杭州富阳莱蒙项目市场报告市场部分94p.ppt

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1、1,1,2,2,第一章：地块研究第二章：富阳房地产概述第三章：杭州别墅市场概述第四章：杭州别墅产品扫描第五章：竞争研究第六章：客户研究,3,3,地块基础条件分析地块区位分析,项目地块研究,第一章,4,4,地块基础分析,规划指标项目地块基本参数,5,5,本案,杭富沿江公路,四至项目东面为农田及杭新景高速公路入口，南接富春江，西临华立永通逸城，北靠横山,逸城,富春江支线,横山,农田,东侧地块东侧为农田以及杭新景高速公路入口，是进入本项目的重要交通进口。南侧紧临富春江，尽享丰富的江景资源。西侧华立永通逸城位于本项目西侧，总占地面积约350亩，建筑面积约30万平方米，产品为高层+排屋，预计2011年交

2、付。北侧与横山隔路相望，路为杭富沿江公路，西起富春江第一大桥北岸引道，经东洲算帐岭进入杭州西湖区周浦乡地界，再接袁浦路与320国道、杭州外环线互通立交相连，全长18余公里，宽24.5米，双向4车道，是富阳融入杭州大都市的主要交通要道之一。,地块内部,地块基础分析,6,6,本案,自然资源项目北面靠山，南面临水，风景优美，自然景观资源得天独厚,富春江,横山,东洲大桥,黄公望森林公园,黄公望森林公园位于富阳镇东面的庙山坞，总面积达3400亩，是中国林科院亚热带研究所的一个竹木研究基地。富春江中国浙江省中部河流。为钱塘江桐庐至萧山闻家堰段的别称。长110公里，流贯浙江省桐庐、富阳两县。是杭州、上海通向

3、浙江内地、福建北部、安徽南部和江西东北部的重要水道。横山项目北侧的山脉，周围主要以当地的矿石厂，造纸厂的工业为主。虽不是旅游风景区，但是对项目的风水有很好的附加值。湿地夹在项目地块和富春江之间的原生态湿地，可学习旁边的逸城做景观公园。富春山居高尔夫球场坐落于项目以西的富春山居球场，是一所高档高尔夫会所，充满静谧的茶园情调的特色球道、南宋建筑风格的会所，以及无数独到的设计细章令人留连忘返。以丘陵地形、茶园为主题，由18洞、79个沙坑、12道水障碍组成。,湿地,富春山居高尔夫球场,地块基础分析,7,7,地形地貌项目地块成菱形，基本方正，地貌基本平坦，有大量原生态绿色植被,项目地势整体平整，但和路面

4、有一定落差地块有大量绿色植被，可供利用地块南面有一块原生态湿地，可做景观公园,本案,地块基础分析,8,8,地块区位分析,从心理上的距离来说，地块同属杭州与富阳的郊区,项目位于富阳东部东洲板块，东接萧山区，南连诸暨市，西靠桐庐县，北临余杭区。项目到达杭州市中心约15公里，到达富阳市中心约8公里，主干道为杭千高速，江滨东大道。,本案,15公里,8公里,从地理距离上来说，项目地块距离富阳市区近8公里、距离西湖距离约15公里；但是从杭州与富阳市民的感受来说地块同属于城市的郊区，心理距离几乎等同；,9,9,地块区位分析,重点研究杭州别墅市场,在土地同属富阳、杭州两地的郊区的地理定位下，决定了项目将会面临

5、杭州与富阳两个目标市场，而杭州的市场容量显然要远大于富阳本地；所以本次研究兼顾富阳、杭州两地市场，重点研究杭州别墅市场；,10,10,从地块区域属性上来说，项目同时需要兼顾富阳和杭州两大市场。由于市场容量上的区别，杭州市场是主要营销方向；,结论一：,11,11,富阳城市概述与定位富阳房地产市场供求关系量价走势产品供应代表个案,富阳市房地产概述,第二章,12,12,【行政】富阳市共设乡、镇、街道25个。其中乡6个，镇15个，街道4个。全市有612个行政村，3个居民区和23个社区。,【收入】09年全年实现生产总值356.4亿元，比08年增长8.1%；城镇居民人均可支配收入23422元，农民人均纯收

6、入11851元；,富阳概述,13,13,城市定位,富阳市在杭州城市扩张、由“西湖时代”走向“钱江时代”的城市发展背景下逐步打造成为杭州西部副城,富春江三岛两湾地区,城市西郊森林公园,湘湖旅游度假区,之江国家旅游度假区,钱江新城城市CBD,下沙新城,西湖、西溪风景区,项目地块,钱江富春江沿线规划,钱塘江沿线规划下的富阳市城区规划,富阳战略规划（2007-2030）指出，将富阳打造成为富裕阳光之城、杭州网络化大都市副中心，城市发展将回归“富春江时代”：,1.坚持加快富阳服务长三角、融入杭州大都市的核心战略；2.加快富阳由杭州“郊县”到“郊区”的功能转变和提升，促进城市转型；3.最终打造“富裕阳光之

