务、居民自主管理或者社区党组织与居民委

10、员会或者村民委员会协同管理的模式。第二章前期物业服务管理第一节物业服务区域划分第十五条【物业服务区域划分原则】物业服务区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于服务的原则划定，并在物业服务区域内显著位置公示。第十六条【物业服务区域划分】物业服务区域按照下列标准进行具体划分：（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业服务区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域；（三）不同物业服务区域地理上自然相连的，可以合并为一个物业服务区域。第十七条

11、【新建物业服务区域划分】新建建设项目拟实行物业服务管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向县（区）住房和城乡建设主管部门提出划分物业服务区域的申请。县（区）住房和城乡建设主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求街道办事处（镇人民政府）的意见后进行划分，并书面告知建设单位。建设单位对物业服务区域划分有异议的，由县（区）住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者（镇）人民政府确定。第十八条【物业服务区域调整】已投入使用、尚未划分物业服务区域或者已划分的区域确需调整的，由县（区）住房和城乡建设主管部门会同街道办事处（镇人民政府），依照本办法第十六条规定的划分标准，确

12、定物业服务区域并公示。第十九条【物业用房标准】新建物业服务区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：（一）建筑面积三十万平方米以下的，按建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；（二）建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业服务用房建筑面积的百分之五十。建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。物业服务用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记。建设单位、物业服务人、业主委员会或者物

13、业管理委员会未经业主共同决定，不得擅自处分物业服务用房。法律、法规对物业服务用房另有规定的，从其规定。第二十条【物业用房公示】建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。县（区）不动产登记机构应当在不动产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。第二节前期物业服务管理规定第二十一条【前期物业服务】前期物业服务是指建设单位通过招标或者协议方式选聘物业服务人，在物业服务区域内进行的物业服务活动。第二十二条【前期物业服务招标】建设单位应当在申请商品房预售许可证前或者现房销售三十日前，在县（区）住房和城乡建设主管部门、

14、街道办事处（镇人民政府）的监督下通过招标方式选聘前期物业服务人。建设单位在招标过程中应当听取当地物业服务行业协会的意见和建议。投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的，经县（区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。第二十三条【临时管理规约】建设单位应当在房屋销售之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。临时管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务人等具有约束力。第二十四条【临时管理规约公示】建设

15、单位应当在房屋销售时将临时管理规约向房屋买受人明示，并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条【前期物业开办费】建设单位应当提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公用品、开展服务必要的工具、器具、设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务人使用。第二十六条【前期物业合同期满】建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条【物业查验方式】建设单位和物业服务人办理物业承接手续时，应当在县（区）住房和城乡建设主管部门、

16、街道办事处（镇人民政府）的监督下，共同对物业服务区域的共有部分、共用设施设备进行承接查验，并公开承接查验结果。物业服务人应当将共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当在三十日内予以整改解决,整改后组织物业服务人复验。复验仍与竣工验收资料不符的，不得承接。分期开发建设的物业，建设单位和物业服务人可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。承接查验费用的承担由前期物业服务合同约定，没有约定或约定不明确的，由建设单位承担。第二十八条【承接查验资料】在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建

17、筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件；（四）物业服务区域划分的相关文件；（五）物业服务所必需的其他资料。建筑物及其附属设施已投入使用，上述资料未移交的，应当及时移交；资料不全的，应当补齐。物业服务人应当自物业交接后三十日内，将上述资料向县（区）住房和城乡建设主管部门备案。物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料及时移交业主委员会或者物业管理委员会。第三章业主和业主组织第一节业主和业主大会筹备组第二十九条【确认业主身份】房屋所有权人为业主。本办法所称业主还包括：

18、（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的事实并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。业主对建筑物专有部分以外的共有部分、共用设施设备享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分、共用设施设备享有的共有和共同管理的权利一并转让。第三十条【业主的权利】业主依法享有下列权利：（一）参加业主大会会议，发表

19、意见，行使投票权；（二）选举业主委员会，并享有被选举权；（三）监督业主委员会或者物业管理委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；（四）对共有部分、共用设施设备和业主共有资金使用管理的知情权、决定权和监督权；（五）就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业服务事项提出意见和建议；（六）法律、法规规定的其他权利。第三十一条【业主的义务】业主应当依法履行下列义务：（一）遵守管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则以及物业服务区域内治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等方面的法律、法规；（二）执行业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法作出的决定；（三

20、）依照物业服务合同约定缴纳物业费；（四）依照规定缴纳维修资金；（五）配合物业服务人实施物业服务以及配合物业服务人执行政府依法实施的应急响应预案和其他管理措施；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十二条【业主大会组成】一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第三十三条【首次召开业主大会的条件】物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的；（二）首套房屋出售并交付满

