当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告-87页.docx

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1、核准通过，归档资料.未经允许，请勿外传!受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高层项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行调查分析的基础上完成本报告。本报告的研究目的在于：为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。武汉学林置业顾问有限公司2005.11.25目录前音I第一部分总论7一、项目背景7

2、1、项目名称72、项目区位73、项目现状84、承办单位概况85、己g的主要开红设轴9二、项目可行性研究报告编制依据9三、项目主要结论101、项目名称建议/02、项目目标顾客群定位103、项目产品定位104.项目规划建设方案106、项目价格定位6、项目投入总资金和主要经济效果四、项目建设存在的主要问题和实施建议131.项目建设存在的主要问题/32、项目的魅建议13第二部分项目的市场态势分析15一、武汉房地产市场分析151、经济背景152、政策背景/63、武汉市房地产市场特点分析174、武汉房地产市场趋势颈流分析/8二、项目供需圈区域房地产市场态势分析201、光谷片区概况202.光谷片区区域房地产

3、市场分析21三、光谷片区区域重点竞争项日分析23I、主要竞争物业分布概况232、主要竞争物业价格分析243、主要竞争物业调查结果254,主要竞争项目的高层物业分析285、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议356、物业词查分析结论37第三部分项目所在区域楼面地价分析38一、武汉市房地产市场土地供应状况分析38二、项目所在片区楼面地价分析391、邻例赚392、区域楼面地价分析393、住宅物业和商业物业地价分罐39第四部分项目开发经誉机会分析40一、项口SWOT分析40二、“MMN”（现状一对策一目标）矩阵分析41第五部分项目定位42-、项目开发经营理念和策略42二、项目定位43

4、1、物业定位一中档精品高层物业432、项目命名433、目标客户群定位444、户型定位455、价格定位46第六部分物业发展汉50一、物业开发方案构思50二、项目规划方案建议511.规划设计牍技术经济指标5/2、户型设计建议523、建蜂外立面磁52三、项目建设方案建议531、项目建设期532、空间建筑布局533、人防和消防班534、管姓统545、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购54四、项目环境景观方案建议55第七部分环境影响评价56-、项目实施过程中的环境即响与对策561.项目实施过程中的环境影响562、项目中的环邮RO56二、项目建成后的环境影响及对策57第八部分项目组织.议58一、峥机构

5、1S58二、项目任务组织581、项目实施的原则582、工程招投标593,营销工作的组织614、物业管理工作的组织61三、项目实四变61I、项目建设开发周期6/2、项目实施进度安排623、项目实施进度表62第九部分投资估真65一、建设投资估算65I、投资估算范闹652、投资估算编制依据653、投资估算说明66二、项目投入总资金及分年投入计划67第十部分Ii资方案69一、项目资金来源69|、项目资本金筹措692、项目债务资金筹措69二、融资方案分析70I、资金来源可施性分析702、融资结构分析703、融资成本分析704、融资风脸分析7/第十一部分财务评价73-、财务评价基础数据与参数选取731、财

6、物格732,利率733、项目计算期选取734、财务基准收益率(ic)设定73二、营业收入与成本费用估算741、销WfcA估算742、租赁稣估算743、销售蚌费用估算744、所解的估算74、财务评价报表75四、盈利能力分析751、财务内部皿率752、财务净现值753、投资回收期754、投资回报率76五、偿债能力分析76六、不确定性分析76七、财务评价结论76第十二部分社会影响评价77一、社会影响分析77二、互适性分析78三、社会风险分析79第十三部分风险分析81一、风险等级划分81二、风险因素的识别和评估81、WP三三对策分析831、政策风脸对策832、市场风脸对策833、工程风脸对策834、资

