文化创新与创意地产策划.ppt

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1、文化创新与创意地产策划,培训师 宋 励 教授 2008年8月,长株潭两型社会试验区房地产策划高级研修班,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,2,宋励教授略介,湘潭市不动产业商会首席顾问大我禅开创者 博名：励志禅者 高人文产业提出者“雄杰禅谷”产业集团筹创人长株潭两型社会民间促进协会发起人兼任中国软科学研究会理事、湖南省社会科学院研究员、中南大学商学院企业文化研究中心教授、湖南省社会主义学院客座教授、湖南省县域经济研究会常务理事、湖南省船山学社理事、湖南省知识分子联谊会理事、湖南省工商联不动产业商会顾问、湘潭总商会会员服务中心首席顾问等。联系电话：,编撰 宋励 教授,中国策划协会

2、-湖湘不动产研究中心,3,文化创新与创意地产策划,一、开发企业的核心竞争力二、湖湘文化创新案例研修三、不动产文化创新四层次四、创意地产策划的三原则五、创意地产策划案例研修,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,4,一、开发企业的核心竞争力,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,5,企业竞争力层次模型,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,6,何谓核心竞争力,核心竞争力是一个企业能够长期获得竞争优势的能力。是企业所特有的、能够经得起时间考验的、具有延展性，并且是竞争对手难以模仿的技术或能力。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,7,核心竞

3、争力的五个特征,偷不去买不来拆不开带不走溜不掉 整合企业所有资源形成的竞争力，才是企业的核心竞争力。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,8,问题：什么才是下一阶段中国房地产开发企业的核心竞争力？,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,9,以开发经营创意地产为导向的文化创新能力，是下一阶段中国房地产开发企业的核心竞争力。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,10,企业对文化创新的认识如何？,2005年中国企业家调查系统对2881位企业经营者问卷调查结果表明多数经营者对文化创新的认识不足。调查结果显示,企业经营者 感到最满意的创新依次是：认为应加强的

4、创新依次是：管理创新（40.8%）管理创新（37.1%）观念创新（37.9%）技术创新（35.9%）技术创新（36.9%）观念创新（31.8%）市场创新（32.7%）市场创新（31.7%）制度创新（25.9%）制度创新（25.5%）组织创新（11.3%）文化创新（21.5%）文化创新（8.8%）组织创新（12.9%）,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,11,什么是文化创新？,文化，是非常重要的人类现象。广义的文化概念，即所谓的大文化，是指人类改造客观世界和主观世界的活动及其成果的总和。它包括物质文化和精神文化两大类。所谓“创新”，就是在求异的前提下，发现前所未闻的规律，发明前

5、所未用的技术，实施前所未有的举措，创造前所未见的事物。所谓文化创新，即是在求异前提下，发现物质文化、精神文化、生态文化领域中前所未闻的规律,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,12,文化创新的途径,文化创新的根本途径：立足于实践。文化创新的两个重要途径：1、“取其精华、去其糟粕”、“推陈出新、革故鼎新”；2、不同民族文化之间的交流借鉴与融合。文化创新是推动社会主义文化大发展大繁荣的关键环节。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,13,国家“十一五”时期文化发展规划纲要,序言一、指导思想、方针原则和发展目标二、理论和思想道德建设三、公共文化服务四、新闻事业五、文化

6、产业六、文化创新七、民族文化保护八、对外文化交流九、人才队伍十、保障措施和重要政策,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,14,经典语言摘录,文化是国家和民族的灵魂，集中体现了国家和民族的品格。文化的力量，深深熔铸在民族的生命力、创造力和凝聚力之中，是团结人民、推动发展的精神支撑。五千年悠久灿烂的中华文化，为人类文明进步做出了巨大贡献，是中华民族生生不息、国脉相承的精神纽带，是中华民族面临严峻挑战以及各种复杂环境屹立不倒、历经劫难而百折不挠的力量源泉。在开创中华民族美好未来的历史进程中，文化既为经济社会全面协调发展提供强大而精神动力，也是经济社会发展的重要内容。,编撰 宋励 教授

