杭州映像江南项目房地产市场报告(上).ppt

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1、杭州转塘项目 市场调研报告（上）,呈：浙江康迪集团,之江转塘板块区域解读,杭州市场解读,1,2,市场解读,Part.1,1,杭州市场解读,杭州城市介绍房地产市场分析土地市场分析商业市场分析写字楼市场分析酒店式公寓市场分析旅游市场分析小结,杭州是长三角主要城市，浙江省省会，著名的旅游文化城市；2.杭州经济水平高，民营经济和现代服务业发达，居民收入高，民间资本购买力强；3.杭州房地产市场起步较早，发展成熟，市场竞争度高，产品品质佳，刚性需求旺盛，市场长期处于供小于求的状态；4.杭州住宅及商业物业市场较为成熟，写字楼物业市场刚刚起步；5.杭州是沿海及内地最主要及最具规模的市场之一，建议以商业和住宅市

2、场为突破口，结合城市规划选择项目。,城市介绍前言,上海是长三角经济实最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。杭州在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战地位优势明显。,扬州,南通,泰州,舟山,湖州,台州,绍兴,常州,南京,嘉兴,无锡,宁波,苏州,战略地位,第一扩散圈,第二扩散圈,第三扩散圈,长三角位于大陆海岸线中部、长江入海口，土地面积1010万平方公，占全国的1%。人口近8000万人，占全国的6%。目前区域内共有16个城市，包括1个直辖市-上海，以及江苏中南部沿江8市、浙江部环杭州湾6市以及浙江台州市。,长三角各城市GDP比重,杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上

3、海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫,杭州市地理区位与经济区位,地理行政,杭州地位置优越，交通捷，自然景观优美 杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽，是浙江省省会、经济中心和著名的旅游文化城市，有“人间天堂”的美誉。杭州市全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。杭州市现辖八个区：上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江 区、萧山区、余杭区。三个县级市：富阳市、临安市、建德市两个县：桐庐县、淳安县杭州市同时处于“上海-南京-杭州”和“上海-杭州-宁波”小三角都市圈内，受上海两小时经济圈辐射，

4、是长江三角洲南翼区域的中心。,杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位,资料来源：杭州规划局网站,杭州市城市总体规划图,发展方向:“西湖时代”走向“钱塘江时代”规划布局:一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带一主三副:主“中心城区”副“江南城 临平城 下沙城”双心双轴:旅游商业文化服务中心、城市新中心 城市生态轴、城市发展轴六大组团:北片塘栖、良渚和余杭组团 南片义蓬、瓜沥和临浦组团六条生态带:西湖风景名胜区 湘湖旅游区等,城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展发展战略：东劢、西静、南新、北秀、中兴,城市规划,杭州快速路网模式：高速公路+快速路+主干道,

5、杭州市城市总体规划城市综合交通,城市公共交通：形成以轨道交通和地面快速公共交通为主导，高效方便的换乘系统为依托，常规公共汽(电)车为基础，其它公共交通工具为辅的现代化公共交通系统。,城市道路交通：一环三纵五横一环即绕城公路，三纵由南北向的上塘路-中河路-时代大道、石桥路-秋涛路-风情大道、东湖路-通惠路组成；五横由东西向的石祥路及延伸线、德胜路及延伸线、天目山路-环城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道组成五横,对外交通“一主一辅”“一小时半圈”“一港五线四支”(1)铁路：铁路编组站按“一主一辅”设置，客运枢纽由杭州东站、杭州站、杭州南站(萧山站)组成。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿

6、越钱塘江及北塘河北侧绿带至杭州南站出地面。铁路望江门道口以南既有浙赣线铁路以及所有场站设施的功能转化为城市交通设施。规划沪杭甬高速客运专线、宁杭城际列车和沪杭磁悬浮列车引入杭州东站，在钱江二桥附近选择越江通道。(2)公路：强化城市对外交通，完成绕城公路及十七条对外公路，加强与上海、南京、宁波、黄山等周边城市的联系，形成市域“一小时半”公路交通圈。(3)水路：建设“一港五线四支”骨干航运网，提高钱塘江通航能力至四级，改造京杭运河，在九堡东规划建设京杭运河二通道。(4)航空：杭州萧山国际机场是国内干线机场和国际定期航班机场，远期年旅客吞吐量约3000万人次，远景用地控制规模约10平方千米。,交通体