7、城”的城市品牌，形成“运动休闲之城”的城市特色；4.建设成杭州网络化大都市副中心，实现与杭州市的高层次对接和融合。,14,14,最新一轮杭州轨道交通规划：杭州到富阳的轨道交通6号线，将在2012年开工，2016年投入运营，首期轨道交通线路从滨江出发，经之江新城，沿320国道进入富阳，途经受降、高桥等地。长远规划：是到富阳后穿过富春江，经杭黄高铁富阳站后沿杭富沿江大道回杭，轻轨在富阳境内形成一个圈。,杭富轻轨交通连接，富阳加快融入大杭州,城市定位,15,15,杭黄高铁，预计2013年通车杭州东站枢纽出发，途经富阳、桐庐、建德、淳安、绩溪、歙县至黄山北站。铁路按双线、客运专线标准建设，设计速度25

8、0公里/小时。全线共设黄山、绩溪、淳安、富阳、萧山、杭州等9个车站。,富阳,杭黄高铁，为城市能级带来提升空间,城市定位,16,16,依托杭州“旅游西进”总体规划方针，通过发展运动休闲产业，把东洲板块打造成富阳融入大杭州都市圈的桥头堡,黄公望公园,高尔夫超市,项目地块,杭富沿江公路,东洲大桥,东洲岛详细规划,1.东洲岛头城市大阳台规划运动休闲城市综合体；2.北支江运动休闲带，打造观光休闲和运动休闲平台；3.依托黄公望森林公园和富春山居高尔夫球场等高档配套，大力发展高档住宅和别墅房地产业，构建生态景观居住的富春山居区。,富阳市东洲板块规划（20082020）,项目地块,板块定位,17,17,城市功

9、能定位价值诉求,依据产业发展规划的城市功能定位，凸显城市价值点，重点体现在东洲板块的城市规划中：1.中高收入家庭：“温情假日，全家选择”年轻高收入家庭周末游的首选度假胜地，集美食、自然美景、运动参与、亲子活动、特色购物为一体，为全家带来2-3 天的健康、舒适、注重亲情沟通的短假体验。2.新一代精英族：“时尚湖滨，休闲坐标”吸引长三角新一代精英族聚会和社交的新焦点，并将成为年轻人都市休闲的最佳外延选择，“出市而不脱世”。崇尚健康、休闲、品质、国际水准的新体验。3.商务会议市场：“坐拥山水，挥斥方遒”针对商务会议和培训市场，以自然美景、完备的硬件配套设施和软件服务，满足公司和政界的综合性需求。成为

10、上海及杭州等城市的公司内地培训的首选地点。,产业规划：转变经济发展方式，形成以运动休闲等服务业为主导、先进制造业为支柱、都市农业为基础，现代服务业与先进制造业并重的现代产业体系。运动休闲产业以水上运动休闲、浅山健身度假、都市生态农业体验等为主体，全面建设运动设备制造业、面向休闲旅游的其他服务业、以及运动休闲用品大市场，打造支撑城市品牌的运动休闲产业高地。加快调整整合、优化提升基础产业，积极培育光通信、生物制药等现代高新技术产业，鼓励文化创意产业的发展。,运动休闲为主导的现代产业体系,板块定位,18,18,结论二：,富阳主动融入大杭州，努力打造杭州西部副城；规划东洲板块作为沿钱塘江开发起点的确立

11、；使得富阳房地产客户结构存在改变的可能，杭州市客户需求将会成为重要的需求力量。,19,19,供求关系09年需求严重大于供给,数据来源：富阳国民经济和社会发展统计公报,历年富阳市住宅市场供求关系对比,从数据表看来，富阳房地产市场历来表现相对较为平稳，没有出现幅度较大的涨跌幅；从2009年的数据来看，2009年一种供小于求，达到0.65，市场供应稀缺；综合最近三年的成交量来看，富阳市场合理需求总量约在60-80万方之间；,整体市场分析,20,20,历年富阳市住宅市场销售均价走势,2005年-2009年，富阳楼市一直维持比较平稳的上涨态势；由于受09年供求关系的一种缩小以及其他宏观环境的影响，导致2

12、009年以及2010年上半年销售价格的大幅上涨；目前富阳地产的成交均价接近12000，与杭州整体均价有较大差距；,数据来源：富阳国统计公报及建设局数据2010年数据为上半年综合数据,价格走势10年价格上涨较快，均价达1.2万左右,整体市场分析,21,21,目前富阳市住宅供应面积配比,数据来源：房管局现有在售项目统计调查（不含东洲等外围别墅项目）,从目前富阳城区住宅项目的供应配比来看，130平米以上改善型产品的供应量超过30%，比重相对较大；受7090政策影响，90平米以下住宅的供应量约40%；总体来看，改善型市场特征较为明显；,产品供应改善型产品供应特征明显,整体市场分析,22,22,目前富阳

