中洲控股：青岛市联顺地产有限公司评估报告.docx

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1、前同致诚评估1wITouofstond本报告依据中国资产评估准则编制深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市联顺地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告深同诚德评报字A2023ZT-ZQ第050号深圳市同致诚德明资产评估有限公司二零二三年十二月七日中国济圳顺网整吧取百声明1（摘要）2资产评估报告6一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况6二、评估目的9三、评估对象和评估范围9四、价值类型及其定义11五、评估基准日11六、刑古依据12七、评估方法14八、评估程序实施过程和情况21九、评估假设22十、评估结论24十一、特别事项说明26十二、资产评估报告使用限制说明28十

2、三、资产评估报告日28十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章29评估报告附件30MOf声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产

3、评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏

4、见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。同致调评估TOUCHSTONE深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市联顺地产有限公司股东全部权益价值

5、资产评估报告（摘要）重要提示以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受深圳市中洲投资控股股份有限公司的委托，按照法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市联顺地产有限公司股东全部权益价值在2023年10月31日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位委托人：深圳市中洲投资控股股份有限公司被评估单位：青岛市联顺地产有限公司二、评估

6、目的本次评估目的是为深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市联顺地产有限公司股东全部权益提供价值参考。三、评估对象和评估范围本次评估对象为青岛市联顺地产有限公司的股东全部权益价值。磔I眄整呼可鸿评估范围是截止2023年10月31日青岛市联顺地产有限公司申报、经审计的全部资产和负债。具体情况如下:金额单位：人民币元项目账面价值流动资产合计380,491,919.22其中：货币资金23,358,383.71应收账款391046.24其他应收款4120.085.866.13存货5250,155.993.39其他流动资产66,800,629.74非流动资产合计745,410,379.

7、48其中：固定资产8120,606.78递延所得税资产945,289,772.70资产总计10425.902.298.70流动负债11359.120.895.5非流动负债12负债总计13359,120,895.51所有者权益（或股东权益）1466,781,403.19（注：基准日账面值已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00602号”审计报告，具体以企业提供的资产评估申报表为准。）四、评估基准日本项目资产评估基准日为2023年10月31日。评估基准日系由委托人确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的

8、价格标准为取价标准。五、评估程序实施过程和情况我公司评估专业人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他程序。同致谡评估TOUCHSTONE青岛市联顺地产有限公司股东全部权益价值资产评估告六、评估方法本次评估采用资产基础法和收益法。七、价值类型本次价值类型为市场价值。八、评估结论本次评估结论采用资产基础法的评估结果。采用资产基础法评估，截止评估基准日，青岛市联顺地产有限公司资产账面值为42,590.23万元，评估值为42,507.35万元，减值82.88万元，减值率为0.19%;负债账面值为35,9

9、12.09万元，评估值为35,912.09万元；股东全部权益账面值为6,678.14万元，评估值为6,595.26万元（人民币大写：陆仟伍佰玖拾伍万贰仟陆佰元整），减值82.88万元,减值率为L24%。资产评估结果汇总表评估基准日：2023年10月31日被评估单位：青岛市联顺地产有限公司金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=CA1001流动资产38,049.1937,917.77-131.42-0.352其中：货币资金335.84335.843应收账款9.109.104其他应收款12,008.5912.008.595存货25,015.6024,884.18-1

10、31.42-0.536其他流动资产680.06680.067非流动资产4,541.044,589.5848.541.078固定资产12.0660.6048.54402.499递延所得税资产4,528.984,528.9810资产总计42,590.2342,507.35-82.88-0.1911流动负债35,912.0935,912.0912非流动负债13负债合计35,912.0935,912.0914所有者权益（或股东权益）6,678.146,595.26-82.88-1.24以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。评估基准日及评估

11、结论使用有效期：评估结论自评估基准日起有效使用期为一igiB三ffxvM年，超过一年需重新进行评估。特别事项说明：1、依据2023年11月政务专报第81期存量商品房收购工作专题推进会议相关要求，由青岛少海资产管理有限公司收购联顺公司开发的中洲半岛城邦项目存量商品房,包括收购房屋：68#、231#、232#楼存量商品房，共277套，实测建筑面积共22,655.32平方米，地下车位250个。截止报告日双方已签署资产收购合同。本次评估该部分物业以协议签约价格进行估算。解同致嘿踏深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市联顺地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告深圳市中洲投资控股股份

