年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告二.ppt

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1、住宅定位,SWOT分析,基于项目较高的发展价值，根据产品发展的一般规律，本项目的发展方向应为“依托区域开发价值优势，通过精细的产品打造，塑造的区域标杆型居住项目”,【环境】：包括区域环境和自然环境，项目地块内无自然资源，重在重塑并整合【人文】：需要长时间积累，为领导者品牌的标志【服务】：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素【产品】：典型的单一项目成功要素和标杆楼盘的充分条件,客观性,主动式,被动式,主观性,产品,服务,人文,环境,新进者,品牌和影响力,社会资源和氛围,区域价值自然资源,本项目的选择：“1+4”（产品+自身资源）“新进者”客观性/主动式体现“产品价值”,项目定位思考,从

2、市场的反应上看，区域内及附近区域的部分高端客户存在需求无法被市场供应所满足的现象，此部分客户也将成为本项目的重要支撑与争取对象,近期客户主要特征和需求,近期区域提供的物业功能,客户特征：本地中高端客户多为党政机关要员、政府高官、企业高管、私营企业主及其他社会成功人士为主,客户需求档次：彰显其身份的高档住宅物业和与之相匹配的商业配套产品,物业功能：多层、小高层等传统住宅物业；沿街商业等基础配套类设施为主,物业档次：基础配套建设，产品档次一般，品质型产品稀缺,市场空间,项目定位研究/市场空间,项目定位研究/客源分析,根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区域分为三个圈层,第一圈层：颍州、颍泉交界的

3、中心区；第二圈层：阜阳传统意义上的大颖州区和颍泉区，以及颖东、开发区；第三圈层：阜阳市县郊客户，包括太和、临泉、界首市,项目定位研究/客户特征,项目客户群体的特征描述核心客户及重要客户,项目定位研究/客户识别,总体定位,城市新核 阜阳国际魅力社区引导阜阳未来的生活理念 新阜阳城市的人居典范,国际生活居住国际生活理念树立规划丰富的物业类型，满足社会中坚阶层和峰层人士的居住需求；国际化的外立面风格体现项目的高品质，并与倡导的生活相合适,教育品牌打造提升教育配套社区外即规划有教育配套，未来社区内更可引入幼儿园、中小学设施，解决业主后顾之忧；,国际生活街区未来生活远景展示 生活配套、娱乐配套、医疗配套

4、等；区域级商业中心满足自身及区域商业需求；立足于项目未来每个阶段的商业需求,生态环境景观社区环境生态化环境生态化，给业主带来身心俱养的居住感；在项目内部开挖内湖，自成水系，重塑项目景观价值，树立项目阜阳生态环境知名楼盘的形象,休闲娱乐活动提升项目的档次与品质会所及商业街区设置为业主提供多样化的休闲活动空间,住宅定位,城市 公园,城市精神的理解：树立一种高大挺拔的、棱角分明的城市形象；不满足于现状，永不停止改变，体现积极向上的生活态度。,Key Words：公园畔，亲水岸，品位生活住区,公园品质的诠释：以多层次的景观体系布置，通过创造人工湖景，盘活社区水系处理，丰富项目价值。,商业定位,商业部分

5、定位/周边商业现状,餐饮 区域周边餐饮设施分布较为分散，主要为一复一的沿街底商。区域内十分缺乏中高档餐饮设施，随着未来社区居民的入住，就餐困难的问题将更加明显，故在此设立餐饮业态十分必要。不仅可填补市场空白，同时在一定程度上还将对本项目起到吸引人流的作用 家居家饰依托汇鑫美居城和中南建材港等主力项目的引擎效应，区域内家居家饰类商户较多且较为集中。随着项目陆续开发完毕的未来几年内，新迁住户对家电、家饰的需求量将高居不下。而项目周边的家居家饰等专业店在经营种类上还显得单一，轻纺和布艺类家饰和橱柜卫浴类洁具用品业态仍存在市场空白。因此，家居饰品在此区域仍然拥有较大的发展空间。建材项目周边仅中南东侧沿

6、街底商经营此类商业，区域内整体布局较少，但鉴于此类业态对商业品质影响较大，且对开间有较高要求，不建议布局。,餐饮档次较低，聚集性较差，有较好的发展空间；家居家饰类商业体量虽然较大，但细分的轻纺布艺家饰和橱柜洁具用品业态仍存在市场空白；建材类市场对社区商业档次影响较大，且需求开间要求较高，不建议在项目内布局,卖场+零售,家居家饰,建材,中南家居港,临泉路,家居建材为主的卖场型商业,大型百货超市为主的区域商业中心,低档次餐饮为主的社区配套商业,商业部分定位/功能定位思考,本项目占据西二环住宅开发带的重要区位，西、南、北三侧存在众多住宅物业，结合本板块商业物业规模，本区位具备开发商业物业的先天优势。

