保利工程部管理手册.docx

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1、工程部组织架构.1 工程部工作职责.2 工程部经理岗位描述.3 维修班长岗位描述.5 维修工岗位描述.6 空调运行班长岗位描述.7 空调运行工岗位描述.8 机电设备运行班长岗位描述.9 机电设备运行工岗位描述.10 弱电技术人员岗位描述.11 工程文员岗位描述.12 仓管员岗位描述.13 空调设备（设施）系统运行管理规程.14 附：冷水机组运行记录.21 风冷空调主机运行记录.22 交接班记录.23 空调加时（启用）申请单.24 空调开启通知单.25 空调设备（设施）系统维护保养规程.26 附：三菱KX2变频空调系统维修保养记录A.32 三菱KX2变频空调系统维修保养记录B.33 三菱KX2变

2、频空调系统维修保养记录C.34 风冷机组空调系统维修保养记录A.35 风冷机组空调系统维修保养记录B.36 风冷机组空调系统维修保养记录C.37 水冷机组空调系统维修保养记录A.38 水冷机组空调系统维修保养记录B.39 水冷机组空调系统维修保养记录C.40 设备（设施）维修保养计划表.41 空调停机通知单.42 配电管理规程.43 附：配电系统运行记录.47 操作票.48 物业使用人用电抄表统计.49 停水/停电申请（通知）单.50 配电设备（设施）运行操作规程.51 配电设备（设施）维修保养规程.55 附：设备（设施）维修/保养记录（基本格式）.62 低压开关柜维修保养记录A.63 低压开

3、关柜维修保养记录C.64 电容器柜维修保养记录A.65 电容器柜维修保养记录C.66 变压器维修保养记录C.67 设备（设施）维修申请表.68 柴油发电机运行管理规程.69 附：柴油发电机运行记录.71 发电机巡查记录.72 柴油发电机操作规程.73 柴油发电机维修保养规程.75 附：柴油发电机维修保养记录A.78 房屋附属设施维修管理规程.79 附：房屋（设施）养护计划表.84 房屋（设施）养护记录.85 公共设施设备报修单.86 维修服务单.87 公共维修月统计表.88 有偿服务月统计表.89 房屋附属设施维修操作规程.90 二次供水设备（设施）管理规程.101 附：二次供水设施清洗、消毒

4、工作记录.103 物业使用人用水抄表统计（一）.104 给排水设备（设施）操作规程.105 给排水设备（设施）维修保养规程.107 附：给排水设备（设施）检查保养记录.114 水泵设施维修保养记录（适用于各种水泵系统）.115 雨水污水井口检查保养记录B.116 排水管道状况检查保养记录B.117 给排水设备（设施）运行管理规程.118 临时用水、停水、限水的管理规定.120 附：临时用水（电）申请表.122 弱电设备（设施）维修保养管理规程.123 附：车辆管理系统维修保养记录A.126 电子门禁系统维修保养记录C.127 摄像监控系统维修保养记录A.128 摄像监控系统维修保养记录B.12

5、9 摄像监控系统维修保养记录C.130 设备管理规程.131 附：设备（设施）报废审批表.137 设备（设施）台账.138 设备（设施）履历表.139 计量设备检验管理办法.140 附：计量设备检测记录.142 电梯管理规程.143 电梯使用管理规定.146 电梯维修保养管理规程.148 附：电梯状况监督检查表.154 电梯运行操作规程.155 消防设备维修保养管理规程.156 附：消火栓泵、增压泵、喷淋泵维修保养记录A.162 消火栓泵、增压泵、喷淋泵维修保养记录B.163 消火栓泵、增压泵、喷淋泵维修保养记录C.164 消防结合器、消火栓、灭火器维修保养记录B.165 消防结合器、消火栓、

6、灭火器维修保养记录C.166 消防送风、排烟设备维修保养记录B.167 消防送风、排烟设备维修保养记录C.168 消防烟感、温感探头维修保养记录B.169 工程紧急情况处理方案.170 SLA-200集中控制器操作规程.180 BAS控制室操作规程.183 BAS控制室管理规程.184 工程物料仓库管理制度.185 设备编号规则.188 外来施工组织进场施工管理办法.190 附：外来施工项目进场管理登记表.191工程部组织架构工程部工作职责 1.0岗位名称：工程部岗位名称：工程部 2.0直接上级：直接上级：管理处经理 3.0岗位设置：岗位设置：工程部经理、维修班长、维修员、空调运行班长、空调运