12、有限公司：深圳市同致诚德明资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让所涉及的青岛市联顺地产有限公司股东全部权益价值在2023年10月31日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况（一）委托人及被评估单位概况1、委托人概况公司名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称：中洲控股）注册地址：深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802法定代表人：贾帅统一信用代码：914403001

13、92190768P注册资本：66483.1139万人民币股票代码：000042公司类型：股份有限公司（上市）经营期限：1984-09-17至2030-04-20经营范围：一般经营项目是：房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁。2、被评估单位概况公司名称：青岛市联顺地产有限公司（以下简称：联顺公司）注册地址：青岛胶州市香港路1号少海发展管理处A座二楼201室法定代表人：魏睦魁统一信用代码：913702816825521782注册资本：1000万元人民币公司类型：其他有限责任公司经营期限：2008-11-26至无固定期限经营范围：一般经营项目：城市基础设施建设，房地产开发，

14、物业管理，建筑材料、金属材料（不含贵、稀有金属）批发、零售。（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）。3、股权结构、历史沿革和经营管理结构青岛市联顺地产有限公司成立于2008年11月，由青岛市联泰地产有限公司投资100万元注册成立，持股比例为100双并经青岛正明有限责任会计师事务所出具“青正明验内字（2008）01107号”验资报告。股东名称出资额（万元）出资比例觥青岛市联泰地产有限公司100100合计1001002015年12月，青岛市源洲投资有限公司（曾用名：青岛市联泰地产有限公司）与深圳市中洲投资控股股份有限公司签订股权转让合同，将其持有的100%股权转让给深圳市中洲投资控股股份有限公

15、司。2016年1月，股东增资900万元，经上述变更后股东持股比例如下：股东名称出资额（万元）出资比例（%深圳市中洲投资控股股份有限公司1000100合计10001002023年6月20日，根据青岛市联顺地产有限公司股东会决议，同意深圳市中洲投资控股股份有限公司将其出资额100O万元中的10万元以93.79万元的价格转让给青岛市中洲地产有限公司，占注册资本1%,于2035年1月1日前缴足，转让后持股比例如下：股东名称出资额（万元）出资比例（深圳市中洲投资控股股份有限公司99099青岛市中洲地产有限公司101荷I同致诚评估尸!Touchstond合计1000100截至评估基准日，该股权未发生变更。

16、截止评估基准日被评估单位股权结构图如下:4、近年资产、损益状况近两年及基准口财务报表如下表所示:金额单位：人民币万元项目2021年12月31日2022年12月31日2023年10月31日流动资产85,389.9146,433.5838,049.19非流动资产5,400.196,017.864.541.04资产总计90,790.1052,451.4442,590.23流动负债74,316.3638,614.5835.912.09非流动负债6,973.490.000.00负债总计81,289.8538,614.5835.912.09净资产9,500.2513,836.866,678.14近两年及基

17、准日损益状况如下表所示:金额单位：人民币万元项目2021年度202炸度2023年1-10月主营业务收入8,672.8245,121.511,924.28营业利润6,259.045,743.31-2,913.41净利润4,699.214,250.28-2,885.51注：2021年度数据经青岛海洋有限责任会计师事务所审计，并出具了“青海洋审字2022第01028号”无保留意见的审计报告；2022年度及基准日财务数据经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计。5、取得的相关业务经营证书、主要税种及税率和享受的税收优惠政策截止评估基准日被评估单位已取得房地产开发企业资质证书，证书编号为Iutmt)M

18、020220345,资质类别及等级为房地产开发企业二级，有效期至2025年7月1日。主要税种及税率(1)明细情况税种计税依据税率增值税销售货物或提供应税劳务5.00%、9.00%城市维护建设税按实际缴纳的增值税计征7.00%教育费附加按实际缴纳的增值税计征3.00%地方教育费附加按实际缴纳的增值税计征2.00%企业所得税按应纳税所得额计征25.00%土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据8元/平方米土地增值税按应征税额30-60四级超率累进税率(2)税收优惠政策及批文截止评估基准日被评估单位无税收优惠政策。6、委托人和被评估单位之间的关系。委托人为被评估单位控股子公司，二者是母子公司关系。(

19、二)委托人以外的其他资产评估报告使用人资产评估委托合同约定除委托人外无其他资产评估报告使用人。除国家法律法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告使用人。二、评估目的本次评估目的是为深圳市中洲投资控股股份有限公司拟进行股权转让涉及的青岛市联顺地产有限公司股东全部权益提供价值参考。上述经济行为已经深圳市中洲投资控股股份有限公司于2023年12月1日的青岛中洲半岛城邦项目投资决策会会议纪要同意。三、评估对象和评估范围本次企业价值评估对象为青岛市联顺地产有限公司的股东全部权益价值。评估范围是截止2023年10月31日青岛市联顺地产有限公司申报、