7、但由于受部分物业建筑形式和规划要求所限，也存在限制餐饮、娱乐等行业发展的影响因素。故在本项目商业部分市场定位中，本物业提供之功能在立足于满足本社区消费人群外，还应紧密结合周边市场环境，有效利用周边消费人群和优势资源，最大限度挖掘项目的商业价值，并适当通过特色商业街的营造，不断完善和扩大本项目的商业功能。,因此，本项目商业部分功能定位一定能满足以下诉求：-立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的新兴居住人群；-开放、友好的商业空间，不仅仅局限于本项目自有居住人群；-兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；-新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；-为消费者营造休闲、生活

8、氛围；-提供消费人群便利性消费。,定位出发点思考,-Orange这个单词的6个字母又是体现本项目商业功能的6个英文单词的首个字母缩写；-Orange Square的Square”能够充分体现本项目商业体量的大小与形态。,商业部分定位/形象定位,商业部分定位：橙色街区,餐饮业态主要设置在地块南侧两面临路的美食广场内。依托两面临路的交通便捷优势，和区域餐饮品质一般的现状，布置中高档餐饮，引入各类主流美食主力店（主力店面积需求约400800平米），以中式快餐、风味小吃为主。,餐饮,家居饰品,特色商业街区,商业部分定位/功能定位,家居饰品类业态主要设置在地块西侧临中南大道一侧，利用临路的昭示性，打造家

9、饰及洁具一条街，与周边业态相辅相成，且物业为一复二底商形式，非常适合此类业态布局。,在原有规划路的设计上进行改变，扩大商业面积，形成互动商业街区形态，主要布置为社区居民日常生活提供服务的零售、美容美发、超市等业态。同时一复二的商业街形式，不仅规避了一层物业进深过大的弊端，更有利于商铺的销售。,PART 4 项目规划及产品建议,主要道路,规划路,次要道路,项目周边情况：地块周边有已经建成项目和原始居民区，城市新旧形象交合。北侧有建材家居城,南侧有学校.周边生活配套零散，且档次低，没有形象。优势：城市新形象已经开始形成，已经形成大片区的居住氛围，对本项目的住宅或商业销售都有利好方面。,项目地块周边

10、情况分析,项目初步经济指标,住宅商业规划示意图,项目建筑面积合计：200,022平方米；高层住宅建筑面积约16.7万平米，占总建筑面积的84%；项目商业总量3.3万平米，占总建筑面积的16%。,项目体量指标,整体示意,细部处理,檐口处理,八角亭处理,入口处理,窗套处理,建筑外立面示意,典雅的新古典风格：建筑外立面以淡黄及象牙白为主色调，采用仿石面砖及涂料，重复利用八角亭元素，作为项目的建筑符号,项目产品亮点梳理,体验式街区商业,主要道路一,周边住宅项目,商业核心人流区,商业建设动线,商业建设动线,商业人流导向分析 颖西路为主要道路，周边商业以家居为主，而老阜临路与阜临路和规划路三条路交叉口的位

11、置，无论从人流走向，还是商业的展示面来说，都是最佳的，此地块的商业开发价值也是最大。因此在商业的体量上，对于最高价值的地块，商业量建议最大化。,商业街区规划/商业动线设计,商业价值与建筑形态分析 临中南大道一侧以家居家饰为主,属于中高价值区。商铺两层考虑一复二形式。老阜临路与阜临路及规划路三条路交叉区域属于商业高价值区域，也是未来布局商业量最大的区域。建筑考虑三层为主，局部考虑二层，一层独立，二层复三层的形式，并形成内街形式，更好的聚集人流。在局部靠近规划道路位置的中高价值区域，建筑可考虑二层为主，局部三层的形式。,商业高价值区,商业中高价值区,商业中价值区,商业街区规划/商业街整体价值分析,

12、核心区人流动线与建筑空间关系分析 对于集中式的商业广场与内街结合的形式，人流动线设置考虑把外街的并靠近主要道路的商业与内街进行连通，保证人流从外街引向内街，带动内街的人气。外街设置入口广场，有效聚集人气，而内街上也设置小型广场，形成公共停留区，利于人气与各个主题区的互动。,商业街区规划/段落式内街布局形式与人流引导分析,商业内街空间示意商业主要入口设置入口广场,按目前国内成熟的商业广场设置广场进深控制在30米左右,内街在7米左右较适合休闲逛街尺度。,主要入口广场,入口广场结合绿化空间处理,商业街区规划/段落式内街广场空间,核心区的建筑形式选择二层商铺可以通过一层楼梯或扶梯形式通往二层商铺，带动