13、市住宅供应面积去化情况,数据来源：房管局现有在售项目统计调查（不含东洲等外围别墅项目）,从去化角度来看，90平米以下产品去划率明显低于90-150区间；150-170平米以上产品的去化率最低，属于比较尴尬的产品区间；170平米户型去划率尚可；总体来看，富阳改善型置业需求明显；,市场需求改善型需求特征明显,整体市场分析,23,23,38.3万平米/r=1.0/排屋、别墅、高层,28.6万平米/联排、高层,40万平米/法式合院、高层,70万平米/r=0.9/排屋、别墅、高层,33万平米/r=2.5/高层,18万平米/r=1.8/小高层、高层,13万平米/r=2.0/高层,0.9万平米/r=1.2/

14、多层,6.5万平米/r=1.2/多层,4万平米/r=1.8/多层、小高层,7万平米/r=2.7/高层,云水山居,复城国际,丁香花园,公元名家,山水御园,富春和园,西郊半岛,金色家园,幸福佳苑,大家阳光里,泊金湾,未来供应2010年，富阳房地产真正进入爆发期,整体市场分析,24,24,24,板块划分,两条城市主干道分割功能区块,桂花路：城市X轴线,金桥路：城市Y轴线,传统商业中心,金桥工业区,大型居住区,虎山,富春江,东依虎山，南临富春江，决定了城市发展方向必然是向西、向北，随着城市发展的扩张，传统商业中心的辐射面受到局限，将来会出现新的城区中心。,未来城区中心,25,25,项目分布,26,26

15、,26,项目分布,富阳项目一览表,富阳目前可售新房并不多,加起来也就十几个项目，楼盘少，也就意味着发展空间大，随着大杭州概念的进一步实行，一些像绿城、万科的大品牌房产公司也进驻富阳。,27,27,富阳市场总结,从个案去化速度来看，目前富阳房地产市场处于一个爆发期，市场去化速度良好，受地产调控的迹象影响不明显；从供应需求来看，市场供应产品的表现出改善型的特征；从去化来看，改善型置业需求也比较突出，面积在140-150平米，总价约在150万-200万左右的需求比较明显；从客户来看：以企事业单位高层、公务员、私营企业住为主要购买群体。这部分客群也是市场主力置业群体；目前区域上属于杭州的客户占到10%

16、左右，随着富阳融入大杭州脚步的加快，富阳房地产市场存在客群裂变的趋势，杭州客户占比扩大的趋势比较明显；,28,28,结论三：,富阳市场目前处于改善型需求的爆发期，改善型产品受到市场的追捧。,29,29,29,29,个案研究,复地复城国际城市中心综合体,30,30,30,个案研究,复地复城国际销售火爆，几乎开盘即售罄，小户型有所保留,户型面积配比,89平米三房,143平米四房,180平米四房,31,31,31,31,个案研究,复地复城国际市场处于改善型爆发期，调控影响不明显,市场层面：富阳市场整体启动较晚，随着2009年万科的进驻，市场方才真正启动，绿城、复地等多家开发商相继进驻；富阳市场目前处

17、于首批改善型置业客户的换房阶段，市场爆发力强，多个基本开盘即售罄；富阳地产销售价格相对起点较高，目前市中心销售价格约在10000-11000元左右，近郊销售价格约在8000左右；,需求层面：以首批改善型置业需求为主，面积需求主要集中在140-150平米的舒适型三房，本类房源去化速度最高；客户来源以政府机关、大型企业、事业单位的中高层职员为主，富二代购房也占有很大比例；投资客户约占10-15%，杭州客户占约10%左右，主要由于与富阳存在一定的地域关系；,杭州客户占有一定比例，而且比例有不断扩大的趋势,32,32,32,个案研究,万科容大金色家园,33,33,33,个案研究,户型配比：,客户情况：

18、,万科容大金色家园,金色家园是万科进入富阳后打造的第一个大型住宅社区项目，随着富阳市城市扩建北移的日益推进，项目所属区块将成为富阳新的城市中心，发展前景良好。小区由13栋2428层住宅及部分商业建筑组成，住宅总建面积达到10余万方，规划约1000余户，全部采用创新复式结构户型，它以国际流行的ARTDECO建筑风格，是目前富阳地区最大的高品质花园式住区。,34,34,34,个案研究,万科容大金色家园,35,35,35,个案研究,泊金湾,36,36,36,个案研究,泊金湾,小区由6幢高层公寓组成，围绕中心庭院错落布局，形成上万平米中心庭院，4000余方屋顶花园营造城市自然景观。12000平米城市商

