【个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范6700字】.docx
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1、个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范目录个人住房按揭贷款业务存在风险及其防范1一、个人住房按揭的概述及法律特征2(一)个人住房按揭的概述2(二)个人住房按揭的法律特征2二、个人住房按揭贷款风险分析3(一)系统性风险3(二)经营性风险3三、个人住房按揭贷款风险的成因5(一)缺乏管理经验与风险预警机制5(二)房地产公司套取资金和银行审查不力5(三)道德风险和逆向选择5四、个人住房按揭贷款风险的防范对策6(一)建立健全风险管理机制6(二)加强商业银行内控建设6(三)建立个人征信系统6五、结论6分考文献7摘要:在我国,房地产业已成为市场经济的重要组成部分,成为经济增长的引领者。在蓬勃发展的房地产市场中
2、,个人住房按揭贷款业务应运而生。它给市场带来了很大的活力,促进了我国的房地产行业的发展,资本的流通,金融行业的发展,缓解居民住房的经济压力,许多人圆了住房梦。从银行的角度来看,有利也有弊,现有的抵押贷款的风险不容忽视,而银行能否有效地防范和分散风险,与自身的稳定性相关,这将直接影响住房按揭业务的良性发展。因此,住房抵押贷款的风险防范与控制中已成为一个重要的研究课题。如何建立和完善我国的相关法律制度,如何对金融衍生产品进行创新,分散银行风险,不仅具有重要的理论价值,而且具有深远的现实意义。关键词:个人按揭贷款;房地产;抵押风险随着个人住房按揭贷款业务的迅猛发展,房地产市场的泡沫正在滋生,房地产融
3、资市场的风险渐渐显露,按揭贷款的风险正成为商业银行一个新的风险点,随之产生的问题贷款也给银行资产安全带来了巨大的隐患。因此商业银行个人住房按揭风险法律控制就变得更为急迫。如何理智地看待当前的房地产市场情况,如何有效地防范银行住房按揭贷款的风险,就成为非常重要的问题。我们对个人住房贷款风险问题应该重新认识,这不仅有益于商业银行进一步增强防范意识,降低和防止个人住房贷款风险的发生,也将推动按揭业务健康良性地发展。一、个人住房按揭的概述及法律特征(一)个人住房按揭的概述按揭最开始是起源于国外的i种担保方式,越来越成为当今世界各国推动房地产金融发展备受关注和欢迎的工具,中国也是如此。早些时候,这种方式
4、随着改革开放而被引进到了我国,各大城市的银行按揭贷款业务开始大规模的向着房地产市场渗透。除了满足个人的购房需求,住房抵押贷款,也为房地产开发商、商业银行带来了很大的利益,可以说,房地产抵押贷款对银行来说是一个双赢的局面,抵押贷款由于低风险、高回报的特性,成为银行调整信贷结构的一种方式。为了提高个人按揭的资产质量,各商业银行都把抵押贷款作为贷款,大力提升银行的质量。特别是近年来,随着住房改革的深化,住房抵押贷款的重要作用日益凸显,已成为居民购房的重要依托。个人住房按揭贷款在本质上其实就是抵押贷款形式的种,也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为,购买住房按揭贷款不仅为个人提供了保隙,同时也为开发
5、商提供了担保,可以称为“双重保险”,贷款风险系数趋于零。然而,随着个人住房抵押贷款业务的快速发展,这种观点显得越来越片面。事实上,按揭银行业务也存在风险,在实践中出现了大量的抵押纠纷,银行信贷权利遭受了巨大的损害。因此,探索建立一套有效的防范银行个人住房抵押贷款风险的机制是十分迫切和必要的。(二)个人住房按揭的法律特征根据上述定义,个人住房抵押贷款最显著的法律特征是涉及两个合同和三个当事人。首先,这两个合同是指个人的购房合同和个人住房抵押贷款合同。前者是后者的前提,如果没有购房合同是不可能有抵押贷款合同的;抵押贷款合同是购房合同的补充,无抵押合同,购房合同变成不履行合同。因此,两个合同是分不开