7、系,运用地铁缓解城市交通，造就杭州这一“大都市”,近期目标（09年3月2011年内）：开工建设轨道交通一期工程，2011年底之前建成1号线部分、2号线部分和钱江新城试验段，并争取开工建设钱江新城至东站交通枢纽（4号线部分）、至萧山国际机场（7号线部分）连接线，形成连接杭州主城至江南、临平、下沙三个副城的轨道交通骨干线路。中期目标（2011年2020年）：建成1号、2号、3号、4号、5号线和7号线部分，形成杭州轨道交通基本网络系统。远期目标（2020年2050年）：建成6号线、7号线、8号线，形成国内一流、国际先进的较为完善的轨道交通网络体系，成为杭州城市公共交通的骨干网络,交通体系,铁路建设围

8、绕“四线一桥一枢纽”展开，即沪杭高铁和磁浮、杭宁高铁、杭甬高铁、杭长客运专线、钱江铁路新桥、杭州东站枢纽,杭州未来重点铁路工程:四线一桥一枢纽 四线指杭宁客专、杭甬客专、沪杭客专、杭长客专;一枢纽指杭州火车东站原址扩建，成浙江及杭州规模最大的综合交通枢纽中心;一桥指钱江铁路新桥，位于钱江二桥上游20.9米处，全长2222米，总投资12亿元,新东站建设目标:形成长三角2小时交通圈,杭州新东站效果图,交通体系,杭州市是长三角的经济中心城市之一，其总体经济水平仅次于上海与苏州，人均GDP接近全国水平3倍,GDP总额，年均增长近15%,人均GDP总额，年均增长超11.6%,经济发展,近年来杭州市钱江新

9、城与滨江新区的大规模开发，其固定资产与房地产投资都较有规模,固定资产投资：“十一五”时期，全社会固定资产累计投资10170.15亿元，年均增长13.1。,房地产开发投资：经过了06年的调整，开始稳步上升，年均增长15.6,近八年社会固定资产投资（亿元）,近八年房地产开发投资（亿元）,经济发展,2011年，全市实现社会消费品零售总额2548.36亿元，比上年增长18.7，扣除物价上涨因素，实际增长13.7。其中城镇消费品零售额2432.51亿元，增长18.8；乡村消费品零售额115.85亿元，增长18.4。分行业看，批发零售贸易业零售额2274.84亿元，增长18.4；住宿餐饮业零售额273.5

10、2亿元，增长21.6。,不断快速增长的零售品总额给杭州商业的发展提供了强力的保证,经济发展,消费与储蓄水平与日俱增，人均居住面积相当于全国平均水平,收入水平：杭州市藏富于民的特征；消费与储蓄水平增长快，且传统上具有置业的消费习惯。居住水平：人均居住面积相当于全国主要城市的平均水平。,杭州居民收入与消费情况,2011年全年市区城镇居民人均可支配收入34065元，人均生活消费性支出22642元，全市农村居民人均纯收入15245元，人均生活消费性支出12125元。年末城乡居民储蓄存款余额达5547.48亿元。,人民生活,1.杭州市是长三角乃至全国的重要经济中心城市，也是我国的历史文化名城和重要的风景

11、旅游城市，荣获“中国十佳宜居城市”、“中国最佳旅游城市”及“中国最佳商业城市”等殊荣。2.杭州总体经济水平与人均GDP在全国及长三角主要城市中位居前列。3.杭州城市扩张速度快，固定资产与房地产投资规模较大，有一定发展潜力。4.杭州是华东地区重要的交通枢纽，未来的沪杭磁悬浮将使其与上海联系更紧密，在建的城市轨道交通将使市内交通更便捷。5.杭州市民营经济及外资经济均较发达，民间资本丰厚，居民收入及消费能力较高，购买力很强。6.杭州的周边县市是中国富裕度最高的区域，且传统上有移居至杭州置业的习惯，是杭州房地产业的主要购买群体之一。,小结,市场规模：2011年，杭州主城区累计成交各类商品房共23346

12、套，较2010年下滑35.1%价格趋势：11年商品房成交均价 元/平方米，同比上涨 客源结构：住宅市场以自用刚性需求为主，主要客户群为本地改善性客户及新家庭置业（本地及浙江临近新移民），由于浙江民间资本发达，也有一定比例的本地及周边外来投资者。市场成熟度：市场成熟度较高，产品品质高，客户档次高。市场竞争度：国内（万科、保利、中海等）及国际知名开发商（新鸿基，华润，九龙仓，吉宝）集中，本地开发商（绿城、滨江、雅戈尔等）云集，竞争十分激烈。版块及区域：上城区、下城区、拱墅区（运河、申花）、江干区（钱江新城、九堡、下沙）、西湖区（文教、西溪、三墩、转塘）及滨江区。发展趋势：鉴于经济预期仍将保持持强劲

