新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告.docx

《新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告.docx（123页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告第一章总论1一、项目基本概况1二、项目业主简介2*、帝贝3四、要紧编制根据3五、要紧结论4六、项目要紧技术经济指标5第二章项目建设背景与必要性7二、项目建设必要性13第三章项目市场分析14一、重庆星级酒店市场进展趋势14二、重庆星级酒店经营情况分析15-、口）11方氏切手IIj18四、合川房地产市场分析19五、本项目房价预测21第四章项目建设规模及建设内容27一、建设规模27二、建设内容27第五章项目选址与建设条件29一、项目选址29*、3034第六章工程方案一、设计根据34二、设计原则34.、JeiI,IHiVI35四、建筑设计38六、给排水设计43七

2、、电气设计46，I、JXII.11-*53九、燃气设计54第七章环境保护56一、设计原则56二、设计根据56、施F.期环境影响及防/口56四、运营期环境影响及防治58第八章节能设计60一、设计根据60二、总图布置60三、建筑节能60四、给排水节能61五、电气节能62第九章消防设计64 64*一、设计根据二、总图消防三、建筑消防65四、给排水消防设计66H、L70六、暖通消防设计73第十章劳动安全卫生76一、影响劳动安全与卫生的因素76二、防护与监控措施76四、劳动卫生措施77五、预期效果及评价78第H-一章防灾减灾79一、总图79二、建筑79三、结构79四、地质灾害防范79五、地震防治79六、

3、电气安全79第十二章组织机构及工程管理81一、组织机构81二、工程管理81第十三章项目实施进度及招标方案84一、工程建设进度8484二、招标方案第十四章投资估算及资金筹措86一、投资估算范围86二、投资估算根据86、彳86四、项目投资估算结果90第十五章财务评价95一、评价原则、根据及参数95*、项口？=T业收入及税金估算96三、总成本费用估算100四、盈利能力分析103五、还本资金来源及偿债能力分析104六、财务生存能力分析105l-j、Iy106八、财务评价结论108第十六章社会效益分析H8一、社会影响效果分析118二、社会习惯性分析119第十七章结论与建议120一、结论120二、建议12

4、1附件：1、重庆市合川区合州医院有限责任公司2011-2013年利润表2、重庆市合川区家盛物业进展有限公司2011-2013年利润表3、还本资金承诺函附图：1、项目总平面布置图2、1#楼剖面图3、2#楼剖面图第一章总论一、项目基本概况（一）项目名称：新加坡风情休闲度假酒店（一）项目性质：新建（三）项目业主：重庆竣洲置业有限责任公司重庆鑫顿国际酒店有限责任公司（四）建设地址：合川区白鹿山片区（五）建设工期该项目建设工期为36个月（2014年1月至2016年12月）（六）工程建设规模及要紧建设内容本项目用地23379.33n（约合35.07亩），总建筑面积104316.49m2,地上建筑面积747

5、30.27n?,其中1号楼（酒店）面积35779.28m2,2号楼（写字楼）面积19188.89n,裙楼面积19762.10n?；地下车库及设备用房面积29586.22n?。设置机动车停车位711个，其中地下602个，地面停车109个。要紧建设内容包含土建、安装、酒店室内精装修与室外道路、硬质铺装、绿化，水电气等设施的建设。项目按照五星级酒店标准建设,建成后可提供客房414间（套）,可供出售产权式酒店19260n,可供出售写字楼19188.89n,可供出售临街商铺6000m2o（七）项目总投资项目总投资为68294万元，其中建设投资61544万元（工程费用为47099万元,工程建设其他费用98

6、87万元,预备费4558万元）,建设期利息为6750万元。（八）项目资金筹措项目所需资金由业主自筹33294万元，占总投资的48.75%；申请中投公司贷款35000万元，占总投资的51.25%。二、项目业主简介（一）重庆竣洲置业有限责任公司重庆竣洲置业有限责任公司系经重庆市合川区工商行政管理局批准，于2010年12月3日取得重庆市合川区工商行政管理局核发的500382000017660号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币10000万元，现实缴资本10000万元。法定代表人：张晓东。公司住所位于重庆市合川区合阳办瑞山西路2号H幢都市花园1层11号11-1号。公司经营范围：房地产开发、从事建筑

