年上海东渡国际青浦城营销报告80P.ppt

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1、,世界着唐装,传统中国文化和浓厚中国风情在这里已历经了150多年的洗礼，未来任就继续,旧金山 唐人街Chinatown in San Francisco,Chinese Theater,以中式建筑卷轴，于美国的星光大道上一展东方神韵；,TaiPei 101,中西合璧的设计就是的特色，整栋大楼是以竹子的造型作为设计理念的,層層接續的吉祥，在26层楼高的基座以上,楼层分为8段,Shanghai World Expo China Pavilion上海世博会中国馆,一由巨型钢构架构成，轮廓像斗拱，构成则像中国传统木建筑，连同下部的4个核心筒看，又像一个巨型四脚鼎，居中升起、层叠出挑，整体选用了“中国红

2、”,“存在即是硬道理，中式建筑的魅力风格正在潜移默化地影响着全世界的建筑潮流以及审美高度；”,国韵大宅风,“中国文化复兴，结合了传统与现代的新中式建筑开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。它是既适应现代建筑发展的需求又传承了传统文化的精粹；,从北京的“观唐”到深圳的“第五元”、“棠樾”，从成都的“清华坊”,到上海的“东方庭院”新中式情怀由东到西、由沿海到内陆，星火燎原，蔚然成风时则今日，于东方传奇之地载誉回归；,6000年前,我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍，创造了灿烂的古代文化,6000年后,青浦已成为中国的|世界的“国际花园城市”,东渡国际20年综合地产开发商 2010与百年世博交汇,东渡国际

3、水乡再造巅峰,国际花园城市璞玉再经雕琢,东渡青浦项目新中式主义国际建筑风格,采用线条感极强的现代主义建筑风格，突破区域平庸的建筑风格设计。别墅现代中式的建筑风格很好的融合了水乡的人文地貌,在古典与时尚，传统与时代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵,CENTALINE SHANGHAI,CENTALINE SHANGHAI,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,项目本体分析,水，是古镇的灵魂，朱家角的水犹如少女的长发，柔和平静。朱家角河港纵横，九条长街沿河而伸，偎着漕港条条支流，犹如一把张开的古折扇，朱家角的人家家家临水，户户通舟，被称作“上海威尼斯

4、”。,CENTALINE SHANGHAI,CENTALINE SHANGHAI,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,项目本体分析土地价值区位价值,东渡青浦项目地块四界两面临河，并有内河道贯通，生态环境独一无二。,青浦新城中央位置，三面临“园”，身陷城市绿肺之中。淀山湖大道年底贯通，新城将大力向西发展，作为朱家角与新城的枢纽地块，本案将直接受益，届时漕盈路将形成东接新城配套生活机能西接朱家角水乡资源的住宅产业轴。,CENTALINE SHANGHAI,青浦老城站,5公里,CENTALINE SHANGHAI,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PR

5、OJECT,CENTALINE SHANGHAI,项目本体分析土地价值区位价值,下沉式会所车库大开挖码头开游艇推杆高尔夫,产品设定及标准具有高端住宅的特征,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,项目本体分析地貌特质,璞玉特质 新中式建筑+水资源+区域核心+高档社区气质,新中式建筑 世界宜居花园城市 未来无限好,璞玉收藏家？,今时，世博、大虹桥规划、轨交贯通、经济振兴、楼市火爆、存量稀缺众多利好，我们正处于历史最好的时刻中,发现喜欢拥有,本案丰富的产品线，势必导致本案客群层次的多样化！,未来本案社区将聚居从单身白领到城市中产阶层,对富力桃花源、东方

6、庭院、朱家角新城、仁恒运杰、金地格林郡五个项目成交客户的分析。,综合性社区客群导入最成功案例：中信泰富朱家角新城、东方庭院导入要点：开发品牌|自然资源|大盘规模|品质超群|价格低谷导入客群关键词：对外扩展、对内吸纳,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,客户定位客户需求,通过对周边三大项目公寓房成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在30-50岁之间,数据有效时间，近3个月成交客户共350组，金地格林郡去年三季度月成交360祖客户,老城的地产项目多以青浦本地客户购买，朱家角片区的客户近60%为外区客户。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJ

7、ECT,CENTALINE SHANGHAI,客户定位客户需求,通过对片区主力楼盘联排成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在35-45岁之间,别墅购买客户群相对分散，外省市客户比例基本占到15%以上，青浦本地客群所占比重相对较小,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,客户定位特征分析,产品链对应主力客户,单身公寓,居家公寓,水景大平层顶层复式,联排别墅,独院别墅,主力年龄岁、单身、青浦本地为主,主力年龄30岁、家庭购买、上海市区方向为主,主力年龄岁、家庭购买、青浦本地为主,主力年龄岁、家庭购买、上海市区方向为主,主力年龄岁、家庭购买、青浦本地

8、为主,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,客户定位客户需求,职业：从事金融，贸易、物流、IT等高新科技职业的高级 白领及私营业主目的：自住兼投资、一次至二次置业年龄：30-45岁收入：家庭30万以上,核心客户,重要客户,偶得客户,职业：公务员、私营业主等目的：自住兼投资及部分刚性需求（含住房升级）年龄：25-50岁收入：35万以上,上海A9沿线区域（55%）,青浦本地客户（35%）,外省市及上海其他区域客户（10%）,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,客户定位客户对应,对于本案的客户，中原认为

9、具备以下共性,/中青年为主/1至2次置业/改善型、优居型/客户多元化/住宅成品化,他们喜欢水乡文化，水乡环境，具有“骨子里”的水乡情结，住宅是一种消费更是一种投资，他们喜欢本案的产品感觉，认可青浦未来发展前景。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,客户定位共性点,客户因素分析,金领们的“心理豪宅”需求,关键词：个性选择、心理需求,有这样一群人,他们喜欢,他们拥有,根据中原对中信泰富朱家角新城、东方庭院5年的操作经验及成交数据分析、访问统计，结果如下所示：,客户偏好分析,偏好发展的三个阶段,建筑本体消费,景观环境消费,公共文化消费,客户特征,认同

10、上海，不受地域限制；有一定财富积累；可自由支配财富和时间注重品质及细节；眼光极具前瞻性及收藏意识；注重健康、安静、私密作为文化意识的载体传承对稀缺资源的占有,总体特征,对于“金字塔主体部分”的人群从北京、上海，到纽约、伦敦,唯一不变的需求是,品 质,客户的根本需求,（1）水乡中心丰富的精神物质生活（2）便利的交通通达性（3）对居住建筑的品质要求,客户需求层面：,竞争产品层面：,仁恒产品的特征（1）强调品质体验，成熟的现场感染力（2）景观、示范区、样板房的细节体现（3）物业管理细节体现（）当地的品牌美誉度,中信泰富朱家角新城产品的特征（1）成熟、庞大、良好的售楼处（2）产品线的多样化（）片区未来

11、规划的发展空间展示（）开发商强大的品牌力,产品提升策略,客户选择了古色水乡，但他们选择我们的理由是？,中原根据详细的客户资料分析得出共性需求后，对本案现有的产品设计提出如下建议,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,客户定位客户需求,再现玉雕精品,从项目经营收益、社会效应收益到品牌价值、美誉度、公信力，2010 年东渡在青浦开始,别墅建筑布局建议,中原认为在本项目的别墅区域内的普通联排及独院联排两类建筑中，独院的价值性更高，在销售中更容易实现大的价值，而本项目目前的规划并没有体现这一点，因此，有比较对建筑规划布局以及户型进行调整。其原则是：使得较

12、好的资源向价值性高的物业倾斜，以便于销售期的利润实现。,建议：沿河道区域布局为价值性高的 类独栋别墅，东西向交错连 列，以形成良好的私人秘及采 光通风效果。沿马路为普通联排别墅，靠近 马路边的别墅面积尽量控制小。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,道 路,河 道,独院的排布无法实现良好的通风采光效果,高尔夫及公共绿地景观区、具有较好的外部外景,河道的景观资源及红线区域绿化空间使得联排边套价值提升,别墅建筑布局建议,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,类独栋别墅设计建议,自政

13、府限制开发独立别墅以来，类独栋作为一种特殊的联排别墅出现，通过局部的建筑相联，在建筑个体上又保持了独立性、私密性，是受到市场青睐的一种别墅产品。,建筑,建筑,建筑,河道,花园,花园,花园,如图示意：每3-4栋别墅建筑通过局部连列而成，相互连接同时保持独立，临河排部，建筑与河道之间自然形成私家花园的空间感。客厅、大露台、主人卧室等主要空间应设计在临河的方向，占据最好的景观资源。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,别墅设计中的细节体现,在墙体中运用镂空的设计，比如花窗，避免中式建筑单一的墙面感觉，并且增加通风效果。,东渡集团青浦青年城项

