XX县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见.docx

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1、XX县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见为规范我县集体经营性建设用地入市项目的成本管理和收益分配，建立兼顾国家、集体、个人的集体经营性建设用地入市收益分配机制，完善对农民合理、规范、多元保障机制，根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例，结合我县实际，制定本指导意见。第一章总则第一条本指导意见所称集体经营性建设用地，是指经批准的规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的农村集体建设用地和其他历史原因遗留的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。第二条本指导意见所称集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依

2、法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者的权利义务，由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。第三条本指导意见所称入市收益，是指集体经营性建设用地入市所取得的土地成交价款，由土地入市成本、政府土地增值收益、农民集体土地增值收益构成。集体经营性建设用地入市收益分配，实行与国有建设用地同等原则，同权同价同责，兼顾国家、集体和农民三者利益。集体经营性建设用地入市收益分配顺序为：土地入市成交价款中，首先扣除土地入市成本，剩余部分为入市项目纯收益Q入市项目纯收益中，政府收取土地增值收益后，剩余部分为农民集体土地增值收益。第四

3、条本指导意见适用于全县集体经营性建设用地入市的成本管理和收益分配。第二章土地入市成本第五条本指导意见所称入市成本，是指集体经营性建设用地入市过程中，为达到入市交易条件而产生的土地取得成本、前期基础设施建设成本、向政府缴纳的整治复垦费和其他税费、项目实施管理成本和融资成本、入市过程中间服务费用等。为保证集体经营性建设用地入市成本的真实可靠性，我县的集体经营性建设用地入市项目，采取项目外部审计的方式进行成本核算和支付管理。在项目入市交易前，入市主体（授权实施主体）需聘请具备资质的社会审计机构，完成项目成本审计工作。项目成本审计结果作为项目成本核算和资金拨付依据。第六条土地取得成本。（一）土地补偿成

4、本。土地补偿成本包括货币补偿和安置补偿两项费用。集体经营性建设用地入市的土地补偿，实行“区片分类、统一标准”的原则，不同的区片类别，对应不同的土地补偿标准。1.货币补偿。集体经营性建设用地入市占用农民土地的货币补偿，可参照XX市人民政府关于公布XX县征地区片综合地价的通知（X府规（2020）15号）、XX县人民政府关于印发XX县集体土地征收与房屋拆迁安置办法的通知（X政规（2020）11号）中的征地区片综合地价标准确定。对于上述标准不符合个别项目建设实际的，可在该标准的基础上调整相应的补偿标准政策。本指导意见实施过程中如遇有关法律、法规、政策修改的,以最新政策为准。2.安置补偿。为保障集体经营

5、性建设用地入市中被征地农民的长远生计利益，集体经营性建设用地入市对被征地农民实施多元化的安置方式，提供集体三产留用地安置、宅基地上楼安置和货币安置三种方式，由被征地农民自愿选择其中一种安置方式。（1）集体三产留用地安置。集体经营性建设用地入市中占用农民农用地的，可按照不超过农用地被征收面积10%的比例进行集体三产留用地安置。集体三产留用地不予安排国有建设用地，只安排集体建设用地，涉及占用农用地的，办理农用地转为集体建设用地手续，土地用途以商业为主，可适当兼容部分保障性住宅。集体三产留用地需交易转让的，必须经县人民政府同意，并委托县自然资源局进行公开市场交易。（2）宅基地上楼安置。集体经营性建设

6、用地入市中占用农民宅基地的，可采取宅基地上楼方式进行安置，对选择上楼安置方式的实行奖励，具体奖励措施由县征拆中心测算后商相关部门决定。（3）货币安置。集体经营性建设用地入市中，根据被征地农民的意愿，自愿放弃集体留用地安置或宅基地上楼安置可选择货币安置。（二）青苗、地上附着物、房屋拆迁补偿成本。集体经营性建设用地入市中，占用农民土地的青苗、地上附着物、房屋拆迁的补偿标准，可参照我县国有土地征收中的政策标准执行。（三）农民社会保障。县自然资源局根据土地入市方式、土地征收及报批等情况进行认定，符合省政策规定纳入被征地农民基本养老保险范围的，集体经营性建设用地入市中占用农民土地的社保补助标准，可参照省

7、、XX市和我县现行关于被征地农民参加基本养老保险的政策标准执行。（四）补助及奖励。集体经营性建设用地入市中，农民主动配合入市征拆工作并按规定时间签订协议的，可参照我县国有土地征收中的政策标准予以补助及奖励。第七条前期基础设施建设成本。集体经营性建设用地入市前期基础设施建设成本，是指入市地块红线外的基础设施配套费用，主要包括通路、通水、排水、通电、燃气、通讯和场地平整等费用。集体经营性建设用地入市项目前期基础设施建设成本，以具备资质的社会审计机构出具的审计报告为准，并作为项目前期基础设施建设成本核算和后期资金拨付的依据。第八条政府收取的整治复垦费和其他税费。（一）整治复垦费。我县集体经营性建设用

8、地入市中的耕地占补平衡工作，由县自然资源局统一实施完成。对于集体经营性建设用地入市项目占用耕地的，县自然资源局按照项目占用耕地面积和类型收取整治复垦费，具体标准参照XX省自然资源厅XX省财政厅关于调整XX补充耕地指标交易指导价格的通知（X自然资发（2020）44号）执行。（二）其他税费。集体经营性建设用地入市中政府收取的其他税费，是指按照国家、省、XX市和XX县政策规定，完成入市报批工作需要向政府缴纳的各种税费。此类税费标准按照政府部门公布的相关政策标准执行。第九条实施管理费和融资成本。（一）实施管理费。集体经营性建设用地入市实施管理费，是指入市主体委托具有法人资格的组织代理实施入市工作，需向