19、街，提供小区配套，缔造城市尊贵生活。,泊金湾采用了新古典主义的建筑风格，材料运用了昂贵的天然花岗岩干挂，即时经过时间的磨砺，依旧能保持恒久的质感和尊贵的气质。,37,37,37,个案研究,泊金湾,6号楼户型面积配比,泊金湾8月5日开6号楼高层64户房源，一期推137方边套和120方中间套，均价11000元/方,38,38,38,个案研究,公元名家,价格走势,39,39,39,个案研究,公元名家,3室2厅2卫1厨115,2室2厅1卫1厨85,3室2厅2卫1厨138,户型配比：,40,40,杭州别墅市场整体概述竞争板块界定分版块市场量价走势、概述综合分析代表个案研究,杭州别墅市场研究,第三章,41

20、,41,杭州别墅市场价格走势基本表现平稳，截止2010年6月，市场整体成交均价为28317元/；从2009.1-2010.6杭州成交量来测算，全年市场需求约为42.7万方；从销售周期来看，11月、12月及4月份是别墅市场成交的高峰期；,整体市场,近一年杭州市别墅市场量价走势,数据来源：透明售房网数据跟踪（含富阳）,42,42,纯别墅项目,纯排屋项目,混合别墅项目,含普通物业别墅项目,叠排联排,西溪别墅区,之江转塘别墅区,下沙别墅区,丁桥别墅区,良渚别墅区,闻堰别墅区,本项目,富阳别墅区,闲林别墅区,整体市场,目前杭州在售别墅项目主要集中在以下几个板块,43,43,各板块对比分析,整体市场,44

21、,44,各板块对比分析,整体市场,45,45,附 件,个案研究,篁外金都富春山居钱塘梧桐燕庐清源上林湖富春红郡九龙一号新帝朗郡金都高尔夫艺墅,46,46,46,篁外英伦贵族庄园风格,个案分析,现场地址：杭州之江区之江旅游度假区，320国道南，双流公园对面开发商：杭州中海雅戈尔房地产有限公司总建筑面积:29万平方米物业类型：公寓、排屋容积率：2.0开盘时间：2009年09月31日交付时间：2010年09月31日均价：16000元/平米(公寓),基本概况,47,47,47,销售及客户情况,销售情况：,客户情况：,公寓价格走势,个案分析,48,48,48,产品情况,建筑风格：英式 贵族庄园风格,个案

22、分析,49,49,49,个案分析,金都富春山居山地人文居住轻别墅,经济技术指标：,开 发 商:金都房产集团有限公司占地面积:667000平方米 建筑面积:200000平方米容 积 率：0.3物业类型：别墅,联排别墅物业地址：位于金都富春山居整个别墅区的东南侧所属板块：银湖板块入住时间:2009年12月31日总 户 数:80户物业公司:浙江金都物业管理有限公司建筑设计:浙江华正建筑设计院有限公司景观设计:浙江华正建筑设计院有限公司,50,50,50,富春山居推盘情况分析,个案分析,金都富春山居,51,51,51,个案分析,金都富春山居基本售罄,客户分析,销售情况分析,52,52,52,个案分析,

23、金都富春山居,53,53,53,个案分析,钱塘梧桐燕庐,经济技术指标：,开 发 商:钱塘房地产开发集团有限公司占地面积:34700平方米 建筑面积:88297平方米容 积 率：1.86物业类型：高层、排屋物业地址：之江贤家路左拐即到（走科海路到贤家路，新市 委党校北侧）所属板块：转塘板块入住时间:2012年7月总 户 数:586户物业公司:浙江绿城物业管理公司建筑设计:浙江绿城东方建筑设计公司景观设计:澜雅园艺咨询（上海）有限公司,54,54,54,梧桐燕庐推盘情况分析,个案分析,钱塘梧桐燕庐,钱塘梧桐燕庐首次开盘预计2010年8月，首期将推出排屋组团，总计39套房源，主力户型面积在300-3

24、60方，预计2012年7月交付。整个园区规划由7幢法式排屋、7幢10-18层迈阿密ARTDECO山景公寓和部分商铺组成。,55,55,55,个案分析,钱塘梧桐燕庐,56,56,56,清源上林湖南加州写实主义别墅,经济技术指标,现场地址：富阳区银湖,南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园开发商：浙江清源房地产开发有限公司占地面积:333500平方米总建筑面积:155000平方米物业类型：排屋、别墅容积率：0.5绿化率：40 会所：2个会所共5000平米均价：20000元/平米；500万/套景观设计：MAUNSELLAECOM景观管理（香港）建筑设计：海南雅克设计机构,个案分析,57,57,57,销

25、售及客户情况只剩56套左右排屋，其它房源售罄，客户杭州为主,下半年将推48套排屋,客户情况：,销售情况：,个案分析,58,58,58,产品情况,建筑风格：美式风格,景观：,细章：,个案分析,59,59,59,富春红郡英伦风情式社区,容积率：1.0绿化率：30开盘时间：2009年10月交付时间：2011年5月底均价：叠排250万元/套；联排500600万元/套；双联800万元/套,个案分析,现场地址：杭州富阳银湖板块，北沿九龙大道，西北毗邻杭州野生动物园开发商：富阳龙晖置业有限公司 占地面积:3.87万平方米总建筑面积:3.87万平方米物业类型：联排、叠排,经济技术指标,60,60,60,富春红