7、有关业务、水电维修、酒店管理、五金交电、机电产品、农产品销售等。（一）重庆鑫顿国际酒店有限责任公司重庆鑫顿国际酒店有限责任公司系经重庆市合川区工商行政管理局批准，于2012年11月12日取得重庆市合川区工商行政管理局核发的500382000029663号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币100O（J万元，现实缴资本IO（X）O万元。公司现有股东2人，分别系（股东1）唐洪，持有公司52%的股份，认缴出资额5200万元,实缴出资额5200万元；（股东2）王玲，持有公司48%股份，认缴出资额4800万元，实缴出资额4800万元。法人代表：唐洪公司注册地：重庆市合川区南办处南滨西路22号；法定代表

8、人唐洪。三、编制原则可行性研究范围涉及项目建设背景及必要性、市场分析、建设规模及内容、建设条件、建设工程方案、环境保护、节能、消防、劳动安全卫生、建设进度、建设投资估算及财务评价等。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策根据，并作为开展下阶段工作的基础。四、要紧编制根据（一）房地产项目经济评价方法、投资项目可行性研究指南；（二）重庆市城乡总体规划（20072020年）（2011年修订）；（三）合川区城市总体规划（20042020年）（2013年修改）；（四）重庆市合川区国民经济与社会进展第十二个五年规划纲要;（五）2013年合川区国民

9、经济与社会进展统计公报；（六）2014年重庆市合川区政府工作报告；（七）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范与设计标准；（八）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策;（九）业主提供的有关基础资料；（+）国家与重庆市其它有关规定与要求。五、要紧结论本项目的建设符合合川区城市总体规划（20042020年）（2013年修改），符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划。本项目以新加坡风情为主题，按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成,项目建成后将成为合川区城市标志性景观建筑，项目建设有利于提高合川区城市品质，完善城市

10、功能配套，促进合川区“中国知名旅游城市”目标建设。项目的建设是必要的。项目建设规模适度，建设条件较好，建设方案合理可行。项目建成后，有利于优化项目区的投资环境，同时可辐射带动当地旅游、餐饮、房产、娱乐、服务业等有关产业的进一步进展，提升区域经济综合竞争力。项目建设是可行的。本项目总投资68294万元，整个计算期内，可实现营业收入114135万元，净利润18260万元，所得税6087万元，所得税后财务内部收益率8.87%,所得税后净现值大于0,所得税后投资回收期8.55年。项目盈利能力较强，在财务上是可行的。本项目申请贷款35000万元，要紧用于项目部分土建，安装及装修工程，计划于2015年贷款

11、20000万元，2016年贷款15000万元。到2017年一次性还本35000万元，并支付运营期间所产生利息6300万元。借款偿还期内利息备付率为7.21,偿债保证比为1.10,综合偿债保证比为1.70,还本付息的资金充裕。因此，该项目具备实施的必要性与可行性。六、项目要紧技术经济指标表1-1项目要紧技术经济指标序号项目单位数值备注建设目标与规模1建设用地面积m223379.332总建筑面积m2104316.49按功能性质划分1)公建建筑面积m274730.27其中1号楼建筑面积m235779.28414间2号楼建筑面积m219188.89裙楼建筑面积m219762.102)车库及设备用房m2

12、29586.22按地上地卜划分1)地上建筑面积m274730.272)地下建筑面积m229586.223建筑占地面积m26440.324绿化面积m29649.435道路、及硬质铺装m27289.586容积率3.1967建筑密度%27.55%8绿地率%41.27%9停车位个7119.1地上个1099.2地下个602二总投资万元682941工程费用万元470992工程建设其他费用万元98873预备费万元45584建设期利息万元6750三资金筹措万元682941业主自筹万元33294占总投资的48.75%2银行贷款万元35000占总投资的51.25%四财务评价指标1营业收入万元114135整个计算期