7、行员、设备运行班长、设备运行员、弱电技术员、工程文员、仓管员。4.0主要职能主要职能 4.1 认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的“设备管理规程”，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。4.2 负责对所辖房屋设施、设备进行维修保养。4.3 制订管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施。4.4 熟悉管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。4.5 组织抢修管理处重大设备

8、、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事 后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。4.6 负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。4.7 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处 进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。4.8 参与管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验 收。4.9 配合相关部门做好新接物业的接管验收。4.10负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台账。4.11负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管

9、理工作。4.12协助公司行政人事部进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。4.13完成公司安排的其他各项任务。工程部经理岗位描述 1.0岗位名称：工程部经理岗位名称：工程部经理 2.0直接上级：直接上级：管理处经理 3.0直接下级：直接下级：配电运行班长、空调运行班长、维修班长、工程文员、仓管员；各工程技术人员。4.0本职工作：本职工作：4.1 在大厦管理处经理的领导下，全面负责管理工程部所有事务。4.2 熟悉和遵守国家有关物业管理中各种设备、设施的运行管理的法规及安全使用规程；积极配合国家级政府有关部门对小区特种设备、设施的检查工作。4.3 负责本部门技术力量配置

10、、组建，选配各个岗位技术人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。4.4 根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。4.5 负责本部员工的职业道德教育、安全教育、岗位分工管理，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。4.6根据设备的特点制订或审核各类设备的预防性检修保养计划，并监督落实。负责监督小区各种设备、设施的大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理。4.

11、7 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程。负责有关工程技术标准、工程预算的审核。4.8 检查监督工程部各班组日常工作状况，对工作中存在的问题负责改进或处理，负责具体的技术性检查、指导及人员调配。4.9 配合其他部门开展工作，落实管理处经理安排之工作。负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定。4.10定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提出工作中发生的问题及问题的处理办法。5.11

12、负责工程管理制度、操作规程、本公司技术规范的编写和制定，并建立设备资 料档案。4.12完成其他部门及上级交办的临时工作。5.0素质要求素质要求 5.1 电气、自动控制大专以上学历，持工程师证书、物业管理上岗证书。5.2五年以上工作经验，熟练掌握机电设备运行管理及机电设备技术原理及性能指标。5.3 熟练掌握物业项目接管、验收规范。5.4 了解项目工程建设管理程序、设备选型及安装运行程序。维修班长岗位描述 1.0岗位名称：名称：维修班班长 2.1 直接上级：工程部经理直接上级：工程部经理 2.2 直接下级：直接下级：维修员 4.0本职工作本职工作 4.1 维修班班长在工程部经理的领导下，负责大厦水

13、电设施、房屋主体、房屋附属设施的维护保养及维修工作；负责大厦客户服务项目的维修工作。4.2 熟练掌握大厦水、电管线路的走向以及有关负荷的性能情况；熟悉各控制阀、开关的具体位置；熟悉各种设施的配置及分配情况；熟悉大厦房屋结构、装修布置情况；掌握各种常用零部件、工程材料的规格、型号、尺寸，在出现故障时，能迅速及时指挥维修人员予以排出。4.3严格执行安全操作规程，对本部门员工的安全作业负责。4.4 认真登记好每一张维修单，及时处理好每一项维修任务。对有疑问的维修单要及时跟进并在最短时限内处理完。每项维修项目做到心中有数。对约定时间的维修，一定要守时，约定维修和接到通知出现场的时间不得超过10分钟。4

14、.5 树立服务至上，质量第一的观念，严格把握维修质量关，对技术难度大的或情况复杂的维修，班长要亲临现场，亲自动手或亲自指挥。4.6 不断学习，提高自身的技术水平和操作技能，有责任和义务对本部门的员工进行培训和指导，以身作责，身先士卒，有一套娴熟的操作技能和理论水平，能解决比较疑难的问题。4.7 严格把握工具、材料的消耗，本着厉行节约、杜绝浪费的原则，尽可能做到物尽其用。4.8 对常规设备设施的维护，要按维护保养计划进行，做到化整为零，按月、周计划实施。有计划的安排布置巡视检查任务，特别是遇有台风、暴雨等情况时，应提前安排好重点部位的巡视检查。4.9 每周做一次工作计划和工作安排；每周汇总一次维