20、经审计的全部资产和负债。具体情况如下：金额单位：人民币元项目账面价值流动资产合计380,491,919.22其中：货币资金23,358,383.71应收账款391,046.25其他应收款4120.085.866.13存货5250.155.993.39其他流动资产66,800,629.74非流动资产合计745,410,379.48其中：固定资产8120.606.78递延所得税资产945.289.772.70资产总计10425,902,298.70流动负债11359.120.895.5非流动负债12负债总计13359,120,895.51所有者权益（或股东权益）1466,781,403.19（注：

21、基准日账面值已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00602号”审计报告，具体以企业提供的资产评估申报表为准。）纳入评估范围的资产及负债同评估申报表、资产评估委托合同所确定的范围一致。实物资产分布情况及特点（一）存货-开发产品企业纳入评估范围的存货为开发产品，类型及特点如下：开发产品为中洲半岛城邦2期、3.1期、3.2期项目，评估范围内的未售物业分别为2期物业包括：别墅、车位；3.1期包括：小高层住宅、商业、车位；3.2期包括：高层住宅、商业、车位。根据委托人介绍及评估人员现场查勘，评估对象中洲半岛城邦2期、3.1期、3.2期小区工程形象进

22、度：2期、3.1期、3.2期均已完成竣工验收交付，未售面积详见下表：序号项目名称用途单位可售（平米/个）12期住宅-别墅m2住宅173.4922期车位（含储藏室）个车位8533.1期车位（含储藏室）个车位22343.1期商铺m2商铺200.3053.1小高层m2住宅141.6963.2期商铺m2商业9,124.173.2期住宅-高层Hl2住宅25,917.0783.2期车位个车位870.00（二）固定资产(gi aiafTOUCHSTONE纳入评估范围的固定资产包括电子设备、车辆。1、电子设备：纳入评估范围的电子设备共计83项，为企业为满足日常经营需要购置的电脑、空调、茶几、沙发等设备。申报的

23、设备类资产分布在联顺公司办公区内，由专人维护使用，保养状况一般。2、车辆：纳入评估范围的车辆共计5辆，为企业为满足日常经营需要购置的本田艾力绅、丰田普瑞维亚、丰田柯斯达汽车（中巴）、梅赛德斯-奔驰WDDNG8HB和电动观光车。车辆日常停放在联顺公司办公区内，车辆处于正常使用中，保养状况一般。（三）企业申报的表外资产的类型、数量本次评估，联顺公司未申报、并承诺不存在按照会计准则核算应入账而未入账的表外资产。评估人员对此进行了必要的核实，亦未发现联顺公司评估基准日存在其他表外资产。（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本次评估账面值引用德勤华永会计师事务所（

24、特殊普通合伙）出具的编号为“德师深圳报（审）字（23）第S00602号”审计报告。四、价值螂及其定义1、本次评估所选取的价值类型为：市场价值。2、价值定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。3、价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。五、评估基准日本次评估的作价标准均为评估基准日有效的价格标准。本项目评估基准日确定的陶洞致诚评估Ivw Itouchstond理由：为确切地反映委估对象的市场价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经委托

25、人及企业一致商定，确定本项目资产评估基准日为2023年10月31日。（一）经济行为依据1.深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年12月1日的青岛中洲半岛城邦项目投资决策会会议纪要。（二）主要法律法规1 .中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号2016年12月1日起施行）；2 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，自2017年6月1日起施行，2019年1月2日财政部令第97号修正）；3 .中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订通过）；4 .中华人民共和国证券法（1998年12月29日第九届全国人民代表大会常务委

26、员会第六次会议通过，2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订通过）；5 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；6 .中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；7 .中华人民共和国土地管理法（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；8 .中华人民共和国土地管理

27、法实施条例（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，2014年07月29日第二次修订）9 .国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号发布实施）10 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正）；11 .中华人民共和国增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号发布，2017年11月19日中华人民共和国国务院令第691号修订）；12 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50号，2011年10月28日财政部、国家税务总局令第

28、65号修订）；13 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税2016第36号）；14 .关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；15 .商务部、发改委、公安部、环境保护部令机动车强制报废标准规定（2012年第12号）;16 .中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字1995第6号）；17 .中华人民共和国契税法（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；18 .其他相关法律、法规、通知文件等。（三）准则依据19 资产评估职业道德准则（中评协201730号）；20 资产评估基本准则（财资201743号）；2

