2022《房地产估价理论与方法》深度自测卷1.docx

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1、2022房地产估价理论与方法深度自测卷12022房地产估价理论与方法深度自测卷1单选题（共35题，共35分）1.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A.13B.15C.16D.172 .在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（）oA.统一税费负担B.统一价格表示单位C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵和计量单位3 .在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）oA.名义价格B.实际价格C.市场价格D.成交价格4 .某块临街深度100米、临街宽度

2、为25米的矩形土地的总价为100万元，运用四三二一法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（）万元。A.56B.72C.75D.905 .政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）oA.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿6.评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）oA.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率7,关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法

3、，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出8 .某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%,该写字楼的现时价值为IOoo万元。则四年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.903.46B.1000.00C.1029.22D.1050.009 .某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入7

4、00万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485B.490C.585D.59010 .评估甲别墅的市场价值，选取乙别塞为可比实例，乙别墅的成交价格为100Oo元/m2,装修标准为1200元/m2,（甲别墅的装修标准为1000元/m2）,因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%,若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A

5、.9515B.9690C.10500D.1073711 .某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%,风险补偿为现房价格的5%,则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.0012 .某住宅的建筑面积为120m2,买卖合同约定成交价为100OO元/m2,价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比

6、实例，年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.1513 .判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果14 .某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建成本的4%,投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%,销售税费为重新购建成本的6%,该房地产的重置价值为（）万元。A.6280B

7、.6365.92C.6419.73D.6817.1415 .正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息16 .采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C,正常价格D.期望价格17.报酬率的表达式为（）。A.投资回报/所投入的资金B.投资回收/所投入的资本C.（投资回报+投资回收）/所投入的资金D.（投资回收一投资回报）/所投入的资本18 .以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）0A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D

8、.未来处置抵押房地产之日19 .下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）oA.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的中心D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易20 .某综合楼的土地取得成本为100o万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%o该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.4921 .下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）oA.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值

9、税22 .一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产23 .利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）,A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B,从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关24 .在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）oA.不动产B.物业C.楼

10、盘D.房屋25 .有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）oA.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值26 .某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%,报酬率为8%,第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%,目前该房地产的市场价格为（）万元。A.318.68B.471.54C.789.68D.1146.8127 .某宗

11、房地产2022年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则其2022年10月25日的价格为（）元人民币。2022年10月25日的汇率为1美元=6.67元人民币。A.6376B.6408C.6519D.655228 .（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗29 .具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A性地B毛地C.熟地D.在建工程30 .在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.

12、未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法31 .房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值32 .下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关33 .距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）oA.空间直线距离B.交通线路距离C交通时间距离D.经济距离

13、34 .下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）oA.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境35 .（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策多选题（共15题，共15分）36 .下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（）。A.位置描述B.交通描述C.外部配套设施描述D.周围环境描述E.建筑结构37.收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）oA.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费38.经济适用房的成本包括（）。A.土地房屋征收补偿费B.建筑安装工程费C.管

14、理费D.贷款利息E.小区营业性配套公建费39 .下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（）oA.在建工程抵押估价B.期房预售价格评估C.预购商品房抵押估价D.用于产权调换的期房价格评估E.建筑物火灾毁损价值评估40 .出租人权益价值的构成包括（）。A.无租约限制价值B.合同租金现值C.剩余租赁期内合同租金现值D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值41.关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在

15、一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途42.下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）0A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金43.下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是

16、在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格44.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）oA.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息45.运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）oA.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表46.下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价47 .下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊

17、区商品住宅当前需求的有（）。A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势48 .房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E,为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定49 .房地产供给形成的条件有（）。A.供给计

18、划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为50 .下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施判断题（共15题，共15分）51 .市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）52 .比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（）53 .建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（）54 .可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）5

19、5 .某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）56 .刺激价格政策和高价格政策的目标都是为了维持房地产价格处于较高水平。（）57 .如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，建筑物的剩余经济寿命为从价值时点开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（）58 .一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）59 .净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）60 .房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（）61 .指数修匀法

20、是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的方法。（）62 .由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（）63 .对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）64 .层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。（）65 .一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）问答题（共2题，共2分）66 .甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、

21、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的IOoom2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%O67 .五年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2.使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2,建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为100o元/m2,且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2,年租金递增率为2%,运营费用率为30%,出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%,请计算乙方收购甲方权益的合理价格。