15、修单据和维修资料报相关部门；每月25日做一次下个月的材料计划，报工程部经理。4.10完成工程部班组之间的协作工作；完成上级交办的其他临时性工作。5.0素质要求素质要求 5.1 电力专业、机电专业、职业技术学校以上文化程度，持物业管理上岗证。5.2 5年以上物业维修管理岗位经验，熟悉电气、给排水设施的管理与维护。5.3 中级以上电工技术等级资格，持有高压上岗证书。5.4 熟练掌握各种电气、给排水设施的组织与维修管理。维修工岗位描述 1.0岗位名称：岗位名称：维修工 2.1 直接上级：直接上级：维修班长 2.2 直接下级：直接下级：无 4.0本职工作本职工作 4.1 维修人员在维修班长的领导下，完

16、成大厦水电设施、房屋主体、房屋附属设施的维护保养及维修工作；完成大厦客户服务项目的维修工作。4.2 严格遵守操作规程，执行公司各项规章制度，保证工作过程中不出人为事故、不发生安全事故，对维修过程中的安全操作和维修项目的质量负责。4.3 熟悉大厦各类房屋的分布状况，房屋内外结构，附属设施中各水、电、气、消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况；掌握各种常用零部件、工程材料的规格、型号、尺寸，在出现故障时，能迅速及时予以排出。4.4 当大厦设备、设施出现故障时、维修人员应打破班组界限，积极协助和投入设备故障的抢修工作中，及时排除设备故障，恢复大厦设备、设施的正常运行

17、。4.5 维修人员应按着大厦维修操作规程的要求，认真处理好每一项维修任务，对所维修项目的质量和用户反映进行跟踪。4.6 加强业务知识学习，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、管线大致系统图，能清楚正确的在图纸上标出发生故障的位置。在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作、争取做到一人多能。4.7 经常对大厦进行巡视，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现异常、隐患等情况，应及时报告，保证大厦设施的正常运行。4.8完成上级交办的其他临时性工作。5.0素质要求素质要求 5.1 高中以上文化程度，持中级以上电工操作证书，具有中华人民共和国特种技术操作许可证。5.2 熟练掌握辖区内的设

18、备操作技术规程水电维修工作。5.3 3年以上工作经验，熟练掌握电工基本原理。空调运行班长岗位描述 1.0岗位名称：岗位名称：空调运行班长 2.1 直接上级：工程部经理直接上级：工程部经理 2.2 直接下级：直接下级：空调运行工 4.0本职工作本职工作 4.1 空调运行班班长在工程部经理的领导下，负责大厦空调设备系统的运行管理、维护保养工作；负责与空调设备有关的加时管理、安装管理等工作。4.2 严格遵守操作规程，执行公司各项规章制度，保证大厦空调系统的正常运行，对本班组工作的安全负责。及时组织班组成员完成上级下达的工作任务，起到承上启下的作用。4.3 熟悉大厦空调系统的冷却水、冷冻水管线的走向和

19、控制位置；管理好、使用好所负责范围的设备、设施，使其经常处于良好的技术状态，力争做到优质高效、安全运行；对所管辖范围要做到：三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。4.4 负责制定所负责范围内设备、设施的年、季、月维护保养计划，报经理审核，并负责维护保养计划的实施。4.5 负责大厦外委设备维护保养工作的协调和管理工作；按保养计划内容的要求，对其工作进行检查、评定。4.6 做好日常工作安排，做到设备检修、维修迅速及时，保证质量，不遗留问题。发生机组停机、空调或其他相关系统故障时，要迅速赶

20、到现场，快速查明原因，保障空调系统尽快投入运行。4.7 检查交接班情况、设备巡查情况，对工作中存在的问题应及时向部门经理汇报并协助安排处理。4.8 有计划的组织班组成员进行相关知识、技能的培训，并纳入公司培训计划之中。4.9 每周做一次周工作计划和工作安排；每月25日做一次下个月的材料计划和备品备件计划，报工程部经理审批。4.10完成工程部班组之间的协作工作；完成上级交办的其他临时性工作。5.0素质要求素质要求 5.1 职业技术学校以上学历，制冷相关专业毕业，持物业管理上岗证。5.2 高级以上空调制冷技术等级资格，熟练掌握中央空调运行管理方法；5.3 3年以上运行管理经验。5.4 5年以上中央