13、内2总成本费用万元81832整个计算期内3营业税金及附加万元7956整个计算期内4所得税万元6087整个计算期内5净利润万元18260整个计算期内6财务内部收益率%10.99所得税前7财务净现值万元6703所得税前8投资回收期年7.53所得税前9财务内部收益率%8.87所得税后10财务净现值万元1924所得税后11投资回收期年8.55所得税后12总投资收益率%6.4113资本金净利润率%7.83第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景(一)合川区社会经济进展状况合川地处重庆西北部，因嘉陵江、渠江、涪江三江汇流而得名。距重庆主城核心区50公里，是重庆市与成渝经济区规划建设的区域性中心城市。幅员

14、面积2343平方公里，辖23个镇，7个街道办事处，总人口156万。合川曾为巴国别都，历为通往四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道与“经济走廊。境内有钓鱼城、深滩古镇等著名历史文化古迹，周敦颐、张森楷、卢作孚、陶行知等历代名人曾在此授教创业。合川是新中国第一位少年英雄刘文学的故乡与中国龙舟之乡、全国儿童画之乡，中国最具海外影响力明星区、商品市场最佳投资城市、西部最具投资潜力百强县(市、区)之一，也是重庆的高职教城。近年来，合川区深入贯彻科学进展观，围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川四大战略”，抓好进展与民心

15、“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，全区经济社会进展势头强劲。大城市框架全面拉开，城市功能全面完善，城市品质大幅提高，人民幸福指数不断提升，成功创建重庆市级文明城区、市级森林城市，正努力创建国家卫生城区、全国文明城区、国家环保模范城市、全国生态示范区。完成1500亿级产业布局，工业基础、成长、创新“三大版块”，能源、建材、化工、装备制造、食品加工、纺织服装、制药、电子元器件、电子信息“九大产业”进展格局全面奠定，北汽银翔、农机院西南产业基地、达方电子等重大招商项目建成投产，义乌小商品批发市场、茂田建博中心等一批大型专业市场建成投入使用，合川已逐步成为重庆市的一个重要增长极。2013年，合川

16、区全区实现地区生产总值387.42亿元，按可比价计算，同比增长11.9%o其中，第一产业增加值56.69亿元，增长4.8%；第二产业增加值192.09亿元，增长12.7%；第三产业增加值138.63亿元，增长13.4%o按常住人口计算，全区人均地区生产总值达到29175元（按年平均汇率6.1932折合4711美元）。三次产业结构由上年的15.0：48.7:36.3变为14.6：49.6：35.8,产业结构进一步优化。2013年，合川区全年完成房地产开发投资额83.98亿元，比上年增长33.4%。商品房施工面积859.1万平方米，增长29.2%;竣工面积157.7万平方米，比上年增长27.4%o

17、商品房销售面积155.4万平方米，比上年增长38.8%,其中住宅销售面积143.9万平方米，增长43.0%。2013年，合川区以精品打造为抓手，带动旅游全城全域提升。钓鱼城景区陈列展览馆、九口锅遗址保护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。沫滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿保护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅游节会，钓鱼城旅游文化节评为重庆十大知名旅游品牌节会。全年接待游客437.2万人次，实现旅游收入6.74亿元。

18、同比分别增长15.7%与16.9%o（二）合川区城市进展规划2014年重庆市合川区政府工作报告中提出2014年合川区要紧工作目标：奋力推进城市提质工程，建设宜居江城。依托山水资源、传承历史文脉，统筹推进空间优化、功能开发与风貌打造，彰显绿水青山特色，持续改善人居环境。优化提升规划水平。按照城市进展新区及合川“三大奋斗目标”定位，论证修改城乡总体规划与城市总体规划，加快推动合阳一草街片区与重庆都市功能拓展区有机衔接，完成合阳城东、思居片区控规编制。细化城市功能分区，北城打造商贸居住中心，南城打造行政文化中心，钓鱼城半岛打造具有核心竞争力的区域旅游休闲中心，花滩片区打造以高档居住、运动休闲为主的城

