靖安县河北老城区棚户区一期改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案.docx

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1、靖安县河北老城区棚户区一期改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案为顺利推进河北老城区棚户区一期改造项目工作，切实改善河北老城区内群众的居住条件和生活环境，本着切实维护公共利益和保障被征收房屋所有人（以下简称被征收人）的合法权益，依据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法（省政府令第214号）等法律法规规定，特制定本方案。一、征收范围和对象（一）征收范围：河北老城区棚户区一期改造项目规划红线范围内（详见规划红线图）。该地块需征收国有土地上房屋建筑面积约L35万平方米，被征收户165户。（二）征收对象属于征收范围内国有土地上的房屋及建筑物、附属

2、物、构筑物等。二、征收部门及实施单位（一）征收部门：靖安县住房和城乡建设局。（二）征收实施单位：靖安县城市棚户区改造项目指挥部（以下简称“项目指挥部”）三、征收实施时间、补偿签约期限和搬迁期限（一）征收实施时间：自靖安县人民政府发布房屋征收决定公告之日起二个月内。（二）征收补偿签约期限：自靖安县人民政府发布房屋征收决定公告之日起二个月内完成房屋征收补偿协议签订。（三）搬迁期限1.对列入需启动建设征收范围内的被征收户，必须在房屋征收补偿协议规定房屋搬迁期限20天内进行搬迁。2.对暂未列入需启动建设征收范围内的被征收户，搬迁期限提供两种过渡方式选择：（1）选择在原被征收房屋内过渡，房屋征收补偿协议

3、签订后，自项目指挥部下达搬迁通知之日起，原被征收房屋再行搬迁，搬迁期限为20天。（2）选择不在原被征收房屋内过渡，自房屋征收补偿协议签订之日起开始搬迁，房屋搬迁期限为20天。四、征收补偿的依据（一）城市私房、单位自管公房：在房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿有错误外，以房屋登记簿为准。（二）非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿有错误外，以房屋登记簿为准。无房屋登记簿的以房

4、屋档案记载的为准。（三）未登记建筑的认定和处理对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由住建局会同自然资源局等单位调查认定，被征收人应当向房屋征收实施单位提供相关建房手续、购房协议、营业执照（生产经营行政许可手续）、完税凭证等证明材料。经相关部门认定组进行调查、认定后，按认定结果进行处理；对认定为合法建筑或者未超过批准期限的临时建筑，予以补偿；对调查认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。（四）被征收的房改房面积以本次征收中房屋重新调查认定结果为准。（五）被征收人对房屋权属登记面积有异议的，经项目指挥部同意后，由房屋测绘机构重新测量。（六）被征收房屋附属的苗木、果树、青苗按相关职能部门颁布

5、的补偿标准进行统一征收。（七）被征收房屋室内装饰装修价值由征收人和被征收人协商确定，协商不一致的，由选定的房地产评估机构评估确定。五、房屋征收补偿安置原则房屋征收与补偿遵循“依法决策、程序正当、补偿公正、结果公开”的基本原则。国有土地上的住宅房屋征收，可以选择货币补偿与“房票”安置相结合的方式，也可以选择产权调换的方式进行安置。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。用于产权调换房屋价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算，用于产权调换房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。（一）私房住宅的征收补偿1.选择货币补偿的，被征收住

6、宅主房（主房是指被征收人实际居住的房屋，不包括其他附房、棚舍、柴棚间、车库、地下室）货币补偿的价值按照不同的房屋结构进行计算，在计算其价值时，建筑面积按其实际测绘面积计算。被征收房屋价值的补偿，通过房地产价格评估机构评估确定。2 .选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积实行Ll调换。（1）选房规定：被征收人只能选择与原被征收房屋建筑面积最接近的户型及面积进行产权调换。（2）价格规定：从户型设计上考虑，安置房按被征收房屋建筑面积调换后，超出面积20平方米（含）以内按均价4000元/痛购买，再超部分按房源安置点的商品房达到预售条件，与被征收人签订购房合同时的上月住建局公布的全县商品房市场均价进行购买

7、。（3）安置地点：河北马洲安置房小区。3 .征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一住房的，可以选择货币补偿或者产权调换进行安置。选择货币补偿的，按照36平方米建筑面积结算。选择产权调换的，在政府建设的小户型安置房内进行安置,安置时补齐36平方米，不结算差价；超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至60平方米的部分按成本价（含土地成本）结算，超出60平方米的部分按与被征收人签订购房合同时的上月住建局公布的全县商品房市场均价进行结算。4 .被征收的国有土地上私有民房，房屋占地面积外的空地,一并予以征收。5 .在征收范围内被征收房屋征收补偿时不结算新旧差、楼层差。（二）私房非住宅房屋的征

