山东文登“韩国之窗”项目规划建议书.docx
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1、韩国之窗项目规划建议书目录索引一、规划的背景1/、规划的起源.12、韩国之窗规划的背景资料.13、规划的范围.3二、韩国之窗规划的条件4/、土地性质.42、文登城市性质.43、文登城市人口与规模.44、文登城市空间发展状况4三、韩国之窗的SWOT分析5/、优势.52、劣势.63、机会.74、威胁.8四、韩国之窗的定位9/、项目在山东半岛城市群的定位.92、项目在文登城市的定位.93、韩国之窗的战略定位.9五、规划的原则10八规划定位的目标.102、规划策略.Il六、韩国之窗整体规划策略建议111、规划策略的理念.112、空间规划布局建议.113、韩国之窗主要项目功能区.234、其它.24七、土
2、地利用计划建议241、用地的原则.242、土地利用计划表.24八、重点区域的景观规划26八湖面规划.262、环境设施.263、环境细节处理建议.28一、规划的背景Iv规划的起源威海(含文登)市为中国和山东省最邻近韩国的地区,成为中国吸引韩国产业转移的核心地区。根据对韩国对中国投资情况的调查分析,目前韩国对中国的投资占对外投资的75%,而在中国的投资中45%多在山东,其中主要是中小型企业。根据山东省最新制定的山东半岛城市群发展战略,“威海(含文登)要建成一个电子信息、机械制造等现代制造业发达的生态化海滨旅游城市,中韩经贸交流的前沿门户”。根据山东盛基公司拟在文登投资商贸产业的计划和设想,我们结合
3、文登市区位优势、产业发展战略定位,提出建设以面向韩国市场销售中国消费类商品和面向国内市场销售韩国商品的“韩国之窗”,将利用中韩商贸产业引擎的带动效应,促使文登国际制造产业的形成和发展,使文登成为山东半岛城市群未来最重要的商贸、生产、生活、旅游和产业服务的发展区域,甚至成为山东省未来向北方市场腹地拓展领先效应的区域。2、韩国之窗规划的背景资料(1)历史文脉文登历史悠久,人文荟萃,是胶东半岛东部人类早期进入文明时代的地区。市内已发现场谷遗址、石羊遗址、秦权遗址等古代遗址30余处,出土了大量新石器时期、大汶口文化、龙山文化等各个不同历史时期的文物,证明远在5000多年前,文登先民已在这里繁衍生息,创
4、造了灿烂的古代文明。公元前219年,秦始皇东巡经此,被这里厚重的人文积淀和升平的社会景象所感动。遂驻摩,召文人登城东山上,为其歌功颂德。山从此始名“文登”。公元568年(北齐天统四年),于文登山下置县,因之称文登。文登是胶东半岛设置较早而从未撤销的少数县市之一。(2)自然条件项目地块较为齐整;地块西、西南、南地势较高,其他方向地势较平。地内目前需要协调拆迁的建筑物有杜家泊、旋疥村等村庄。地内有两处湖泊,一溪流汇入柳林河。地块东面临文登市的形象大道(世纪大道),南与峰山公园相邻。(3)交通条件项目紧临文登市的几何中心一一峰山(文登城市布局基本以峰山为几何中心);从项目东侧的初张路(世纪大道)往北
5、可对接至威海、烟台的高速公路,往南可至埠口,往西可对接至青岛的青威高速公路,往东可对接309国道至荣城。(4)地块周边情况位于项目东侧的天润曲轴工业园与本项目只有一路(初张路)之隔,目前正在建设当中。天润曲轴有限公司是目前国内规模最大的曲轴专业生产企业。义乌小商品市场位于项目用地的东南侧,由浙江义乌市金田企业集团投资兴建,占地400万平方米,总投资1015亿元,规划分三期完成。其中一期3000个摊位已建设完成,并已开业;二期工程将于2005年完工,新建摊位12000个;三期工程将于2008年完工,新建摊位34000个。利群购物广场位于项目的东北侧,由青岛利群集团投资开发,总投资额为2亿元,总建
6、筑面积3万平方米。目前正在拆迁建设,预计2004年10月份可竣工开业。新汽车站,位于项目的南侧,义乌小商品市场的正西面,309国道和新初张路交汇处。新汽车站占地面积13.3公顷,总投资1.16亿元,建成后可容纳车辆500辆。项目南侧为文登市的文体功能区,紧邻峰山公园和文山公园。项目西南侧主要为文登市的政务、商务中心。项目西侧有良箭小区、香水小区、三里河小区等住宅小区,不远处为文登市的主要河流之柳林河。3、规划的范围(1)地理位置本项目位于文登市经济技术开发区内,峰山公园北侧。项目东临初张路(世纪大道),西靠金山路,南至香水路,北侧以汕头路为界。(2)规划指标根据原建材市场用地规划条件文规规字2