6、的。相互作用、相互依赖的,任何违反合同的做法都可能影响另一个合同。其次,三方指的是购房者、开发商和银行。购房者与开发商之间是买卖房屋,双方的权利和义务都体现在购房合同上。银行与购买的关系包含两层含义:第一层是借贷关系,购买是债务人。第二层是抵押关系,购买是抵押,银行是抵押权人。第三层是开发商与银行的关系,目前的理论和实践有两种不同的观点:第一种观点是共同担保的法律关系,开发商是担保人,担保人是贷款给开发商。购买本金的银行承担连带责任保证,一旦购房协议未能按时偿还,银行就要从开发商手中收回。第二种观点是回购权利与义务的关系,是买方与银行按揭法律关系的延伸,是银行处置抵押物所产生的一种民事权利和义
7、务。如果购房者逾期还款,则将会构成违约,银行贷款的房地产开发商便能够通过相关的法律进行处置,向银行承诺无条件回购,并将优先向银行还款。与此同时,购房人在这里属于抵押人,因此需要其在按揭抵押合同中进行书面确认。这实际上是抵押权,是抵押权人与出卖人、抵押人约定抵押物的处分产生的一种抵押、处分、权利和义务。(一)系统性风险1.利率风险个人住房按揭贷款的期限一般都比较长,一般在5-20年,最长可以达到30年。在这一时期,可能经历好几个经济周期,市场利率可能会出现几轮波动。当个人住房贷款业务占银行资产比重达到一定水平时,利率波动会给银行带来无法避免的风险。2.流动性风险流动性风险一般指的是银行资金的流动
8、性供给与流动性需求之间差值带来的风险,如果流动资金无法满足流动性的需求,将可能导致储蓄问题的可能性。由于较长的住房贷款,流动性相对较低,而资金的来源主要是储蓄和商业团体,短期存款,长期使用是一种短期的资金来源,所以当银行资产的个人住房贷款占业务比重达到一定限度时,就有可能出现的流动资金无法满足支付需求的情况出现。根据国际银行业风险的经验,当比例达到25%以上时,可能面临流动性风险。由于个人住房贷款业务的商业银行在中国的比例不是很高,这样的风险在短时间内还不会很明显。但随着业务的快速发展,流动性风险在今后的几年中可能会越来越明显,因此对于这个方面的研究必须严谨对待。(二)经营性风险1 .来自开发
9、商的风险(1)财务欺诈的风险。这是少数开发商在房地产中使用虚假交易,骗取银行信贷的行为。其表现为:开发商和个人向银行申请住房按揭贷款,签订购房合同然后进行虚假的交易。一旦达到目的,开发商就会立即转移资金,给银行带来巨大的风险。为了得到尽可能多的钱。这种交易的特点往往都是按揭的金额比较巨大。(2)开发商不具备相应的实力。中国的房地产市场的飞速发展,在竞争中许多房地产开发企业的崛起,具有较强的经济实力,有着十分强大的开发能力和创新实力。它们肯定是会被各个银行激烈竞争的对象。不过这也将会给一些实力较为薄弱的企业带来一些机会。2 .来自开发项目的风险(1)因为市场因素的分析结果出现了错误,而其原因可能
10、是因为市政规划、产业结构发生调整而导致的,房屋出售后价格下降;开发商没有得到预售资格,属于非法出售行为,进而做拟定的预售合同都是无效的;对住房面积的客户和开发人员,质量问题如合同纠纷或终止合同。(2)在交付住房按揭贷款期间,由于对于项目的定位不是很准确,预售房源也不是很理想,导致后续资金不足,无法按期竣工,客户也不能第一时间入住,甚至到最后项目久久拖延而不了了之,产生很大的道德风险。因为开发商经常利用融资和商品房预售收入作为开发项目的资金来源,而资金占用的越好。在极端的情况下,完全依赖外国资本,资金没有一点投资。如果发生这种情况,客户的不利条件可能是解除购买合同,拒绝退货,希望给银行施加压力,
11、迫使银行帮助他们收回损失,从而将开发商与开发商的合同纠纷转移到银行,从而给银行带来法律风险。3 .来自借款人的信用风险(1)对于按揭的成数的确定不合理。指银行对借款人不区分自由抵押贷款,将其纳入若干可能的风险。就一些地区推出了“零首付”业务为例,银行贷款资金全部购买,高按揭成数的贷款很容易通过量较小的支付,无论决策购买的实际能力如何,都会因此而忽视了长期的还款压力,借款人如果经济条件恶化,将形成风险。(2)贷款时间的确定不合理。对于个人住房贷款,总体来说并不是时间越短风险就会较小。因为对于一些借款人来说,如果贷款期限太短,还款期造成的压力过大,当不能还款时,就很可能发生违约。期限较长,风险也是
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