19、市新区，小安溪及白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区，高职教城片区打造以高等教育、文化创意为主的文化教育高地，渭沱片区、沙溪片区打造以港口、物流为主的工业配套服务区。坚持产城融合，立足功能定位，编制综合交通、城区给排水、绿地系统、城市照明等专项规划。严格按程序编制、调整规划，锁定规划操纵区建设行为，严厉查处违法建设。完善城市功能配套。坚持基础设施与城市开发同步，把握节奏、突出重点，有序推进沙溪、花滩、白鹿山、小安溪、农创园、高职教城等片区建设，稳步推进纯阳山、东津沱等片区棚户区改造。开工建设花滩大道二期、南津路等道路，建成小安溪滨江路、涪江四桥南北引桥、农创园嘉江路、嘉合大道。建成

20、赵家渡堤防工程，整治城市排水防涝设施。扩建二水厂，加快改造弃管小区电力、燃气、给排水等危旧管网。推进智慧城市建设，主城4G网络全覆盖。新建二郎桥、联滨路与文峰街3个农贸市场，推进一批公共厕所、垃圾站台等环卫设施提档升级，建成北城市政公园、东津沱滨江公园。注重公共服务设施规划布局、供给规模、建设时序与片区进展节奏相习惯。新增新华幼儿园、大南街幼儿园南城分园、濮湖小学，扩建白鹿小学、瑞山中学、南屏中学，迁建盐井中学。建成区人民医院、宏仁医院并投用，完成妇幼保健院整体迁建项目主体。建成全民健身中心、南滨体育公园，增设体育活动设施。建成6个社区养老服务中心。高品质实施商住开发，尚信国际、新加坡风情度假

21、酒店等标志性项目加快推进。（三）合川区旅游业进展规划与目标重庆市合川区国民经济与社会进展第十二个五年规划纲要提出，大力进展旅游业，打造中国知名旅游城市，以钓鱼城为中心，建成重庆市城乡旅游统筹实验区，形成“大旅游、大市场、大产业”新格局。到2015年，旅游年接待国内外游客达300万人次以上，实现旅游收入10亿元。-实施重点旅游开发工程。以打造中国知名旅游城市为出发点，通过挖掘、保护、开发、推介三江合流、钓鱼城、深滩古镇等国家及世界级自然、文化遗产，多层次、全视角放大合川的美感效应，提升合川的城市与城区价值；以古钓鱼城为龙头，源滩古镇、龙多山为开发重点，全力招商，突破旅游名城建设的难点，着力打造合

22、川旅游进展的“金名片”；整合旅游资源，建设水上乐园，进展三江水上游乐及运动项目，使嘉陵江沿线旅游产品成为重庆知名的旅游新品。一一大力进展乡村休闲旅游。打造合川的生态休闲旅游线，重点开发世代思居乡村旅游驿站、九峰山森林公园、古楼枇杷采果节、华釜山旅游等，以此带动沿线有关产业的进展，发挥旅游的有关带动作用。2014年重庆市合川区政府工作报告中提出，以促进旅游消费为重点，推动现代服务业上档升级。强化全城全域理念，加快推进中国知名旅游城市建设，以旅游带动服务业升级配套，促进消费上档提质。全域推进旅游开发工程。提速景区建设。围绕打造世界级、国家级旅游精品，高水平编制钓鱼城半岛规划，力争招商取得重大突破。