13、增长，,房地产市场概况,2011杭州楼市：缩量 飙升与杀跌，住宅库存迭创新高较年初翻番,单位：套,单位：套,2011年，杭州主城区共成交23346套新房，较2010年下滑35.1%，较09年下滑64.8%，仅略高于08年的23202套从2月到11月整整十个月的时间里，杭州只有三个月的成交在2000套之上，成交最多一个月，也只有2349套,供求及价格,在成交大幅下滑的同时，09年、10年出让的天量土地，在今年形成集中供应，杭州主城区楼市库存不断攀升，迭创新高。其中，住宅库存由去年年底的13603套，飙升至今年年底的27792套，翻了一倍都不止。下面的表格，非常清晰地显示了杭州主城区今年每个月住宅

14、库存的变化情况。,2010年12月31日和2011年12月31日杭州主城区存量房、存量住宅变化,住宅库存迭创新高 较年初翻番,供求及价格,2012年2月 降价求量 成交、预定量列五年同月第二,2月杭州主城区商品房共成交1256套，同比去年2月增加23.62%，环比1月增幅为53.17%2月的成交量有所回升，重回千套以上，与近五年同月数据相比位列第二2月主城区商品房共预定791套，环比涨幅高达427.33%，同比大幅增加332.24%，与近五年同月相比位列第二,2月份预定成交量与近5年同月数据相比皆位列第二，春节的影响很大。08年-12年，仅09和12年的春节在1月份，而这两年2月份的预定成交量

15、在近5年同月数据排名中均占据前二位置。另外，本月杭城许多楼盘加入价格战，实打实的降价优惠吸引了许多购房者，成交量有所回升。,供求及价格,楼市低迷，但房地产开发投资的脚步并未放慢。据杭州市统计局、国家统计局杭州调查队提供的最新数据，12月，杭州市房地产开发投资继续保持较快增长：房地产开发投资134.40亿元，增长45.6%，增速比上年同期回落4.3个百分点，但高于全省平均水平12.9个百分点，居全省第4位。从商品房用途看，商品住宅投资77.59亿元，增长20.3%，办公楼投资17.71亿元，增长82.2%，商业营业用房投资15.16亿元、其他用房投资23.93亿元，分别增长103.4%和124.

16、6%。12月，杭州市商品房新开工面积288.05万平方米，增长123.5%，增速比上年同期提高81.8个百分点。但新开工住宅面积增幅呈回落态势，前两个月仅135.48万平方米，增长31.8%，增速比上年同期回落21.8个百分点。商品房竣工面积122.83万平方米，增长64.3%，增速比上年同期提高44.9个百分点，其中住宅竣工面积87.18万平方米，增长51.6%，增速比上年同期提高38个百分点。,2012年头两个月杭州房产开发投资增四成,趋势预测,1.杭州土地市场起步早，市场较为规范，自1999年开始实行土地公开招拍挂。2.杭州土地市场有序供应，供求稳步上升，总量平衡，但是中心供应已近枯竭，

17、土地供应外围化趋势形成。3.中心城区的拱墅区（运河沿岸旧城改造）、江干区的九堡和下沙（地铁利好）、西湖区的三墩（基础设施提高）和转塘（旅游环境）为热点区域，供应量较大，地价有望进一步提高。4.杭州土地市场竞争激烈，外来与本地实力房企云集，土地价格长期高位运行。,土地市场概况,2011年主城区地价水平依然坚挺，全年主城区共卖地收入为316.7081亿元，创三年来的新低，为去年同期的64%，仅为2009年同期的40%。,2008年-2011年主城区推地总量走势图,2011年主城区板块出让分布图,统计显示，全年主城区共卖地收入为316.7081亿元，创三年来的新低，为去年同期的64%，仅为2009年

18、同期的40%。,总体分析,宅地平均成交楼面价8920元/平米 多个板块跌幅小,宅地平均成交楼面价8920元/平米 多个板块跌幅小,总价：316.71亿，仅为09年4成统计显示，全年主城区共卖地收入为316.7081亿元，创三年来的新低，为去年同期的64%，仅为2009年同期的40%。地价坚挺！多板块楼面价跌幅小今年主城区住宅用地成交量大幅萎缩，然而地价并未呈现出明显的下降趋势，多数板块出让地块的地价仅仅发生小幅下降，个别板块甚至刷新记录。2011年板块地价新纪录：7月5日出让的位于拱宸桥的18号地块，以13050万元成交。由于该地块配保面积比例高达32%，剔除保障房部分的成本，楼面价格已经刷新