7、金来源风脸对策845、社会风脸对策84第十四部分研究结论和议85一、项目开发建设与经济效果结论85二、该项目具有良好的经济效益和社会效益86三、项日实施建议86附图、附表89第一部分总论一、项目背景1、项目名称项目哲定名称：当代光谷智慈城沿街高层项目。2、项目区位当代光谷智慈城沿街高层项目位于“武汉中国光谷”中央商务区内，系当代光谷智热城三期。东隔保利花园为关山大道，西至717研窕所，南临维楚大道（民院路与关山一路中段）.北接当代光谷智慈城一期、二期及即将建设的光谷步行街。其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园。该项目处于成熟的市区地段，公用

8、设施配套齐全，外路客运、市内公共交通系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善，戈鲁巷f省中医药研究省测绘中史学校Y:大学（东湖开发区雄楚大街1019号）湖北广播电曜学。关山臣Y本项目地块3、项目现状当代光谷智慈城沿街高层项目属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目，是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智裁城社区的一部分,现状为临时绿地。经开发区主管部门同意，由武汉当代物业发展公司将该项目的开发经营收益权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营，并签订了相关书面协议。同时，经开发区主管部门同意，对于在这块临街土地上建设11层、11层、15层三栋小高层（含底商）

9、的住宅的原规划进行修改，修改后规划为建设17层、17层、25层三栋高层（含底商）的住宅。由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让，因此本项目建设的各项手续皆以当代光谷智慈城的名义办理，本项目是在当代光谷智慈城的名下进行开发和经营。4、承办单位概况湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块的开发经营收益权。武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股权合作开发的方式对本项目进行投资开发。项目的实际承办单位应是收购股权事宜完成后组建的新的经济实体。5、已具备的主要开发建设条件(D已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。(2)已开始进行项目前期的论证分析及立

10、项工作。并已经完成项目的正式规划和规划报批及公示工作.(3)本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。(4)项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定(5)本项目为当代光谷智.糕城小区组成部分，小区业主已入住，为近成熟社区，项目品质和市场认同度均较高。(6)项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策： 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五计划和远景目标纲要： 武汉市及东湖高新技术开发区2000、2001、2002、2003、2004年国民经济和社会发展统计公

11、报； 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲(2000年-2020年); 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案； 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版)(1993年)； 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)； 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号);城市房屋拆迁管理条例;城镇土地估价规程；武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。三、项目主要结论1、项目名称建议延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知，项目建议为：当代光谷智慧城三期2、项目目标顾客群定位本项目的目标顾客群为项目供需圈区域范围内核动力研究所

12、、华中科技大学、中国地质大学、长江职业学校、民族大学、电大、职大等研究人员和教师、学校行政人员；开发区各类公司员工；物业周边居民。3、项目产品定位中档精品住宅当代光谷智裁城项目的品牌延续对现有物业的互补性、差异性、引导性（户型、降噪、保温、防尘、外立面）4.项目规划建设方案项目共三栋高层建筑，总建筑面积为33000平方米，其中住宅29000万平方米，商业4000平方米，总户数为246户，容积率为4.13。本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。项目拟规划开发17层板式两栋，25层蝶型一栋共三栋高层住宅。商业部分为高层之间连通一体的两层裙楼。结合高层深基础开挖和人防建设需要，做一

13、层地下室，平时可作为停车位使用和设施设备用房。项目计划按照总体规划和布局一体化实施，总建设期为2年。其中前期准备为6个月，主体工程自开工建设至竣工交付使用为1年零2个月，开工半年后可开始商品房正式预存，现房销售期为4个月。具体项目总体控制性规划指标见下表（表1-1）表1-1项目总体规划指标项目数量单位用地面积12亩建筑占地面积2760平方米总建筑面积（不含地下室33000平方米其中住宅：29000商业：4000平方米地下室建筑面积5580平方米总户数246户地下停车位102（地上7）个人防建面2760平方米容积率4.13建筑覆盖率34.50%绿地率45.00%5、项目价格定位住宅部分全程均价3