21、两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的。第三十四条【申请召开首次业主大会】物业服务区域符合本条例第三十三条规定的，建设单位应当在三十日内书面告知县（区）住房和城乡建设主管部门和街道办事处（镇人民政府），并在物业服务区域内公告。建设单位应当同时报送筹备首次业主大会会议所需资料：（一）物业服务区域划分资料；（二）物业服务区域内建筑物面积清册；（三）业主名册及联系方式；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业服务用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。街道办事处（镇人民政府）自收到前款资料六十日内，组织成立业主大会筹备组。县（区）住

22、房和城乡建设主管部门应当予以指导和协助。建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，物业服务区域内二十名以上业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的申请，街道办事处或者镇人民政府应当在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组。第三十五条【组建业主大会筹备组】业主大会筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处、镇人民政府、社区党组织（小区党支部）、居民委员会或者村民委员会等代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。业主大会筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）工作人员担任，业主代表由业主推选产生；业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推

23、荐产生。第三十六条【筹备组成员条件】筹备组业主代表应符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，身体健康；（二）遵纪守法、公道正派，热心公益、责任心强、具有一定的公信力和组织能力；（三）履行业主义务，未拖欠维修资金；（四）本人、配偶及其近亲属未在本物业服务区域的物业服务人处任职；（五）具备必要的工作时间；（六）不存在其他可能影响公正履行职责的情形。有下列情形之一的，不宜担任筹备组业主代表：（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年的；（二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚，处罚期满未逾三年的；（三）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的；（四）有较为严重的个人不良信用记录

24、或者违反社会公德行为，造成恶劣影响的；（五）其他不宜担任筹备组业主代表的情形。第三十七条【筹备组成员公示】街道办事处或者乡（镇）人民政府应当将筹备组推荐人数、成员名单、业主代表基本信息（包括但不限于房号、年龄、政治面貌、文化程度、职业等）在物业服务区域内至少两处显著位置（指公告栏、小区出入口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等）进行公示，时间不少于七日。业主对业主大会筹备组组成人员有异议的，应在公示期限内书面向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出，由街道办事处或者乡（镇）人民政府协调解决。业主对业主大会筹备组组成人员无异议的，业主大会筹备组应当向街道办事处或者乡（镇）人民政府报告，并在物业服务区域内

25、至少两处显著位置公告，时间不少于七日。业主大会筹备组自公告之日起成立。筹备组正式开展筹备工作前，县（区）住房和城乡建设主管部门应当对筹备组成员进行相关知识培训。第三十八条【筹备工作支持】建设单位及物业服务人应当协助业主大会筹备组工作，提供成立业主大会必须的文件资料，并提供相应的人力、场地等保障措施。第三十九条【筹备组职责】业主大会筹备组应当依法履行下列职责：（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份和专有部分面积，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定业主委员会选举办法；（五）提出业主委员会

26、成员候选人名单；（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款规定的内容在物业服务区域内显著位置公示。第四十条【筹备组职责终止】业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因特殊情况未能在九十日内组织召开首次业主大会会议的，可以延长三十日。筹备组成员三次无故不参加筹备会议的，其成员资格自动终止。逾期未召开首次业主大会会议的，或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的，筹备组自行解散，由街道办事处或者镇人民政府按照本条例的规定重新组织成立筹备组。业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十

27、五个工作日内，向业主委员会移交本条例第三十四条规定的资料，并终止活动。第二节业主共同决定事项和业主大会第四十一条【业主大会的权力】业主共同决定事项，可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式进行。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事

28、项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（六）项至第（八）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本条规定中的专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。第四

29、十二条【业主大会会议形式及会议表决】业主大会会议可以采用现场讨论或者书面征求意见的方式，也可以通过业主决策网络信息系统等互联网方式进行。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。业主大会会议投票表决应当为实名投票。采用现场讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。业主代表参加业主大会会议，应当持有所代表业主的授权委托书，委托书应载明委托事项和表决意见。业主代表出席业主大会会议不得转委托。业主代表推选办法可以再业主大会议事规则中规定。业主大会会议采用书面方式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意

30、见的结果在物业服务区域内显著位置公示，业主有权查阅相关资料。第四十三条【管理规约内容】管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务人等具有约束力。管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。第四十四条【业主大会会议召开形式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组建和成员任期等事项作出约定。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）