7、,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,15,文化创新与发展的方针原则,贴近实际、贴近生活、贴近消费者；坚持以人为本，促进人的全面发展；坚持树立新的文化发展观，不断深化对文化发展的地位、方向、动力、思路、格局和目的的认识；坚持继承和弘扬优秀民族文化传统，吸收和借鉴世界各国优秀文化成果；始终把文化创新作为文化发展的战略基点和前进动力；积极推进文化与经济、科技融合发展，大力提高文化自主创新能力。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,16,规划：六、文化创新,（二十三）繁荣发展文学艺术（二十四）培育文化创意群体和内容提供商（二十五）推动文化企业成为文化创新主体（二十六）加快科技创新（二十

8、七）加强知识产权保护,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,17,推动文化企业成为文化创新主体,落实培育创新型文化企业的相关政策。1、改善对创新型文化企业的信贷服务和融资政策，扶持中小创新型文化企业发展；2、运用政府采购，重点扶持具有核心技术和自主品牌的创新型民族文化企业，支持文化企业参与和承担国家重大文化工程项目。3、加强对各类中小创新型企业的资金支持，充分发挥风险投资基金在扶持中小型文化创新企业中的作用。4、支持和鼓励各类文化企业与科研机构、高等学校结成创新型组织。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,18,推动文化企业成为文化创新主体,促进文化创意企业发展1

9、、鼓励经济发达、创意人才资源较为丰富的城市，发展文化科技、影视制作、音乐制作、时尚设计、艺术创作、工艺美术、广告创意、动漫游戏等文化类创意企业；2、创造崇尚创新、追求卓越的产业氛围，扩大文化创意产业在全社会的影响力和带动力；3、充分发挥文化创意在内容创新和传统企业改造中的积极作用，利用文化创意成果拉动相关服务业和制造业发展。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,19,功夫熊猫剧情简介,在宁静祥和的和平谷里，生活着一群悠闲可爱的动物。其中，胖胖的熊猫阿波作为面馆里的服务生，一向以好吃懒做而闻名，但他也是天底下最热血的中国功夫迷。不过，善良诚实的他倒也常得到人们的喜爱。然而，一只凶

10、猛邪恶的雪豹泰龙的闯入，使得和平谷里的人们遭遇了前所未有的威胁。为了尽早铲除恶豹，和平谷的居民们准备召集各路好汉，以比武大会的形式推选出最强悍之人前去迎敌。熊猫阿波爱凑热闹的毛病，竟让包括浣熊师父、猴子大师、毒蛇大师、丹顶鹤大师、老虎大师、螳螂大师等几位身怀绝技的高手，认定熊猫阿波是上天安排的拯救和平谷之人。于是，慵懒贪吃的日子被整日习武练功的苦差所取代。胖熊猫最终功成名就，打败强敌。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,20,20062007年上半年主要文化论坛和会议举例,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,21,二、湖湘文化创新案例研修,编撰 宋励 教授,中

11、国策划协会-湖湘不动产研究中心,22,什么是湖湘文化？,湖湘文化属于区域文化，是湖南这个行政区域的历史文化形态；湖湘文化是生活在湖南区域这个特定环境中的人们，在历史发展的长河中所创造的物质文化和精神文化的总和；湖湘文化继承了古代的中原文化的精华，同时吸收了巴文化、越文化和楚文化的特点，形成了自己的独有特色；南宋的湖湘学派出现之后，基本上奠定了湖湘文化的规模和特点；到了近代，湖湘文化则进一步得到了空签的繁荣和发展；近代湖南人才辈出，对中国近代历史的发展产生了重大影响，是与近代湖湘文化的空前繁荣和发展分不开的；改革开放后的今天，湖湘文化大有重新勃兴之势。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产

12、研究中心,23,湖湘文化的四大课题,如何传播湖湘文化？如何表现湖湘文化？如何把握湖湘文化？如何创新湖湘文化？,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,24,追寻湖湘文化之魂电视文献片,策划案思路1、立意务求高屋建瓴2、构思力求典雅震撼3、主线当求简约生动4、运作必求精干高效5、效果应求名利双收,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,25,核心策划思路,应以全球村文化的历史变迁作背景来拍摄湖湘文化，这样才会对中华民族的伟大复兴作出更大的贡献；不能把片子拍成一个仅仅展示历史联想、地理特色和民俗风貌的节目组合，应把湖湘文化置于一个综合的多维时空坐标上审视、剖析、反思、总结和

