2023年农村集体经营性建设用地入市试点工作方案.docx

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1、2023年农村集体经营性建设用地入市试点工作方案为深入贯彻落实中华人民共和国土地管理法，建立健全城乡统一的建设用地市场，依法规范有序推进农村集体经营性建设用地入市工作，根据省自然资源厅农村集体经营性建设用地入市试点方案(试行)有关要求，制订本方案。一、指导思想以建立健全城乡统一的建设用地市场体系为目标，以落实农村集体经营性建设用地权能、形成竞争公平有序的市场配置机制和监管规则、有力保护市场交易主体权利为主线，建立公平合理的土地增值收益分配机制，依法规范有序推进农村集体经营性建设用地入市，实行与国有建设用地同等入市、同权同价同责，激活土地要素，提高资源配置效率，促进乡村振兴和城乡融合发展，为服务

2、高质量发展、建设酒都核心区夯实基础。二、工作目标(一)盘活集体建设用地。对权属明晰、符合国土空间规划、具备开发建设所需要的基础设施等条件的农村集体经营性建设用地，采取有偿方式直接入市，拓展集体增收渠道,增强村级集体经济实力和提高农民收入，缓解建设用地供需矛盾，促进经济社会发展。（二）强化集体产权管理。入市后的农村集体经营性建设用地纳入与国有建设用地统一的监管平台进行监管，履行与国有建设用地同等义务，按规定承担相应的基础设施建设费用、缴纳相关税费并办理不动产登记手续。在使用年限内，参照国有建设用地使用权享有转让、出租、抵押权能。（三）建立健全交易规则。入市的集体建设用地纳入年度供地计划管理，全部

3、进入省土地交易平台交易。除所有权主体不同外，集体建设用地交易过程与规则严格参照国有建设用地执行。（四）健全完善分配机制。按照保护农民利益、支持集体经济、促进农村发展的原则，逐步探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，不断提升增值收益分配的合理化水平。鼓励乡镇政府、片区通过合理使用土地增值净收益，有效增加集体经济组织收入，让相关村集体通过股份分红等实现可持续的二次分配收入。三、基本原则（一）坚持风险可控。在确保农村土地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，坚持问题导向，完善农村集体经营性建设用地所有权、使用权权能。从实际出发，稳步推进，定期评估，确保试点工作稳步推

4、进和社会稳定。（二）坚持规划先行。按照“不规划就不实施原则，充分发挥国土空间规划的先导作用，强化与“十四五”等发展规划的“多规合一”，实现土地资源合理配置，提高农村集体经营性建设用地价值，促进全区空间布局优化、产业结构升级和人口调整，推进城乡融合发展。（三）坚持农民主体。围绕赋予农民更多财产权利的总要求，充分尊重农民的知情权、参与权、表达权和监督权。农村集体经营性建设用地出让、出租等应当在本集体经济组织成员会议上经三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。资金使用、分配要充分接受群众监督。（四）坚持市场运作。围绕“同等入市、同权同价”的要求，参照国有建设用地交易规则，充分依托土地市场网等

5、交易平台，建立城乡统一建设用地市场。鼓励地块交易引入竞争性环节，采用“招标、拍卖、挂牌”等方式进行，发挥市场在资源配置中的决定性作用。四、交易程序农村集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）入市交易，原则上应采用招标、拍卖和挂牌形式。具体按以下流程进行：（一）前期准备。农村集体经营性建设用地入市前，入市实施主体完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。（二）编制方案。入市主体依据规划条件提出具体地块的入市方案。土地入市方案应包括拟入市宗地的位置、空间范围、用途、面积、使用年限、入市方式、土地移交时间、规划建设条件、

6、开竣工时间、起始价、竞买保证金、底价确定原则（有底价出让的）、收益分配、土地价款缴纳比例和期限等内容。农村集体经营性建设用地入市起始地价须经有资质的评估机构评估，方案应经集体经济组织民主讨论通过。（三）方案审批。入市方案由入市实施主体报片区工作组审核后，送区自然资源和规划分局和社会事业局等相关部门审查。审查合格后，将入市方案报请宿城区区政府审批，同时宿城区区政府书面出具农村集体经营性建设用地入市批复。（四）入市交易。区自然资源和规划分局按照入市方案编制供地方案及招拍挂上市文件，组织在省土地交易平台公开进行交易。竞得人（中标人）按照合同约定，将土地价款缴纳至区财政账户。（五）签订合同。农村集体经

7、营性建设用地使用权出让、出租等交易完成后，由入市主体与竞得人签订农村集体经营性建设用地成交确认书。签订成交确认书后，农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订农村集体经营性建设用地使用权交易合同，土地所在乡镇政府作为鉴证单位。（六）登记发证。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，办理不动产登记；有地上建筑物的，同时申请登记。五、工作要求（一）组织调查，加强基础保障。以新区第三次国土调查成果为依据，对全区现状农村集体经营性建设用地进行分类汇总，并实行动态管理，对所涉及宗地产权进行明晰，巩固确权颁证成果。同时，深入了解集体经济组织对农村集体经营性建设用地入市意愿，为科学决策、保障农民利益打好

