武汉圣淘沙酒店式公寓投资建议书文案.docx

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1、2004年7月20日就火，圣陶沙酒店式投资参考（文案）Pagel封页（图片）Page2目录（+图片）Page3酒店式公寓历史由来（+图片）Page4酒店式公寓在国内诞生的社会经济原因（+图片Page5酒店式公寓财富增长新模式（+图片）Page6酒店式公寓投资在澳洲（+图片）Page7酒店式公寓投资在亚洲（+图片）Page8酒店式公寓投资在中国（+图片）Page9圣淘沙酒店式公寓（图片）PageIo圣淘沙酒店式公寓（图片）Pagell酒店式公寓与住宅物业投资比较分析（+图片）PageI2酒店式公寓与写字楼物业投资比较分析（+图片）PageI3酒店式公寓与商铺物业投资比较分析（+图片）PageI4

2、酒店式公寓与其他酒店物业投资比较分析（+图片）PageI5酒店式公寓与各类物业投资比较分析（+图片）Pagel6如何正确选择酒店式公寓投资（+图片）PageI7投资回报的计算方式（+图片）PageI8酒店式公寓的后期经营（+图片）Pagel9酒店式公寓的未来市场前景（+图片）Page20封底（+图片）文字：Page3酒店式公寓历史由来（+图片）上个世纪中叶，世界上的主要城市，特别是美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革给人们带来了文化和教育的机会。人们变的流动性更强，家庭结构比较松散。这使得居住在城市社会的人们的生活方式发生了很大的变化。当时所流行的主要家庭模式为年轻夫妇或离异者。这样就产生

3、了对备有家具公寓的需求，当配有全套家具豪华公寓的概念被引进时，受到了那些总是“流动”的人们的热烈欢迎。酒店业看到这一市场的潜力，就开始向这些特定顾客群提供配有全套家具的公寓。这一趋势导致了第一批“服务式公寓”的出现。酒店式服务公寓的英文名称为SerViCedAPartment。这种物业形式属于酒店的衍生业态，目前在国外发达国家及地区，如欧美国家、东南亚地区的日本、新加坡、韩国等地，已经发展的较为成熟，并己创造了一些世界知名的品牌，如Ascott（雅诗阁）,Somerset（盛捷）、Accor（艾高）等。酒店式服务公寓在20世纪90年代初进入中国市场。酒店公寓是在酒店不能够满足部分客户长期居住需

4、求的条件下，依托酒店演变而来。除满足星际酒店所能提供客户的最基本的商务旅行的要求之外，其最大的特点就在于为客户营造了家的感觉，具有更强的私密性及舒适性，适合由于工作需要而必须长期居住的客户。酒店式公寓的投资开发，并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。由于其客户群体主要目的是希望方便其进商务及商业活动，因此良好的商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店式服务公寓开发选址的必要条件。所以选择门户城市，选择外事机构多，外籍人员数量大的城市区域、商务、商业、交通发达的街道来投资酒店式服务公寓，成为获取项目成功的关键之处。酒店式服务公寓必须按照四星级、五星级酒店的标准进行建

5、筑设计、外观设计及内部设计。应体现出酒店式服务公寓的整体档次及公寓房间的舒适性，并由知名的专门从事酒店管理的专业酒店管理集团为客户提供真正意义上的酒店物业服务，这样才能迎合同等层次客户入住，树立公寓品牌的良好形象。由于酒店式服务公寓采用有雄厚的资金实力，能够承受进行长线投资实体均必须具有雄厚的资金实力，能够承受进行长线投资所带来的资金压力。同时，酒店式服务公寓要实现其预期的投资价值，必须通过进行纯酒店经营，为客户提供居住星级酒店品质感，并建立全球的营销网络以保证本品牌的酒店式服务公寓的稳定客源，通过专业化的服务及全球营销进行长期经营，以实现其稳定的投资回报。超前发展的经济环境，创造了酒店式公寓