31、经专有部分占建筑总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他事项。业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业服务区域内显著位置公示，并以适当方式告知全体业主，但前款第（二）项规定的情形除外。第四十五条【业主大会会议召开】业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求街道办事处（镇人民政府）责令其限期组织召开；逾期仍未召开的，由街道办事处（镇人民政府）组织召开业主大会。第三节业主委员会第四十六条【业主委员会职责】业主委员会是业主大

32、会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，在社区党组织的指导下开展工作，受业主大会和业主监督。业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会的决定；（二）召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况；（三）获得业主大会授权后代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、其他物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）调解物业使用纠纷；（七）业主大会赋予的其他职责。第四十七条【业主委员会组成和任期】业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会由单数组成，其任期除议事规则另有规定外一般为三年，可以连选

33、连任。业主委员会组成人员的具体人数、任期等事项由业主大会议事规则规定。第四十八条【业主委员会委员任职条件】业主委员会成员应当是本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、公道正派、热心服务、责任心强、具有一定的公信力和组织能力；（三）履行业主义务，未拖欠维修资金；（四）本人、配偶及其近亲属未在本物业服务区域的物业服务人处任职；（五）其他可能存在影响公正履行业主委员会成员职责的情形.街道办事处（镇人民政府）负责指导业主委员会的选举换届工作，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委

34、员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。鼓励符合条件的社区党组织（小区党支部）成员、居民委员会或者村民委员会委员通过法定程序兼任业主委员会成员；鼓励党代表、人大代表和政协委员参选业主委员会成员，发挥模范带头作用；鼓励业主委员会主任和副主任由党员业主担任。第四十九条【分期开发项目业主大会】分期开发的物业达到成立业主大会条件时，可以选举产生业主大会和业主委员会，结合开发建设进度增选业主委员会成员，增补办法和方式等应在业主大会议事规则中明确。第五十条【业主委员会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向县（区）住房和城乡建设主管部门进行备案，备案时应当提交下列材料：（一）管理规约、业主大会议

35、事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会成员名单及其基本情况。住房和城乡建设主管部门应当在收到上述材料后五日内出具备案回执。业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务人,并在物业服务区域内显著位置公告。备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务人。业主委员会持备案回执和备案的相关资料到街道办事处（镇人民政府）开具业主委员会印章刻制证明。第五十一条【业主大会、业主委员会印章管理】业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决

36、定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。第五十二条【业主委员会禁止行为】业主委员会组成人员不得有下列行为：（一）接受本物业服务区域的物业服务人及其利害关系人提供的利益或者财物；（二）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主共同决定事项；（三）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业服务与管理活动中形成的文件资料或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同；（五）泄露或者违法使用业主信息；（六）承揽本物业服务区域的物业服务人的业务或者推荐他人到该物业服务人处工作；（七）其他可能妨碍公正履职或者损害业主利益的行为。

37、街道办事处（镇人民政府）应当对业主委员会及其成员的履职情况予以监督。对于业主委员会及其成员履职中违反法律、法规的行为，应当及时制止和通报全体业主，并向业主大会提出撤销业主委员会成员资格或者重新选举业主委员会的建议。第五十三条【业主委员会资格自行终止】业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）因疾病原因丧失履行职责能力的；（四）被判处刑罚失去人身自由的；（五）其他原因丧失履行职责能力的。第五十四条【终止业主委员会成员资格条件】业主委员会组成人员有下列情形之

38、一的，经业主共同决定，其业主委员会成员资格终止：（一）不履行业主委员会成员职责或者无正当理由三次缺席业主委员会会议的；（二）不履行业主义务，不遵守管理规约情节严重且拒不改正的;（三）本人、配偶及其近亲属在本物业服务区域的物业服务人处任职的；（四）自行向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；（五）任期内作出违反法律、法规或者与本物业服务区域物业服务管理无关的决定，伤害业主及物业服人的合法权益的，以及有违反本条例第五十二条规定的禁止行为的；（六）其他原因不宜担任业主委员会成员的。第五十五条【业主委员会成员变更】业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任接任；副主任资格终止的，由业主委

39、员会组成人员从委员中推选副主任。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。业主委员会成员应当自资格终止之日起三个工作日内，将其保管的有关资料、印章及其他属于全体业主所有的财物等交回业主委员会；业主委员会组成人员全部终止资格或辞职的，应当将以上资料等交由所在地街道办事处（镇人民政府）代管，待成立新的业主委员会进行移交。第五十六条【业主委员会委员罢免】占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会成员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起三十日内组织召开业主大会临时会议，按照本条例第四十一条规定由业主共同决定。业主委员会收到罢免建议之日起三十日内