21、空调运行管理经验，熟练掌握制冷设备的保养、维护、安装。空调运行工岗位描述 1.0岗位名称：岗位名称：空调运行工 2.1 直接上级：直接上级：空调运行班班长 2.2 直接下级：直接下级：无 4.0本职工作本职工作 4.1 设备运行人员在运行班长的领导下，完成大厦空调设备、设施的运行、维护保养任务。4.2 严格遵守操作规程，执行公司各项规章制度，保证工作过程中不出人为事故、不发生安全事故，对当班时所负责的设备的正常运行负责。4.3 认真履行设备运行交接班管理制度，接班后30分钟内要对设备运行情况进行一次检查，相关数据记录在册，发现问题及时处理。交接班时发生问题由交班人员负责处理，事故处理结束后，交

22、班的人员方可离开。4.4 设备运行期间每2小时进行一次数据采集、设备巡查工作，及时、正确消除异常；相关事件做好过程及处理方法的记录。4.5 遇到重大故障或紧急事件时应及时做出判断，正确估计自己处理事件的把握性,必要时应立即通知相关人员并作好应急处理。4.6 负责用户空调开启、加时的记录和操作。4.7完成上级交办的其他临时性工作。5.0素质要求素质要求 5.1职业学校制冷专业以上毕业，中级以上制冷执业资格证书。5.2 熟练掌握中央空调制冷、运行原理。5.3 熟练掌握制冷设备的运行、安装、维修。5.4 5年以上相关工作经验。机电设备运行班长岗位描述 1.0岗位名称：岗位名称：运行班长 2.1 直接

23、上级：工程部经理直接上级：工程部经理 2.2 直接下级：直接下级：机电设备运行员 4.0本职工作本职工作 4.1 设备运行班班长在工程部经理的领导下，负责大厦配电设备、给排水设备、设施的运行管理、维护保养工作；负责与设备有关的加工维修、注册检验、启用报停等工作。4.2 严格遵守操作规程，执行公司各项规章制度，保证大厦水电的正常供给，对本班组的工作安全负责。及时组织班组成员完成上级下达的工作任务，起到承上启下的作用。4.3 熟悉大厦供水、供电、消防系统的管线走向和控制位置；管理好、使用好所负责范围的设备、设施，使其经常处于良好的技术状态，力争做到优质高效、安全运行；对所管辖范围要做到：三干净（设

24、备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。4.4 负责制定所负责范围内设备、设施的年、季、月维护保养计划，报经理审核，并负责维护保养计划的实施。4.5 负责大厦外委设备维护保养工作的协调和管理工作；按保养计划内容的要求，对其工作进行检查、评定。4.6 做好日常工作安排，做到设备检修维修迅速及时，保证质量，不遗留问题。发生停水、停电、火警或其他设备故障时，要迅速赶到现场，立即查明原因，组织采取应急措施，保障业主（住户）的正常生活，尽量减少损失。4.7 检查交接班情况、设备巡查情况，对工作中存在的问题

25、应及时向部门经理汇报并协助安排处理。4.8 有计划的组织班组成员进行相关知识、技能的培训，并纳入公司培训计划之中。4.9 每周做一次周工作计划和工作安排；每月25日做一次下个月的材料计划和备品备件计划，报工程部经理审批。4.10完成工程部班组之间的协作工作；完成上级交办的其他临时性工作。5.0素质要求素质要求 5.1 电力专业、机电专业、职业技术学校以上文化程度，持物业管理上岗证或相关物业管理经验。5.2 高级以上电工技术等级资格，持有高压上岗证书。5.3 熟练掌握变配电组织管理，5年以上配电运行管理经验。机电设备运行工岗位描述 1.0岗位名称：岗位名称：机电设备运行工 2.1 直接上级：直接

26、上级：机电设备运行班班长 2.2 直接下级：直接下级：无 4.0本职工作本职工作 4.1 设备运行人员在运行班长的领导下，完成大厦配电、给排水设备、设施的运行管理、维护保养任务。4.2 严格遵守操作规程，执行公司各项规章制度，保证工作过程中不出人为事故、不发生安全事故，对当班时所负责的设备的正常运行负责。4.3 认真履行设备运行交接班管理制度，接班后30分钟内要对设备运行情况进行一次检查，相关数据记录在册，发现问题及时处理。4.4 设备运行期间每小时进行一次数据采集、设备巡查工作，及时、正确消除异常；相关事件做好过程及处理方法的记录。4.5 遇到重大故障或紧急事件时应及时做出判断，正确估计自己