6、的市场需求。第三产业发展的结果，便产生了大量的非生产性技术服务型企业，这些企业对办公条件及环境的要求，独具特点：空间不大，但必须信息密集、人员交流和资金交流方便、配套服务全面、交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求，正是酒店式公寓所具备的特质。由于国内经济政策和社会政策推动和经济发展，产生了大量非国有性质、数量庞大的不同行业不同类型的中小企业。开放前沿的经营理念，产生了大量的SOHO族企业运行方式和个人工作方式。由于互联网逐渐进入企业运行的具体领域和个人工作的细节，由于全球最新的企业经营理念的冲击，由于部分企业的部分工作人员的工作特点一一可以在非控制环境下更加自由地自我完成经理的指令，SOH

7、O类型的企业和部分职员个体，便形成了现代城市中具有独特工作方式的“一族”、一个数量逐渐上升的群体一一年轻的SOHO群体。酒店式公寓为这一“族”带来了理想的空间和环境。全新的生活方式，产生了酒店式公寓的需求。新观念的直接冲击，改变了现代人的生活方式。富裕的家庭经济素质，支持着新的生活方式。当新的生活观念产生之后，“遇上”了富裕的家庭经济，便直接产生了新的生活方式。这种新的生活方式就是，人们在相对富裕之后，就会追求一种充分享受自由、闲适、舒展、方便而有品位、有层次的生活标准。酒店式公寓，为追求现代生活方式的人们，提供了越来越多的社会公休假期的休闲型居家产品，使家庭假期生活的丰富多彩，或与朋友亲戚共

8、同度假、共享假期、共同享受生活。在国内的一线城市中，随着恩格尔系数的逐渐降低，使其具备了个人投资的能力，如北京、上海、深圳、广州、武汉等。也就为酒店式公寓投资形式的存在提供了经济基础。酒店式公寓投资的风险相对于其他投资显然要小，因为，酒店是作为一个经营的实体在运作，而共享其功能配套的公寓，享受其综合环境效应，则不承担其经营风险。酒店式公寓不同于一般性公寓，一般性公寓只是被动地守着特定市场对该物业的升值影响，而当房地产产品供给量逐渐增加到供需基本平衡时.，房屋的升值就变得比较难了。随着社会经济的发展，私人财富的累积，资产的保值增值成了大众关心的热门话题，“投资”成了人们的首选方式。近年来，银行利

9、息降低，存款吸引减少，而市民投资渠道不多，房地产市场以投资目的的置业数量在稳步上升。酒店式公寓以其较低的投资门槛，稳定的回报，较高的升值潜力成为新的投资模式，家庭财富增长新的途径。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型

10、置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。酒店式公寓以其特有特点而广受投资者推崇：第一，保障充分。投资者在购买“酒店式公寓”时，就已经与成熟的酒店管理商签署了包租代营协议，每月由管理公司为业主即投资者提供保底收益。由于小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大，通常，酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线

11、的投资者。第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼各自的长处,因此受商务人士欢迎。第三，拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WT0,将会有更多的跨国企业来中国设立公司,酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外

12、来专业人才格外有吸引力。澳洲的悉尼和奥克兰的酒店式公寓服务公寓与大多数亚洲其他城市相比，情况完全不同。它们发展是为了满足度假的需要，特别是来这些城市度长假的家庭旅客。由于有足够的可出租公寓和大量设施一流的旅馆，近年来市场所受的影响很大，入住率有所下降。悉尼许多新近发展的项目是由许多业主共同拥有，然后委托一家公司统一管理，许多发展商在出售的同时保证至少有7%-8%的年回报率，以取得对公寓10-20年的运营权。悉尼有近40家服务式公寓，约3500余个单位，约占总住宅面积的7%,现在相当于四星级酒店价格的高质量服务式酒店的入住率大约为80%o多数国家和地区，服务式酒店公寓介于酒店和公寓两者之间，且常