23、以钓鱼城创5A为抓手，加强文物保护、景点打造与环境优化,提质推进精品景区建设，申遗工作取得阶段性进展。源滩古镇优化旅游规划，科学开发下泳滩与滨水旅游，推进游客中心、下殿文物保护、六祖殿堂等项目，打造“中国知名旅游古镇“，创建4A级景区。启动三江水上旅游开发，培养九峰山、龙多山等旅游新品。因地制宜进展乡村旅游，打造一批集观光、休闲、度假、健身于一体的旅游名品。强化宣传营销。坚持立足川渝、辐射西南、面向全国、放眼世界，加强区域旅游协作，健全宣传营销体系。开通合川旅游直通车，积极参加旅游推介会，举办钓鱼城旅游文化节等活动，筹拍钓鱼城电视剧与纪录片，加快提升合川旅游知名度与美誉度。优化要素配套。以市场

24、需求为导向，围绕“吃住行游购娱”，优化旅游功能设施布局，推动餐饮、住宿等服务业上档升级，全城景观化目标向前推进一大步。提质打造文峰街等美食娱乐街区，建成8-10家商务酒店与旅游星级饭店，完善旅游标识，开发23个旅游特色商品，规范旅游市场秩序，提升旅游服务质量。注重以景区建设带动周边交通、居住、环卫、水电气供应等条件改善，探索旅游城市管理新机制，引导群众养成文明习惯，培养文明、健康的生活方式,不断提高旅游进展综合效应。（四）项目提出理由合川区要打造中国知名旅游城市，星级酒店与综合商业体的建设是必不可少的，特别是高星级酒店的需求更为旺盛。本项目为五星级酒店与商业综合体建设项目，符合合川区打造中国知

25、名旅游城市的规划要求，同时符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划。二、项目建设必要性(一)是中国知名旅游城市的需要合川区“十二五”规划提出，大力进展旅游业，打造中国知名旅游城市，以促进旅游消费为重点，推动现代服务业上档升级。本次新加坡风情休闲度假酒店按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区城市标志性景观建筑，可为合川区休闲旅游业提供相应的配套服务，能加快实现该区打造中国知名旅游城市的目标。(一)是提高人民群众生活品质、改善城市环境的需要本项目建设内容包含五星级酒店、商务写字楼及商业。项目的建设将通过合理的规划、完善的公

26、用配套设施与良好的绿化环境、高品质的建设，不仅给人民群众提供了优美的居住环境、健康的生活空间，改善了人民群众生活品质与消费水平，提高城市品质，改善城市配套。(三)是促进新型城镇化建设、实现当地经济可持续进展的需要通过本项目建设，可刺激带动当地房产、餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、商贸等有关产业的进展，提升区域经济综合竞争力，促进新型城镇化建设。另一方面本工程建成后，为社会制造大量的就业机会，平均每年可上缴税金800万元以上，促进社会经济进展。因此，可促进新型城镇化建设，有利于实现合川区经济的可持续进展。第三章项目市场分析一、重庆星级酒店市场进展趋势截止2014年第一季度，根据中华人民共与国旅游局

27、2014年第一季度全国星级饭店统计公报数据显示,重庆已有24家挂牌五星酒店，从区域分布来看，重庆五星级酒店要紧分布在主城区，并集中在渝中、江北两区，这与重庆的经济进展水平相符合。渝中、江北区作为重庆经济最为发达的区域，在区位条件，集客能力，消费水品，配套设施等方面的优势有为突出。通常五星级酒店是与商务、旅游是分不开。重庆的商务能力无容置疑，作为全国最大的直辖市，地处长江与嘉陵江交汇处的重庆具有良好的地域、交通优势，随着两江新区的成立开发重庆必将迎来更多的机遇。因此从商务上来讲，作为直辖市及拥有中国的第三个副省级新区（两江新区）的重庆，顶级商务酒店在未来几年将会有一个极大的进展。而重庆的旅游正在

28、逐步的进展中。重庆成立直辖市后，特别是三峡工程的开工，使重庆市及其所辖三峡库区成为世人关注的焦点,三峡旅游骤然升温，使重庆旅游业的进展面临前所未有的机遇。重庆旅游行业人士紧紧抓住机遇，积极开拓进取，开发生产与宣传促销相结合，使重庆旅游业呈现出强劲的进展势头。重庆旅游业在高速进展的同时，已经形成规模。内部行业齐全，具备一定的产业基础，对国际国内旅游者有了相当的吸引力。重庆以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界，并以山城都市、长江三峡、大足石刻三大世界级旅游精品带动旅游业的强盛进展。也正是旅游业的快速进展，催生了一批度假型酒店。九龙坡的贝迪颐园温泉旅游度假区，大足华地王朝，永川的两江野生世界大酒店