27、处理事件的把握性,必要时应立即通知相关人员并作好应急处理。事故处理结束后，交班的人员方可离开。4.6 设备运行人员在运行班长的领导下对设备、设施进行维护保养。设备保养应按相关的操作规程进行。4.7完成上级交办的其他临时性工作。5.0素质要求素质要求 5.1 电力、电工专业，职业技术学校以上毕业，持中华人民共和国特种技术操作许可证。5.2 3年以上相关工作经验。弱电技术人员岗位描述 1.0岗位名称：弱电技岗位名称：弱电技术人员 2.1 直接上级：直接上级：维修班长 2.2 直接下级：直接下级：无 4.0本职工作本职工作 4.1 弱电技术人员在维修班长的领导下，负责大厦门禁系统，监控系统、消防报警

28、联动系统、对讲系统、车辆管理系统、BAS系统、办公设备系统的日常维护和保养工作,并对检查的结果汇总上报主管。4.2 严格遵守操作规程，执行公司各项规章制度，保证工作过程中不出人为事故、不发生安全事故，对维修过程中的安全操作和维修项目的质量负责。4.3 熟练掌握大厦弱电系统控制原理、系统分布区域以及各种弱电设备的工作状态。了解大厦各类房屋的分布状况，房屋内外结构，附属设施中各水、电、气、消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。4.4 在维修班长统一安排下，按照维修规程要求进行有关弱电维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90乐质量合格率

29、95%以上。4.5 在班长的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作。4.6 负责协助班长向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向班长提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。4.7 负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作；负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、员工培训等工作。4.8负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录。4.9 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检

30、查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作。4.10 协助和指导本组员工及时为住户提供服务，完成上级交办的其他工作。5.0素质要求素质要求 5.1 电子、计算机、自动控制专业大专以上毕业。5.2 熟练掌握电子线路、数字电路的基本原理，熟悉建筑智能控制的技术，能及时准确判断智能设备的故障部位并及时排除。5.3 了解常用电子器件性能参数、性能特点，熟练掌握电脑及网络技术。5.4 5年以上相关工作经验。工程文员岗位描述 1.0岗位名称：岗位名称：工程文员 2.0直接上级：工程部经理直接上级：工程部经理 3.0直接下级：直接下级：无 4.0本职工作本职工作 4.1工程部文员在工程部经理的领导下负

31、责本部门文案管理、数据统计、仓库监督、考勤管理等工作。对公司的通知、文件要做到及时上传下达。4.2 自觉遵守公司的规章制度，待人接物要说话和气、热情，礼貌。4.3 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。4.4 负责工程部每月员工出勤的查核、汇总上报。4.5传达部门经理的有关工作安排，并将落实情况及时汇报。4.6 熟悉工程部人员情况，负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计。4.7 参加本部门各种会议，并做好会议记录、整理工作。4.8 负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的完工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。4.9

32、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、值班记录、空调加时记录、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书。4.10完成上级交办的其他工作任务。5.0素质要求素质要求 5.1中专以上文化程度。5.2 熟练掌握电脑常用软件、工程制图软件、办公设备的使用。5.3 熟练掌握应用文的写作，具有一定的协调、沟通能力。5.4 3年以上相关工作经验。仓管员岗位描述 1.0岗位名称：岗位名称：工程仓管员 1.1 直接上级：工程部经理直接上级：工程部经理 1.2 直接下级：直接下级：无 4.0本职工作本职工作 4.1 了解各部门物资需求及各种物资的市场供应情况，掌握公司对各种物资采购成本及采购资金控制要

33、求，熟悉各种物资采购计划。4.2 各部门急用的物品要优先采购，要做到按计划采购，认真核实各部的申购计划，根据仓库存货情况，定出采购计划，对定型、常用物资按库存规定及时办理，4.3 采购物品应做到价廉物美、择优录取。特殊性物资如部门尚未提出申购计划，应及时提供样板、信息供采购时参考选用。4.4 采购物资应严格把好质量关，对不符合质量要求的要坚决拒收，根据销售动向和市场信息，积极争取定购货源，根据“畅销多进、滞销不进”的原则，保证货源充足。4.5 认真贯彻执行合同法，严格审核合同款项，订购业务必须按规定上报后方可实施。4.6 经常与工程部经理沟通，掌握物资需求动态，防止物资积压，做好物资使用的周期