8、基础。（二）编制规划，做好入市统筹。基于农村集体经营性建设用地现状，综合考虑农村集体经营性建设用地总体布局，对于入市意愿较强、条件成熟的乡镇，启动村庄规划编制工作，为农村集体经营性建设用地入市做好准备。（三）统筹考虑，选择入市主体。农村集体经营性建设用地的入市主体为土地所有权人，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。鼓励农村集体经济组织或者村民委员会以合理方式委托乡镇农村集体资产管理部门作为入市实施主体。（四）制定政策，加强政策保障。

9、区相关部门依据各自职能职责，在借鉴试点地区成功经验的基础上，及时研究制定符合新区实际的农村集体经营性建设用地入市配套政策，便于后期入市工作的顺利开展。（五）筛选地块，依法入市交易。在符合规划、产权清晰，并经集体经济组织成员同意的情况下，筛选出可以入市交易的典型地块，新区自然资源和规划部门根据相关规定，指导试点地块属地集体经济组织编制具体地块入市方案，经依法批准后，按法定程序公开交易。（六）总结经验，完善相关制度。按照边试点、边研究、边提炼、边完善的要求稳步推进试点工作，完善新区农村集体经营性建设用地入市配套政策，就试点做法与成效形成工作报告，报市人民政府和省自然资源厅。六、保障措施（一）加强组

10、织领导。成立由新区管委会主要领导任组长，分管领导任副组长，相关部门主要负责人为成员的区农村集体经营性建设用地入市试点领导小组，负责把握全区农村集体经营性建设用地入市试点工作的总体思路，统筹协调制定相关配套制度。领导小组下设办公室，负责各项具体工作的推进。（二）健全工作机制。建立领导小组例会制度，由领导小组办公室牵头，召集各成员单位定期召开会议，交流试点进展情况，及时协调解决推进中的问题，总结试点经验和做法。（三）注重宣传引导。坚持正确的舆论导向，向社会广泛宣传开展试点工作的重要性和必要性，获得农村集体经济组织和村民的认同与支持，及时化解可能出现的各类矛盾，确保农村社会稳定。新区农村集体经营性建

11、设用地入市试点实施办法（试行）第一章总则第一条为规范农村集体经营性建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据中华人民共和国土地管理法、省自然资源厅印发的农村集体经营性建设用地入市试点方案（试行）等法律法规和有关文件要求，结合本区实际，制定本办法。第二条本办法所指的农村集体经营性建设用地是指在国土空间规划中确定为工业、仓储物流、商业、旅游等经营性用途且权属明晰的集体建设用地，不包括居住用途的集体建设用地。本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，按照依法、自愿、公平、公开的原则，入市主体将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用

12、者，由土地使用者根据合同约定支付土地出让金（租金）的行为。第三条在新区实际管辖区域内实施农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。入市地块原则上位于国土空间规划确定的城市开发边界外。第四条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。第五条新区管委会全面负责农村集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，新区自然资源和规划分局按照本办法和其他规定具体做好集体经营性建设用地入市工作。属地片区、新区财政局、社会事业局、经济发展局、环安局等相关单位和部门按照职能分工做好有关工作。第二章入市主体、入市条件及途

13、径第六条享有农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织是农村集体经营性建设用地的入市主体。农村集体经营性建设用地属村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为入市主体；属镇农民集体所有的，由镇农民集体经济组织作为入市主体。入市主体不具备法人资格的，可通过授权或委托其他具备法人资格的组织代理实施入市。鼓励农村集体经济组织或者村民委员会以合理方式委托镇农村集体资产管理部门作为入市实施主体。第七条农村集体经营性建设用地拟入市地块应当符合以下条件：（一）产权明晰、无权属争议，已依法办理土地登记，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；（二）需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完

14、毕；（三）具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；（四）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、土壤污染防治、永久基本农田保护等规定；（五）法律法规规定的其他条件。第八条农村集体经营性建设用地应当以使用存量建设用地为主。依法取得、符合规划要求的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可直接就地入市。允许乡镇政府和村集体在保证耕地数量不减少、建设用地不增加的前提下，按照节约集约的原则，经各方协调一致，采取布局调整等方式合理利用存量集体经营性建设用地。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，可以依据国土空间规