13、常被当作住宅发展，而不是商业住所，中国目前也类似于此，在澳洲，海外买家能获得酒店100%的所有权，却只能拥有服务式公寓50%的所有权，因为服务式公寓是被当作住宅发展的。许多国家的政府越来越接近，其适用的法规和推广计划将与酒店所用的越来越接近。Page7酒店式公寓投资在亚洲（+图片）亚洲的酒店式服务公寓虽然起步时间较晚，但是由于直接借鉴欧美国家酒店式服务公寓较为成熟的管理模式，因此发展速度很快。酒店式服务公寓进入亚洲并取得一定的发展可分为三个阶段：1990-1997初始阶段借助经济的高速发展，首先出现在新加坡和泰国两地；前往东南亚地区的国外移民居者对此物业的需求急剧增加，创造了良好的市场需示；混

14、合的住宅形式为酒店式服务公寓创造了发展的机会；使用知名品牌提供服务管理来促进酒店式服务公寓市场的规范化发展。1997-1999发展阶段东南亚经济危机导致普通住宅滞销，转而却极大地促进了酒店式服务公寓的市场需求；在新加坡、雅加达、曼谷以及北京等酒店式服务公寓特别流行地区，酒店式服务公寓的供给量在成倍增长；在此阶段、汉城、马尼拉、上海等地仍保持着稳步的发展势头；实力雄厚的房地产发展商倾向于寻找知名品牌的管理公司来管理他们所开发的酒店式服务公寓；1999-现在，巩固阶段资源本土化，占领地方市场，在大品牌下形成多种品牌的独立经营模式;酒店式服务公寓的发展开始利用自己的品牌建立管理公司，由知名品牌公司担

15、当管理顾问；酒店式服务公寓更多地向综合性物业发展；地产基金开始进行联合投资兴建酒店式服务公寓。新加坡。成立于1967年的新加坡第一家服务式公寓，至今仍在运营，而现今的服务式公寓主要八十年代涌现出来的。市场中多数高级的服务式公寓都位于9、10、11号高级地段，紧靠乌节路在何方繁华商业区和旅馆群。20世纪80年代，随着9个新项目的完工。服务式公寓的队伍自然壮大了起来。仅1984年就有4个项目共计587个单位投入运营。到1989年，共有IoOO个单位。1996年总数跃升到20个项目，为1818个单位。到2003年，增加到共3000余套单元，其中雅诗阁集团管理的公寓数量占总量的20%o雅加达。现有约1

16、4家服务式酒店公寓管理公司，管理着近3500个单位，尚有一些在规划o最早的服务式公寓创立于1986年BorobudurGardenWing，其次是希尔顿在1987年和1988年建造的1号和2号楼，并将其与早期发展的物业合在一起实行酒店式管理。有迹象表明，虽然住宅的选择日益增多，需求量仍很大，而且市场对价格变得更为敏感。因为其它的可出租公寓也提供一部分较吸引人的服务。曼谷。1991年，在曼谷开设一家国际标准的服务式公寓，很快在曼谷市中心就发展到34幢，3000多个单位，其中仅总统公园集团就占了总供应量的30%o1996年上半年有5幢300个单位完工。另有一些发展中的物业是针对未来的市场和边远地区

17、的，如：LKSICHANGWTTANA和SRlNAKRIN服务式公寓最基本的目标客户是在曼谷逗留1至6个月以上的商人。虽然大多数服务式公寓也会有一些长期住客，但这一地区的平均滞留期为5个月，虽然不同的服务式公寓其入住情况不尽相同，但平均为90%的商人和10%的自由旅行者。各项目的入住率也不大相同，大量1994年完工的项目平均入住率从前90%-95%大幅回落到不到50%oPage8酒店式公寓投资在中国（+图片）酒店式服务公寓于20世纪90年代初进入中国，目前主要集中在北京、上海及深圳等一级城市，发展速度较为缓慢，可分为三个发展阶段：1990-1997,限制酒店服务公寓的发展由于政策限制，早期的酒