14、100元/M,总价控制在1550万元之间，主力户型为IIoM左右的三房两厅两卫，总价在34万左右，最低首付款在IO万左右，最低月供款在IOoo元/月左右。商业部分全程均价7000元/M.6、项目投入总资金和主要经济效果在2年的开发建设经营期内：项目投入总资金为9627.42万元；其中自有资金为3372.67万元；税前净利润为2208.56万元：税后净利润为1542.56万元；自有资金税前投资回报率为65.48%;自有资金税后投资回报率为45.74%。表卜2项目投入总资金和主要技术经济指标表项目单位数量备注主要经济结果和数据一项目投入总资金万元9627.421建设投资（不含建设期利息）万元950

15、5.022建设期利息万元122.40其中自有资金万元3372.67二销售收入万元13320.00项目总销售收入二销隹成本万元599.40项目总销售成本四销售税金万元884.62项目总销售税金五销售利洞万元11835.98项目总销售利润开发利润万元2208.56项目总利津六所得税万元666.00七税后利润万元1542.56经济评价指标项目财务内部收益率先38.80%基准收益率IC=I0%税后项目财务内部收益率27.80%基准收益率IC=Io%二资本金收益率31.62%税前资本金收益率45.81%三财务净现值（税后）万元884.62财务净现值（税前）万元1443.50五税后投资回收期年1.83税前

16、投资回收期年1.78四税前投资回报率22.94%税后投资回报率16.02六税前自有资金投资回报率65.48%税后自有资金投资回报率45.74%七借款偿还期年1.68八单位建筑面积投资2917.40不含地下层建筑面积单位建筑面积投资2784.10含地下层建筑面积九单位建筑面积工程造价1553.35不含地下层建筑面积单位建筑面积工程造价1328.68含地下层建筑面积四、项目建设存在的主要问题和实施建议1.项目建设存在的主要问题本项目建设存在的主要问题有：(1)项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工期尚不能最后确定.(2)项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行

17、情况，不确定因素较多，要规避其风险，(3)项目开发的主体是高层住宅，其市场认同、市场消化速度和能力会对项目构成重大影响。(4)存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面营造.2、项目的实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：(1)研究并充分利用当代智慈城小区已经形成的人文-生态-高建筑质量-优物业管理的市场传播效应，充分利用现有业主进行链式营销，提前积累客户量。(2)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。(3)周边同类物业同质化现象相当严重，实行差异化战略，营造项目特色与特质，大大强化项目竞争力.(4)降临街噪音、节能保

18、温，并美化外立面，使之成为雄楚大道上亮丽一景。(5)以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。(6)项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以确保项目工程质量。(7)资金运作中，可以考虑此项目和民院路项目拉开开发时序，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。(8)真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论U碑，树立产品品牌。(9)由于项目对原规划的修改变动较大，

19、对北侧相邻的已入住业主产生一定影响，提前做好这些业主的工作，规避项目的社会风险。(IO)尽管项目规模不大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。第二部分项目的市场态势分析一、武汉房地产市场分析1、经济背景（1）武汉经济发展，作为华中腹地最大的商贸中心、交通枢纽，长期处于没有中央政策重点扶持“自生自长”状态，发展缓慢。东部沿海城市开发、沿边城市边贸为主导产业的快速发展、振兴东北老工业基地、西部大开发等中央政策都使武汉处于这些重大发展战略的边缘经济带。因而，武汉经济的总量水平与发展速度都相对较低。GDP,人均GDP、人均可支配收入等主要经济指标在19个副省级城市中排名各在13、14位，

20、与重庆、乌鲁木齐等城市同居下游。（2）最近几年，在下列政策强力推动下，武汉经济蓄积能量，速度加快。武汉市2000年以来GDP和城镇居民可支配收入增长状况见下表。GDI,（亿元）人均GDP（元）城镇居民可支配收入（元）20001206.8416206.006760.6820011347.8017882.007035.0520021492.7419560,007820.2820031662.1821460.008524.5220041954.6524871,489564.052005年1-10月1853.289115.58湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”的决策及相关政策实施。东风汽车、中

