税法第八章土地增值税.ppt

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1、第八章土地增值税法,本章考情分析在最近3年的考试中，土地增值税一章的平均分值为6分，在税法考试中属于比较重要的一章。这个税种综合性和被综合性都很强，土地增值税很容易与其它税种混合命题。考生在复习时可通过研究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算，以达到掌握重点考点的目的。近三年本章题型题量如下：,2011年教材的主要变化1.删除了土地增值税作用的内容；2.进行了部分节之间的合并；3.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定；4.增加土地增值税清算时将已计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除的规定；5.对土地增值税清算的内容表述进行了调整和更正；6.增加对转让不能取得评估价

2、的旧房的特殊加计扣除的计算；7.补充细化了国家征用收回的房地产的税收优惠和因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠的政策解释；8.在土地增值税管理中增加预征率的规定。,第一节土地增值税基本原理（了解，能力等级1）,一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质的的土地税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收,第二节纳税义务人

3、与征税范围,一、纳税义务人（了解，能力等级1）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。二、征税范围（掌握，能力等级1）土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖。【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两个方面来理解：首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围，土地增值税的征税范围必须具有“国有”、“转让”两个关键特征。,房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：,其次，从对象范围来理解土地增值税的征税范围，不仅仅包括转让土地使用权，也包括连同土地使用权

4、一并转让的地上建筑物和土地附着物。“地上建筑物”包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。,【例题单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A,【例题多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CD,第三节税率（掌握，能力等级2）,土地增值税采用四级

5、超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。【建议】记忆土地增值税的税率表。（教材P185）,第四节应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2）,一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）P186包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。【例题多

6、选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用【答案】BC,（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不

7、能同时适用上述1、2项所述两种办法（P187新增）。也就是说，房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上述1或2的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算可扣除的开发费用。,【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金2000万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开

8、发费用=（4000-1000）+（10000+60000）5%=6500（万元）。,（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。,【例题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C,（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%【提示】1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开

9、发企业不享受此项政策；2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。,【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为10000（10%+20%）=3000（万元）。,（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用

10、权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。1.“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。P188评估价格=重置成本价成新度折扣率,P188新增内容：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载

11、日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第35条的规定，实行核定征收。,【例题单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关

12、的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）万元。【答案】C【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。,2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。【例题单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原制度）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【答案】ABD,【例题判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税

13、金作为扣除项目金额计征土地增值税。()（2000年）【答案】,【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。新建房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目（从事房地产开发的）。存量房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；4.与转让房地产有关的税金；6.旧房及建筑物的评估价格。,【例题多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格【答案】AC,第

14、五节 应纳税额的计算,一、增值额的确定（一）通过收入减除扣除项目求得（二）关于评估价格的使用纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【解释】1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。,【例题单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在

15、计算土地增值税时，应按照（）。（2001年）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C,二、应纳税额的计算方法（一）计算土地增值税的步骤和公式第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数（二）土地增值税计算的命题规律关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步

16、骤型”到“关系加分摊型”的变化。,【例题计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土

17、地增值税税额。（1997年）,【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为3000万元房地产开发成本为4000万元房地产开发费用为：（3000+4000）10%=700（万元）与转让房地产有关的税金为:150005%+150005%（7%+3%）=825（万元）从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）20%=1400（万元）转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）计算

18、转让房地产的增值额:15000-9925=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率:5075992551.13%,（5）计算应纳土地增值税税额：第一种计算方法：应纳土地增值税税额=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（万元）第二种计算方法：应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75（万元）。,【例题计算题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80

19、。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。,【答案及解析】（1）营业税、城建税和教育费附加（80-50）5%（17%3%）1.65（万元）（2）印花税800.05%0.04（万元）（3）可扣除项目7080%1.650.0457.69（万元）增值额80-57.6922.31（万元）增值率22.31/57.6938.67%50%土地增值税22.3130%6.69（万元）（4）略。,三、房地产开

20、发企业土地增值税清算,第六节 税收优惠,主要税收优惠如下：1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在2005年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税3.因城市实施

21、规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。,【例题多选题】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。（2006年考题改编）A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.个人因工作调动转让居住满5年的原自用住房的D.因为国家建设需要而被依法征用的房产【答案】CD,【例题多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。（2004年）A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值

22、额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税【答案】BD,第七节 征收管理,纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。,【本章小结】土地增值税是企业所得税前可扣除的税种。本章有两个重点内容：一是土地增值税征免界限的划分；二是土地增值税的计算（含清算计算、与所得税的混合计算）。近些年来，土地增值税的计算往往提供开发工程、部分完工、部分销售的条件，计税时需要确定实际销售和视同销售的收入，并配比已售成本（不是全部成本），计算时要注意配比关系。,