18、店式服务公寓与酒店综合于一体，由酒店统一管理；1998-当前，酒店式服务公寓的供给量急剧地增加，特别是在北京和上海两地：出租率保持在更加平衡的水平；实力雄厚的地产发展商倾向于寻找知名品牌的管理公司来管理他们开发的酒店式服务公寓；未来，加入WTO对中国经济的影响将继续加大将会有更多的境外投资进入中国，因此涉外居住区的范围将不断扩大，酒店式服务公寓的市场需求将不断地增长;酒店式服务公寓的市场供给量也会持续地增长；在综合物业中开发酒店式服务公寓的趋势渐涨；品牌管理集团有意增加其在门户城市的市场份额，同时也有可能将目标转向二级城市。以北京为例。北京最早的酒店式公寓出现在上世纪80年代末期，即丽都饭店的

19、酒店公寓。十年来发展迅速，至今约有130余个各类项目，达6000余套，国际管理公司涉足该行业的近10家，随着中国加入WTO和2008年奥运会临近，酒店公寓的表现当属不错，尤其SARS期间表现出比酒店强有力的吸引力。但是迹象表明，随着大量高端、投资型住宅（公寓）的上市，服务式公寓的市场竞争将随之加大。酒店式公寓的竞争集中表现地段、价格结构以及设施提供的范围。事实上，管理的质量和技巧也很重要。那些由大连锁集团如TheAscottGroup运营的项目的入住率就要比其他项目高，他们能够吸引住客转到本集团专业管理下的其他地区的服务式公寓居住，构成了强有力的市场网络，这使他们保持良好的业绩。可以预见，在今

20、后的几年中，全服务公寓和半服务公寓的界线将越来越模糊，因为发展商会为吸引更多的租客，提高市场占有率，而提供弹性服务。Page9圣淘沙酒店式公寓（图片）PageIO圣淘沙酒店式公寓（图片）PageIl酒店式公寓与纯住宅物业投资比较分析（+图片）作为传统的地产物业投资形式，纯住宅物业与酒店式公寓在有诸多不同：在投资回报方面，酒店式公寓的期望值要远高与纯住宅物业，就市场抗风险性而言，纯住宅物业抗跌性强于酒店式公寓，具体比较如下：投资回报期望值不同。当今,投资渠道虽多，但适合一般居民稳健投资而收益可观的并不多，投资纯住宅物业一般均能获得38%的投资回报，而投资酒店式公寓一般均能获得10%左右的回报，所

21、以通常购买酒店式公寓的回报期望值高于纯住宅物业。且酒店式公寓的售价往往高于区域内同档次的纯住宅物业。市场抗跌性不同。对于宏观经济的反映灵敏性而言，酒店式公寓相对纯住宅表现的更为强烈，与宏观经济的走势也更为密切。出于保值的考虑。纯住宅物业因为土地的特性对市场波动有一定的抗跌能力，能够起到很好的保值效果。未来增值潜力不同。追求资产的升值。城市土地具有不可再生性，这就使得某些地段的物业变得珍贵和罕有，投资于这类物也，就能够使资产升值。酒店式公寓通常由于地段的先天优势，周边配套的完善，相对于一般的纯住宅物业而言未增值潜力较大。投资策略的异同。投资策略，短线、中线、长线投资是有区别的，策略也不同。短线投

22、资，从某种程度上讲就是投机，要选择易转手的物业，把握时机特别重要。中线投资，能保证收入稳定，要选择容易出租、出租率高的地段的物业。长线投资，选择物业要比较罕有，比较珍贵，供应量比较小，甚至是绝版，这就极具升值价值。就投资策略而言，酒店式公寓属于中线投资。附：酒店式公寓与纯住宅物业投资比较分析表纯住宅物业投资回报抗风险性增值性投资策略相对售价3%-8%较强略强长、中、短低酒店式公寓投资回报抗风险性增值性投资策略相对售价10%左右一般较强中线投资高PageI2酒店式公寓与写字楼物业投资比较分析（+图片）写字楼有“城市经济的晴雨表”之称，国内的许多城市在某一时期会出现写字楼市场异常火爆，售价节节攀升