8、收补偿1.被征收房屋为办公用房、仓库、厂房等非住宅的，其补偿价值，按照不同土地性质、房屋结构、地段、楼层、成新按评估价格进行计算。补偿标准由房地产评估机构严格按照国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）评估确定。6 .住宅房屋属商品房性质或房改房，在单元套房一楼的车库、储藏室征收按评估价格进行货币补偿。不结算结构差、土地性质差。7 .被征收房屋为店面的，可以选择货币补偿或产权调换。（1）选择货币补偿的，按照不同土地性质、房屋结构、地段、楼层、成新按评估价格进行计算。补偿标准由房地产评估机构严格按照国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）评估确定。（2）选择产权调换的，按照原被征

9、收店面面积进行等面积置换。安置店面面积超过原被征收店面面积10%以内（含10%）部分按成本价（含土地成本）进行购买，再超部分按市场价进行购买。原被征收店面面积超过安置店面面积部分，按房地产评估机构确定的评估价格进行结算。8 .住宅改非住宅的补偿规定（1）位于主街道上的临街建筑，一楼作为商铺与主房同时施工建设，且一直作为商铺经营使用（需提供近三年的工商税务登记及年报等相关证明材料），但国有土地使用权证和房屋所有权证未登记商业用途的，临街一楼住改非商铺，按同地段商铺评估价的70%予以补偿。（2）位于主街道上的临街建筑，原房屋按住宅标准进行建设，后经过改建作为商铺且一直在经营使用的住宅房屋，（需提供

10、近三年的工商税务登记及年报等相关证明材料），但国有土地使用权证和房屋所有权证未登记商业用途的，临街一楼住改非商铺，按同类住宅补偿价上浮50%予以货币补偿。（上浮补偿金额不计入奖励）（三）单位自管公房、政府直管公房的征收补偿单位自管公房及政府直管公房，已出租的，由产权单位解除租赁关系。对承租户进行装修、搬迁费的补偿。允许原租住本单位自管公房且在县城范围内无其他住房的职工，以成本价购买45平方米政府建设的小户型安置房，超过45平方米以外20平方米（含20平方米）以内部分，按均价4000元/inz进行购买，再超部分按房源安置点的商品房达到预售条件,与被征收人签订购房合同时的上月住建局公布的全县商品房

11、市场均价进行购买。（四）选择货币补偿的被征收人的购房保障（1）在河北马洲房源安置点建设商品房，全部实行限房价、限定对象购买。商品房均价最高不超过4000元11购买对象为棚改搬迁户，搬迁户凭“房票”购买。（2）居民住宅货币补偿后，需购买房源安置点商品房的，可以以原被征收房屋套数或层数（面积）确定购房需求。由项目指挥部统一开具“房票”形式的购房凭证。（3）关于“房票”的相关规定“房票”为棚改范围内的被征收人用于购买政府限房价、限对象商品房的凭证。“房票”中载明：被征收人姓名、棚改项目名称、限房价限对象商品房地点、允许购买的限房价限对象商品房套数。“房票”中套数规定：被征收房屋为单元套房的，以每套为

12、一套计算标准；被征收房屋为多层的，以单独成套（有单独的卫生间和厨房）的每层为一套计算标谁。“房票”使用说明：房票仅限于河北老城区棚户区一期改造项目房屋被征收人选房使用，涉及房票使用人姓名变更的，当事人应携带身份证、相关证明材料和房票，到指挥部办公室申请办理。房票经经办人、审核人和签发部门盖章有效，编号为选房顺序号，房票在通知选房规定时间内有效。房票涂改无效，遗失不补，请妥善保管。（4）房源供应点的储藏室和车库购买政策未征收储藏室和车库的被征收户，储藏室和车库的购买价格为：储藏室：3180元/rtf,车库：4180元/rtf。原征收了储藏室和车库的被征收户，在购买房源安置点商品房时，原被征收储藏

13、室或车库等面积范围内的，按补偿价格进行购买。超面积部分按：储藏室：3180元/rtf,车库：4180元/后购买。六、房屋结构的认定标准（一）框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。（二）砖混结构：房屋以砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。（三）转木结构：房屋以砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。（四）土木结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。（五）简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖，如普通木楝条的瓦顶或石棉瓦等。七、搬

14、迁、临时过渡安置、停产停业补偿费（一）搬迁补偿费1 .被征收人按如下方式补偿搬迁费用：住宅房屋选择货币补偿的，按600元/户进行补偿（一次搬迁补偿费）；选择产权调换的，按1200元/户进行补偿（二次搬迁补偿费）。2 .办公用房、店面、仓库、厂房等非住宅的搬迁补偿费由选定的房地产评估机构评估确定。（二）临时安置补偿费被征收人按如下方式补偿临时安置补偿费：1 .补偿标准：按被征收房屋的主房建筑面积计算。（1）以户为单位，房屋主房面积为180平方米以内（含180平方米）的，按每月500元/户进行补偿。（每户当中，如存在征收决定公告之日前满70周岁以上（含70周岁）的老人，按每月600元/户进行补偿）