13、升华；对湖湘文化的历史总结，应最大限度地挖掘出它的现代价值；应以高于历史、高于时代、高于实践的视界，对湖湘文化进行哲学层面的反思；该片应成为超越传统湖湘文化的宣言，既是对湖湘文化的一次自觉的、系统的扬弃，也将是对湖湘文化的一次普及性教育。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,26,核心策划思路,解说词的写作与电视画面的构思，应尽可能做到既典雅又震撼，既有震撼心灵的气势，亦有视觉愉悦的典雅。应通过深层开掘和多向开拓，将深刻的思想与形象的表达方式相统一，集感性形象与理论剖析为一体，创造一种可称之为“感性论文”的艺术形式；这种艺术形式将是对使人的智力、思考平庸化的目前电视趋势的一种反

14、叛。它应该是一部集历史、思想、社会、哲学等学科为一体的社会科学专题片，必须摆脱那种说教、空洞的平铺直叙，应提供人们一种清新明快的思维方式，能让人回味几度。应力求剖析深刻、议论坦诚、立场鲜明、结构严谨、语言漂亮之风格。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,27,核心策划思路,应抛开古板的时空框架，以一种高屋建瓴的文化哲学观为逻辑线索来设计每一集的内容，让画面成为思想的再现和表达，而不是用解说词去图解画面。这样便可以在手法上做到打破湖南（空间）和历史（时间）的束缚，自由地从湖南境内外、古往今来大跨度、大跳跃地撷取镜头，进行多层面、多视角、多方位的剪辑，这就便于把思想的语言转换成屏幕

15、语言，给观众以生动、丰富和具有启迪性的艺术享受。片子播出后，应受到广大观众的喜爱，形成一定的传播热潮效应；应赢得政府的认可，达到预期的社会效益；应具有较好的经济效益，收支相抵后有一定盈余；应具有较好的品牌效应，为把湖湘文化本身真正做成文化产业奠定一定基础。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,28,电视片如何取名？,既然要把湖湘文化的电视片推向市场，就不能不注重品牌策划。根据自己多年的经验，“追寻湖湘文化之魂”只能作为副品牌，我们必须给电视片策划一个响亮的品牌。一番思考后，决定取品牌名为“至道”，即至道追寻湖湘文化之魂。其基本创意，一是构成湖湘文化之魂的东西，肯定是一种“至道”

16、，即最高的道；二是湖湘文化仍在转型与发展中，故“至”又作动词，指“吾将上下而求索”的求道、悟道和证道的过程。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,29,如何扩大战果？,成功运作至道之后，则可考虑创作“道”的系列。纵向往上可拍“天道”追寻中华文化之魂；再往上还可拍“元道”追寻全球文明之魂；横向扩展可拍“载道”湖湘文化神奇之旅；“证道”湖湘雄杰传奇；等等。围绕着“道”做足文章，使之成为一个独具特色的魅力文化产业。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,30,如何把握湖湘文化,最关键的问题，是如何在浩如烟海的材料中取材。湖湘文化源远流长，怎么让人便于从整体上把握它呢？有

17、学者依据历史演变、基本结构、主要特质几方面，将湖湘文化分为前期、古代、近现代和当代四个阶段。我从经营管理理论中拿来产品生命周期理论，将其适当改造后作为“观照器”，湖湘文化便被划分为萌芽期、成长期、成熟期、转型期四个阶段。把文化视为生物体，很容易给人亲近之感，创新的文化生命周期理论为追寻湖湘文化之魂开辟出一条新路。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,31,湖湘文化四阶段,这样一来，湖湘文化便可分为四大阶段来介绍；萌芽期约指屈原、贾谊所处的春秋战国、秦汉时期，代表人物是屈原；成长期约指隋唐宋元时期，重点人物是湖湘学派的胡安国、胡宏、张栻；成熟期约指明清时期，代表人物是王船山、曾国

18、藩；转型期约指民国至当代，代表人物是毛泽东，当代湖湘各行各业的领军人物亦正在实现着湖湘文化的现代转型。以它作核心思路，便设计出了21集的篇章结构。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,32,至道的文化创新,全篇贯穿一个核心理念，即湖湘文化是一种雄杰文化，并系统地诠释了这一文化。提出并应用区域文化生命周期理论，将湖湘文化划分为萌芽、成长、成熟、转型四个时期，为研究与传播湖湘文化拓出一个新视角。提出湖湘文化三基因说，并创造了“浪漫风骨”这一范畴，用以概括湖湘文化的核心基因。追寻湖湘文化之魂，终于追到了其真正的灵魂浪漫风骨。将湖南重大考古发现成果与全球文明史的研究成果结合，对湖湘文化