26、郡,销售情况,下半年将推12套,销售情况：,客户情况：,61,61,61,富春红郡,产品情况,建筑风格：英式 园林景观：英式园林 外立面：墙砖、石材,62,62,个案分析,九龙一号粉墙黛瓦下构筑传世人文大宅,经济技术指标：,开 发 商:杭州银溪九龙房地产开发有限公司占地面积:100000平方米 建筑面积:84000平方米物业类型：排屋、独栋别墅物业地址：富阳银湖开发区九龙大道（杭州野生动物世界旁）开盘时间:2007-05-27总 户 数:280物业公司:浙江怡城物业管理有限公司 建筑设计:禾泽都林（杭州）建筑设计有限公司景观设计:建筑配比：独栋:29栋;联体:45栋,区位：位于杭州富阳交界处，

27、距西湖景区20公里，距富阳市区8公里。南亲富春江，北靠黄公望国家森林公园，西有富春山居高尔夫球场，南部江岸有近3万方的湿地公园,63,63,逸城排屋产品推盘情况分析,个案分析,九龙一号,64,64,个案分析,九龙一号中式联排别墅,65,65,65,新帝朗郡高尔夫全景住区,基本概况,现场地址：之江象山路（西湖国际高尔夫球场南侧80米）开发商：浙江新帝置业有限公司占地面积：10万平方米总建筑面积:28万平方米（地上建筑面积20万方，地下8万方）物业类型：排屋、高层容积率：2绿化率：30景观设计：澳洲PT景色国际有限公司/澳大利亚（深圳）柏涛环境艺术设计有限公司建筑设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设

28、计公司/中国联合工程公司整合推广：华坤道威,个案分析,66,66,66,新帝朗郡公寓还剩20，排屋快售罄,客户情况：,销售情况：,君澜阁2幢,君澜阁4幢,目前在售主要房源：君澜阁2幢、4幢,个案分析,67,67,67,建筑风格：现代,外立面：金属铝板石材玻璃幕墙（公寓）；陶板玻璃幕墙（排屋）,新帝朗郡产品情况,个案分析,68,68,个案研究,金都高尔夫艺墅面向21世纪的国际生态豪宅,1,2,69,69,户型面积配比,金都高尔夫艺墅项目定价过高，销售状况较差,个案研究,70,70,金都高尔夫艺墅面积过大，户型并无独到创新,个案研究,388平米3室3厅4卫1厨,两梯一户、一层一户外墙加厚保温大金户

29、式中央空调地板辐射采暖燃气壁挂锅炉,新风系统户式吸尘系统软水及净水系统楼板隔音光纤入户电话与宽带,部分豪宅科技,71,71,金都高尔夫艺墅产品部分强调奢华,个案研究,13米挑高大堂大理石拼花与雕花,地下停车场的景观水系自然采光,大型景观水系,72,72,金都高尔夫艺墅本项目产品适合“城市中心”地段,个案研究,产品层面：13米挑高大堂、地下停车场的景观水系自然采光、高档大理石拼花与雕花贴面、豪宅科技，极力在可视部分凸显豪宅品质；品字形建筑格局难免部分房源朝向问题突出，通过设置小户型规避风险；户型上豪宅特征不明显，功能分区不明显。被其强调的超进深阳台实际宽度不超过3米，实用宽度不超过2.6；与同等

30、面积的排屋露台相比弱势明显；地处之江的“镇中心”，周边环境较差，配套不完善，除紧靠高尔夫球场外，资源优势不明显；,竞争层面：与主力总价在1000万以上的排屋类产品相比，同等总价的排屋优势明显本项目竞争不占优势(距离不远的簧外，300平米别墅总价800万)；,客户层面：项目网络备案只有3套，尚未能看出准确的目标客群来源；从销售人员口中得知其已经销售45套（未见销售备案），多是买过别墅的客户购买，可信度不太高；,项目研判：项目豪宅资源不具备明显竞争优势，本项目目前在售产品属于传统市中心的高端豪宅；项目在之江板块发展逐渐成熟的过程中可能会获得较多的机会；,73,73,总价500-800万代表别墅产品

31、总价1000万以上代表别墅产品,杭州别墅产品扫描,第四章,74,74,产品扫描,杭州代表个案产品扫描,产品扫描,选择总价在500-800万区间与总价1000万以上两个区间的代表项目来进行产品扫描,75,75,500-800万总价区间产品扫描,现场地址：杭州之江区之江旅游度假区，320国道南，双流公园对面开发商：杭州中海雅戈尔房地产有限公司总建筑面积:29万平方米物业类型：公寓、排屋容积率：2.0开盘时间：2009年09月31日交付时间：2010年09月31日,煌外传世百年，英伦官邸,产品扫描,76,76,弧线八角窗、都铎式山墙、装饰的烟囱、拱券元素；花园用墙体分隔，精装交付；干挂石材为主的建筑