34、性计划工作。尽量避免积压商品，提高资金周转率。4.7 努力学习业务知识，提高业务水平，接待来访业务要热情有礼。4.8 严格遵守财务制度、遵纪守法、不索贿、受贿，在平等互利下开展业务活动。购进物资要尽量做到单据（发票）随货同行，报账手续要及时，不得随意拖账、挂账。4.9 严格遵守员工守则及各项规章制度，服从工作安排。5.0素质要求素质要求 5.1高中以上文化程度。5.1 熟练掌握物料保管、采购、发放等一系列方法，具有高度的责任心和职业操守。5.2 3年以上相关工作经验。空调设备（设施）系统运行管理规程 1.0目的目的 建立统一规范的管理规定，正确操作、使用空调设备，定期保养维护，保证大厦空调系统

35、的正常运行。2.0内容内容 空调设备（设施）系统运行管理规程包括空调设备（设施）系统运行操作规程、空调设备（设施）系统运行安全规程、空调设备（设施）系统运行值班人员岗位责任制、空调设备（设施）系统运行交接班制度、空调设备（设施）系统维护保养规程。3.0适用范围适用范围 荣超物业管理公司写字楼物业管理。4.0职责职责 4.1空调运行班负责空调设备（设施）系统的运行操作、维护保养、设备巡查及用户空调加时控制管理。4.2 空调运行班长负责空调设备综合管理及对上述工作的检查监督。4.3 工程部文员负责技术资料、记录数据、用户申请资料的存档保管。4.4 工程部经理负责空调班人员配备、岗位设置及设备（设施

36、）的运行、维护状况的监督管理。5.0工作规程工作规程 1 空调设备（设施）系统运行操作规程（1）空调运行操作程序 空调开机程序 空气调节效果判断 30分钟后,有没有达到 设定的温度？未达到 达到 空调关机程序 延迟30秒 延迟20分钟 延迟30秒 延迟15秒 延迟20秒(2)空调运行监控数据 螺杆式冷水机组螺杆式冷水机组:压缩机:排气压力：680KPaIlooKPa 吸气压力:210KPa500KPa 油压差：200KPa500KPa 电源电压：360V400V 蒸发器:进水温度：6.821 出水温度：5.015 冷凝器:进水温度：2035 出水温度：2540。C 风冷机组风冷机组:压缩机:吸

37、气压力：430KPa600KPa 排气压力：1250KPa2100KPa 吸气温度：4.513.5C 排气温度：3268。C 蒸发器:进水温度：821 出水温度：515（3）空调运行记录 运行人员每2小时巡视一次设备运行状况，填写 冷水机组运行记录风冷空调主机运行记录。运行人员按排班表约定，提前10分钟上岗，做好交接班的相关工作，填写 空调运行交接班记录。收到空调加时（启用）申请单后，即开启BA预置控制器，按用户申请时间输入开启关闭程序，并填写空调开启通知单，并将用户单附在其后，每月底前，将整理好的空调加时（启用）申请单空调开启通知单交到工程部文员处。2空调设备（设施）系统运行安全规程 5.2

38、.1空调运行人员要严格按空调运行操作规程要求，不准违规操作、不随便调整和更改有关参数。5.2.2空调运行期间，运行人员不得接近设备的传动部分；检查冷却塔时，检查人员的胸部不得超过塔的顶部平口；不得带手套接近皮带等转动部分。5.2.3操作运行人员上岗时，应着工作服、穿胶鞋（或皮鞋）上岗，不得穿拖鞋；岗位上不准吸烟。5.2.4按时抄读系统参数，注意有关参数的变化，发现异常现象应立即找出原因，及时予以排除。5.2.5按时对设备系统进行巡视，不得减少巡视路径和巡视频度；巡视要做到观、听、嗅、摸，不放过任何可疑现象。5.2.6认真做好值班运行记录。3 空调设备（设施）系统运行值班人员岗位责任制 5.3.