19、的原初基因作出了文化人类学的解释，从而将“霸蛮”的形成历史往前推进了10000年。基于对精神文明范畴的补充和升华，提出性灵文明的概念，并通过性灵家园、潇湘艺术等篇章，进行了具体的阐论。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,33,至道的文化创新,提出了湖湘文化的全球使命这一命题，并策划了基本内容，即：在传播中创新中华思想，在沟通中融合不同文化，在信任中共建爱的家园，在和谐中共创全球文明。提出感性时代理论，即人类历经农业经济、工业经济、商品经济、服务经济、体验经济五个阶段。农业与工业经济，分别是低级感性与低级理性时代，商品经济是中级理性与低级感性糅合的时代，服务经济是高级理性与中级

20、感性糅合的时代，体验经济则是高级感性与中级理性糅合的时代。提出在文化竞争时代，一个集团的成功是文化创新与文化平台两个变量的函数的理论。为湘菜产业走向全球厘定了湘菜文化之魂，为其注入了与时俱进的内容。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,34,电视雅文化的创新,湖南卫视也成为中国最具竞争力的全国性娱乐频道。问题是，除贡献电视的娱乐价值外，处于现代转型中的湖湘文化能不能贡献电视的智慧价值？湖湘文化是不是该考虑如何引领电视雅文化的潮流？只有雅俗共进，才是真正足以让人敬佩的电视湘军。缺乏俗文化的肥沃土壤，雅文化将成为无源之水，难脱孤芳自赏的困境；而缺失雅文化的智慧支持，俗文化难免流俗之

21、弊，终将滑入媚俗的窘土。不能简单照搬电视政论片、电视文献片、电视纪录片、电视专题片的固定套路，应对它们进行创新综合，创造出一种新的电视文体。因没有想到更好的名称，姑且把它叫做电视文论片。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,35,关于电视文论片的思考,所阐述的思想必须既深刻又通俗、既正统而又不失新颖，无论做到这一点有多么的难都必须努力去做到，这是文论片得以立足的根本。诗化语言应成为文论片的基本语言风格，唯有诗化语言方能有效地弥补电视难以凝固思想的不足，因为它可以震撼心灵，真正走入人们的性灵世界。应围绕思想魅力的全方位逼真展示，有机融合戏剧、音乐、绘画、文学、电影等艺术中的多种元

22、素，充分利用电视无可比拟的想象空间与丰富表现力，使电视文论片真正成为以深刻思想为神髓、视觉形象为主体、时空兼备、声画结合的综合艺术样式。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,36,电视文论片的价值和前景,在知识爆炸的当代社会，杂乱知识的无序堆积并不能带来智慧。电视文论片不想给观众的脑袋塞满可有可无的各种知识，而是要帮助他们清理思维的盲区，扫除思想的障碍，去亲近内心深处那本有的智慧，去拥抱并不轻松的现实人生。在巨变加骤变的当今社会，各种观点、理论的时效性大为缩短，新思想、新学说层出不穷，这为电视文论片的发展提供了足够的题材空间。以电视文论片的表现方式追寻湖湘文化之魂，是为中国电视

23、雅文化的发展作一次有益的尝试。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,37,优秀文化必能产业化,文化的产业化，简单地说，即是以规模化定制的方式，把文化源源不断地变成各种产品，去满足消费者的精神需求。在文化时代，只要是真正优秀的文化，必能产业化。有些文化本身很优秀，却如一盘散乱的珠子，因缺乏一根红线将它们串起来，没有构成漂亮的珍珠项链，其优秀的价值力也就难以转化为产业的生产力。目前的湖湘文化正处于这种状况。追寻湖湘文化之魂的真正价值，正在于它执著于寻找那根“红线”。至道的追寻，应该说基本上找到了它；因为湖湘文化已被初步串成了一副将使全球为之瞩目的中华文化珍珠项链。凭借这根项链的魅力