7、003第008号,规划指标为: 规划建设用地面积:163.21公顷 使用性质:商业 容积率:0.5 建设规模:80万平方米 绿地率:35% 其它:按国家规范要求建筑退规划用地边界距离:世纪大道沿线建筑退后绿线50米,珠海路沿线建筑退后绿线10米,金山路沿线建筑退后绿线20米,汇通路和香水路沿线建筑退后绿线5米,汕头路和峰北路沿线建筑退后绿线5米。根据项目实际情况,本案策划的规划指标为: 规划建设用地面积:约227公顷 使用性质:商业 容积率:0.8 建设规模:约180万平方米二、韩国之窗规划的条件1、土地性质项目总用地面积3400亩,建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。土地性质为综合用地
8、,包括住宅用地、商业用地和市政绿化用地。2、文登城市性质外向型的综合工业城市,地区性的商品集散地,以山、水、文、武为特色的现代生态城市。3、文登城市人口与规模规划2005年全市人口68万,其中市区人口为25万,城镇人口35.5万,城市化水平为52%。2010年全市人口75万,其中市区为31万,城镇人口45万,城市化水平为60%o2020年全市人口85万,其中市区为40万,城镇人口64万,城市化水平为75%。规划2020年城市用地规模为48平方公里。4、文登城市空间发展状况形成“山中有城,城中有山;双龙(两河)抱城,玉带积翠;南商北工,东文西居;三位一体,成组成团”。围绕峰山形成三大功能片区组团
9、布局的整体结构:西南为老城居住商贸金融区,东南为文化行政区,北部为工业区。三、韩国之窗的SWOT分析1、优势(1)规模庞大、配套齐全项目总用地3400亩,在威海有着较大的规模(随着国家土地政策的变化,获得如此大的土地资源的难度将有所增加),在文登首屈一指。项目集居住、休闲、旅游、商贸、物流、产业服务等功能于一体,生活、娱乐、学习等配套设施完善,创造舒适的生活空间、良好的环境景观和成熟的商贸物流环境,开创文登城市发展的新阶段,书写文登的城市名片。(2)政府支持力度大项目得到了文登市委市政府的全力支持,并将以项目的战略高度向山东省政府寻求政策优势和支持。(3)项目与周边和谐对接项目北面是市政府搬迁
10、目的地,东面是文登市的工业企业集中地,南面是规划中的峰山公园,西面是城市内向性的商贸区,而项目将会依功能分区规划成外向型的以商贸物流为主要功能的综合功能城区。南面的义乌小商品市场,北面新规划的家纺城,将会使得文登形成以批发性为主的交易市场集群,相互竞争,相互促进,和谐对接,从而提升整个文登板块的价值。(4)板块升值潜力大项目所在区域将是文登市未来的发展重点区域。项目北边是市政府搬迁目的地。同时,大量的企业将在开发区落户,未来一段时间内,此板块必将飞速发展,板块价值将会迅速提升。(5)土地成本低较低的土地成本为项目的利润预留了很大的空间,使得项目在市场上的竞争力相应提高。(6)开发商开发经验丰富
11、山东盛基建业集团有限公司实力雄厚,公司在项目策划、设计、工程管理、营销、物业管理等方面有着丰富的开发经验。(7)合作各方实力强本项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合业界有较强的实力与口碑的企业或机构,综合各方的实力与经验,必将提升项目的价值和水平。2、劣势(1)城市区域市场发展不成熟文登市的总体经济发展水平相对落后,市场化程度不高,知名度不够,对于一个要吸引韩国和国内的商家来文登购买商铺,具有一定的难度。应该打好威海牌,在推广、宣传上用威海的概念。“韩国之窗,威海之心。”(2)周边配套不完善虽然项目与周边环境对接比较和谐,但是周边项目大部分未建,处于规划状态,项目在板块中属于