39、1设备运行管理人员在运行班长的领导下，完成大厦空调设备、设施的运行管理、维护保养任务。5.3.2严格遵守操作规程，执行公司各项规章制度，保证工作过程中不出人为事故、不发生安全事故，对当班时所负责的设备的正常运行负责。5.3.3认真履行设备运行交接班管理制度，接班后30分钟内要对设备运行情况进行一次检查，相关数据记录在册，发现问题及时处理。交接班时发生问题由交班人员负责处理，事故处理结束后，交班的人员方可离开。5.3.4设备运行期间每2小时进行一次数据采集、设备巡查工作，及时、正确消除异常；相关事件做好过程及处理方法的记录。5.3.5遇到重大故障或紧急事件时应及时做出判断，正确估计自己处理事件的

40、把握性,必要时应立即通知相关人员并作好应急处理。事故处理结束后，交班的人员方可离开。5.3.6负责用户空调开启、加时的记录和操作，换班上岗时，及时与总值班沟通联系，报告自己的去向，以便联络及时。5.3.7完成上级交办的其他临时性工作。4.空调设备（设施）系统运行交接班制度 5.4.1值班人员必须遵照规定的轮班表值班，不得擅自调班或离岗。6.4.2交班人员应事先做好交班准备工作。5.4.3接班人员必须提前10分钟到达空调机房，详细了解设备运行情况。5.4.4交接班必须做到“五清三交接”，五清：即：看清、讲清、问清、查清、点清。三交接：图示交接、现场交接、实物交接。6.4.5在交接班时间内出现一般

41、性故障，由交班人员负责处理，处理完后，再进行交接班。7.4.6交接班的内容一律以所填写的交接班记录和现场交接清楚为准，当遇应交待的事项由交班者负责，凡没有接清楚的事项，由接班者负责，双方都未履行交接手续内容，由双方负责。8.4.7下列情况不得进行交接班。1）饮酒后的接班人员。2）事故处理或正在进行的重要的设备操作。3）接班人尚未到岗之前。5 空调机房管理制度 1.0目的目的 空调设备房是楼宇中央空调控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：2.0适用范围适用范围 适用于荣超物业工程部对空调机房的管理。3.0内容内容 3.1空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空调工操作，非本职

42、操作人员禁止操作。3.2无关人员必须经管理处书面许可或经工程部经理的同意，方能进入制冷机设备房。3.3 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。3.4 做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常标准，发现异常应及时处理并上报。3.5 定期（三天或一周）对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。3.6 定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。3.7 定期对空调水系统（冷冻水系统、冷却水系统）、冷却塔进行清理、水处理，保证空调水质符合要求。3.8 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空

43、调机房每月大扫除一次，制冷冷水机组每月清洁一次，视天气、环境情况定期（周、半月或月）对空调系统末端设备（新风机、风机盘管等）进行清洗保养。6附表 6.1冷水机组运行记录 6.2 风冷空调主机运行记录 6.3 交接班记录 6.4 空调加时（启用）申请单 6.5 空调开启通知单冷水机组运行记录风冷空调主机运行记录 主机编号:_ 年月E 主机编号年月日 项目 内容 9:00 11:00 13:00 15:00 17:00 19:00 9:00 11:00 13:00 15:00 17:00 19:00 冷冻水 进水压力（Mpa）出水压力（Mpa）进水温度（C）出水温度（C）回路A 现有能量（）排气压

44、力（KPa）吸气压力（Kpa）吸气温度（七）排气温度（）回路A 现有能量（）排气压力（KPa）吸气压力（KPa）吸气温度（。C）排气温度（C）电气 电压（V）主机总电流（八）注：风冷机组监控数据为：吸气压力:430KPa600Kpa;排气压力：1250KPa2100KPa；吸气温度：4.513.5；排气温度：32C68；进水温度：821；出水温度：515；电源电压：360V-400Vo 记录人：检查人：交接班记录 日期 值班时段 值班人 值班内容 处理结果或建议：接班人员意见：日期 接班时间 接班人员 日期 值班时段 值班人 值班内容 处理结果或建议：接班人员意见：日期 接班时间 接班人员 日