9、实施主体支付的工作实施管理费用。入市主体和实施主体通过签订委托协议，明确双方权利义务关系和实施管理费用。集体经营性建设用地入市授权实施主体的实施管理费，根据入市项目总规模，按不超过2万元/亩的标准收取。（二）融资成本。集体经营性建设用地入市融资成本，是指入市项目因资金筹资而产生的资金利息成本。根据本县集体经营性建设用地入市的融资模式，项目融资成本参照项目实施主体和金融机构签订的项目融资合同中约定的利息成本确定。第十条中介服务费用。集体经营性建设用地入市过程中介服务费用，是指入市过程中所发生的各类测绘、评估、规划、审计、监理、可研及实施方案编制等社会中介服务费用，以及入市交易所涉及的政府交易平台

10、服务费用。此类费用可根据现行的相应收费标准文件和市场行情，由入市主体（授权实施主体）和服务方自行商定，并纳入项目成本审计。第十一条本指导意见所称政府土地增值收益，是指集体经营性建设用地入市所取得的土地成交价款中，应当属于政府财政享有的部分。集体经营性建设用地入市政府土地增值收益，由土地增值收益调节金和土地增值收益平衡金两部分组成。第十二条县人民政府根据集体经营性建设用地的不同入市途径、用途，按不同的比例从入市项目纯收益中，收取土地增值收益调节金和土地增值收益平衡金。收取比例具体如下：（一）土地增值收益调节金。1 .就地入市、异地调整入市和新增建设用地入市的集体经营性建设用地：（1）按工业、仓储

11、、物流、公益性用途入市的，土地增值收益调节金的计提比例为入市项目纯收益的50%。（2）按旅游用途入市的，土地增值收益调节金的计提比例为入市项目纯收益的60%o（3）按商服用途入市的，土地增值收益调节金的计提比例为入市项目纯收益的70%o2 .城中村集体建设用地整治入市的集体经营性建设用地，土地增值收益调节金的计提比例为入市项目纯收益的50机1 .就地入市、异地调整入市和新增建设用地入市的集体经营性建设用地：(1)按工业、仓储、物流、公益性用途入市的，不再收取土地增值收益平衡金。(2)按旅游用途入市的，城镇规划区基准地价一级、二级覆盖范围内土地增值收益平衡金的计提比例为入市项目纯收益的10%,基

12、准地价其余级别范围内土地增值收益平衡金的计提比例为入市项目纯收益的5虬(3)按商服用途入市的，城镇规划区基准地价一级、二级覆盖范围内土地增值收益平衡金的计提比例为入市项目纯收益的20%；基准地价其余级别范围内土地增值收益平衡金的计提比例为入市项目纯收益的10%o2 .城中村集体建设用地整治入市的集体经营性建设用地，不再收取土地增值收益平衡金。第十三条县财政局具体负责集体经营性建设用地入市政府土地增值收益的收支管理工作；县自然资源局具体负责集体经营性建设用地入市政府土地增值收益的征收工作。第十四条集体经营性建设用地入市政府土地增值收益全额上缴地方国库，并参照我县国有土地出让收支管理规定进行管理。

13、第十五条集体经营性建设用地入市成交价款中，扣除土地入市成本和政府土地增值收益，剩余部分为农民集体土地增值收益。第十六条农民集体土地增值收益归属。（一）集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，其增值收益归镇集体所有。（二）集体经营性建设用地属村（社区）集体经济组织的,其增值收益归村（社区）集体经济组织。（三）集体经营性建设用地属村（社区）集体内其他集体经济组织（村民小组）的，其增值收益在扣除村（社区）集体提留后，可用于本集体经济组织内部成员分配或经济发展资金。（四）集体经营性建设用地属多个村（社区）集体组织的,应在县民政部门的监督指导下，由涉及的各村（社区）集体组织按村民委员会组织法、民主决议（议

14、事）原则，综合入市的集体土地的面积和比例等因素规定土地收益分配和使用方案，经代表其所有权的村（社区）集体组织三分之二以上成员同意或依法授权同意，报镇人民政府备案后实施。第十七条农民集体土地增值收益使用。农民集体土地增值收益，应实行专账核算、专户存储、专项管理，主要用于集体成员的社会保障安排、农村基础设施和公共服务设施建设、集体经济建设和民生项目等支出。农民集体土地增值收益的使用，应在镇人民政府的监督指导下，根据相关规定制定集体内部土地增值收益分配和使用方案，经代表其所有权的农民集体组织三分之二以上成员同意或依法授权同意，报镇人民政府备案后实施。第十八条农民集体土地增值收益监督管理。集体土地增值收益的分配和使用情况，应当纳入村务公开内容，向集体组织成员公开，接受审计监督和政府监管。村（社区）监督委员会负责本辖区入市收益具体用途及日常管理的监督。镇人民政府负责对入市收益规范性使用进行审核，及时准确反映经济往来。县民政、财政、自然资源、农业农村等相关部门按各自职责做好相关工作的指导与监督。第五章附则第十九条本指导意见自发布之日起施行，有效期两年，其他未在本办法中明确的事项，如省、XX市另出台有集体经营性建设用地入市相关政策的，按其有关规定和办法执行。第二十条本指导意见具体应用问题由XX县财政局、自然资源局、税务局根据各自职能负责解释。