29、1 资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733号）；22 资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835号）；23 资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836号）；24 资产评估执业准则资产评估档案（中评协201837号）；25 资产评估执业准则一一企业价值（中评协201838号）26 资产评估机构业务质量控制指南（中评协2017M6号）；27 资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）28 .中评协关于印发资产评估执业准则一一不动产的通知（中评协201738号）；29 .资产评估执业准则一一机器设备（中评协（2017）39号）；解号誓整评估Hmx*ioi30 .资产评

30、估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；31 .资产评估执业准则资产评估方法（中评协（2019）35号）；32 .企业会计准则；33 .其他与资产评估相关的准则依据。（四）产权证明文件、重大合同协议1 .企业法人营业执照复印件；2 .近两年及基准日的审计报告、财务报表；3 .土地出让合同，土地证，相关规划证、预售证等；4 .其他与评估相关的文件、资料等。（五）采用的取价标准1 .资产评估常用数据与参数手册。（六）参考资料及其他2 .成本法申报表、收益法申报表3 .企业提交的财务会计经营资料；4 .国家债券利率、银行贷款利率等价格资料；5 .相关统计部门资料；6 .其他与评估有关的资料等

31、。七、评估方法资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）三种基本方法及衍生方法。执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性恰当选择一种或多种资产评估基本方法及衍生方法，本次评估采用资产基础法及收益法。（一）市场法市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估师选择和使用市场法时应当关注是否具备以下四个前提条件：第一，有一个充分发展、活跃的资本市场。第二，在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象相同或相似的参考企业、或者在资本市场上存在

32、着足够的交易案解同致呼评估例。第三，能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。第四，可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。1、上市公司比较法上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与联顺公司比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。联顺公司属房地产开发行业，由于房地产均有其特殊性，在国内流通市场的类似上市公司中找一些在现金流、增长潜力

33、和风险等方面与目标公司相类似的公司很困难，因此，本次评估不具备采用上市公司比较法进行资产评估的条件。2、交易案例比较法交易案例比较法指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与联顺公司比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。由于难以收集近期市场交易对比价格及交易案例的财务信息等交易资料，因此，本次评估不具备采用交易案例比较法进行资产评估的条件。（二）收益法收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法适用于具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化的企业。运用收益法进行评估需具备以下三个前

34、提条件：第一、投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。第二、能够对企业未来收益进行合理预测。第三、能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。资产评估专业人员应当结合联顺公司的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。1、股利折现法股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。由于联顺公司无法提供历史年度分红以及未来年度利润分配意愿、方案等资料，因此，本

35、次评估不采用股利折现法。2、现金流量折现法现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据联顺公司所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此在国际上较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业的价值。由于采用企业自由现金流模型无需考虑和付息债务相关的现金流，尤其在被评估企业财务杠杆未来无法预测的情况下，采用企业自由现金流计算企业价值比较简单，因此，对于现金流量通常采用自由现金流量的概念。对现金流较充沛，无财务杠杆的企业，也可采用股权现金流折现的评估方法。由于联顺公司尚有物业可继

36、续出售，具备经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化，因此，本次评估可采用企业自由现金流模型评估其股东全部权益价值。(1)企业自由现金流模型计算公式E=B-D式中：E:评估对象的股东全部权益价值；B:评估对象的企业价值；D:评估对象的付息债务价值；其中：QP+ZCP：经营性资产折现价值；ZG评估对象基准日存在的三匿营性资产及负债、溢余资产的价值。其中：经营性资产折现价值的计算公式：式中：P:经营性资产折现价值;Ri:为评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；r:折现率；n:评估对象的未来经营预测期到2025年；i：预测期第i年。(2)参数的选择

37、企业自由现金流量企业自由现金流量指的是归属于包括股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量，其计算公式为：企业自由现金流量二税后净利润+折旧与摊销+利息X(1-企业所得税税率)-资本性支出-净营运资金增加额税后净利润=营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-营业费用-财务费用+投资收益-企业所得税折现率本次评估采用企业自由现金流量作为收益预测指标，根据配比原则，本次评估采用加权平均资本成本(WACo作为折现率L计算公式如下：r=rg(l-t)W4+rewe式中：w,评估对象的债务资本占全部投资资本比率；w.评估对象的权益资本占全部投资资本比率；r一付息债务利率；r.权益资本成本，按资本