19、了城北宅地价格新纪录。8月16日出让的26号长睦地块，成交楼面价为4934元/平米，甚至要高于2009年底紧邻该地块的城发云锦城4347元/平米的拿地单价。,总体分析,2011年主城区共出让土地56宗，其中城东板块和之江板块共推地24宗，约占43%；成交面积达79.1公顷，占主城区总和的53.8%，超过半数。城东板块成功出让14宗地块，成交金额86.76亿元，成为主城区今年吸金力度最强的板块。,杭州主城区板块吸金力排行榜,城东板块和之江板块共推地24宗，成交面积达79.1公顷，占主城区总和的53.8%，超过半数。,总体分析,2011年，主城区共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商业用地34宗

20、。住宅用地成交总面积1192亩，可建面积189万方，土地成交总额168.95亿元，占卖地总收入的53%。在住宅市场整整一年都处在寒冬之际，商业用地市场反而表现出热度。2011年主城区商业用地成交额相比2010年不降反升，共计147.7575亿元，同比上涨8%。,商业用地占47%，价格不跌反涨,总体分析,杭州2011年商业用地成交表,总体分析,杭州2011年商业用地成交表,总体分析,2011年，主城区共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商业用地34宗。2011年主城区商业用地成交额相比2010年不降反升，共计147.7575亿元，同比上涨8%。,杭州2011年商业用地成交表,总体分析,杭州商业

21、地产发展历程一般可以用三个阶段来进行总结与回顾：,1995年，延安路南段建设促进了吴山商圈的形成；解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。,1998年，银泰百货开业；1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业；几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。,湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。,经过三个阶段的发展，武林、湖滨、吴山三个商圈逐步成熟，并成为了杭州传统的核心商业区，人口聚集的盛地。,商业市场前沿,杭州商业

22、消费习惯集中在主商圈内，缺乏区域性商业综合体，二级商圈尚未形成,市级商业中心主要为武林、湖滨及吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域，杭州百货集中区域。周边次商圈主要为以大型超市卖场为中心社区性商业中心。纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。,商圈概况,商圈第一篇：西湖时代，四大传统商圈引领杭城,武林、湖滨、吴山、黄龙四个商圈的发展依托旅游资源，是围绕着西湖的,商圈概况,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,定位杭州最繁华的核心商业圈：武林商圈成为了杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、国大百货、银泰百货等大型商场

23、集聚地，也成为了杭城人气的集聚地。坤和中心、同方财富大厦等50处商务办公楼群林立；集中了全市70%的各级、各类金融机构入驻于此；浙江电信总部、浙江移动总部、浙江联通总部等浙江省级通讯企业总部坐落于此,商圈范围：河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南 至庆春路，东至中山北路，西与武林路时 尚女装街相接。商圈内从北到南海包括密 渡桥路、环城北路、体育场路、百井坊巷、凤起路、孩儿巷和延安路交庆春路北段；杭州(武林)中央商务区的核心区块：东临 河北路、南起庆春路、西至武林路、环 城北路转密渡桥路接京杭运河，北到文晖 路，面积约2.5平方公里；,商圈分布,1998年，银泰百货开业；1999年杭州大厦、杭州

24、百货大楼经历调整后重新开业；以百货为主力商家的武林商圈逐步形成2009年位于西湖文化广场的浙江省科技馆新馆和浙江自然博物馆新馆开张；杭州大厦C座坤和店开张，十余万平方米的超大型高端消费购物城整体面市，代表杭州最高商务水准的纯租赁国际5A甲级写字楼坤和中心正式交付投入使用；以武林CBD为中心的武林商圈正逐步发展成为杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者武林商圈品牌升级加速；年之后，在现在杭州国际大大厦原址上将矗立起一座130米，28层的新楼，并与五星级雷迪森酒店及裙楼共同形成一个集体验式商业、国际级酒店式商务港于一体的大型品质生活综合体。,（注：国大城市广场建成后地上总建筑面积约11万平方

25、米，其中地下2层到10层为新的购物中心，共6万平方米，11层到28层为国际级酒店式商务港，为住户提供白金五星级的办公生活体验，总投资约12亿元）,商圈的发展：,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,以百货为主力商家的武林商圈逐步形成,以武林CBD为中心的武林商圈正逐步发展成为杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者,商圈分布,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,定位高档化和国际化的商业路线：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带；以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等，这些行业比较适合湖滨的整

