商业广场管理室外步行街管理处设施设备运行管理工作程序.docx

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1、商业广场管理室外步行街管理处设施设备运行管理工作程序1目的保障广场配电设施设备正常运行，一旦出现配电设施设备故障时能够及排除故障。2适用范围2.1供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。2.2给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。2.3消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、C02气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。2.4电梯设备：各类电梯及其附属设备。2.5弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设

2、备等）。2.6通风系统设备：通风设备及其附属设备。3职责3.1 熟悉配电设施设备性能和操作程序。3.2 各级人员坚守工作岗位,遵守劳动纪律，严格按配电操作规程及停送电制度进行作业。3.3 在工作中要对所有的仪表及设备巡视检查,发现问题向有关人员进行汇报处理。3.4 按规定做好日常记录和检修记录。3.5 严格执行广场管理制度，禁止非工作人员进入配电室，做好安全保卫工作。3.6 爱护防灭火设备及其他工具，做到放置整齐有序。4工作程序4.1 配电设备运行管理规定4.1.1 保证24小时正常运行，出现故隙立即排除，出现紧急停电时，应能在5分钟内完成倒闸操作把另一路电源送至用电设备。4.1.2 非市政供

3、电及紧急停电因素外，影响到业户使用的停电，应按规定至少提前24小时将有关通知转发客户服务部通知到每个客户。4.1.3 配电室的管理及操作应严格遵守国家标准。严格执行临时用电管理措施。4.1.4 根据使用情况，随时调整供电方式，避免空载、轻载的状况，节约能源。4.1.5 设备设施的巡视监控：4.151 值班人员每隔两小时巡查一次高压室、变压器、低压配电柜、控制柜、发电机房，并填写高低压变配电运行记录；每天维修电工须巡视楼层、强电井两次，并按要求填写设备房巡查记录表。4.152 .2巡视内容：a）变压器运行是否超温（85）；b）有无异常响声或气味；c）柜面各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常，各开

4、关把手位置是否正常；d）电压是否正常，功率因数是否正常，各回路三相负荷电流是否正常；e）各种接头是否有过热或烧伤痕迹；D防小动物设施是否完好；g）接地线有无锈蚀或松动；h）各种临时用电接驳情况是否正常；i）各种标示牌、标示物是否完好；j）安全用具、操作工具是否齐全，是否存放于规定位置；k）各公共部位照明是否完好；各部位安全指示灯是否正常；1）室内通风及消防设施是否完好。1.1.6 在巡视中发现问题：a）对于巡视中发现的问题，配电间值班人员应及时采取措施予以处理，处理不了的问题应及时如实地汇报给工程师，在工程师的协同下加以解决。并将处理情况记入设备日常维修记录及交接班记录中。处理时应严格遵守供配

5、电设备操作作业规程和供配电设备维修保养作业规程的相关规定；b）用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象,发现异常及时处理。1.1.7 检修时，必须在配电屏相应供电开关悬挂“有人操作，禁止合闸”牌，并派专人负责监护，检修完成后，检查所有线路无短路、漏电，接地良好的情况下，合闸试电，应确保无误。1.1.8 工程部安排相关人员在规定时间（每月30日）对商户用电部分的电表进行抄表，并将结果送财务部核算。1.1.9 对由于其他原因而导致的突发性停电，由监控中心及时通知工程部值班电工，争取尽快查明原因并进行处理，填写值班记录，同时值班电工到发电机房巡视，确保备用发电机组正常运行，填

6、写运行记录，并抄录有关数据。对商场内供配电的抢修由客户服务部及时通知业主，由工程部相关人员组织实施。1.1.10 配电间管理：未经工程部经理同意，不能私自更改设备线路和运行设施，特殊情况下，须经工程部经理批准并做记录。a）非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部经理或上级同意,并在值班人员陪同下方可进入机房。b）机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，禁止吸烟。c）每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。d）机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活,防小动物设施完好。

7、e）机房门应当做到随时上锁，钥匙由当值人员保管，值班人员不得私自配钥匙、钥匙不得外借。1.1.11 交接班要求：1.1.12 接班人员提前10分钟接班，认真听取交班人员交代，检查工具、物品、钥匙等是否齐全、完好，确认无误后在交接班记录上签名。1.1.13 有下列情况之一者不准交接班：a）上一班运行情况未交代清楚；b）记录不规范、不完整、不清晰；C）确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。d）交班时发生故障或事故正在处理中，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。1.1.14 当值变配电室值班人员应将供配电设备的有关运行数据及运行状况清晰

8、、完整、规范地记录在相关记录表内。工程师在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交管理处存档。4.2 柴油发电机运行管理规定4.2.1 每天定期巡查机房及机组设备。4.2.2 每月空载试运行两次，每次10分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，填写运行记录表。4.2.3 油箱内燃油应至少储备1.5吨，发现储备不足立即通知工程部经理订购。4.2.4 发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上由当值人员手动投入。4.2.5 发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。4.2.6 当值员工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。4.2.7 保持机房内的