40、未组织召开业主大会临时会议的，提出罢免建议的业主可以请求街道办事处（镇人民政府）责令其三十日内组织召开；逾期仍未召开的，由街道办事处（镇人民政府）组织召开临时业主大会。第五十七条【业主委员会会议召集】业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由其委托的副主任召集；主任因丧失业主委员会成员资格不能履行职责又未推选出新的主任人选时，由排序在先的副主任召集。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，召开首次会议。业主委员会会议至少每季度召开一次，管理规约中另有约定的，从其约定。经三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会

41、议的，由所在地街道办事处（镇人民政府）指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。第五十八条【业主委员会会议形式】业主委员会讨论、决定物业服务管理公共事项，应当于会议召开三日前，以书面形式向社区居民委员会或者村民委员会通报会议议程，听取其意见和建议；并在物业服务区域内显著位置公告会议议程，听取业主的意见和建议。第五十九条【业主委员会会议要求】业主委员会会议应当有过半数成员出席，未出席会议的成员可以以书面形式、书面委托代理人或者通过业主决策网络信息系统等方式参与表决；业主委员会会议作出决定须经成员半数以上表决同意。业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当由全体参会成员签

42、字确认，并自作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业服务区域内显著位置公示。第六十条【业主委员会届满换届】业主委员会任期届满三个月前，应当书面向街道办事处（镇人民政府）报告，并在其指导下召开业主大会进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处（镇人民政府）在社区居民委员会或者村民委员会的协助下，组织换届选举工作。业主委员会不能正常开展工作的，在县（区）住房和城乡建设主管部门指导下，由街道办事处（镇人民政府）组织，社区居民委员会或者村民委员会协助，召开业主大会临时会议，对业主委员会进行改选、换届，选

43、举产生新的业主委员会。第六十一条【业主委员会资料移交】原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接工作。逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者（镇）人民政府督促移交。第四节物业管理委员会第六十二条【物业管理委员会委员的作用】物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，经业主申请，由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织在县（区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行本条例规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物

44、业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。本条例对物业管理委员会相关事项没有规定的，适用本条例关于业主委员会的有关规定。物业管理委员会组建、运行、解散、职责以及监督管理等具体办法依据省住房和城乡建设主管部门相关规定。第六十三条【物业管理委员会成立条件】有下列情形之一的，业主可以申请组建物业管理委员会：（一）业主大会筹备组未能在本条例第四十四条规定的期限内召开业主大会会议的；（二）具备成立业主大会条件，但因其他原因未成立的；（三）不具备成立业主大会条件的；（四）已召开首次业主大会，但未能选举产生业主委员会的。第六十四条【物业管理委员会成员组成】物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）代表、社区

45、党组织代表、居民委员会或者村民委员会代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由业主推选,业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。物业管理委员会主任由社区居民委员会或者村民委员会代表担任，副主任由业主代表推选。物业管理委员会成员名单应当在物业服务区域内显著位置公示。物业管理委员会持街道办事处（镇人民政府）出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。第六十五条【物业管理委员会会议】物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上的成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员且过半数

46、业主代表成员参加，业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会会议作出决定须经成员半数以上表决同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及决定事项在物业服务区域内显著位置公示十五日。第六十六条【物业管理委员会任期】物业管理委员会的任期一般不超过二年；超过二年的，街道办事处（镇人民政府）可以根据需要决定适当延长任期。物业管理委员会应当在任期内推动成立业主大会、选举产生业主委员会；任期届满仍未成立业主大会、选举业主委员会的，由街道办事处（镇人民政府）、社区党组织重新组建物业管理委员会。第六十七条【物业管理委员会解散】已召开业主大会并选举产生业主委员会，或者因物业服务区域调整、房屋

47、灭失等原因物业管理委员会无存续必要的，街道办事处（镇人民政府）应当在该事由发生之日起三十日内解散物业管理委员会，并在物业服务区域内显著位置公示。第五节其他规定第六十八条【违法决定和撤销】业主大会和业主委员会或者物业管理委员会的决定，对物业服务区域内全体业主具有约束力。业主大会和业主委员会或者物业管理委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业服务区域物业服务管理无关的决定。业主大会和业主委员会或者物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会和业主委员会或者物业管理委员会作出的决定侵害业主

48、合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第六十九条【违法决定应承担的后果】业主委员会或者物业管理委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业服务区域物业服务管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。业主委员会或者物业管理委员会成员擅自作出决定，侵害业主、物业服务人、第三方利益的，应当承担相应的法律责任。第七十条【专职人员的任用】经业主共同决定，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务；也可以聘请法律、会计、评估等第三方机构和人员提供专业化服务。上述所需费用在业主大会、业主委员会工作经费中列支。第七十一条【经费的来源】业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费