29、等等。然而对比其他几大直辖市，北京五星级酒店数量为61家，上海为59家，重庆作为最年轻的直辖市，仍有巨大的差距，但同时随着重庆经济的迅速进展，特别最近两年在政策上，市政府对旅游业寄予厚望，黄奇帆市长曾在市旅游经济进展领导小组全体会议上表示将把旅游业打造成战略性支柱产业。可见重庆旅游业在未来几年必将有一个大的进展，而旅游业的进展对酒店行业也必将有一个极大的促进。重庆市旅游局有关人士表示，重庆酒店业进展势头相当迅猛。目前重庆成为西部高星级酒店进展最快的地区，估计到2020年，重庆将有88家五星级酒店。酒店行业在重庆必定有着一个巨大的进展空间。二、重庆星级酒店经营情况分析（一）入住情况分析重庆市星级

30、酒店受到2008年金融危机的影响，入住率有些许的降低。但从总体业绩情况来看，一直处于稳步上升的趋势。尽管重庆市星级酒店市场在不断的扩张,然而由于重庆有强烈的市场需求,并未能对星级酒店入住情况造成影响。此外，作为星级酒店，考虑到所有的竞争成本，入住率的保底线为60%,目前中国酒店业的平均纯利在8%12%之间，而重庆酒店业的平均利润大约为10%o近两年重庆的业绩表现虽好，但随着未来市场的大肆扩张，星级酒店图3-1重庆市星级酒店2007年2010年入住率（二）客源分析随着重庆直辖效应的逐步表达，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区进展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为重庆市星级酒

31、店的主力，分别占四星级、五星级酒店的57%、68%o其商务客源要紧为重庆的机械制造、汽车及摩托车制造、信息技术及半导体生产等制造业。目前，重庆的高档商务客源所占比例较小，导致星级酒店市场，特别是五星级的房价水平相对较低。其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例；旅游客群中，要紧由旅游散客、旅游团队及其他客源构成。从其类型来看，以国内旅游人群为主，外籍人士较少，只占四星级、五星级酒店的7%、9%o休闲娱乐是重庆星级酒店市场的重要特点，闲散客群中以选择四星级下列酒店为主，故对四星级及五星级的需求量较小，只占到总量的2%到3%o就庆市四星级酒店客群分布翦庆市五星级酒店客群分布图32重庆

32、星级酒店客群分布（三）成本分析星级酒店投资成本按照建筑单位面积（不包含土地价格）：五星级酒店通常为900010000元/nV,四星级酒店通常为70009000元/E。投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%。投资一家星级酒店，收回成本（不含土地成本）通常要810年。（四）客房价格分析重庆星级酒店客房执行价格如下:房型四星级(元/间/晚)E三(q)标间250-600500-1500套房300-1200700-2400总套1100-78807000-24000图33重庆星级酒店客房执行价格上图价格要紧针对散客而言，多为标价5-7折。但是由于四、五星级酒店都有

33、协议公司及旅游团队，而这些客群又是酒店的要紧客群来源。酒店关于这部分客户多采取3-4折的折扣政策，故大大的降低了整个星级酒店市场的成交均价。五星级酒店的平均房价仅为586.39元，比成都的平均价格低200元，与北京、上海动辄4位数的价格有较大差距；四星级酒店的平均房价仅为330元左右。重庆四、五星级酒店房价整体较低的原因在于，目前重庆酒店入住要紧靠商务客人，高端游客的比例过少。另外，行业管理与约束能力并不强，酒店之间存在杀价等恶性竞争，也是制约星级酒店房价提升的因素。三、合川区旅游市场分析(一)旅游资源越来越丰富2013年，合川以精品打造为抓手，带动旅游全城全域提升。钓鱼城景区陈列展览馆、九口