14、目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,立面摒弃石材的华而不实，采用有机涂料，更加生态环保，使建筑与环境得到更好的融合,灰白色调之间再现江南传统居住格局,在这里，建筑与自然融合共生,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,别墅区的景观设计,传统的中式建筑环境营造中，竹子是不可缺少的元素，竹子应种得多而不滥，恰得其所，如墙的前后、转角、路边等。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,别墅区的景观设计,别墅区环境设计的重点是，上文提到的公共庭院的打造

15、，建议能体现邻里交融，及水乡文化气质的小品建筑，如石凳椅、井,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,庭院与建筑自然紧密地结合在一起，通过无处不在点点滴滴的绿色，构成一幅自然和谐的美丽画卷,在这里，我们更加强调建筑、庭院、自然、邻里的和谐发展,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,天然河道的景观营造,在河道靠公寓的一则，挖开一个湖面，与河道相连接。通过湖面形成一个圆形的观景亲水平台，以形成公寓区的主要景观，甚至可以与本案的小高层直接形成互动，使东区大平层与河岸连成一体。同时在水域种

16、植水衫等植物，形成“水上森林“特色绿化环境。,河湖共生的天然、人造水域景观,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,小区景观营造,300米竹林大道，原生态取自安吉,中央景观绿化，那一片郁郁葱葱的绿色,社区由天然河道划分，水系环绕,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,小区景观营造,红、黄、灰色在大门上的运用,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,障景手法的运用,借景手法的运用,漏景手法的运用,灰色、木原色在铺装上的运用,小区

17、景观营造,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,公寓产品精装修建议,建议公寓产品中，除准一梯一户的大平层产品外，其余公寓产品做精装修标准，精装建材采用知名品牌，成本控制在800元/平，销售报价1200元/平。,强化区域内的差异化，提升产品品质感。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,会所建议,考虑到淀山湖大道未来将有成片的商业规划，因此，建议项目的会所经营以运动健身为主题，以游艇或者高尔夫为主题，由专业的品牌经营公司经营。,游艇/高尔夫主题的高级会所，为产品加分,东渡集团青浦青

18、年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,会所游泳池建议,透明会所建筑立于河端，建议设计室内外相连的双泳池，与天然河道浑然一体，体现水、人、健康、自然的会所形象,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,物业管理建议,国际品牌物业管理先期作为顾问介入销售阶段，使得客户先行体验。,进们由保安引导，花园里保洁人员清理草坪，商业街保洁人员清理路面垃圾，客户亲身体验 物业管理的无微不至。向客户公示物业管理人员工作指引使得客 户更加细致了解今后物业管理的细节，对物业 管理的品质更加信任。实现为产品品质加分的筹码

19、。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,产品建议,区域未来潜力巨大、生态概念强,区位优势优势,区域首屈一指的核心位置,现代中式建筑、水岸概念的半岛生活,先进的规划理念，地铁近距离,产品优势,精装修，国际品牌设备，品质提升,精致人文景观,人文景观主题会所,国际品牌健身会所,品质物业管理,青浦新核心,产品造极,新中式国际水岸社区,美玉现世,我们的使命我们的目标是什么？,超越仁恒、金地、富力等竞争对手做青浦新城的 NO.12010年东渡国际，成为青浦乃至上海的房地产热点企业,集万千荣耀于一身，璀璨夺目的美玉将不再平凡，2010 在这里,宜居文化，引领

20、城市标杆企业品牌的标杆竖立,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议,东渡愿景：梦想建筑，建筑梦想 东渡使命：青年人居文化领跑者,梦想建筑，建筑梦想。东渡国际集团始创于1989年中国深圳，主营业务为房地产投资开发，目前在中国上海、南京、苏州、无锡、常州、连云港、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有全资子公司和合资公司，用以打造东渡国际青年人居系列产品，集团总部设在上海。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议自我认知,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJE

21、CT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议产品线整合,东渡国际 开发产品线,梦想型便捷型时尚型科技型运动型国际型贵族型度假休闲型,都市商务系列,青年成系列,“幸福生活”里程系列,东渡锦江丽舍东渡名人大厦东渡园景别墅东渡碧云108东渡时代晶华东渡天之都大厦东渡新锐大厦东渡时代凯悦,青浦新城项目,幸福生活系列,海派青城（叠墅ONE）,产品系列-1,“青年主题混合型居住社区”系列,引入东渡第九代青年人居叠墅ONE揭幕上海,2008年的10月，全国知名房地产品牌企业东渡国际正式进驻上海入主松江新桥地区叠墅ONE项目，正式打响了属于上海独有的阳光战略。,“建筑梦想”创新系列海派青城