12、先行者,给项目的建设推广带来了一定的困难和压力。(3)开发周期长由于项目规模庞大,无论从手续上、资金供应上、还是从项目工程建设上,都需要很长的开发周期,这无形为项目设置了更高的投资风险。(4)土地平整成本高项目用地本身是一块完全的生地,地块本身不是很成熟。地块高差达到二、三十米,土地平整成本相对较高,土方量较大,一定程度上提高了开发成本。3、机会(1)宏观政策环境提供良好的机遇中韩贸易的前景广阔,双边贸易额五年内将达到I(MM)亿美元。同时,借山东半岛承接日韩产业转移的东风,文登的城市经济发展极有可能走一条“前店后厂”,以贸易带动经济的发展之路。而韩国之窗将成为实现这一发展模式的启动点和超级支
13、点。(2)大区域市场崛起山东是韩国对华投资的桥头堡,韩国对外投资的40%以上在中国,而对华投资的45%又集中在山东。山东半岛在承接韩日产业转移方面有着得天独厚的优势。借世界经济变迁之势,山东半岛在新世纪将成为中国经济增长最快的地区之-bO(3)项目生存有着丰富的市场基础中韩贸易繁荣,韩国对威海的投资不断增加,威海是韩国产业转移的重点对象,大量的韩国中小企业在威海落户,文登作为威海的重要组成部分,也有着丰富的中韩贸易资源,这就为韩国之窗的建立和发展提供了肥沃的市场土壤。经韩国实地考察后发现,韩国中小企业进入中国市场的欲望强烈,但是又苦于缺少进入中国市场的平台和窗口。因此韩国之窗项目定位为以中韩商
14、贸、产业服务为核心的综合服务平台,是一个综合性的多功能城区。(4)项目填补了威海面向韩国中小企业的综合服务平台的空白虽然威海的韩国资源丰富,但是整个威海、山东半岛、甚至全国都缺乏一个规模化的韩国产品物流基地;在韩国产业转移过程中,缺少一个为韩国中小企业进入中国市场的一个综合服务平台,而韩国之窗的目标就是建设一个这样的平台,填补市场上的空白,获得超级的发展机会。4、威胁(1)辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角对日韩资源的分流面对韩日产业转移的浪潮,辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角等都把目光投向这个利润丰厚的市场,一定程度上,形成了对韩日资源的分流。(2)面临半岛其他城市承接日韩产业转移
15、的威胁在山东半岛城市群的总体发展战略中,虽然威海独享中韩经贸交流门户的定位,但是市场的法则并不是完全为政府的宏观规划左右,青岛、烟台、日照等城市对日韩资源同样有着很强的吸引力,同类型项目也有可能很快投入运行,这对韩国之窗是一大威胁。必须要快,以快制胜,以优制胜。(3)面对日韩产业转移的机遇,文登周边地区也跃跃欲试在威海市其他地区也有以日韩产业转移为目标的项目在规划中。例如石岛的总体规划战略中就有韩国城的规划。四、韩国之窗的定位1、项目在山东半岛城市群的定位中韩经贸的门户,韩国中小企业进入中国市场的超级服务平台,构建大威海世界制造中心的核心引擎和增长极。2、项目在文登城市的定位韩国之窗应该是文登
16、新时代形象的标志性区域,是现代文登的城市客厅,是文登产业服务的平台和产业发展的发动机。3、韩国之窗的战略定位韩国之窗的战略定位为:以带动文登制造业和现代服务业的发展为目标,以韩国中小企业为主要目标客户市场,以汽车配件、家居和多种时尚商品的采购博览为重点,以建立为韩国中小企业进入中国市场(包括销售和采购等)综合型服务平台为核心,体现中韩民俗文化和现代时尚文化为内涵,集商贸(采购)、商务(办公)、会展(博览)、住宅(居住)、休闲、旅游、娱乐等多种功能于一体的新城区。五、规划的原则1、规划定位的目标(1)商贸带创造吸引商家投资和经营发展的环境,扩大并强化的批零商业功能;以国际化的开发理念,建设中的商
17、贸区应该同国际上(尤其是韩国)的商贸中心模式接轨,为进驻商贸中心的企业和个人提供信息交流、咨询服务的平台。具备现代商业意象,协调自然与人文的关系。强调舒适化:绿意盎然生机蓬勃;强调人性化:人性尺度活动导向和人车分流的交通导向;强调科技化:利用信息化技术,创造网络化平台,简洁明亮和谐有序。(2)生活带提供田园生活式的居住与商业活动空间,并改善生活环境品质以吸引韩国企业人员居住;创造一个居住与工作均衡的生活环境,建设一个融合韩国人文文化为主题特色的国际性生活城区;充分结合城市发展与商业产业发展的吸纳及叠加效应,创造山东商贸区域开发的新典范。(3)生态带确立保护自然生态资源和可持续发展的指导理念,利