38、资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本；t一一所得税税率。其中：沙%俱叫蹲一E:权益的市场价值；D:为债务的市场价值：D/E:采用同行业可比上市公司带息债务与股权的平均比率。资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本%公式如下：re=ry+(m-)+E式中：r无风险报酬率；rm.rr:股权市场超额风险收益率；e:评估对象的特有风险调整系数；e：评估对象的权益资本的预期市场风险系数。收益期限根据联顺公司项目情况分析，本次评估采用有限年期作为收益期，截止2025年物业全部销售完结，故房地产开发业务预测期至2025年。年中折现的考虑考虑到现金流量在未来收益年度内全年都在发生，因此现金流量折现时间

39、均按年中折现考虑。溢余资产价值溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，本次按成本法进行评估。非经营性资产、非经营性负债的价值非经营性资产、非经营性负债是指与企业主营业务无直接关系的资产和负债。(三)资产基础法资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基础法主要适用于评估新的或完工不久的企业以及控股公司，不适合评估拥有大量无形资产的公司。资产基础法应用的前提条件：第一、被评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二、能够确定被评估对象具有预期获利潜力；第三、具备可利用

40、的历史资料P本次评估具备采用资产基础法的前提条件，故可采用资产基础法评估,资产基础法评估思路及公式如下：1 .评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定股东全部权益价值。卿同致驷吗TCK4N%M9KBBLBhJLmhJI2 .计算公式：股东全部权益价值二各单项资产评估值之和一负债评估值3 .具体方法(1)流动资产1)货币资金：资产评估专业人员通过对申报单位评估基准日检查银行对账单和银行存款余额调节表，向银行发询证函进行核实。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。2)债权类资产的评估，借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核

41、实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于各种预付款，则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。3)存货-开发产品的评估开发产品：评估价值二预期销售价值-相关税费4)其他流动资产的评估对于其他流动资产的评估，资产评估专业人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，其次，核查相关的合同及凭证，确认账面数的真实、合理，发生金额计算准确，以经核实后的账面价值确定评估值。(2)固定资产-设备类资产的评估根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备类资产的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。设备类资产的评估采用重置成本法。重置成本法公式如下：评估

42、值二重置成本X成新率设备评估时首先根据被评估单位提供的车辆评估申报明细表及电子设备评估申报明细表所列示的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台账的审查来核实其产权。A、重置成本的确定：重置成本是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。青岛市联顺地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告a、国产设备的重置成本：以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加上有关的合理费用（例如：运杂费、安装调试费、资金成本等），减去可抵扣的增值税确定；对无法询价及查阅到价格的设备，用类似设备的现行市价加以确定。对于已升级改造或改型的设备，可参

43、考二手设备的市场报价，采用市场法进行比较调整后求得。对于役龄且能正常使用设备采用重置成本法评估，对于闲置的拟报废设备，采用市场法进行评估，其评估思路如下：拟报废设备按资产报废收购价格，乘以其数量，按其净值来计算评估值。其计算公式如下：评估值;Z可回收设备数量X市场报废材料收购价格-处置税费。b、运输车辆重置成本的确定运输车辆重置成本二现行购置价+车辆购置税+牌照费、检测费-可抵扣增值税。B、成新率的确定成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态重置成本的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是两者的结合予以确定。在成新率的分析计算过程中，充分注意设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、改造情况，

44、充分考虑设计使用年限、物理寿命、经济寿命、现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响。a、主要设备：采用使用年限法成新率（Nl）和技术鉴定法成新率（N2）确定综合成新率（N）oNl=（l-已使用年限/经济寿命年限）X成新率N2的确定方法是经评估人员现场勘察，在充分了解设备的负荷、维修保养、修理、技术改造、使用环境条件、己完工工作量等情况的基础上，与设备使用单位的技术人员通过监测和分部鉴定的方法判断设备的各种损耗与技术经济指标，并与全新设备进行比较，用打分的方法确定技术鉴定成新率。N=Nl40%+N260%b、电子及办公设备：根据设备的已使用年限和经济寿命年限，结合现场勘察情况，设备技术状况以及维修保养情况等综合确定成新率。其公式为：成新率（N）=（l-已使用年限/经济寿命年限）X100%c、对接近经济寿命年限或超期服役的设备N=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）X1（三式中：经济使用寿命年限按行业的有关规定和设备制造厂的技术要求确定。设备的已使用年限不能完全以日历时间计算，应根据设备的利用率，使用负荷综合确定。尚可使用年限根据设备的维护保养、大修理、技术改造、使用环境条件或行业技术专家鉴定确定。d、车辆：采用行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现