22、（上海松江新桥）,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议产品线塑造,青年人居文化领跑者,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议企业形象定位,定位语-1,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议企业形象定位,定位语形象-1,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议企业形象定位,定位语形象-2,作为一个先行者进入区域开拓，实力与魄力兼

23、具！远郊大规模、综合地产开发产品系 综合体居住城的打造撬动起区域整体价值,建筑超越梦想，成长型菁英国际社区 东渡国际在上海，具有区域开拓及领袖气质的全新系列化高度产品,“梦想建筑”里程系列青浦新城礼敬品牌高度,产品系列-2,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议产品线塑造,城市宜居生活缔造者,以自然之名 缔造无压力居住之城,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议企业品牌定位,定位语-2,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHA

24、NGHAI,品牌建议企业品牌建议企业品牌形象,城市宜居生活缔造者,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议企业品牌建议企业品牌定位,城市宜居生活缔造者,富力桃园,市场认同：英伦美墅、高附加值产品,品牌战略：长三角强势同步，高调进驻上海品牌策略：规划与时俱进，紧扣城市化建设品牌精神：战斗力、创新力、凝聚力、生命力,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议探视同行,仁恒运杰河滨花园,品牌战略：于城市优质地段，开发精品住宅 品牌策略：善待土地 用心造好房子企业精神：仁信治业 持之以恒,市场认同

25、：同步城市规划，提倡生态型居住理念，注重现代环保节能型科技的运用。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议探视同行,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议探视同行,专攻房地产领域为主营，企业品牌与科技力量的整合模式已具有全国影响力。,客户认同高科技进驻，精致品质细节出众、讲究质量及人性化生活细节,青浦区小康住宅典范,金地格林郡,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌建议,品牌美学的塑造必须建立在企业品牌与项目品牌互为依存

26、的前提下，项目品牌是企业品牌价值得以提升的支柱，而企业品牌又是项目品牌得以生存的保障，两者是密不可分，相互依存的关系。,综上所述，中原认为：,企业品牌,项目品牌,项目标杆,品牌标杆,竖立NO.1,竖立NO.1,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌建议项目品牌价值,18亿身价，打造梦想建筑项目品牌的价值由来,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值价值支撑,1波碧湖曲相连,1方岛屿径相亭,典藏一方碧野，释放心性的悠然于天籁之间，这是一座衔接着繁华与宁静、建筑与文化为

27、一体的生活场景，讲述着当代新贵的生活方式，用最惬意的新中式尺度，最奢华的国际生活细节，最原味的江南水乡景象，塑造着古典的气魄和当代的豪情人生。,独立之处彰显贵族般的瑰玮，围合之地圆润出温柔敦厚的邻里关系，房子被自然的湖水分割成二个小岛，通过廊桥又再成为一个整体，置身于此只需在一方境地之中细细品味生活的醇浓与从容即可。,土地稀缺引发品牌价值,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值价值支撑,8面玲珑，新中式建筑风格,“水”水乡水韵“桥”廊桥飞渡“巷”宽水漫巷“院”庭院深深“坊”街坊纵横“墙”素青灰瓦“径”悠远意境“幽”萧竹睡莲,品

28、牌价值的文化含金量,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值价值支撑,码头开游艇推杆高尔夫,4方之志，国际化生活表情,会所下沉式车库大开挖,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值价值支撑,在青浦水乡的用地条件下提炼出依山傍水的布局，通过屋面的举折变化在沿街的各个方向向形成山坡的不同侧面形态，进而成为建筑总体布局的决定性因素之一。而为了避免过于庞大的建筑体量，顺应城市肌理，将街巷、内院、小码头的空间引入建筑，它们在视觉和空间走向上，对应着整条河流，它们依靠连续的廊

29、道相互联系在一起。,山水 印象,会所景观,建筑人性化提升品牌价值,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值价值支撑,竹子是软环境的主旋律。在公寓和会所连接部位我们设计了竹墙相围的半室外大厅，小区的人们可以在此休憩，观景，孩子们可以再此玩耍，戏水。竹墙由于竹节自由的变化，从不同角度看光影也因此随意舞动，呈现为一种音符般跳跃的效果。,竹海听风,会所景观,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值价值支撑,随处可感的小情小调可以说主要是靠白墙与墙上开的各种孔窗围聚起来的。