23、,租金猛涨的现象，反映了一定时期内城市经济运行良好之状况。反之，在经济衰退时，诸多企业纷纷减员，缩减办公面积，甚至有相当数量的中小企业被淘汰出局，导致已有写字楼面积大量空置；又因写字楼开发惯性所致，会出现新开工的写字楼在短时间内市场空间相对较小。写字楼使用功能的特定性决定了其特殊的客户群，企业、公司、外资公司、办事处等机构成为写字楼主要的消费群体。其消费模式又分为购买和租赁，两者的比例约为41%：59%,购买行为主要是由综合实力较强、经营状况良好的大中型企业完成，中小型企业多以租赁为主。对于写字楼的投资而言，由于在销售过程中，开发商通常会采用整层销售、大面积分割等销售模式，采用小面积分割销售少

24、之又少，且需满足普通公司常规营业面积至少150k以上。写字楼的售价一般略高于中档住宅，由于其销售模式及面积最小满足租赁需求，其总价较高，相对提升了投资门槛，一般普通居民和经济实力稍强的阶层是无法承受的。写字楼在诸多投资型物业中，增值性较弱，源自企业、公司对企业品牌形象的要求，通常写字楼的时效应较弱,由此写字楼的增值空间相当的有限。写字楼与酒店式公寓的投资分析如下：投资门槛设置不同。酒店式公寓由于面积较小，总价适中，相对写字楼而言，投资门槛较低，适合大众投资。由于写字楼的售价一般略高于中档住宅，由于其销售模式及面积最小满足租赁需求，其总价较高，相对提升了投资门槛，一般普通居民和经济实力稍强的阶层

25、是无法承受的。市场抗跌性不同。对于宏观经济的反映灵敏性而言，写字楼相对酒店式公寓表现的更为强烈，与宏观经济的走势也更为密切。在经济走势趋缓和滑坡时，酒店市公寓的市场抗风险性要强于写字楼，保值性能良好。未来增值潜力不同。由于写字楼价值的时效性较强，通常价值与时间呈先上升后缓慢下降的波谷式变动；而酒店式公寓通常呈现稳步上升趋势。投资策略的异同。投资策略，短线、中线、长线投资是有区别的，策略也不同。短线投资，从某种程度上讲就是投机，要选择易转手的物业，把握时机特别重要。中线投资，能保证收入稳定，要选择容易出租、出租率高的地段的物业。长线投资，选择物业要比较罕有，比较珍贵，供应量比较小，甚至是绝版，这

26、就极具升值价值。就投资策略而言，酒店式公寓属于中线投资，写字楼属短线投资。写字楼投资回报抗风险性增值性投资策略相对售价6%较弱较弱短线投资高酒店式公寓投资回报抗风险性增值性投资策略相对售价10%左右一般较强中线投资高PageI3酒店式公寓与商铺投资比较分析（+图片）2003年至今，商业地产可谓红遍大江南北，诸多的房地产商竞相投资商业地产，以至于各种shoppingmall项目纷纷上马，一时间，商业地产成为开发商快速回笼资金，创造财富的捷径。商业地产的兴起从一定程度上反映出宏观经济运行的良好状况，也反映出居民生活水平的提高，同时也代表着房地产业发展程度的标志。在商业地产形势一片大好的情况下，同时

27、也埋藏着诸多隐患，在西方发达国家商业地产开发大多以经营为主，注重商业的长期经营带来的稳定汇报；香港的商业地产以经营为主，销售为辅；国内的商业地产以销售为主，经营为辅。对商业地产的理解不同，操作模式不同，带来的结果有所不同。销售为主，经营为辅的模式下，大多开发商出于急于回笼资金的目的，将未做商业经营和业态统一划分的情况下，直接将其售出，或采取分割返组销售的模式，定期承诺投资客户固定的投资回报。在未注重商业经营的前提下,后续经营风险相对增大，商铺的回报要靠商业经营的好坏来决定。商铺售价过高，则投资者对其预期投资回报期望过高，收取租金标准提高，提高了商家进驻的门槛，同时也提高了商家经营风险。在区域商