9、通风和照明设施良好。4.3 电梯设备运行管理规定4.3.1 定时巡视（每班次一次）电梯的运行情况，保证电梯机房、井道、钢缆、轿顶及轿厢内设施完好，确保其运行正常、安全、可靠。432严格按照维保合同的要求完成电梯维保方进行监督、考核，保证其按时、保质地按照保养计划实施维保工作。433定期（每月一次）电梯检修、保养时，至少提前24小时通知客户服务部,并通知客户。一般情况下不得在营业时间内停机检修。434按时对电梯进行年检（每年一次），换取电梯准用证和电梯合格证，保证其合法使用。4.3.5 电梯的开关梯时间与实际使用的主力店的营业时间同步。4.4 空调设备运行管理规定4.4.1 保证中央空调系统运行

10、正常，保证各类末端空调设备完好，无超标噪音和严重滴漏现象。4.4.2 定时巡检（每班次一次）各类运行设备、管道系统，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象。4.4.3 完成设备的日常维保，监督维保委托单位的维保，保证其按时、保质地按照维保内容完成设备的维保工作。4.4.4 根据季节及气温的变化，随时调整开机状况，避免浪费，节约能源。4.5 给排水设备运行管理规定4.5.1 按时巡检（每班次一次）各类运行设备、管道系统，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证无堵塞，给排水管道通畅。4.5.2 非市政供水及紧急停水因素外，需停水时应按规定至少提前24小时通知客户服务部，以提前通知业户。453按照要

11、求完成二次供水蓄水箱水处理工作（每年一次），保证水质达到地方供水部门的要求，获得供水合格证。4.6 室外照明设备运行管理现定4.6.1 根据季节变化调整时间继电器的参数（每月一次）。4.6.2 每天开启后由值班工程人员负责巡视一次，巡视内容包括各路灯光是否都已经按时开启。4.6.3 每天关闭后由值班工程人员负责巡视一次，巡视内容包括各路灯光是否都已经按时关闭。4.6.4 每周统计泛光灯具损坏的情况，并根据统计结果通知维修班做好维修。4.6.5 每周对泛光供电系统进行一次巡检，确保泛光系统正常运行。4.7 用电系统运行管理规程4.7.1 监控中心值班员负责监控中心弱电系统设备的外部清洁、操作、监

12、控、记录。4.7.2 弱电技工负责弱电系统运行状况的巡视检查。4.7.3 工程部工程师负责弱电系统值班及巡检工作的检查监督。4.7.4 工程部经理负责对弱电系统运行管理工作进行检查及指导。4.7.5 保安监视系统运行管理规定4.7.5.1 保证系统不间断电源的开启。4.752系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。4.7.5.3楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。475.4未经工程部经理的同意，严禁修改系统参数。4.7.5.5系统参数个性后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。475.6每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志0475.7系统有关的参数修改和重大维

13、修都应记录在保养表格上。4.7.5.8摄像头和红外报警器故障应于3小时修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。4.7.6消防设备运行规定1.1.1.1 中心保安员负责监控室内消防设备（报警系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。1.1.1.2 如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。1.1.1.3 值保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍。1.1.1.4 工程部根据弱电系统设备保养规定和

14、消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养。1.1.1.5 工程部和保安部每月定期对商场消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。1.1.1.6 消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如手动/自动等），应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保商场消防安全。4.8消防设备运行管理现程4.8.1 工程部经理和管理部经理负责消防设备管理工作的实施与检查。4.8.2 工程部技工和保安值班人员负责消防设备管理工作的具体实施。4.8.3 消防设备的管理：4.8.3.1 熟悉消防法规，了解各种消防设备的使用方法。4.8.3.2 禁止擅自更改消防设备。483.3 定期检查消防

15、设备的完好情况，对使用不当等应及时改正。483.4 检查电器、电线、电开关、燃气管道等有无霉坏、锈坏、氧化、溶化、堵塞等情况，防止短路或爆炸引起火灾。483.5 制止任何违反消防安全的行为。483.6 积极开展防火安全教育，提高全民防火意识。4.8.4消防管理制度：1.1 .4.1消防控制中心要建立24小时值班制度，值班人员要具有消防基本知识，同时对建筑物内的消防设备有充分的了解，并懂得火灾事故处理程序，同时值班人员要有高度的责任心和判断事物的敏锐性。4.842 客户服务部要建立防火档案制度，对火灾隐患、消防设备状况（位置、功能、状态等）、重点消防部位、前期消防工作概况等要记录在案，以备随时查阅，还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。484.3要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制，上至公司领导，下至消防员，都要对消防负有一定的责任。