32、外立面，配以红褐色面砖；,煌外强调对英伦风情在建筑上的体现,产品扫描,77,77,地下双车库预留家庭电梯位下沉式地下采光庭院,约7.2米开间客厅约6.5米挑高餐厅空中景观连廊及天井,卧室全套房化设计；第二客厅温馨家庭室；,约7.2米开间套房设计主卧；南阳台北露台；空中庭院,煌外强调在建筑内部空间上的创新,产品扫描,78,78,煌外忽视对于社区内环境的营造,社区内绿色植物稀疏，缺乏生活感；植物的品种单一，缺乏色彩感；景观层次不够分明，没有环境的维合感；,产品扫描,79,79,天都城爱丽山庄纯正欧洲新古典主义城市别墅,产品扫描,80,80,天都城爱丽山庄突出强调建筑立面的处理,产品扫描,81,81

33、,新湖果岭,产品扫描,82,82,新湖果岭用文化石与涂料筑就异域山地建筑,产品扫描,83,83,新湖果岭户型设计强调奢华、强调功能创新,产品扫描,84,84,公园沐桥美国公寓,1000万以上别墅扫描,产品扫描,85,85,公园沐桥建筑风格成为其最为人注目的特点,产品扫描,86,86,别墅市场产品扫描总结,总体来看，大杭州区域的别墅项目均强调对建筑本身的打造，绝大部分项目的立面采用石材处理；大杭州范围内的别墅项目，建筑始终是社区的主角，强调建筑风格、强调户型的功能性创新、强调奢华；从社区景观的角度来看，杭州别墅第一强调对环境资源的占有，相比之下而弱于对内部植物环境的打造的特点似乎比较突出；,产品

34、扫描,87,87,结论四：,目前大杭州范围内别墅项目突出注重对建筑本身的打造，相比之下弱于对社区内部环境的打造；,88,88,竞争方向界定分版块竞争研究板块内竞争研究潜在竞争研究,竞争研究,第五章,89,89,竞争方向界定,目前杭州主城达到项目地块主要有三条主要干道：G320国道、杭新景高速、杭富公路（改建中）,由交通条件带来的竞争分析,90,90,地块面临版块内直接竞争与杭州城区客群导入时面临的板块拦截,西溪别墅区,之江转塘别墅区,东洲别墅区,项目地块,客户分流：西溪板块客户拦截：之江转塘板块直接竞争：东洲板块,竞争方向界定,91,91,结论五：,项目的竞争将会来自于三个方向：西溪板块将会对

35、本版块形成的客户分流；之江转塘板块将会对本版块形成直接的客户拦截；东洲板块内竞争项目的直接客户掠夺；,92,92,西溪别墅聚集区，是依托国家级生态保护区西溪湿地形成的、杭州近郊高端居住区，2009年1月-2010年6月约成交13.6万方；该区域售价较高，截止4月份板块成交均价约38896元，再创新高；,西溪别墅区量价走势,分板块市场,93,93,闲林别墅区价格走势,闲林板块属于大西溪湿地范围的板块，依托大西溪湿地概念；该区域售价较高，截止4月份板块成交均价约37088元，再创新高；2009年11月-2010年6月，共成交15.4万方；,分板块市场,94,94,之江转塘别墅区是坐拥西湖风景区,灵

36、山风景区,钱塘江沿岸景区三大景观资源,处于连接杭州市区和富阳市区交通线上的别墅居住区；区域6月份成交均价达27580元；目前区域内在售项目有限，09年下半年几乎没有成交，09.1-10.6的成交量约4万方；,之江转塘别墅区价格走势,分板块市场,95,95,各竞争板块的总价分布,500万,1000万,1500万,7-800万,1000-1500万,500-1400万,800-1400万,之江转塘别墅区,西溪别墅区,闲林别墅区,富阳别墅区,从总价段分布来看，市场竞争集中在1000-1400万区间；500万以下总价区间存在竞争空白；500-700万区间竞争较弱，有一定的市场机会点；随着近期大量土地的

37、出让，总价格局有可能会有较大变化；,分板块市场,96,96,结论六：,500万以下总价区间存在竞争空白；500-700万区间竞争较弱，有一定的市场机会点；,97,97,东洲板块楼盘分布,市场现状依靠黄公望森林公园、富春江成 长起来的高端居住区,板块内竞争研究,98,98,本项目所处东洲板块，规划中的运动休闲产业新区和高档住宅区，目前正处于新一轮城市化发展初期，大部分房地产项目上马不久，市场上以新盘为主，具有区别于其他板块的特征：1.项目体量大，以排屋、别墅类高端物业类型为主；2.项目开工较集中，11年将进入集中放量期，未来市场供应充足；3.板块房地产市场竞争激烈；4.两个大型城市综合体项目的开