28、业成熟度不高情况下，新得商业项目更为重要的是养商，需要一个时间周期。投资门槛设置比较酒店式公寓面积较小，总价适中。商铺总体来说售价较高，总价偏高。从投资门槛的设置方面，综合分析可得出投资酒店式公寓相较商铺而言门槛略低。市场抗跌性比较。从市场风险性分析，通常商业后续经营风险过大，由于商业经营的原因导致诸多的项目在开业不久后关门,且关门后的商业项目重新开业需要相当长的时间恢复元气，投资者的预期回报成了泡影。相对而言，选择酒店式公寓投资市场风险较小。未来增值潜力不同。选址较好，经营状况良好的商业项目具有很强的增值潜力，在诸多投资性物业中，商铺投资的增值性无疑是最强的，酒店式公寓投资潜力相对商铺而言，

29、增值潜力弱于商铺。投资策略的异同。投资策略，短线、中线、长线投资是有区别的，策略也不同。短线投资，从某种程度上讲就是投机，要选择易转手的物业，把握时机特别重要。中线投资，能保证收入稳定，要选择容易出租、出租率高的地段的物业。长线投资，选择物业要比较罕有，比较珍贵，供应量比较小，甚至是绝版，这就极具升值价值。就投资策略而言，酒店式公寓属中线投资，商铺投资属短线投资。商铺投资回报抗风险性增值性投资策略相对售价6%偏弱强短线投资高酒店式公寓投资回报抗风险性增值性投资策略相对售价10%左右一般较强中线投资较低PageI4酒店式公寓与其他酒店物业投资比较（+图片）公寓式酒店也称产权式酒店。和酒店式公寓不

30、同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店和租用的酒店式公寓不同，它本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。原本意义上的全产权酒店投资，少则几个亿，多者几十个亿，不

31、是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割，投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同。同样是为了中小投资者打造的一种过渡产品。酒店式商务式公寓这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高

32、档住宿的要求。它将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SoHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5A级的办公场所。酒店式服务公寓商务公寓自住型白领公寓商住公寓酒店式公寓设计标准四、五星级饭店住宅住宅住宅物业实质酒店式服务公寓住宅住宅住宅户型模式1-11-4房Ll房1-2房经营模式只租不售销售/出租销售/出租销售/出租使用人长期商务旅行客中小企业或个人自住或投资年轻的白领阶层营销方式全球渠道、忠诚客户等酒店式的专业营销。传统住宅

33、营销形式，集中营销，短时间收回投资传统住宅营销形式，集中营销，短时间收回投资传统住宅营销形式，集中营销，短时间收回投资服务管理专业酒店管理集团物业公司物业公司物业公司租金水平史史低Pagel5酒店式公寓与各类投资型物业比较分析（+图片）1、酒店式公寓与其他投资型物业投资回报分析比较。投资回报比较分析图住宅写字楼商铺商住公寓自住性公窝产权式酒店公寓酒店式公寓2、酒店式公寓与其他投资型物业投资风险比较中式公A产权如店公喜住性公AIV住公育K住电703、酒店式公寓与其他投资型物业升值潜力比较。4、酒店式公寓与其他投资型物业租金水平比较。各类投资型物业租金水平比较t三”长郭忙Pagel6如何正确选择酒

34、店式公寓投资（+图片）酒店式公寓的散卖，为买家们提供了又一条投资途径，业内专家普遍认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：一、投资回报率。酒店式公寓的前期投入资金较多，如需要配置酒店的一整套服务系统等，但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出20%左右。另外，在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成本。二、出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入主管理，他们有广泛的租