26、体商业业态。,商圈范围：到解放路，东邻中山中路，西沿湖滨路；商圈构成：湖滨商圈内解百、元华、利星加上国际名品街以及名品街近7万平方米的二期工程(吴山路、延安路、解放路、平海路四条主要道路围起的部分)，在经营面积上将大大超过武林商圈；,商圈分布,“嘉里中心”将如何升级湖滨商圈：在2007年，嘉里中心公布了其概念性规划方案中，今后这里成为一个综合性消费休闲中心，总开发规模约27.6万；靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店香格里拉大酒店及宴会中心；靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场广场面积1万平方米，采用传统的中国

27、园林式设计，与地块东南级文角的省保单位“红楼”融合；同时拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接嘉里中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。地铁龙翔桥站过街通道体系出炉：龙翔桥站共有4个出入口，1号口进入工联大厦地块的下沉式广场；2、3号出入口进入龙翔桥地下室；4号口进入工联大厦地下室。,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,商圈分布,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,商圈范围：延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西临南山路艺术街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应；定位依山傍水，

28、兼具历史文化特色：商圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。它不仅拥有一条仿古商街清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集：涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、西湖定安名都等商务楼相邻而立既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。,商圈分布,武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 黄龙商圈,商圈范围：以黄龙体育中心为轴向四周辐射扩散，主要覆盖南北走向的保俶路、杭大路、黄龙路和东西走向的西溪路、曙光路、天目山路；定位杭州城内的高尚商务圈：黄龙区域一直是杭州集生态、

29、人文、旅游、会展、运动的主要区域。黄龙世茂区域已经聚集了诸如世茂丽晶城、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。据有关数据统计，主要位于杭大路、玉古路、天目山路、曙光路等范围的黄龙商圈写字楼体量约达40万平方米。黄龙商圈的购买力十分强，因为这一带相继建造了世茂中心、黄龙世纪广场、嘉华国际、国际花园、求是大厦、中田大厦等高档写字楼，还有世茂丽晶、丁香公寓、黄龙雅苑等高档住宅楼，是城市高收入者的聚集地。,商圈分布,商圈第二篇：钱塘江时代，钱江新城崛起,2001年，“大杭州”规划概念的出台，钱江新城这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。标志着杭州从“西湖时代”走向了

30、“钱塘江时代”,商圈分布,商圈范围：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥；根据一期规划，钱江新城由秋涛路、庆春东路、清江路和钱塘江围合而成;定位杭州的CBD，城市的心脏：钱江新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心，届时，市委、市政府机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公；钱江新城商业三大巨头，万象城、来福士、高德置地广场已经慢慢浮出水面。三大地标性建筑形成了钱江新城商业的三足鼎立之势。加上波浪文化城(地下购物中心)等商业项目，未来钱江新城商业的总体量(含地上和地下)将达到70万平方米。,钱江新城商圈 滨江商圈 钱江世纪城商圈,商圈分布,钱江新城的发展

31、杭州万象城、凯德来福士广场和高德置业广场，将成三足鼎立之势2001年“大杭州”规划概念确立了杭州城市发展新坐标，形成了以钱塘江为轴心的新的居住生活圈，钱江新城从此浮出水面；2003年起，钱江新建设相继启动，2004年，杭州大剧院首先落成；2006年12月23日，杭州万象城举行奠基仪式，标志着钱江新城第一大“航母级”城市综合体正式启航；2008年10月份钱江新城核心区正式开放，市民中心、国际会议中心、杭州大剧院等大型公建项目落成；2009年12月18日，备受关注的杭州高德置地广场项目正式奠基，拉开建设序幕，并于享誉全球的集团酒店管理公司Jumeirah Group正式签约；（该项目总建筑面积约4

32、1万平方米，其中包括8-10万方的零售商业）2009年12月28日，凯德置地在中国自主开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑杭州来福士广场迎来盛大的开工典礼；2010年4月，万象城正式开业，LV、Prada等重量级时尚品牌亮相，钱江新城商圈开始上演再一度蜕变；预计2013年左右，继万象城之后又一座集星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓为一体的地标性城市综合体将矗立于钱江新城；（总建筑面积39万余方，其中商场面积将超过10万平方）,钱江新城商圈 滨江商圈 钱江世纪城商圈,商圈分布,钱江新城商圈 滨江商圈 钱江世纪城商圈,商圈范围：以滨江星光大道、区政府为核心范围圈，沿线钱塘江南