15、划统一开展国土空间综合整治，在重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件入市。现状为农用地、未利用地，规划为经营性用途入市的，应当依法办理农用地和未利用地转用手续，落实农民有关安置补偿和保障。通过以上模式形成的农村集体经营性建设用地入市，须符合国土空间规划用途管制、增减挂钩、工矿废弃地复垦、国土空间综合整治土地权属调整等相关规定。第三章入市方式、入市年限第九条土地所有者可将农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。农村集体经营性建设用地出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由使用者根据合同约定支

16、付出让土地价款的行为。农村集体经营性建设用地出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。农村集体经营性建设用地作价出资或入股，是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资形成的股权由集体所有权人持有。第十条农村集体经营性建设用地使用权出让年限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。农村集体经营性建设用地使用权出租年限最长不得超过20年。

17、第四章入市程序第十一条农村集体经营性建设用地出让、出租和作价出资（入股）实行公开交易，应当以招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用权人。第十二条农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：（一）申请。对符合本办法规定入市条件的地块，入市主体应当向镇人民政府递交入市申请。入市申请包含入市方案、入市决议。土地入市方案应包括拟入市宗地的位置、空间范围、用途、面积、使用年限、入市方式、土地移交时间、规划建设条件、开竣工时间、起始（叫）价、竞买保证金、底价确定原则（有底价出让的）、收益分配办法以及土地价款缴纳比例和期限等内容。入市方案须经本集体经济组织或村民代表会议上经三分之二以上成员或者三分

18、之二以上村民代表民主决议同意，并在本集体经济组织所在地公示无异后，形成入市决议。（二）审查。镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。通过初审后，镇人民政府将入市方案和入市决议上报自然资源和规划分局、经济发展局（或政务办）、生态环境局、社会事业局分别对入市宗地是否符合国土空间规划、宗地权属来源、产业政策、环保要求、成员代表表决情况等进行审查，并出具审查意见。符合入市的地块，自然资源和规划分局根据相关规划和土地使用条件出具地块规划设计条件和用地红线。（三）审批。自然资源和规划分局将入市地块材料上报审批，待取得批复后，新区自然资源和规划分局

19、参照国有建设用地出让程序进行组织入市。（四）发布公告。入市方案经批准后，通过土地市场网、日报等媒体发布交易公告，进行公开交易。（五）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人（承租人）应当与农村集体经济组织签订土地成交确认书。交易结果应在土地市场网等平台上进行公布，接受社会和群众监督。（六）签订交易合同。土地交易结束之日起10个工作日内，交易双方应当按照成交确认书的约定签订土地出让（出租）合同。入市地块所在乡镇政府作为合同第三方鉴证。（七）权属登记。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成、缴清土地价款和相关税费后，方可向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。第五章开发管理第十三条依法取得农

20、村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和土地出让（出租）合同确定的开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。第十四条农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变土地用途、变更容积率或改变年期等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率或改变年期等的程序办理相关审批手续。第十五条农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照土地出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。对未按土地出让（出租）合同约定的开发期限开发的，由土地所有权人委托自然资源和规划部门依照合同追究相应的违约责任。涉嫌构成土地闲置

21、的，由新区自然资源和规划分局会同土地所有权人参照闲置土地处置办法（国土资源部53号令）规定处理。第十六条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，应当按出让（出租）合同的约定进行办理,法律法规另有规定的除外。第十七条因公共利益需要等原因需提前收回集体经营土地使用权的，应当按出让（出租）合同的约定进行办理，并对相关权益人依法给予合理补偿，法律法规另有规定的除外。第十八条农村集体经营性建设用地使用权的转让、转租、抵押参照国有建设用地使用权的相关规定办理。第六章土地增值收益分配管理第十九条农村集体经营性建设用地以出让、出租、作价出资（入股）入市的，入市主体或入市实施主体应当按照规定缴纳土地增

22、值收益调节金。土地增值收益调节金征收主体为新区管委会，由新区财政局负责组织征收。第二十条新区财政局参照财政部、原国土资源部农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法有关要求，会同新区有关部门制定土地增值收益调节金管理办法，报新区管委会批准后实施。第二十一条土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴区财政，实行收支两条线管理。第二十二条农村集体经营性建设用地入市取得的收益，集体经济组织应当按照规定纳入集体资产及收益进行统一分配管理，接受审计监督和监管。集体经营性建设用地入市收益主要

23、用于“三农”，壮大村集体经济。地块出让时必要的通电、通路、通水、场地平整、污水处理等前期配套设施建设资金由入市主体承担，可纳入地块出让成本。新区社会事业局会同相关部门制定集体经营性建设用地入市净收益管理办法，健全土地增值收益在集体经济组织内部的分配机制。第七章法律责任第二十三条农村集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，区相关部门不得为其办理用地、规划、建设等相关手续。第二十四条国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。第二十五条农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。第八章附则第二十六条本办法自印发之日起试行，有效期至新区农村集体经营性建设用地入市试点结束。试行过程中如遇上级政策调整的从其规定。