35、客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。三、租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。统一经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，如果想要投资酒店式公寓，要注意以下四点：首先，要选准地段。对于投资者来说，选择地段也就是选择商圈。消费者喜欢选择商圈附近，主要是看重这一区域的城市配套设施比较齐全。其次，要了解目标客户。目前，酒店式公寓的目标客户主要是单身白领和有能力进行二次置业的。一些单身白领，对房子有很高的要求，包括服务设施齐全，居住与投资功能兼备。另外，还有一些想改变生活方式的二次置业者

36、，他们希望在市中心或交通便捷的地区生活，有传统酒店的硬件配置,相当水准的服务，而且能提供家庭式的居室布局，既有家的隐私性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。第三，对产品进行准确的把脉，主要指对产品的本身及其销售的分析，包括产品的户型设计、装修风格以及销售方式等等。第四、如何选择才能获得良好的投资收益怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢？一看位置。是否具备可持续发展潜力；二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，

37、四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租赁计划都应该有；五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看整体经济的发展态势。PageI7投资回报的计算方式（+图片）在房产投资之前，必须进行成本测算。房产投资成本包括：首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，还包括首付款和按揭还款的利息损失（即机会成本）。首付款目前最低为两成，一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足向银行贷款的部分，贷款期限最长为30年，还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契费，。二手房交易费用由中介

38、公司收取。在弄清房产投资成本构成的基础上，就可以对房产投资进行成本测算了。由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内，在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。具体计算公式是：利润卖出价一买入合同总价一交易费用一按揭利息支出一利息损失首先，如果投资人的资金有限或有意加大投资规模，必须依靠银行贷款，按月支付按揭利息。重要的是，要正确选择还款方式，从上面计算公式不难看出：减少按揭利息支出就可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法，即存在“前还后息”的现象，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息,不存在“前还后息”的情况，同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的

39、利息支出要大于采用等本金还款法，但等额还款法前期偿还的本金要少于等本金还款法。所以，对于准备提前还贷的投资人应采用“等本金还款法”，以减少利息支出。以投资一套50万元的商品房,首付20万元，30万元按揭20年的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为14916元，等本金还款法的第一年利息支出约为14774元，相差142.5元，以后年份相差更大。其次，要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款，一般参照银行利息计算，如果按照一年期定期利率L98%计算，20万元首付款的年利息损失近4000元。最后，还需要估算一次性的交易费用，包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一

40、般来说，一套50万元的商品房两次的交易费用约在1.7万元左右。不难看出：在以上按揭贷款条件下，投资人第一年房价涨幅的保本点为7.16%,第二年房价年涨幅的保本点为5.46%,第三年房价年涨幅的保本点为4.89%。在一次性付款的情况下，投资人第一年房价涨幅的保本点为5.4%,第二年房价年涨幅的保本点为3.7%,第三年房价年涨幅的保本点为3.1%。也就是说，如果房价上涨低于上述幅度或出现下跌，房产投资人将出现亏损。投资就是为了有收益,一般的投资者在投资房产时,往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉。现提供三种房地产投资分析方法,可以比较科学地计算出投资买房的收益率。公式：税后

41、月租金-每月物业管理费）X12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。弊病:没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。公式：税后月租金-按揭月供款）X12/首期房款期房时间内的按揭款）优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。房产投资公式为:IRR累计总收益/累计总

42、投入月租金X投资期内的累计出租月数/按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其它投入累计按揭款累计物业管理费备注:上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。当然,如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂,想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值

43、的简单方法。据了解,按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价,则认为该物业物有所值。如果该物业的年收益15年房产购买价,则表明该投资项目尚具升值空间。PageI8酒店式公寓（产权）的后续经营（+图片）酒店式公寓，虽然冠之以“酒店”，但是其实质仍然是住宅或商住楼，仍然属于物业性质，但是既然定名为“酒店”，如何才能实现酒店模式的经营与管理，开发公司也可以直接与酒店管理公司或具有酒店式公寓管理经验的物业公司合作，最终实现后期的经营管理。出于后期经营的需要，酒店式公寓在经营初期通常会采取承诺三年稳定回报，以此来培育客源。当有一定比例稳定的客源后，酒店物