24、，湖湘文化本身的产业化指日可待。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,38,湖湘文化的产业化管窥,有了这根项链，出版业便可依托湖湘文化大做文章，可从中挖掘出足够多的选题，进一步满足市场的需求；有了这根项链，影视业可以拍出受人欢迎的电影，巩固大众电视文化阵地，引领电视雅文化潮流，将金鹰节办得更有湖湘特色；有了这根项链，潇湘艺术可更有的放矢地放射光芒，可让湖湘文化变成独具特色的大型音乐舞剧走向全球村，可引领全球性灵文明的构建；有了这根项链，湖湘文化之旅才真正会使人心旌摇动，让旅游者流连忘返，使走马观花的旅游转型为真正意义上的文化度假游。英国国会在1998年提出“人民的想象力是国家的

25、最大资源”。这根项链便是湖湘人民想象力的结晶。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,39,三、不动产文化创新四层次1、建筑文化层次2、板块文化层次3、城市文化层次4、城市群文化层次,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,40,1、建筑文化层次中国建筑文化的研究与创造,一、新时期的建筑文化危机1欣欣向荣的建筑市场中地域文化的失落（1）21世纪竞争将取决于“文化力”的较量，对建筑来说，尤为确切。（2）首都博物馆理应追求更多一些文化内涵和地方文化特色，事实却很令人失望。（3）在国家大剧院设计竞赛中，由于操办者的偏颇及中国某些同行们的哄抬，那位建筑师扬言“对待传统的最好办

26、法就是把它逼到危险的境地。”,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,41,首都博物馆,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,42,国家大剧院,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,43,造成危机的原因,1920-30年代，中国近代建筑的先驱者，曾努力不懈地介绍西方建筑，整理中国遗产，创建名作，功不可没。1950年后，由于国内政治经济形势影响，对世界建筑的发展缺乏全面的了解，甚至仍为过时的学术思想等所支配，如对国际式建筑、现代建筑拳拳服膺等。现代行行色色的流派劈天盖地而来，建筑市场上光怪陆离，使得一些并不成熟的中国建筑师难免眼花缭乱。与此同时，由于对自己

27、的本土文化又往往缺乏深厚的功力，甚至存在偏见，因此尽管中国文化源远流长、博大精深，面对全球强势文化，便会感到无所适从。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,44,二、探索与发展建筑文化,1、着眼于地域文化，深化对中国建筑与城市文化的研究；2、从史实研究上升到理论研究；3、追溯原型，探讨范式；4、以审美意识来发掘遗产，总结美的规律，应用于实践；5、推进并开拓文物保护工作。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,45,1、着眼于地域文化，深化对中国建筑与城市文化的研究,文化是有地域性的；地域文化并非一成不变；有学者谓全球文化为“杂合”文化，地域文化也具有此性；吴良镛先

28、生多年来提倡“地区建筑学”；,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,46,2、从史实研究上升到理论研究,建筑文化遗产包括朴素的可持续发展思想、环境伦理、“惜物”等有益资源节约的观念；就理论研究而言，我们有必要加强“西学”和“中学”根基。中西合璧的“石库门”建筑的实践。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,47,3、追溯原型，探讨范式,为了较为自己地把研究推向更高的境界，要注意追溯原型，探讨范式。例如中国各地民居有哪些类型？中国各类建筑的发展源流、聚居形式的发展以及城市演变，等等。找出原型及发展变化就易于理出发展规律。研究世界的目的不仅在于解释世界，更重要的是改造世

29、界。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,48,4、以审美意识来发掘遗产，总结美的规律，应用于实践,山东曲阜孔子研究院的设计创作1、是建筑在特殊地点的特殊功能的建筑；2、必须是一座现代建筑屹立在这文化之乡，同时自当具备特有的文化内涵；3、对战国时代的建筑文化，及对中国书院建筑的发展沿革、形制等进行探究；4、从建筑构图、总体布局、室内外造型上，甚至在装饰纹样上，都做了探索；5、既选择其内在的“含义”，又予以现代形象表达，创造一种“欢乐的圣地感”；6、整个设计独树一帜，被誉为该市的现代标志性建筑。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,49,编撰 宋励 教授,中国策划

30、协会-湖湘不动产研究中心,50,孔子研究院简介 曲阜孔庙正门南行500米，大成路西，一围透孔花墙内高楼杰出，那就是1999年落成的孔子研究院。孔子研究院是经国务院专文批准建设的研究机构，具有文献收藏、信息交流、学术研究、人才培养、博物展览五项功能，规划建设成为世界研究孔子思想的中心。院门向东，门屋三间，屋檐下悬挂着“孔子研究院”贴金铜匾，匾上虽未署名，一望而知为江泽民主席所题。院门两侧，杏花摇曳，仔细一数，每侧恰为36株，孔子杏坛设教，弟子三千，贤人七十有二，不用说，杏树是象征七十二贤的。穿过大门，脚下是用红色的花岗岩或横或竖铺成的甬路，一行圆形的汉白玉镶嵌在甬路正中，仔细一看，原来是古代玉佩