34、锅遗址保护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。沫滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿保护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅游节会，钓鱼城旅游文化节评为重庆十大知名旅游品牌节会。（二）旅游人次逐年增加2012年，合川区接待国内旅游人数375.9万人次，比上年增长47.6%；接待入境旅游人数3.7万人，增长18.3%。全区旅游综合收入5.82亿元，比上年增长53.3%,其中，国内旅游收入5.77亿元，增长55.1%；国际旅游

35、外汇收入78.1万美元，增长18.9%。2013年,合川区全年接待游客437.2万人次,实现旅游收入6.74亿元。同比分别增长15.7%与16.9%。（三）结论由合川政府牵头对基础设施与旅游设施不断改善，估计将进一步推动合川地区访客人次的增长，并增强其在境内外休闲市场的形象。新增国际品牌酒店的引入，将成为改善旅游基础设施的一部分，刺激市场需求。随着合川区经济进展与旅游市场的成长，未来数年酒店住宿市场的需求估计随之增长。四、合川房地产市场分析2013年，合川区房地产总投资81亿元，超年度目标任务的170%；竣工商品房面积198万平方米，超年度目标任务的98%；新开工商品房面积370万平方米，超年

36、度目标任务的270%；全年扶持新办房地产开发企业18家，全区房地产开发企业目前已进展到121家。全年商品房总成交套数为19357套，同比增长70.83%,实际销售面积161.75万平方米，同比增长64.70%,成交金额73.74亿元，同比增长86.17%,销售势头一路看好。从房地产投资总额来看，重庆市合川区房地产开发投资额从2007年的11.13亿元增长到2013年的81亿元，年均复合增长率达39.21%,保持了持续增长的态势，仍具有较好的进展前景。2007年 2008年 2009年 2010年 2011 年 2012年 2013年房地产投资（亿元） T一同比增长率（%）图3-42007-20

37、13年重庆市合川区房地产投资及同比增长情况（数据来源：重庆市合川区统计局）综上分析，重庆市及合川区土地开发及房地产市场将具有较好的进展态势。五、本项目房价预测(一)本项目SWoT分析1、SWC)T分析决策图图35SWOT分析决策图通过对本项目的SWOT分析，目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势，最终达到消除威胁的目的。2、项目优势(StrengthS)分析(1)旅游资源丰富合川区旅游资源十分丰富，涵盖了人文资源景系的几乎所有景型，有古战场遗址、古陵墓、古寺庙、名人祠庙、古代建筑工程、古石刻等古代人文旅游资源，是重庆市旅游资源的重要构成部分。现有国家级、直辖市

38、级、县市级文物保护单位33处，风景名胜区6处，国家级历史文化名镇一处，其中最为著名的人文景观钓鱼城，是全国重点文物保护单位；其次，文化名镇冰滩古镇，名列“中国十大古镇”，有着“中国最美的村镇”之称。还有全国最大的禅宗石刻摩崖造像一一二佛寺石刻等分。（2）地理位置优越，交通便利合川区水陆交通便利，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽与重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道与经济走廊。渝合高速、襄渝铁路与国道212线穿境而过，随着遂渝快速铁路、武合高速公路的建成通车，以武合路、合隆路、铜合路等为主线的“一纵四横八条干线”的道路交通网络初步形成。便利的交通为合川旅游业进展提

39、供了极为有利的条件，旅游业的进展能有力的带动酒店行业的进展。3、项目劣势（WeakneSS）分析旅游资源的开发需要满足不一致游客层面的三种类型需要，即基本层面（陈列观光型）、提高层面（表演欣赏型）、进展层面（主题参与型）。合川当前的旅游开发中三个层面尽管齐全，但以景观的陈列观光型为主，要紧停留在基本层面上，不利于游客停留时间的延长，与旅游资源的充分利用。4、项目机会（OPPOrtUnitieS）分析（1）经济进展的良好态势重庆提出构建“一圈两翼”新格局，在快速提升重庆综合实力与竞争力方面发挥了重要作用，同时重庆两江新区的成立，也为旅游业的进展带来了机遇。在外部经济良好的进展态势下，合川自身也针