30、“高墙大窗”、“高墙多窗”、“高墙低窗”，这些窗的形式使得作为主要元素的墙不再单调呆板，隐私性也得到保护,幽径曲调,建筑细节,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值品牌精神,一湖一岛，被仰视的东方境界,项目品牌总精神,中国之美,一城一角一世界/一湖一岛一境界,一座座造型各异的建筑灵巧而分散地散布在湖边，水中栈道边靠泊着一艘艘小船和游艇，载着你去上班或者回家 是的，这是一个藏风聚气，上风上水之地，它与中国人内敛含蓄相协调；这是一个天人合一之界，湖岛相连，翠缇香映成趣，一切遵循自然之法则。,境界之美,感受意境悠远的中式大宅,采撷中

31、国风韵元素的精华所在或形而有之，或神而有之，绽放雅致新魅力，体验绝对的优雅与品位。新中式大宅是还原，还是创造，其实并不重要，重要的是那幅清雅的画面，那份怡然自得的心情。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值品牌精神,项目品牌总精神诠释,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值品牌精神,他是关于技艺、亲情、细节、谦逊、历史、人文的建筑之美；是“墙”“院”“巷”“径”“桥”“水”“坊”在这里舒展天人合一的和谐美，也是若干年后所带给后人那份依旧的感动之 美 原来，在

32、这里一砖一瓦都可以很美。,大宅之美,触摸沉稳内敛的中国质感,以全岛架空整层大开挖的神韵之美，使人车分流更为彻底，人行的主路成为连接家与院落的通道，漫步缓缓诗意栖居，榕树、竹子和紫薇点缀于白墙前、花窗后、小路旁、拐角处等视觉落点，多而不乱意境悠远。,神韵之美,80000m2全架空地下大开挖,项目品牌总精神诠释,新中式半岛水岸生活国际宜居人文大宅,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值形象定位,东渡翠湖半岛,Green Lake Peninsula,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHA

33、I,品牌建议项目品牌价值推广案名,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值被选案名,东渡翠湖 逸湾溪谷 湖滨叠翠园 璞御尚品园,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,品牌建议项目品牌价值产品系列案名,澜庭 宽HOUSE河院藕寓,A系列,B系列,中原的营销方案,计划完成销售金额18.1亿元，销售均价达到60元平米以上，主力去化期为1年，尾盘清盘期6个月，销售周期18个月,别墅价格突破 22000 元/平米小高层价格突破 14500 元/平米以上价格均为毛坯价,东渡集团青浦青年城项目营

34、销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格计划,目前售价：联排15000-16000元/平，临河单元19000元/平 该案下批80-90平米精装公寓预计10-11月上市，预计价格11000元/平以上,户型面积：联排216-226平 附赠100平米地下室容积率:0.6绿化率：36%,富力桃园,主要卖点：英伦美墅、高附加值产品,相比富力桃园本案在自然景观资源、会所、社区综合品质要高于富力桃园，对于未来本案的价值走向中原建议可略高于富力桃园,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格依据雷同产品,以本案产品现有规

35、划设计条件比对，中原认为，16000-17000元/平米的价格市值适用于本案,仁恒运杰河滨花园,目前售价：公寓报价10000-15000元/平米，预计实际开盘价在12000元/平米,东渡集团青浦青年城项目营销提报,营销计划价格依据雷同产品,CENTALINE SHANGHAI,PROJECT,总建面：32万方容积率：1.2建筑类型：小高层、联排建筑风格：简约现代户型面积：公寓76-138平,产品点评：区域内最大规模的综合社区，开发周期较长，有品牌基础，但建筑品质细节度不够，绿化空间也不够丰满，总体品质一般，远不及仁恒在其他项目的品质。,相比仁恒运杰，本案小高层在公共空间规划及人车风流等众多产品

36、点具有明显优势，从单体效果比对具有明显优势，但小区综合规模略小于该案、片区成熟环境暂时略差。,以本案产品现有规划设计条件比对，中原认为，10000-11000元/平米的价格市值适用于本案,价格连续7个月增长，涨幅 超过30%公寓房成交均价突破万元/平米,按固态增长率明年6月片区综合价格可能增长至12000-13000元/平米,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格计划,价格连续4个月增长，今年涨幅 超过30%，联排成交均价接近1.4万元/平,按固态增长率明年6月片区综合价格可能增长至17000-18000元/平米,东渡集团青浦青年城项