15、（2）房屋主房面积为180平方米以上（不含180平方米）的，在按以上（1）点补偿基础上，超过180平方米以上的面积部分按每月2.5元/行计算。2 .补偿方式：一次性给予24个月的临时安置补偿费。3 .补偿给付条件（1）对列入需启动建设征收范围内的被征收户，享受一次性给予24个月的临时安置补偿费。（2）对暂未列入需启动建设征收范围内的被征收户，选择不在原被征收房屋内过渡，享受一次性给予24个月的临时安置补偿费。（3）对暂未列入需启动建设征收范围内的被征收户，选择在原被征收房屋内过渡，不享受一次性给予24个月的临时安置补偿费。（三）停产停业补偿征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价

16、值（不包括装修、附属物及其他补偿）的3%予以一次性补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：1 .被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；2 .有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；3 .已办理税务登记并具有税务核定凭证。八、房屋征迁奖励（一）选择货币补偿的奖励政策：被征收住宅主房面积实行货币补偿的，可享受货币补偿征迁奖励。1.签约奖：被征收人在补偿签约期限内完成签约的给予房屋价值（不含装饰装修、车库、储藏室、附属设施等）20%的货币补偿签约奖励。4 .搬迁奖：在房屋征收补偿协议规定

17、的时间内搬空交房的,给予房屋价值（不含装饰装修、车库、储藏室、附属设施等）10%的货币补偿搬迁奖励。5 .提前搬迁奖：在房屋征收补偿协议规定时间内搬空交房的，每提前一天奖励400元，最高奖励不超过6000元/户。超过规定时限签约和搬迁的不给予任何奖励。（二）选择产权调换的奖励政策1.签约奖：在项目启动征收，房屋征收签约公告之日起至签约期限届满前签订房屋征收补偿协议的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励60元/rtf；2 .搬迁奖：在房屋征收签约公告之日起至签约期限届满前签订房屋征收补偿协议且在协议约定时间内搬空交房的，按其原被征收住宅主房实际面积奖励60元/行；3 .提前搬迁奖：在房屋征收补偿协

18、议规定时间内搬空交房的，每提前一天奖励400元，最高奖励不超过6000元/户。超过规定时限签约和搬迁的不给予任何奖励。九、土地征收补偿标准（一）被征收的国有土地上的私有房屋房屋占地面积外的空地，属于原划拨土地的，征收确权面积以外原购买的公摊道路，在原土地使用者提供购买公摊道路的依据后，均按签订征收补偿协议时该地段基准地价的50%予以补偿。（二）被征收的国有土地上的私有房屋房屋占地面积外的空地，属于原出让土地的，按签订征收补偿协议时该地段基准地价予以补偿。（三）对未确权登记的土地认定与处理：征收范围内对未取得土地使用证的土地，在土地使用者提供合法、有效的土地权属来源，且界址线清楚、四至无争议的前

19、提下，由国土部门牵头会同相关部门调查认定，根据土地性质，分别按前面条款执行。十、补偿、奖励款支付方法对于不在原被征收房屋内过渡的，签订房屋征收补偿协议且搬迁验收合格后，15个工作日内按照房屋征收与补偿协议最终确定的补偿金额一次性补偿到位；对于选择在原被征收房屋内过渡的，签订房屋征收补偿协议且被征收人出具按期搬迁的承诺后，15个工作日内按照房屋征收与补偿协议最终确定的补偿金额一次性补偿到位。十一、其他（一）货币补偿的被征收人补偿资金不足以购房，经民政部门认定没有能力重新购置住房，且符合保障性住房条件的，优先给予配租保障性住房。（二）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，注销房屋所有权登记和土

20、地使用权登记。（三）在房屋征收公告前存在房屋交易行为且未到相关部门办理权属过户的，应补交相关税费后依法补偿。（四）房屋征收范围确定后不得在范围内实施新建、扩建、改建、装修房屋、改变房屋的土地用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。（五）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定书应当载明被征收房屋基本情况、补偿决定内容和依据以及行政复议、行政诉讼的权利等事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可

21、以依法提起行政诉讼。（六）房屋产权存在纠纷的，由房屋征收部门先行调处，调处不成的，由房屋产权争议方诉至法院解决，争议方不能达成一致意见的，补偿款由房屋征收部门存入指定账户，并由房屋征收部门以房屋产权争议各方为被征收人报请县人民政府，按照本办法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。（七）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公

22、证机构办理提存公证。（八）征收被法院查封的房屋，以通告形式告知办理查封的法院予以处理。（九）根据财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税（2013）101号）规定，被征收人取得的货币补偿款，免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中不高于货币补偿款的部分免征契税。十二、房地产评估机构的选定（一）房地产评估机构由被征收人在征收部门提供的符合资质的评估机构中由被征收人协商选定；协商不成的，由被征收人投票确定；投票确定不了的，抽签或摇号确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，提供被征收房屋市场评估价，任何单位和个人不得干预。（二）被征收人对评估确定的被征收房屋

23、价值有异议的，可以向被选定评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。十三、法律责任（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照党纪政纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。（三）房地产价格评估机构或者房地产评估师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。十四、本方案由靖安县城市棚户区改造项目指挥部负责解释。本方案未尽之处，由靖安县城市棚户区改造项目指挥部按照国有土地上房屋征收与补偿条例等政策法规另行研究确定。靖安县人民政府办公室2019年8月30日印发