21、铁十一局、中建八局、清江集团等一大批大型企业总部迁驻武汉,为武汉经济注入活力，增加了城市税源和发展后劲。以武汉为中心的3+l城市圈的互动、专业分工，建立了武汉经济辐射与带动的宽广平台.确定武汉建设现代制造业中心的战略方向长期以来，武汉经济发展战略定位P两通起飞“、俐技立时、跨越式发展”等方向，而对国家重点老工业基地城市拥有的制造业资源的再开发利用重视不够。在确立建设现代制造业中心的发展战略之后，武钢、武船、武锅、汽发等大型国企的改制和技术改造升级加快了步伐，东风汽车等制造企业移迁武汉，使武汉的制造业成为武汉经济发展的强有力支柱。本田汽车、日产汽车、海尔、TCL等家大型企业生产基地落户武汉，为武

22、汉经济夯实了基础。(3)2005年全国人大提出“中部崛起”战略，”给政策、给项目、给资金”三给政策的逐步到位，将使武汉经济在未来5-10年真正实现“跳越式发展“，武汉经济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提高。武钢扩建与产量翻番(由现在800万吨/年到2010年为2000万吨/年)、国家投资200亿的重化工项目的建设投产、光电子产业发展的加速，本田和日产汽车、海尔、TCL全面投产，使武汉经济GDP在5年左右时间翻一番成为显然可见的前景。(4)武汉教育、科技力量雄厚，教育经济、科技经济释放出极大能量，教育带动经济，科技产业、文化产业将加速发展。(5)和记黄埔、世贸、瑞安

23、、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为武汉招商外资、经济走向世界注入强大的推动力。2、政策背景(1)全国房地产市场从1994年市场周期高峰顶端下滑，到1998年负增长达到谷底，到2000年开始进入快速上升期，地价、房价一路攀升.(2)房价上涨速度过快、房地产投资增长过快、占用土地量增长过快，引起中央高度重视。从2004年开始，中央从用地管制、土地供应方式、投资、贷款规模与贷款条件、利息、开发商项目资本金比例、开发项目预售条件等方面加强宏观调控。尤其是2005年以来，在商品住宅领域抑制投资、遏制投机的政策措施出台后，全国房地产市场逐步进入稳定、规范的发展期。有些过热城市显著降温，投机风被刹住。

24、(3)中央政策的目标是坚定不移地实现房地产业健康(规范)、稳定(逐步、协调)、持续(科学)发展主要政策已基本落实，调控目标正在逐步实现。这些政策已经沉淀为房地产的基本政策措施，其全体部分不会发生实质性变化.(4)该轮对房地产市场的宏观调控，在总体上，对武汉影响不是很大，反而促使武汉房地产市场进入规范、稳步上扬态势。3、武汉市房地产市场特点分析房地产市场极具地区性。武汉，作为房地产界所称“内地二级城市”,房地产市场自有区别于北京、上海、沿海城市，也区别于西安、重庆、沈阳等内地城市的特点。这些特点主要是：(1)城市规模大，发展空间大，迥旋余地大。武汉市800万人口的住房消费量，长期在每年500万平

25、方米左右徘徊，每年人均增量为0.6平方米左右，低于全国平均水平。因此，它也积累了后发的消费量，留下了后发发展余地和空间。(2)最近三年，地价、房价上升速度较快，但价格水平不高，逐步达到全国城市商品住宅价格平均水平，2002年，武汉市商品房平均楼面地价在600元而左右，2005年三季度达到1300元/m2以上,翻了一番.武汉市商品住宅2005年前三季度平均价格为3400元睇左右.仅比全国商品住宅平均价格略高100元旅左右。武汉市商品住宅平均价格上涨的主要原因可归纳为三点：城市环境、居住环境、建筑品质的提升。“现在的住宅区与5年前的住宅区的品质不可比”,这是武汉房地产界开发商、市民、政府一致的共识