44、业便进入了一种正常的运营状态，此时才有产生赢利的可能性，而此前的三年时间是开发公司必须要面临的补贴问题，。道理非常简单，任何一家正规物业管理公司不可能承诺经营回报，对业主进行承诺的主体是开发公司出资注册的物业公司或酒店有限责任公司。专业管理公司只受委托进行管理，出卖的是管理经验，取得的是管理酬金。为何要补贴？首先，开发公司对该酒店式公寓（产权）的投资回报远高于投资其他酒店物业。假设开发商建设一座的住宅投资为1元钱，预期获利20%,最终售价为1.2元；如果改为该酒店式公寓（产权），总投资为L3元,而正是因为追加了0.3元的投资并有后期对业主的承诺回报，而使得售价变为2元以上，最终获利也高于50%

45、,远大于行业平均利用率。其次，该酒店式公寓（产权）的实际运行可以获得较高赢利，但是由于承诺的投资回报使得其难以赢利。由于该酒店式公寓（产权）没有较大的固定资产摊销以及财务费用的支出，公共设施、共用设备、公共面积也已经分摊给小业主，大中修及更新改造可从公共维修基金中支付。所以，运营成本大幅度降低，产生的赢利的可能性非常大。但是因为承诺了小野猪的投资回报，而需要支付数额巨大的投资回报，才使得经营难以产生赢利。因此开发公司的补贴在情理之中。PageI9酒店式公寓未来市场前景（+图片）酒店式公寓是近年来适应市场需求，从住宅物业逐步演变而成的，其主要特点是酒店式公寓提供精装修及全面的酒店式物业服务，公寓

46、智能化程度较高，物业服务设施及配套设施完善。酒店式公寓虽然不是市场的主流产品，但随着城市经济的快速发展和房地产市场的细分，近几年来这种物业在国内的一、二线城市比例逐渐上升。1999年以后，酒店式公寓及商住项目逐渐增多，有些普通住宅项目看到商机也纷纷改眩，增加物业管理服务，转为酒店式项目，尤其是小户型热销的现象出现以后，因为小户型的购房者多以单身或小家庭为主，对物业服务更有依赖性。酒店式公寓，无论投资或者开发，最终要靠市场的检验，市场经济的规律讲求供应跟需求紧密结合。酒店式公寓的发展，不能和当地的产业结构，经济发展相脱离。对于武汉的市场来说，近年这种物业的供应量基本上呈上升的趋势，但绝对值量较小

47、。预计酒店式公寓在未来的几年内将会有较大的增长。酒店式公寓未来的市场价格走势。酒店式公寓定位应该介于酒店和高档豪华公寓之间。酒店式公寓在建材、装修标准、智能化水平、配套设施等方面与普通住宅有较大差异，其整体舞业业品质一般高于普通住宅。比如酒店式公寓装修档次明显高于一般住宅或者商住房，配套家电、家具一般会选择国际、国内的名牌产品。另外，酒店式公寓的物业管理费也大大高于普通住宅，因为它不同于一般住宅的物业管理服务，另外由专门的酒店管理公司提供酒店式的管理服务。酒店式公寓在未来的投资优势。酒店式公寓项目的客户有较大一部分是投资型客户。此种物业适合进行投资，地理位置较好，整体品质优秀的物业出租率较高。另外酒店式公寓的目标人群是商务旅客，或者三资企业的白领阶层为主。他们的住房标准要求高，房租一般是由公司报销或者公司提供房屋津贴。这样，只要酒店式公寓的地理位置理想，那么投资回报率更加理想，因此受到客户的欢迎。目前酒店式公寓与小户型结合的项目受到很多刚刚走入社会或刚建立家庭年轻人的欢迎。酒店式公寓开发和经营的难点。酒店式公寓也有不尽人意之处。如酒店式公寓物业管理费较高。有些物业的出租率难以保证，来往人流复杂，管理难度