40、对当地经济进展薄弱的现状，不断加大技改投入。为使优势企业成为合川经济的支撑点，合川市整体推动，部门极力配合、协调,共同采取措施为优势企业的进展营造良好的环境。重庆市外经贸委与合川签订合作备忘录，以开放型经济助推合川区域经济社会跨越式进展，探索一条区域性中心城市进展开放型经济的新路子，合川逐步强大的经济实力与不断扩大的对外联系，推进了基础设施的全面提升，为旅游产业进展提供了有利条件，同时也让酒店行业蓬勃进展。（2）旅游者需求日益增加，21世纪以来，国民经济向小康社会进展，居民的人均收入水平不断提高，人们的消费方式也正发生着变化。旅游消费结构不断升级，从而带来了国内旅游消费市场的变化，旅游正日益成

41、为人们的一种生活方式。5、项目威胁（threats）分析重庆星级酒店的增多，同质化竞争越来越强烈。各大外来与本土酒店品牌也开始寻找新的酒店市场契机，为此建议开发及经营商遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸取对手的优点，避免自己的弱点；同时突出自我特色，争取主动竞争。（二）酒店房价预测本项目酒店房价使用市场比较法进行测算，具体测算过程如下：在对当地酒店的入住率、房价结构、市场定位、地理位置、品牌连锁、基础设施、便利设施、品牌声誉与酒店质量进行评估与对酒店管理方进行评价的基础上，我们确认了1家酒店将成为待建物业的要紧竞争对手，即重庆合川华地王朝华美达广场酒店。另有2家酒店能够作为次要竞争酒店，分别

42、为重庆长寿碧桂园凤凰酒店、重庆恒大酒店，这2家酒店形成了重庆市乡村度假酒店市场，吸引着会议及团体需求与周末休闲需求。1、重庆合川华地王朝华美达广场酒店重庆合川华地王朝华美达广场酒店于2011年12月开业，是合川区第一家、目前唯一一家国际品牌高档酒店。酒店位置靠近市政府，配置客房268间，餐饮设施4个，会议室12间。其中776平方米的宴会厅是合川区面积最大的。酒店还配有一个水疗中心，配置了6间治疗室。2、重庆长寿碧桂园凤凰酒店重庆长寿碧桂园凤凰酒店于2010年开业，位于长寿区，是碧桂园集团在西南地区开发的第一家五星级酒店。占地面积达560,000平方米，该酒店是西南地区面积最大、设施最为齐全的酒

43、店。酒店配置客房333间，套房30间，总统套房面积483平方米；会议空间面积2,621平方米，最大宴会厅面积1,200平方米；餐饮设施包含一个地中海餐厅与一个配有23间包厢的中餐厅。3、重庆恒大酒店重庆恒大酒店于2010年开业，位于重庆江津区国家级高新区内。归恒大集团所有，酒店配置293间客房，20间套房与1间总统套房。总统套房面积2,600平方米，还有一个200,000平方米的皇家园林。餐饮设施包含1个全日制餐厅、3个中餐厅与1个川菜餐厅。水疗中心配有24间治疗室，其他娱乐设施还包含舞蹈俱乐部与KTVo目前，重庆合川华地王朝华美达广场酒店平均房价约为490元/天.间；重庆长寿碧桂园凤凰酒店平均房价约为400元/天,间；重庆恒大酒店平均房价约为510元/天,间。（1）本项目与参考项目综合对比评估表31一次评估表评估项目设定分值重庆合川华地王朝华美达广场酒店重庆长寿碧桂园凤凰酒店重庆恒大酒店本项目五星级酒店区位地段108.577.57.5周边环境108.588.58周边配套108.588.58交通条件108888价格108.598.58市场定位109888.5规划设计107.5888