26、。强制性节能措施，将使房屋键造成本提高100元/M2左右。城市环境改善与上地供应政策的改变带来的地价上升。实际楼面地价三年来上升700元用左右。需求增加、供不应求引发房价上升。武汉市旧城改造计划每年拆迁300万N危旧房，带来的刚性需求至少是400万M2同时，武汉市停止了经济适用房的供应，最近，在宏观调控下，武汉市政府安排经济适用房，强调IH城改造的计划性、节奏性，以促进房地产市场稔定，健康发展，避免大起之后的大落。(3)武汉市房地产市场周期处于高峰期的上升阶段。从上海、北京、广州、深圳等城市的市场轨迹看，房地产市场周期高峰期应当有三个拐点，如下图：B点一达到市场高峰期；C点市场高峰期结束点。武

27、汉市房地产市场周期处于A点到B点的上升通道时，遇到了中央政策宏观调控，因而必将延长高峰运行期。(4)市中心区房价上升较快，郊区房价相对稳定。(5)大企业、大盘、名盘占据市场主导地位，引导房地产市场走向。和记黄埔、世贸、瑞安等港财团入市，万科、金地、保利、顺驰、大华后续项目开发，武汉地产菜团10年达到销售100亿元/年规划的实施，将使武汉房地产市场形成大企业、大盘、名盘主导地位，引领市场走向的格局，中小企业可取追随策略。4、武汉房地产市场趋势预测分析(1)根据房地产市场周期演化的一般趋势，武汉房地产市场需求与供给将持续、稳定上升23年.如果“中部崛起”战略在“给政策、给项目、给资金”三给方面能够

28、落实，武汉房地产市场将随之持续上升。(2)性能价格比成为购房者购买决策的核心价值取向。因而，有明显缺陷(配套、环境、户型、景观、物业管理等)的楼盘将被迫降价.(3)级差地租的级差将拉大，拉大特殊优良环境地段和一般区域的房价差。(4)不同区位商品住宅平均价格在35年的预期为：内环线内内环一中环之间中环以外2005年4000cM31003500元/M2500元/M预期5000元/M4000元/M3000元/M全市商品住宅均价在40004300元/M之间，总体上，房价将稔步、小幅上涨.(5)武汉市高收入人群聚居区同时具有环境、地段、配套诸方面的优势，商品住宅价格将坚挺或领涨。这些高收入人群聚居区有：

29、汉口：汉正街、江汉路一带区域建设大道金融一条街区域汉阳：钟家村大桥局区域沌口经济技术开发区政府周边区域武昌：水果湖府前经济区域光谷高校科技区域高收入人群聚居区以强大的购买力支撑房价坚挺或领涨。(6)“品质-特色”将成为房地产产品开发成功的关键，以特色、差异化去满足特定客户群的特殊要求成为适销对路产品，将成为开发商寻求市场机会的关键点.(7)由于城市的发展、土地资源的紧缺，高层建筑将越来越成为楼市主导产品。(8)“资金为王”-总体上保证开发项目资金链的连续将成为开发企业的生命线。1993-1995年的房地产市场高峰期，在武汉市一级主干道边留下了164栋高层烂尾楼，其原因都是资金链断折。在房地产市

30、场进入稳定增长期后，在国家确保金融安全背景下，开发商的资金实力和资金运作能力，就成为企业生命线.二、项目供需圈区域房地产市场态势分析1、光谷区域概况光谷区域的范围大致从鲁巷以东到森林公园延至中环线以西，从东湖以南到汤逊湖以北，约35平方公里。2003年，中央批准在东湖高新技术开发区建设国家光电子产业基地，是谓武汉中国光谷。武汉市政府多年连续投入巨额资金优化光谷区域景观环境，改善投资环境，大规模，筑巢引凤”,建设面向世界的现代光电子产业工业园区，经过多年努力，光谷区域已经成为国内一流的宜居、宜工、宜研区域。(1)自然环境优美、交通发达，毋观绚丽而又大气。浩渺的东湖、南湖、汤逊湖，环绕着郁郁葱葱的