33、岸的滨江大道中段部分;定位杭州的城市副中心，城区产业、居住等功能的分流中心：目前滨江商圈尚处于起步和发展阶段，但从其规划理念和前景来看，滨江商圈即将成为一个极具特色的家居业态，引领杭城家居产业向前发展。,商圈分布,商圈的发展滨江区的前身为杭州高新技术产业开发区，建于1990年3月，1991年3月经国务院批准为国家级高新区；1996年12月，滨江区经国务院批准设立；2001年，根据杭州市政府的规划，滨江区块既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城区产业、居住等功能的分流中心；2003年，华联竞得星光大道项目地块，计划打造成成中国内地首条文化艺术星光大道；全长达1300米，总建筑面积约30万方，北

34、临钱塘江，南至江南大道；杭州首个国际化体验式主题商街，杭州最大的综合性商业中心；2007年11月，第六空间大都会家居博览园在滨江盛大开幕，形成了以钱塘江畔为中心的家具核心商圈，不仅成为杭城市民购买家具的首选场所，还将通过在区域内的聚集和辐射作用，迅速推动当地和区域间的商业往来，拉动娱乐、交通、旅游、服务等行业的发展；2008年，10月25日，滨江区政府和宜家(中国)投资有限公司签订了合作意向书，这也意味着全球著名家居品牌宜家(IKEA)正式落户滨江；滨江宜家将被打造成为一个城市综合体；宜家的落户，将与大都会家居博览园组成一个60万方的新业态，形成家居业大商圈。,钱江新城商圈 滨江商圈 钱江世纪

35、城商圈,商圈分布,商圈范围：与钱江新城隔江对望，以奥体博览城为中心的区域辐射范围圈以；定位中央商务区，未来杭州的城市新核心：由杭州奥体中心和国际博览中心组成的“奥体博览城”，位于钱江世纪城核心区。“奥体博览城”区域总建筑面积高达261万平方米，功能定位为承办全国性或洲际性体育赛事的主场馆区，以及举办国内外大型会展活动的现代化大型会展中心，形成以体育、博览功能为主，集商务、旅游、休闲、文化、居住功能于一体的城市综合体。根据杭州市城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同构成未来杭州城市核心和杭州中央商务区。因为在主城江对岸，与钱江新城隔江相望，钱江世纪城又被称为“杭州浦东”。,钱江新城商圈 滨江商

36、圈 钱江世纪城商圈,商圈分布,44,商圈第三篇：城市发展，更多商圈崛起,城市发展，更多个“心”在形成，并可以成为一个区域人口的集聚地。杭州商业地产格局结构升级,商圈分布,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：庆春商圈是以庆春广场为核心，以庆春东路、凤起东路、新塘路和秋涛路为轴线的“井”形商圈；定位：杭州“武林商圈第二”庆春广场东、西、北三面，将规划建大型宾馆、五星酒店、商务办公楼。庆春商圈形成中将与四季青服装特色街改造、钱江新城商业板块相呼应。庆春银泰开张 百大银泰旁拿地加码庆春商圈2008年6月20日，江干区提出三年“决战东部”计划，杭城东部将崛起以庆春广场为核心，银泰

37、百货、五星宾馆、高档酒店、国内一流家装设计等聚集的“第二武林商圈”庆春商圈;2009年4月10日，银泰庆春店正式开张，这是银泰百货集团继武林店、西湖店之后，在杭州倾力打造的第三家门店,银泰庆春店的开张为庆春商圈人气集聚带来了一个焦点;2009年10月27日，百大置业以高达13565元/平方米楼面价竞得银泰庆春店旁边的商业地块。,商圈分布,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，以九堡站、九堡东站向外辐射，地铁一号线往下沙和临平路段将在这里会和；定位：杭州的交通枢纽临近杭州运河钱塘江码头，距杭州萧山国际机场半小时车程，九堡区域日益成为连

38、接上海、宁波、江苏等长三角城市群的最重要的纽带和门户；“决战东部”的三年，九堡将建成以的最重要的纽带和门户。大规模、低成本、高效能、高中档次服装专业批发为核心，以交易、物流、旅游购物功能为主，信息、展示、检测、金融等服装交易配套功能为辅，市场化、专业化、规模化、信息化和国际化的中国四季青服装交易中心；,商圈分布,交通枢纽：汽车东站、地铁一号线九堡的北侧是德胜快速路。德胜快速路，是杭州市首条东西向的城市快速道路，东段全长13公里，连接了主城区、九堡和下沙。目前，德胜快速路东段和中段已经建成通车，西段方案已定；九堡的东侧是规划中的九堡大桥，还有杭州高速公路长途客运中心。2010年1月，杭州东站客运