13、二层商业价值；周边的二层为主的建筑可采用一复二层的形式出售。,二层空间通过天桥回廊连接,内街可采用小型扶梯或楼梯形式,商业街区规划/段落式内街空间处理,内街段落式商铺特点：1、四面都处理临街面，不存在商业死角情况。2、面积分割灵落，容易控制总价，且每间商铺配备独立的卫生间。3、单间面宽考虑5米左右 进深控制在12米左右。,商业街区规划/段落式内街处理对于商铺的卖点,商铺总建筑面积估算约3.3万平米,A区商业 形式：3层为主（一层独立 二层复三层）；面积：地上建筑面积约1.8万平米 B区商业形式：2层（一复二形式，局部三层）地上建筑面积约0.6万平米 C区商业形式：2层（一复二形式）面积：地上建

14、筑面积约0.9万平米,商业街区规划/商业体量测算,A区,B区,C区,商业街区规划/分区商业规划建议,A区,B区,C区,A区商业规划原则兼具展示性和商业街区功能，建议面宽较大为56米，进深15米左右；单铺面积约75-90建议业态：大型餐饮、特色餐饮、酒吧、品牌服饰 B区商业规划原则商业以展示性为主，建议面宽为5米，进深15米；单铺面积75-80建议业态：窗帘布艺、床上用品等轻纺类产品 C区商业规划原则为社区配套，建议面宽4米，进深为12米；单铺面积约48建议业态：超市、中介、美容、其他社区服务配套,段落式商业内街外围单栋商业建筑平均单栋占地约400-450；建筑面积在1300左右；一层建议层高5

15、.1米，二三层建议层高4.5米可考虑做大型品牌餐饮。,商业街区规划/分区商业规划建议,建筑形态示意,与住宅关系示意,空间示意,主题小品雕塑,商业广场设施,艺术休闲坐椅,商业街区规划/休闲商业体验配套设施示意,31,架空层泛会所 尊贵身份象征,架空层与小区景观结合,架空层景观,休闲健身,与室外游泳池结合,邻里交往,建议采用架空层式泛会所，与外部景观具有更强的结合度，同时提供了会所功能和景观效果,架空层设计/半开放式泛会所,低碳节能：自然通风采光，降低能耗立体景观：增加了小区绿化面积，也使停车场成为楼盘小区景观的一部分解决首层私密性问题：由于车库高于地面一定距离，确保了首层住户私密性，同时起到了一

16、定的防潮作用,半地下车库示意,半地下车库景观示意,半地下车库与地面景观结合示意,架空层设计/架空的半地下车库结合景观,大围合 社区公园景观,住宅商业规划示意图,区域类项目在景观的投入和营造上都较为一般，尤以景观绿化处理较弱。对于本项目来说，重点打造景观是项目树立高端形象的机会，建议重点打造景观同时，提升景观的大概念，即社区公园概念。通过围合布局，社区中心形成大面积公共集中景观，公共集中景观区使社区内部的景观共享。,景观规划/大围合公共景观-社区公园概念,入口叠水景观,社区围合大景观,社区组团景观,宅间绿地景观,多层次景观体系,景观规划/多层次景观系统,景观规划/社区水景应用,水景的风水寓意“水

17、为财”，水声能够增加园林的灵性，体现贵气，同时，通过叠石落水营造空间起伏感，感官体验的层次将更加丰富。,住宅景观建议景观系统分析建议,路径,边界,区域,节点,标志物,绿化道、车行道，步行道等,建筑、组团边界，院落等,中心景观，前广场等,标志、观景平台、雕塑等,组团和商业广场,1、各区域通过路径形成整体，营造优美的交通景观，并达到步移景移的意境。,2、物业组团间的边界景观化处理，自然过渡。建筑边界的景观考虑私密性、细节刻画增添生活情趣。,3、塑造区域个性。营造优雅、充满活力的生活、商业环境。,4、视觉中心景观处理。增加主题性。演绎独特的人文气质，提升景观价值。,景观规划/住宅景观示意,住宅景观建

18、议景观系统分析建议,消防道的景观化处理,水上木栈道,路径景观化处理，带给行走和车行过程中的乐趣。,节点和标志是景观亮点所在，赋予主题的设计。标志一般是视觉中心，为节点景观的灵魂所在。,景观规划/住宅景观示意,住宅景观建议景观系统分析建议,边界围墙处理，可根据不同组团风格设计不同形式的围墙，既起到分隔的作用，又起到景观的效果。,区域塑造区域个性：以绿植为主的观赏性空间；以硬质铺地为主的活动性空间,景观规划/住宅景观示意,住宅景观建议宅间景观细部建议,融入生活情趣的景观设计以健身休闲和儿童游戏为主题,景观规划/住宅景观示意,丰富的户型溢价空间,城区成交面积段：,户型及面积配比建议/城区成交面积段,