45、期 值班时段 值班人 值班内容 处理结果或建议：接班人员意见：日期 接班时间 接班人员 空调加时（启用）申请单 申请单位名称 申请加时单元 申请内容 空调加时口 开启空调口 申请加时时段：申请人 联系电话 注：请用户按申请时间开启空调开关，如10分钟后空调仍未开启，请拨电 话咨询，如超过15分钟仍未反映故障，管理处将视为已正常提供空调。申请单位（签章）：管理处（接单人）年月日 年月日空调开启通知单 N0：申请单位 楼号及单元 面积 m2 申请内容 延长使用时间 开启空调 申请启用时段：申请人 联系电话 注：空调运行人员收到确认的 空调加时（启用）申请单 后，填写此单并列入运行管理计划中予以实施

46、。工程部（签章）：年月日空调设备（设施）系统维护保养规程 1.0目的目的 有计划的做好空调设备（设施）的维护保养，及时处理空调设备（设施）故障，确保空调设备正常运行和性能的正常发挥。2.0适用范围适用范围 荣超物业管理有限公司空调设备、设施。3.0职责职责 3.1空调维修工负责空调设备（设施）常规维修保养。3.2空调运行班长负责维修保养工作指导及设备外委修理的联系工作。3.3 空调运行班长每年12月28日前制定完下一年度的空调设备（设施）保养计划,填写设备（设施）维修保养计划表（直接引用RWGC-01470）。3.4 运行人员按保养计划按时做好维修保养，填写相关记录（A、B、C、级保养记录）。

47、4.0维修保养技术规程维修保养技术规程 4.1深圳国际商会中心写字楼 4.1.1螺杆冷水机组（30HXC130A-400A）维修保养规程。按30HXCI30A-400A螺杆冷水机组开机、运行维护手册执行。4.2.2涡旋式风冷冷水机组(30RA/040-240)维修保养规程 按30RA/040-240涡旋式风冷冷水机组/热泵机组开机运行维护手册执行。4.3.3变频空调机组维修保养规程按KX2变频驱动室内多分体式空调综合技术资料执行。4.2其它大厦写字楼（略）5.0空调停机 因工程维修等原因停机,应由空调班长填写 空调停机通知单，经工程部经理、管理处经理批准后，由客户部门提前24小时通知用户。因突

48、发事件停机,应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供冷后24小时内向用户做出解释。6.0附表附表 6.1三菱KX2变频空调系统维修保养记录A 6.2三菱KX2变频空调系统维修保养记录B 6.3三菱KX2变频空调系统维修保养记录C 6.4风冷机组空调系统维修保养记录A 6.5风冷机组空调系统维修保养记录B 6.6风冷机组空调系统维修保养记录C 6.7水冷机组空调系统维修保养记录A 6.8水冷机组空调系统维修保养记录B 6.9水冷机组空调系统维修保养记录C 6.10设备（设施）维修保养计划表 6.11空调停机通知单 三菱KX2变频空调系统维修保养标准 级别 保养内容 保养要求 备注 A级保养 1、

49、每月一次检查主机电源是否在正常范围之内；2、每月一次接地电阻测试,运行电流测试；3、每月一次控制箱（柜）清扫一一面板标志检查、指示信号检查、按钮开关检查、接线端子检查；上述各项状态良好；4、每月一次检查通信控制线路、各个温度传感器探头、温控器可控性能等；5、每月一次检查风扇叶轮有无擦碰、抖动、声音异常等；6、检查压缩机工作状态是否正常，有无异常声音；7、检查保温管道是否良好，有无结霜、滴水、裸露现象；8、检查SLA-200中央控制系统工作是否正常。1、主机电源电压380V5%;2、接地电阻小于4。；运行电流：30匹：50A;40匹：68Ao 3、电器控制及各元件齐全、正常可靠、性能完好；指示灯

50、指示正常，接线端子无发热、松动；4、a控制线路无开路、短路、漏电；b温度传感器无位置改变、形状变形；C温度控制、显示正常，否则予以更换、调整。5、风扇运行平稳、无异常声音、无抖动，否则予以维修；6、管道内水压恒定，参数正确；7、保温管道良好，无结霜、滴水、裸露现象；8、系统控制正常。B级保养 B级保养每季一次：1、重复月保养内容；2、清洗冷凝器翅片；3、机组内部清洁；4、配电箱（柜）电源接线检查；5、检查主机高低压力是否正常。1、按A级保养要求执行；2、冷凝器翅片干净、见本色；3、机箱内无集尘，接线不零乱；4、电源接线无松动、无脱落、螺丝无变色；5、用冷媒压力表检测压缩机高低压力：低压：0.3