39、班线基本调整搬至九堡，从此，九堡客运中心站成为了客运的重要集散地；,地铁1号线在七堡至九堡沿线将设置4个站点，分别为七堡站、九和路站、九堡站和客运中心站地铁的开通，不仅会给九堡的住户带来便利，更会给九堡站点及周边土地和物业带来巨大的升值空间。,客运中心,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈分布,商圈范围：指东西走向的文一西路、文二西路和南北走向的紫荆花路、古墩路、丰潭路，其中以丰潭路、古墩路商业街为代表。目前城西商圈内的文二西路、古墩路、萍水路商业氛围比较浓厚，欧尚、沃尔玛、银泰都逐步入驻圈内；定位：与浙大一同启航，城西商圈升级 2002年，浙大紫金港校区正式建成，浙江 一大

40、名校的入驻给一直以来以住宅为主导的城西板块带来了一剂商业强生剂；2009年12月23日，城西银泰都市综合体正式奠基，进入动工建设阶段。不久的将来，这里将崛起一个建筑规模达40万平方米，集休闲、娱乐、购物、餐饮、健身、商务办公为一体的现代商业航母。”2010年1月28日，期待已久的社区型购物中心杭州印象城携手近150家知名品牌商家盛大开业，为周边消费者生活提供购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的时尚生活。,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈分布,商圈范围：位于主要以白杨街道为主，型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金池商贸等为辐射圈；定位：杭州大都市的副中心(即下

41、沙副城)白杨街道辖区由高教园区、工业园区、开发区公建区、住宅区、出口加工区五大主要功能区域组成。辖区内有开发区主要政府机构、金融单位和配套服务部门；有浙江理工大学、杭州电子科技大学等14所高校；有包括摩托罗拉、西门子、东芝可口可乐、中策等数十家全球和国内知名企业在内的各类企业400余家；月雅苑、未名园、文苑风情、大北、裕园、文汇苑、香榭里、北银等住宅小区坐落其中，一批大型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金池商贸等已建成使用；下沙是我国最大的移动通信生产基地；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是医药工业生产基地；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基

42、地。,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈分布,商圈的发展杭州市下沙即杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区；下沙商圈的崛起当以“三美世界”入驻阳光星城为起点；2005年底，物美超市正式入驻阳光星城，其近两万平方米的卖场，一站式的购物环境，一改下沙新城商业业态单一的现状，在给下沙居民生活带来极大便利的同时，也给自身带来了丰厚的回报；2005年11月开工建设一站式国际化商业中心的福雷德广场；2006年末，新美商城入驻阳光星城；2006年，浙江凯恩集团引入国际酒店业巨头美国戴斯酒店入驻海达大厦，共同投资组建凯恩戴斯酒店，这是下沙首家世界级品牌酒店；201

43、0年盛泰名都中心开盘，盛泰名都中心位于下沙金融、商贸、行政三大中心汇集地，是下沙中心区域，该项目一期规划建造全享公馆、酒店式公寓、五星级酒店、商业物业等多种建筑形态，是下沙开发区最高端的城市综合体；2010年，百联奥特莱斯下沙店开始试营业；,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈分布,商圈的发展随着下沙近些年的发展，以文渊路(1号路)、文泽路(5号路)为纵线，以学林街、4号路为横轴，形成的井字形区域，一个新商圈已雏形渐成；以2号路为中轴，将该商圈分割成既有功能区分又相互融合的南北两大部分。北面学林街边大学城文化休闲带以福雷德广场、金沙数码港为龙头，体现文化消费特征，凸现文化休闲

44、特色；南面以4号街为主体，与2、3、6、9号路围成田字形街区，以物美超市、下沙商贸城、华元十六街区为龙头，体现生活消费特征，凸现都市商业特色。,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈分布,庆春商圈 九堡商圈 城西商圈 下沙商圈 城北商圈,商圈范围：以杭州新天地综合体为核心的辐射范围，新天地边上滨江集团70万方航母级大盘滨江万家星城带动了板块升级；定位：杭州次级商务商业中心在2010年的1月21日，杭州新天地集团又揽下新天地板块5宗商业用地，宣告了杭州新天地蓝图又一度扩张，新天地百万方的地标性城市综合体即将启动，志在将城北打造成杭州次级商务商业中心；该项目将以“一心、一环、两轴、