38、工建设，将促进板块市场配套资源升级，提升板块内房地产项目的品质。,市场现状板块内目前市场存量约187万方,板块内竞争研究,99,99,供求关系未来集中放量，竞争激烈,东洲板块历年供应情况：,数据来源：富阳市建设局网站（富阳透明售房网）,10年下半年预计推出9.4万方新房源。进入2011年以后，东洲板块将迎来各个楼盘将集中放量，物业类型涵盖公寓、排屋、别墅等，供应总量预计11年可达40万方以上，12年可达50万方以上，板块房地产市场竞争激烈。板块内将会遇到180万方以上的产品竞争！,2011-2012年竞争才真正开始,板块内竞争研究,100,100,2011年,2012年,中大西郊半岛,华立永通

39、逸城,鸿茂八墅,丹枫华墅,约60栋独栋别墅,预计公寓推出5-8万方,联排100套约3万方,一期45栋别墅约2.3万方,二期高层公寓约7.5万方,独栋40套、联排约60套,联排50套,万科公望,板块内竞争项目推案预计,独栋40多栋独栋别墅,独栋70多栋独栋别墅,预计公寓产品推出5万方,预计公寓继续加推5万左右,预计公寓产品继续推出5-10万方,预计别墅初步推向市场约5万方左右,联排100套约3万方,叠排约50套、公寓约316套,联排69套叠排20套,合 计,独栋约6.15万方排屋约3.3万方公寓约5-8万方,独栋约2万方排屋约2.65万方公寓约4.5万方叠排约1.5万方,独栋约3.5万方排屋约3

40、万方公寓约10.75万方,独栋约5万方排屋约4万方公寓约10.75万方叠排0.6万方,板块内竞争研究,101,101,结论七：,从2011年开始，板块内将会有大量的市场放量，总量达187万方,102,102,附 件,个案研究,万科.公望华立永通逸城鸿茂八墅中大西郊半岛丹枫华墅东洲岛头城市大阳台,103,103,103,103,万科.公望城市森林别墅,经济技术指标：,开 发 商:富阳万科房地产开发有限公司建筑面积:250000平方米容 积 率：0.27物业类型：排屋、别墅（独栋）物业地址：杭州富阳沿江公路黄公望国家森林公园南麓 所属板块：东洲入住时间:2010-03-31 物业公司:杭州万科物业

41、服务有限公司建筑设计:上海中房建筑设计研究院 景观设计:中国美院风景建筑设计研究院,竞争个案,104,104,104,104,万科公望推盘情况分析,竞争个案,万科.公望稀缺独栋，持续热销,105,105,105,105,客户分析,销售情况分析,竞争个案,万科.公望8月份推三期悦山组团,106,106,上海兰乔圣菲升级产品,竞争个案,107,107,107,107,华立永通逸城城市排屋 家族荣耀,经济技术指标：,开 发 商:杭州华立永通房地产开发有限公司占地面积:350亩 建筑面积:300000平方米物业类型：高层公寓、排屋物业地址：富阳杭富沿江公路（江滨东大道）东洲 开工时间:2005-03-

42、28总 户 数:1800物业公司:绿升物业建筑设计:DDB项秉仁建筑设计咨询（上海）有限公司、兆宇国际建筑设计机构、浙江省建筑设计研究院 景观设计:上海泛亚、加拿大GA整合推广：香港中原,区位：位于杭州富阳交界处，距西湖景区20公里，距富阳市区8公里。南亲富春江北支江，北靠黄公望国家森林公园，西有富春山居高尔夫球场，南部江岸有近3万方的湿地公园。,竞争个案,108,108,108,108,逸城排屋产品推盘情况分析,竞争个案,华立永通逸城排屋品质一般，去化情况一般,109,109,109,109,华立永通逸城下半年无新房源推出计划,客户分析,销售情况分析,竞争个案,110,110,110,110

43、,华立永通逸城简欧风格精致庭院排屋,建筑风格：简欧风格 外立面：涂料、面砖、石材 园林景观：中式田园,竞争个案,111,111,111,111,鸿茂八墅亚洲生活高端别墅,经济技术指标：,开 发 商:浙江鸿茂控股有限公司占地面积:266664平方米 建筑面积:270000平方米容 积 率：0.36物业类型：独栋别墅物业地址：富阳杭州富阳东洲街道黄公望村（杭富收费站前行数百米）所属板块：东洲板块入住时间:2011年12月建筑设计:世界著名的八位亚洲籍建筑师景观设计:澜雅园艺咨询（上海）有限公司,竞争个案,112,112,112,112,鸿茂八墅11年上半年首推45套独栋别墅,鸿茂八墅预计2011上