31、雷达山、喻家山、马鞍山，林木花卉敷边而又宽阔的珞瑜东路、关山大道、光谷大道、南湖大道，高校等单位绿色出墙的别致景色，使光谷区域成为武汉乃至全国最为优美的景观区域。(2)高校科研机构密集、高技术密集、高文化素质人群密集、高收入阶层密集区域。这里有18所知名高校，56所科研机构、数千家光电子、能源、工厂、生物、医药等类企业以及金砸、法律等服务机构。(3)以光电子为核心的教育经济、科技经济、文化经济、商贸经济、服务经济已有一定基础，正在蓄势待发，迎来招商引资快速发展高峰期。2003年，光谷区域GDP200亿元，2004年达到280亿元.2005年，中国武汉光谷光电子国际I声览会上签约58亿元人民币。

32、按照规划，未来10年，该区域将新增人口15万人，常住人口30万人，大学生20余万。(4)光谷区域商务中心逐步形成，鲁巷广场商务中心的地位已经确立，将成为向民院路、鲁磨路、卓豹路、珞瑜东路、步行街延伸形成光谷区域的商务繁华中心。2光谷片区区域房地产市场分析(1)供给总量大，释放有节奏。据不完全统计，光谷片区区域目前在售、在建、已报规划批准的商品住宅总量约为600万m2,写字楼物业65万m商贸物业15万左右，目前在光谷区域的常住居民约为10万人，如此大的商品住宅供应量易造成供给大于需求的局面。对此，开发商尤其是大盘普遍采取“小量料放”策略，一般地，各楼盘分期开发销售量在100200个居住单元之间。

33、使特定时期的市场供给量适应需求量，(2)在空间格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度与楼盘销售态势相关性很强.一般来说：以鲁巷广场为中心，向四周延伸，距离由近到远，销售成本由低到高。以珞瑜东路为基准线，由北向南，销售成本由低到高，实际入住率由高到低。汤逊湖一带楼盘实际入住率只有15%左右。大单位(高校、研究院所、企业)附近的楂盘以这些单位的客户为主要支撑购买人群.(3)大盘引领市场走向，竞争激烈，各求特色.万科、当代、保利、南益、长城、宏宇、筵国等开发商以大盘的规模、风格、价格引领光谷区域房地产市场走向。各开发项目之间竞争激烈，促使各项目以特色取胜。万科的“产业化、工业化”模式，当代的“品质

34、优先”、南益的“高成本、高品质”理念体现在各自的项目上，其市场表现各异。即使如此，在总体上说，同质化竞争的现象仍然相当突出.(4)高收入人群密集支撑该区域房价在3OOP35OO元/ml该区域高等学校、科研单位、科技企业、民营企业，积聚着武汉市的一批高收入人群。该区域商品住宅价格从3年前的20002500元/m2,随武汉市房地产市场大趋势走到现在的3OOO35OO元/向。尽管人们一般认为该区域距离中南商务圆、徐东商务图、汉口诸商务圈距离较远，但房价仍然不低。预计该区域房价会在该价位稳下来相当一般时间。(5)客户普遍成熟度高，投资意识和维权意识强。光谷区域房地产市场客户文化素质高，懂专业、懂法规、

35、懂产品比别的人多，购房时重视品质、追求生活品味、购买决策谨慎稳重.汉口售楂成交，一个客房平均接待三次，即可签订合同；光谷区域一个客房平均接待六次才能签订合同。光谷区域高收入人群聚集，寻求投资渠道者比例高，出于对房地产保值增值特性的认知，购房投资成为主要投资方式。光谷区域高知人群维权意识相当强，购房者要求参与与监督预购房屋建设和物业管理公司的选择。对于开发商行为、建筑工程质量、物业管理到位程度要求较高。通俗一点说：“很挑剔(6)客户不大相信广告宣传，较为相信朋友的传介，更看重自己的实际观察。(7)物业类型由多层转化为商层占主导地位。人们对于高层楼宇的三大劣势一成本高、建筑使用率低、物业管理费高的