19、*选择案例为丽丰一品、易景国际花园、锦城香格里拉三期、港利上城国际、蓝堡城在售批次户型统计,阜阳城区住宅市场成交以3房为主，2房为辅，较多紧凑型房型供应；3房面积段集中在90120平方米,2房面积段集中在7590平方米。,成交特征三房产品是阜阳城区明显的供应主力，两房为次；两房面积设置上，紧凑型（75-80平米）和常规型（80-90平米）相较舒适型供应占比较大；三房面积设置上，100-120平米供应量为主，100平米以下的小三房于阜阳市场同样受追捧阜阳城区一房、四房的市场接受面较少，市场供应较少,户型及面积配比建议/区域成交面积段,区域住宅以两房与三房为主，2房面积段集中在8090平方米，3房

20、面积段集中在100120平方米，突出总价优势，满足基本需求,成交特征在面积设置上，以保守型和常规型为主，以两房、三房为主，较少项目供应四房等产品；80-90的两房和100-120的三房占到供应比例的中坚力量，去化较快；单身一室户供应占总体供应量的3.16%，因总体供应量较少，总价低，去化速度普遍较快,区域成交面积段：,*选择案例为丽丰一品、易景国际花园在售批次户型统计,本项目定位为高档住宅项目，面积段较区域普通住宅产品面积要有一定的提升。在控制总价的基础上，较其他城区产品的面积适当的放小些，有助于增加产品的总价竞争力,户型配比着力于90-140平方米的三房主力产品，以体现项目的整体中高端档次，

21、同时在控制总价的基础上能保证良好的市场接受度；在考虑总价控制的前提下，辅以开发80-90平方米面积段的两房产品，共计787套，占总套数的45%，与项目主力产品形成差异，减小开发风险；120140平方米的产品作为本项目标杆产品，以大三房和小四房的形式体现，进一步拉伸项目档次，提高利润空间。,户型及面积配比建议/项目户型及面积配比,提高户型的附加值，迎合项目客户物超所值的心理需求,住宅户型设计/住宅户型亮点：提高附加值,小户型的入户花园主要为后期客户功能改造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板段中建议改造后展示，便于客户更直观接受；大户型的入户花园主要强调入户过渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与花

22、池结合手法，可带部分装修交房。,入户花园改造成餐厅,带花池的入户花园,小户型的入户花园,小户型示意,大户型入户示意,结合花池作为入户过渡空间/可改为功能区域适用,住宅户型亮点/入户花园,户型设计建议增加附加值,48,户型设计建议增加附加值,普通凸窗,大面积凸窗设计，可以拓展室内空间，提升舒适感根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6米。,可局部拆卸内凸窗,在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。,住宅户型亮点/凸窗,大面积设备平台 实用性创新

23、,设计要点：设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。,利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举。,玻璃房隔成书房,原设备平台,客厅区域整体示意,参考项目：上海 金地未未来,住宅户型亮点/设备平台,户型设计建议增加附加值,花架原型示意,改造后房间示意：卧室 书房 餐厅,户型原型以走道入室内，两侧设花架,在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁，由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用。,以花架形式作为构架,住宅户型亮点/花架,户型设计建议增加附加值,普

24、通户型空中花园与入户花园应用,建筑面积：70北向大面积阳台，可改造为卧室使用,建筑面积：80-90空中花园未来可改造为书房或卧室使用,住宅户型亮点/空中花园,户型设计建议增加附加值,普通户型空中花园与入户花园应用,建筑面积120平米,入口设置入户花园，或在南向位置两个卧室之间设置空中花园，可改造房间的处理形式。,建筑面积135平米,住宅户型亮点/空中花园,户型设计建议增加附加值,底层户 大面积私家院落 下沉庭院空间,一层户型赠送地下室空间并设置下沉庭院,保证地下空间的自然采光,提升地下室的舒适度,地下空间与一层之间关系示意,地下一层车库与大堂关系,地下车库连接地下一层的大堂空间,一层户型地下室与车库互不干扰,保证私密性。,住宅户型亮点/地下空间利用,一层户型设计建议增加附加值,底层户 大面积私家院落 下沉庭院空间,大堂,住宅户型亮点/下沉庭院,一层户型设计建议增加附加值,户型设计建议收纳系统,走道既可保持走道储藏室与衣橱的双重功能，又可更改为U型的步入式衣帽间,生活阳台上的储藏空间,玄关入墙式收纳柜，可利用长度和高度的空间分割做分类收纳鞋帽、雨具、大衣等中部设置放置手头杂物的空间和挂钥匙的地方,卧室入墙式衣柜，提高空间使用率,要考虑到不同性质活动区对贮藏要求的不同，形成一套完备的收纳系统,厨房设置拉篮收纳空间,卫生间设置镜柜、吊柜等收纳空间,住宅户型亮点/收纳系统,