45、四区”为总体架构，引入创新性的“滨水回廊”概念，同时有机整合多种都市功能，通过商业商务区、高星级地标酒店、SOHO/LOFT商住区、主题百货、SHOPPINGMALL、创意办公核心区等不同组团区块的建设，最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOHO、LOFT等功能为一体的杭州次级商务商业中心。,商圈分布,很杭州很经典，它们是杭城商业地产的标杆,公元大厦位于黄龙商务区，总建筑面积11.5万平方米，由两幢21层塔楼、四个裙楼、两条廊柱、7000平方米的景观庭院和专用的黄龙新闻发布中心组成，是一个不带任何商业配套的纯写字楼项目。项目由德国GMP建筑师事务所规划设计，2006年交付

46、使用，至今仍是杭州顶级写字楼的代表作。,杭州大厦购物中心由A、B、C、D四座单体大楼组成，A、B座于1993年开始营业，C座坤和店、D座华浙店于2009年4月开始营业。杭州大厦是杭州乃至浙北地区最高档的百货店，有大量国际一线品牌入驻，其辐射力面向整个浙北地区。,经典项目,于1998年开业的银泰百货，是杭州百货业的后起之秀。项目位于杭城的黄金地段武林广场南侧，是一家集百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化百货商场，是杭城主要的服饰类消费场所。,万象城地处钱江新城核心区，占地约150亩，规划建筑面积超80万平方米(含地下)，由“万象城”购物中心、甲级写字楼、星级酒店，以及服务式公寓、住宅等多种物业形

47、态构成，是杭城目前规模最大的都市综合体。目前购物中心部分已于今年4月开业。,很杭州很经典，它们是杭城商业地产的标杆,经典项目,星光大道位于钱江南岸三桥和四桥之间，毗邻滨江区政府。项目集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，旨在将商业与文化艺术相结合，打造美国好莱坞“星光大道”和中国香港“星光大道”的杭州版。项目辐射整个滨江区，是滨江地标性建筑。,位于杭城黄龙商务区的世贸丽晶城，是目前杭州城市中心规模最大的综合性楼盘之一。作为该区域压轴之作，项目定位较高，无论是规划设计还是物业管理，都是以国际标准来打造的，是杭城目前最具国际化的商务办公写字楼。,很杭州很经典，它们是杭城商业地产

48、的标杆,经典项目,发展商专业化/各商圈遍地开花/类型多样化,发展商专业化：杭州现有购物中心绝大多数都由本地房产开发商投建，而大批筹建的购物中心的发展商则不乏国内外的专业购物中心发展商，规划项目包括滨江区的菲律宾SM城市广场（亚洲连锁摩尔之王）、香港瑞安集团的西湖天地2期、钱江世纪城由拥有全美洲最大购物中心的加拿大三五集团投建的555MALL等；另外大批实力型零售商也加入了杭州购物中心的开发大军，例如上海百联集团筹建百联祥符购物中心、IKEA宜家筹建8万平方米的综合购物中心、银泰集团筹建的城西银泰天地、杭州大厦筹建杭州大厦武林综合体、国大百货筹建国大城市广场等等。,各商圈遍地开花：随着新兴居住区

49、和新兴CBD的不断出现以及地铁的推动，钱江新城、滨江区、庆春广场、祥符镇、运河商务区都将填补购物中心的空白，彭埠、三堡、丁桥、闲林以及各地铁站上盖也将出现社区型购物中心，而已率先拥有购物中心的武林、湖滨、城西、下沙、九堡、萧山的购物中心数量则将继续增加。可谓老城新城东南西北到处开花。,类型多样化：除了杭州已出现的社区购物中心、景观休闲型购物中心、街区型购物中心、都会型购物中心、OUTLETS型、百货购物中心型6种购物中心之外，超大型跨区域购物中心、交通枢纽型购物中心、价格杀手型购物中心、区域购物中心、地下购物中心5种购物中心也都陆续出现在杭州。,发展特点,写字楼市场概况,2011年，随着经济的

50、回暖，写字楼市场逐渐复苏，在需求的带动下，租金略微上扬，写字楼市场持续向好。由于写字楼投资空间较大，杭州写字楼市场呈现量价齐升状态，成交客户仍以国有大中型企业及私营企为主导，另外，众多外资和外地零售商也已经开始为其在杭州的扩张积极布局。杭州市中心城区是杭州商务企业最为集中的区域，在经过金融危机的洗礼后，各大商业机构开始持续发力，需求持续增大，成为写字楼交易主力。据业内人士分析，就目前杭州写字楼落成情况来看，由于还有新项目尚未落成，供应量趋紧，中心城区成为2011年交易热点区域。就目前写字楼成交量来看，大宗成交多为小业主散售为主，成交活跃。其中也有多宗大客户成交，一些知名房地产开发公司认购整栋写