31、的图案。孔子是古代文化的热心继承倡导者，极力推崇周代礼乐文化，礼乐也成为孔子思想的一个重要组成部分。设计者研精覃思，在如此平常的通道上也刻划了如此厚重的传统文化符号。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,51,2、板块文化层次深圳华侨城案例略析,华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造

32、成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366.HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。与此同时，随着深圳东部华侨城、北京华侨城、成都华侨城以及上海华侨城等多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨

33、城集团全国发展的战略布局已经形成。华侨城集团将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,52,1华侨城模式：旅游+房地产经过二十多年实践，华侨城成功开创了一种旅游与房地产结合发展的全新而独特的经营模式“华侨城模式”，即通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，提升了房地产项目的整体价值，同时利用房地产快速盈利的特性促进旅游业务的良性发展。华侨城在深圳先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷等四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造了区域性旅

34、游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,53,华侨城模式主要包括以下要点：1）秉承“在花园中建城市”的开发理念，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针；2）旅游和房地产综合开发，先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进全面发展；3）以资源整合为核心，崇尚旅游功能和居住功能混合布局，形成住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动，通过差异化的大型、成片综合社区的开发和运营，满足人们对现代优质生活的创想和追求。,编撰 宋励 教授,中国策划

35、协会-湖湘不动产研究中心,54,3、城市文化层次中国的城市黄金时代已经到来,城市文明与文化一直为学者所倡导。美国学者鉴于资本主义社会城市的兴起，曾撰写了城市文化一书，意犹未尽，后发展为历史中的城市。英国城市学家霍尔在写了明日之城市之后，又撰写了城市文明一书，选择西方2500年文明史中的21个城市，细评其发展源流、文化与城市建设特点。他指出了城市发展史中有十分难得的“城市黄金时代”现象。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,55,“城市黄金时代”现象,公元前5世纪的雅典14世纪末的佛罗伦萨18-19世纪的维也纳19世纪末的巴黎唐长安、洛阳，北宋汴梁、南宋杭州、明清北京等 今天的中

36、国城市无论沿海还是内地都处于大规模的建设高潮之中，可以说已经进入城市的黄金时代；并且，以西方可能有所不同的是，中国可以有若干城市同时塑造他们的黄金时代。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,56,城市“大建设”高潮中对传统文化的“大破坏”（1）浙江绍兴原是一个规模并不大、河网纵横、保存得也相当完整的历史文化名城。它与苏州分庭抗礼，分别是越文化与吴文化的代表，对绍兴不难进行整体保护，甚至有条件申请人类文化遗产，可决策者偏偏按捺不住“寂寞”去赶时髦，中心开花，大拆大放，建大高楼、大广场、大草地，并安放两组不伦不类的庞大的近代建筑（2）“三面荷花一面柳，一城山色半城湖”的济南大明湖，

37、因湖边高楼四起，在湖中只能看到残山剩水，已失去昔日烟波浩渺的诗情画意。目前，中国城市化已进入加速阶段，在大建设的高潮中这类“建设性破坏”时有发生。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,57,4、城市群文化层次,不动产文化创新最高层次长株潭城市群如何创新？,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,58,四、创意地产策划的三原则,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,59,创意地产第一原则：经营文脉,对创意地产来说，无论怎样评价文化创新的重要性都不过分。经营文脉，需要研究文化或文明类型，并把“显性式样”和“隐性式样”两种方式紧密结合起来。显性式样指自然环境

38、和建筑环境。上海新天地石库门文化的显性式样是在各商铺外立面中保留石库门的门框、门楣以及布满岁月痕迹的外墙。经营“隐性式样”，即研究项目所在城市区域潜在、隐含的人的心理与行为，对社会文化进行甄别、扬弃和传播。这些潜在的、隐含的精神文化更能揭示构成城市的历史文化背景和文化传统。创意地产策划需要寻找焦点，焦点可能是文脉，可能是时尚，可能是体验，也可能是它们的结合。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,60,创意地产第二原则：经营时尚,创意地产所经营的时尚，是一种历久弥新的时尚，注重时尚价值的构建，包括关注时尚与人的心灵、人的生活方式的关联。创意地产经营时尚，是时尚生活方案供应商，其兼