37、目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格计划,存量低谷已现，部分规格产品临近脱销，需求已在蓄力,供需杠杆的失衡导致明年楼市持续上行,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格计划,近期土地市场成交活跃，从于本案同纬度的雷同板块的土地成交价走势来看，未来楼价上涨空间巨大,据了解，同处A30环线的南翔地块项目未来实际售价将不低于1.4万元/平米 同处A9沿线的金地赵巷项目联排别墅的售价将不低于3万元/平米,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格依

38、据土地市场,中原如何在18个月内完成全部销售？全程均价达到16000元/平以上?,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,整盘目标,少量多推，分批拉高品质为上，别墅先行集中引爆，持续火热,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,推盘策略,以82平米及平米的小高层公寓为主力产品 适量的联排及少量独院别墅所组成的别墅岛屿将形成小区品质的门户展示区，大大拉升小区品质小区景观资源主要临河而建，小区临河物业区位优势明显,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHAN

39、GHAI,房源梳理,7-12月,3-6月,11年1-2月,10月-12月,7月-9月,6月,10年3月-5月,销售进场，广告出街，客户蓄水,开盘强销,强销期，蓄水期,6-8月持续推售,完成阶段销售，第三波蓄水销售,高品质别墅拉高形象,主推公寓房系列,营造品质标杆，吸引市场关注同时开放大平层样板房，客户资源吸纳,强化项目品牌，促成持续热销,11年7月后收尾,准备期,典藏别墅系列,别墅价值最大化，拉高项目整体收益,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘计划,前期别墅拉高，凸显公寓性价比 树立价格标杆，运用楼王效应 产品分类定价，定期价格调

40、整,1、结合推盘计划，前期别墅产品先推，拉高楼价，率先颠覆区域原有价格体系，引起市场跟进，利用别墅类产品单价的拉高，凸显公寓性价比，特别是本案的大平层产品2、对于每一类物业，均设定位置最好的楼王系产品，形成项目内或外的价格标杆，给到客户以未来的价格憧憬3、由于本案产品线较长，因此将根据产品分类定价，并根据各阶段的销售完成情况，进行定期价格调整,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格策略,价格策略,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,推盘节奏及价格计划,西北侧别墅组团率

41、先上市可选择部分物业,上市时间：年月日,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,东北侧小高层组团上市,上市时间：年月日,第一阶段：年月到月，计划销售完成.5亿元，销售均价达到8元平米以上,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,东南侧小高层组团上市,上市时间：年9月1日,西南侧别墅组团上市,上市时间：年月日,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTA

42、LINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,第二阶段：年9月到年6月，计划销售完成亿元，价格大幅拉升，销售均价达到元平米以上,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销计划推盘策略,尾盘商铺及单身公寓于年月上市，下半年进行地下车位的去化；,第三阶段：年月到年月，,计划完成销售金额18.1亿元，销售均价达到16000元平米以上，主力去化期为1年，尾盘清盘期6个月，销售周期18个月,PROJECT,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,

43、CENTALINE SHANGHAI,营销计划价格细分,推广步骤,区位品牌、企业品牌的同步树立。产品形象强势出击，占据高地优势。深化推广聚拢人气，营造热销氛围，加速销售。,细分产品多样、客户面广，因此，推广方式需要由面及点，通过区域的知名度提升加大产品在区域地位树立，因此提出以下三步循序渐进的推广步骤。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广,变劣势为优势距离产生 假期距离产生 享受距离产生 心情距离产生 河岸,传播,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广营销思路,高举高打、宏观推广

44、不能落在产品细节上推广要欲扬先抑、张扬要欲盖弥彰、高调要控制限度整体形象统一，公寓与别墅宣传分开产品强调观点、客户主动对位活动分级整合、渠道扩散全城,传播,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广营销思路,对于一个片区是正在成熟的片区，项目高调入市的姿态不是需不需要的问题，而是如何去执行的问题。,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广营销思路,全国客户,市区门店,上海中原客户资料库,现场销售中心,截流客户,市区客户,港、澳、台客户,客群覆盖面及客户渠道能力是项目未来打通销售通路的关键,