18、用规划的绿地建造具有参与价值的森林公园,例如高尔夫运动公园、撒野公园,提供休闲、游憩活动和可持续使用的自然环境。有效利用基地的开发资源,正确引导未来开发方向,确保环境成长与品质间结构性的发展平衡。2、规划策略强调“混合分区”(mixeduse)的概念,并强调城市完整单元的互相流通性,强调城市的不同区域间能建立多面向的互动关系,成为一个活的有机体的概念。规划整体一个具有弹性可持续发展的成长架构(growthstructure),以追求商贸环境国际化、生活环境人性化和生态环境可持续化的目标。六、韩国之窗整体规划策略建议1、规划策略的理念以组团式结构规划每个具有特色的发展组团,并以公共活动轴带的有机
19、结合;各组团成为韩国之窗的发展中心,由于项目推进存在诸多不可预测因素,应尽可能增加项目发展的弹性空间;各发展组团在主要功能的实施中仍需保留一定的混合使用弹性空间。2、空间规划布局建议韩国之窗的规划布局为:“两个区片、三条轴带、七个发展组团”展开。西仝区左二指东部商贸发展区和西部生活服务区;三条轴带:以公共活动轴、商贸物流轴和生态生活轴;七个发展组团:汽车商品商贸组团、时尚商品商贸组团、家居商品商贸组团、物流仓储配送服务组团、休闲商务服务组团、居住组团和韩国中小企业基地。商贸物流发展轴(1)两大区片两大区片类似“左右手”、“两个车轮”,构筑起“韩国之窗”的空间格局。东部商贸发展区这个区域是“韩国
20、之窗”的本质和灵魂所在,也是“韩国之窗”最主要的核心功能区。性质:主要为韩国的商品通向中国和中国的商品通向韩国的展示、销售、批发的商贸市场,同时辅助一些旅游、休闲、娱乐和居住功能,形成一个多种功能复合的综合区。功能:这个区域承载着韩国之窗商业(批发市场)、产业服务、会议会展、酒店、办公、商业步行街、物流配送、配套服务设施、餐饮、娱乐、旅游等核心功能。“韩国之窗”商贸区功能主导功能辅助功能专 Ik 节 %物 充 纪 差米 旃 怵 ,fl餐次灵天公 舌 主西部生活服务区性质:生活服务区是“韩国之窗”项目最能迅速产生经济效益的板块。与商贸区一左一右联动发展,“双轮驱动”,互相促进,共同构筑功能完善的
21、城市新功能区。“韩国之窗”生活服务区以其大配套、高品位和整体性强的优势,首先吸引项目周边基础客户群(文登市)购房,其次是吸引商贸区的部分老板入住,并在后期区域板块成熟时,可形成一定规模的高尚商务区。这里将成为文登新城的CLD,将以其优质的生活环境打动来“韩国之窗”做贸易的人,在项目后期开发商务公寓、别墅等高尚物业,跳出文登行政区域概念,成为威海区域韩国人的理想居所。功能:这个区域是韩国之窗的辅助配套功能区,它规划了包括居住(别墅、中档高尚多层住宅等)、产业服务园、商务办公、休闲运动、社区公共开放空间等辅助功能。“韩国之窗”生活服务区是以居住板块为核心,配以必要的生活配套板块,并以商务公园、运动
22、公园和产业服务园对生活环境价值加以提升。(2)三条发展轴带公共活动发展轴:公共活动发展轴是沿着珠海路形成的,集中商贸、商务、产业服务、物流和生活功能和公共开放空间的区域,是塑造韩国之窗整体形象的发展轴。商务功能开放空间生活功能开放空间商贸功能开放空间本轴将串起三大公共服务功能区:轴线西端是以休闲商务功能区,建造高尔夫商务会所和酒店,发展商务服务,成为文登市的超级交际平台;轴线中部是以社区商业和公共设施服务功能区,建设学校、超市、邮局、银行等公共服务设施,发展社区生活服务,成为韩国之窗和周边开发区社区生活配套的服务平台;轴线东端是商贸功能区,建设博览中心、商贸配套酒店、韩国风情步行街(时尚和传统
23、)、酒店式公寓、商贸功能区配套服务设施,成为韩国之窗商贸服务功能的核心区。连接城区和外部世纪大道的主要轴:西部同文登城区连接,东部同世纪大道连接,成为文登外向型发展的主要公共活动服务轴。两大标志性节点:在发展轴上商务和生活功能开放空间的节点处,形成以人为核心的节点;在发展轴东端入口处,成为象征韩国之窗形象特征的标志性节点。打造标志性景观大道:珠海路是韩国之窗的核心发展主轴,必须建造体现21世纪新形象的、具有国际化特性的(如路标)、融入韩国风情的景观大道。生态生活发展轴:以西部新规划的道路为发展轴,串起高尚住宅区、高档住宅区和产业服务园的功能,充分利用山地、绿地系统,形成主次清晰,相互交织的生态
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