36、认识，已逐步转化为高层有电梯方便、高处可视自然*观和人文景观良好而无价、高处自然通风污染少的认知，正在适应建筑高层时代的来临。三、光谷片区区域重点竞争项目分析主要竞争物业分布概况洪福我H光谷俞务中心巴契专旺光谷网际学强力包乂体I.M剑桥存大狮城风华新郝4三汉播关山作潴骞林花M柒宇社区江湖”蠢H傀利花K名%陶秋桥泊尾-，一，仙景苑宇崎家同1H*代*2、主要竞争物业价格分析3300元/m3300元11P3500cm23100Lm23800imj3100元/m?3250元/m?3338元m23100元?-j-W/V，、美尔理的j2销售速度一般，推出300套4个月箱售一半柒零社区武汉市洪华房地产开发彳

37、!限公司洪山民院路当代学生公寓南面占地42Bi:住面约5万11.835%多层普通住宅428广210个3100m2箱也一般江南家园2期武汉住境房地产开发有限责任公司洪山民院路（武汉科技学院旁共占地204南；：期建IftlWll.7万1.4545%多层小高层普通住宅768户（一期1200P）131QO元/m?销售较好楼盘名称开发商地理位置项目现模容积率绿化率建筑形式物业形态总户数停车位均价俏售速度保利花园一期保利（武汉）房地产开发有限公司洪山关山路74号共占地235亩：二期建mil.7万小（总36万）2.242%高层，小高层，多层普通住宅3000户1960个2900元/in?（近期下调，前期为31

38、00元/m3于2005-8开盘仅推出一株，待竹金地阳光城武汉市洪华房地产开发公司洪山民族大道与新竹路交汇处占地210由:建面妁14万m?供23.2万）1.6641%多层、庭院洋房普通住宅UOo户330个3200元/m2于2005-11-5开盘陆景苑二期湖北海陆量置业发展有限公司洪山关山二路与筵雄大道交汇处占地120Ith建面约9.8万1.5133%多层、小高层住宅646户调价中（11月16号前均价3000元/tn?）全现房.箱修般光谷网际武汉政和实业有限公司光谷华光大道珞瑜路路占地37.7由：建面的10万小3.98高层（30层）住宅、商业、办公1080户3100um22005-6月底开做，底层

39、广3为中商超市，俏偿援慢汉盛关山春晓二期武汉汉盛地产有限公司洪山关山一路特一号占地172.5m:建面的18万ri?1.5736多层、小高层普通住宅1328户740个2900元/m22Q05TT0ff盘,俏售一般名都花园3明枫桥泊岸武汉城投房地产开发公可洪山雄楚大街450号占地共100Offl.二.期建面1.1342%小高层普通住宅总套数4。00户35QO元/m2005-4-2开盘,销售较好约9万M楼盘名称开发商地理位置项目规模容积率绿化率建城形式物业形态总户数停车位均价销令速度紫愁枫林上城二期武汉紫茶房地产建筑集团股份有限公司洪山雄楚大街与民院路交汇处东侧占地约70亩，建面约8万小3.1949

40、%高层,小高层普通住宅500户360个3100m22005.IL19一期开盘，一期6万方售怒学非芳邻二期武汉市洪华房地产开发有限公司洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面占地约85a,建面约16万小2.6740%小高层高层住宅楼,办公、超市、钻街商铺835户300个3300元/tn?2005-6-8二期开盘，销售缓慢衡城风华新都武汉洪发的业发展有限公司武昌洪山区珞师路447号占地150lil；建面约16万m,1.630%小高层期通住宅700户一3300元/m22005-7T7开盘,箱售缓慢洪阳家园武汉洪顺房地产开发有限公司洪山东湖新技术开发区雄楚大街156号占地30亩：建面的10万10,5期高层、小高层商住楼700户一31QO元/m2005年1月开盘,销售缓慢字峰家园湖北宁峰房地产开发公司洪山关山二路19号占地约35由，建面约4万小1.543%多层、小高层普通住宅432户2580元/m?2004TQ-I开盘.销售缓慢当代国际