45、20,预热期,蓄客期,公开期,强销期,3月底,4月底,5月底,12月,6月底,高调入市聚引关注,颠覆标准回应观望,总体亮相锻造体验,赢得声望口口相传,20,积蓄期,任务入市形象必须高起，奠定级别集团、产品概念导入骚扰其他片区项目开盘，延迟部分客户购买,高调入市聚引关注建立形象标高关键词：冲击,3月底,4月初,全方位精装国际生活体验策略,销售阵地的创新,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广营销手段,不仅仅是项目的网站而是利用全新的电子科学技术实现网络远程看房、选房、体验、在线即时交流互动等；开设信息交流平台，一半是聊天互动软件，一半是项目

46、产品的展示空间，客户进入网站后，即有，在利用科技三维动画、视频动画及效果图对产品进行展示的同时，更有线上专门的网上业务人员负责全程接待.为增加人性化成分及网络浏览的等候时间，将提供在线虚拟人生的生活角色扮演游戏平台，注册会员分别可以在虚拟的shopping mall、office、house、apartment、mator 任意四维场景切换，更可选择不同面积的住宅房间进行模拟家居布置、宠物认养等小型的游戏，与此同时更可利用该平台进行意向客户的活动推广。,东渡翠湖半岛首个intel销售中心,销售阵地网络销售阵地,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI

47、,营销推广营销手段,超越建筑梦想的生活体验中心,和风摩登售楼处掬水生态样板区现代人文样板房,销售阵地现场销售阵地,智能记忆,听风观竹,各显神通,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广营销手段,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广营销手段,销售阵地现场销售阵地包装原则,强迫式形象导入、立体全方位包装，与会所景观融合性包装。以达到品牌形象与产品品质相结合的目的。,沪青平公路 道 旗,“和风摩登/售楼处”讲求“现代创新连、廊、水、桥、亭等中式元素的重新解构”、结合“新中式文化概念”与“水

48、资源”的江南特色相融合，打造一个能与“联合国宜居花园城市”相通的的时空隧道。,智能记忆影象厅 五观堂（耳、眼、心、身、意）,以自然为母题，私人与公用空间的有趣结合，在一组色彩斑斓、造型各异的建筑群旁边，为我们呈现了一片“城市绿洲”的居所,掬水生态样板区,20,预热期,任务概念深化，颠覆现有河景住宅概念表现项目核心优势精致（有观点的奢华），在视觉和接受习惯上造成冲击完善现场包装（接待中心等）及销售资料（楼书、单张等）为公开发售作好物料准备,颠覆标准回应观望建立观念标高关键词：颠覆,4月中旬,5月底,东渡国际，领跑国际青年人居文化,感动，因你我而相伴,城市，因建筑而生存,建筑，因生命而成长,生命，

49、因感动而精彩,东渡集团青浦青年城项目营销提报,PROJECT,CENTALINE SHANGHAI,营销推广营销手段,古为今用的样板房 古典美丽穿透岁月“联排、独院、公寓、大平层”,回归传统是中国人无论如何也挥之不去的文化情结,现代中式风格的最大魅力就是能创造出一种“家”的意境。给空间属性授予一个现代人的空间居住气质链，它既能聚集古典文化的内含，又能释放现代空间的古典文化气息，并有着现代气息和古典文化的氛围的融合。,LAN GARDEN 澜庭 情怀依旧,沉静：心灵静养，返璞归真的独院情怀,人到中年，四十不惑。这种不惑是对生活品位的一种讲究，是对生活沉淀后的一种新的感悟。五千年形成的深厚文化底蕴

50、，实在、含蓄、内敛，悠久的传统依旧让中国元素穿梭在点点滴滴的生活中间。,宽HOUSE 花开世界,“相聚又相逢，共此一帘幽梦。”聚的是欢乐，梦的是菩提。珠帘内外，两个不同的世界，两种不同的风格。步入玄关，故事即刻上演，明朝的椅子被前卫手法改装，没有了老套刻板，新颖奇巧却又不改中式精髓。,内敛：丰富的思想容量，注重文化内涵的大宅境界,稳健：内心成熟品行高尚的院落气质,不经意露显的朵朵莲花，禅意浓浓，意境深远。这看似不经意而为之的一切，实则是沉醉在这创新和怀旧中的业主对生活的真正理解和对文化的不懈追求。,TENMENT 河院 锦上添花,LOTUS 藕寓 一帘幽梦,不经意露显的朵朵莲花，禅意浓浓，意境