44、半年开盘，届时将推出45套独栋别墅以及一个会所，户型面积在350-1000方，主力户型为350方。项目有8套精装修现房，37套毛坯房，售楼处预计11月份对外开放，具体开盘时间及价格未定。,鸿茂八墅推盘情况分析,竞争个案,113,113,113,113,鸿茂八墅别墅效果图鉴赏,竞争个案,114,114,竞争个案,开 发 商:中大房地产集团有限公司占地面积:528000平方米 建筑面积:700000平方米容 积 率：0.90物业类型：城市综合体（排屋、别墅、高层）物业地址：富阳江滨东大道（富春江边）所属板块：东洲板块总 户 数：1718户户型面积：70500,经济技术指标：,区位概况：项目位于富阳

45、东洲板块，沿富春江横向铺展约2公里，距离西湖景区约22公里，距富阳市区约5公里。项目背靠黄公望国家森林公园，东临国际顶尖高尔夫球场，南望富春江及江中数岛，西接富春江第一大桥，地理位置佳，周边自然、人文环境优。,中大西郊半岛富春山麓运动休闲城市综合体,115,115,竞争个案,中大西郊半岛功能齐全的“城市小客厅”,物业类型：集城市隧道、游艇码头、运动休闲广场、会议会展、星级酒店、商业文化街区、SOHO社区、景观居住等功能为一体的综合性小城。1.高层公寓：一期5幢共587套高层公寓即将面世，10年四季度首推2幢28层高层公寓房源，户型面积70200，10月份售楼处开放。2.独栋别墅：3.排屋：,中

46、大西郊半岛规划图,116,116,竞争个案,中大西郊半岛富阳市重点项目，打造接轨杭州的顶级配套,顶级配套：为了体现“城市小客厅”的城市功能，项目在综合功能配套上，引进“希尔顿酒店”、建设“国际会展中心”、“国际滨水商业街-富春天地”、“高尔夫俱乐部”、“游艇俱乐部”、“铁人三项国际赛事基地”、“鼎极运动健身会所”等一系列特色鲜明的综合体配置，使项目当之无愧的成为休闲之都杭州的运动休闲基地。高档配套辐射周边项目，提升东洲整个板块的配套水平，促进周边楼盘品质和价值的升级。,117,117,竞争个案,开 发 商:杭州华墅高尔夫花园房地产占地面积:297953平方米 建筑面积:163920平方米（住宅

47、）物业类型：独栋、叠排、联排、多层（花园洋房）物业地址：富阳市东洲街道华墅村（现为黄公望村）的富土出合（2006）231号地块所属板块：东洲板块总 户 数：547户容 积 率：0.75,经济技术指标：,产品配比：,丹枫华墅城市低密度住宅,118,118,竞争个案,东洲岛头城市大阳台全面打造东洲运动休闲岛,2009年10月28日下午，绿城集团与富阳市政府签订战略合作协议，携手打造杭州市百个城市综合体之一的东洲岛头城市“大阳台”综合体。作为富阳又一个接轨大杭州的重点工程，项目规划有水上运动码头、水上运动服务中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店等高档城市配套，未来将打造成为与富阳主城

48、区、城市“小客厅”功能互补、相映生辉的城市“大阳台”。,城市大阳台概念方案,119,119,119,土地供应：东洲板块新增土地供应情况分析,2010年东洲和银湖计划共推地1277亩，其中，东洲板块计划今年推地465亩，约合31万方。2009年，富阳市共出让经营性用地35宗，2101亩，可建建筑面积186.4万平方米；其中，住宅用地(包括商住用地)24宗，124.6万平方米1869亩，166.4万平方米。,潜在竞争研究,120,120,1,2,3,4,5、6,7,8、9、10、11、12,13,14,15、16,17、18、19,土地供应：潜在竞争板块土地出让(09.10-10.4),本案,潜在

49、供应（容积率低于1.2）约94万方，将会在2011-2013年集中放量,潜在竞争研究,121,121,土地供应：东洲板块新增土地供应情况分析,潜在竞争研究,122,122,土地供应：东洲板块新增土地供应情况分析,潜在竞争研究,123,123,结论八：,潜在供应（容积率低于1.2）的拦截竞争，将会在2011-2013年集中放量，总量约94万方！,124,124,板块内客户参考研究未来客户研判客户描述,客户研究,第六章,125,125,客户研究,现有客户调查,126,客户研究,客户地图，四大客户来源区域,126,127,127,【基础客群】“启动期客群”富阳本地客群根据目前板块内参考项目的客户结构

50、，我们认为富阳本地高端人群将是本项目启动期主要客群来源；他们是富阳本地政府高级公务员、企事业单位高级管理人员、私企老板等；他们置业目的为自主为主，一般来说会一家人居住在一起；他们念年收入在100万以上；,客户研究,项目客户判断,128,128,【重要客群】需要外拓的客户群体1、区域来源：杭州城西、滨江、萧山、之江转塘等，沿着项目地块的主要交通干道导入的客群；2、客户特征：他们一般属于私企业主、企业高级管理人员等等；他们一般属于多次置业，在城西至少已经拥有一套住房；他们的年收入在50-200万之间，职业分布特征比较广泛；他们的时间相对比较充裕；他们基本可以用“城市中产”来加以定义；他们的置业目的