39、具格调品味和商业活力；将国际最时尚生活方式本土化，支持本土时尚创意力量的集合发展，引领时尚生活方式。创意地产经营时尚，是基于人的生活方式精神性需求的日益增长，通过具有创意性的购物、餐饮、娱乐、休闲、体育、会展、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。丹麦未来学家伦森：人类在经历狩猎、农业、工业和信息社会之后，将进入一个以关注梦想、历险、精神及情感生活为特征的梦幻社会。在未来，人们从商品中购买的主要是故事、传奇、感情及生活方式。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,61,创意地产应把握时尚的三大特征,时尚的人文性 时尚价值描述和判断首先要关注其人性的心理机制和文化表现，时尚

40、的本质是人心灵世界的欲望、情感、意志、理想的一种追求。用德国社会学家齐美尔的话说：“对那些天性不够独立但又想使自己变得有点突出不凡，引人注意的个体而言，时尚是真正的运动场。”时尚先由思想意识起步，最后以各种物质形式来表达，它是一种与现实生活紧密联系的社会文化。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,62,创意地产应把握时尚的三大特征,时尚的可视性 时尚作为“一种外表行为模式的流传现象”，首先是时尚的可视性，这是时尚流传的一个基本条件。在所有的时尚种类中，时装最具有时尚性。时尚的精髓是格调、品位和审美。时尚的广义性 时尚的产生最初主要和服饰有关；随着社会的发展，时尚的内涵和外延也趋

41、向丰富和宽广，形成时尚产业。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,63,创意地产第三原则：经营体验,创意地产经营体验，和体验经济是一脉相传的，在产品或服务功能相同的情况下，体验成为关键的价值决定因素。创意地产经营体验，不是一种外在的、形式的东西，它是给予消费者一种内在的、独有的、发自内心的感受，是给予消费者一种内在的、独有的、发自内心的感受，是给予消费者一种人性化的乃至和生命、生存相联系的感受行为。创意地产经营体验，在很大程度上是通过节事活动来展开。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,64,人类经济发展的四个阶段,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究

42、中心,65,体验经济的几大论点（1998年出版）,体验的价值。体验是第四种经济提供物，它和产品、商品、服务一样具有价值，是一种新的价值源泉；体验的个性。体验是以顾客为中心，设计每一类个性化消费群体的体验，直至每一位消费者。体验的模式。可把体验分为娱乐体验、教育体验、遁世体验和审美体验，它们可以互相兼容。体验的情境。通过对人、物、场合等要素的组合，构造出具有一定格调、氛围和情调的美好情境，使人们在情境的体验中获得物质的、情感的、精神上的多方面的享受。在活动中体验。经营体验的节事活动包含公益类、娱乐类、传统节日类、现代节庆类、艺术类、品牌展示类、体育类等等。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不

43、动产研究中心,66,创意地产基本模式解密,土地开发与房地产策划的真正内涵是什么？为土地注入一种特别的意义。创意地产可分为哪几类？大约可分为旅游地产、主题地产、产业地产和城市地产四类。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,67,泛地产概念,泛地产就是将房地产泛化、广义化。从某种意义上说，房地产不单纯是建造商用、民用住宅，但凡人类生活的地方，如生活、工作、学习、运动、休闲、娱乐等场所及配套的服务都与房地产有关，都是房地产可以整合的要素。泛地产以市场为导向，广泛地从政治、经济、社会、城市规划、建筑、历史、地理、文化艺术等诸多领域对地产进行规律研究，找到创意点，并使之成为房地产价值的亮

44、点、卖点。在泛地产中，“房子”不再是核心，它可能是主体，也可能成为附属的配套设施。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,68,中国创意地产的奠基之作,上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目

45、倍添新意。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获2001年中国年度新锐榜建筑奖,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,69,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,70,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,71,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,72,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,73,新天地分为南里和北里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在

46、南里和北里的分水岭-兴业路-是中共一大会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。此外，酒店式公寓亦于二零零二年底开幕。新天地南里更建有一个具二百二十个车位的地下停车场。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,74,中西合璧石库门,石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照

47、当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。为了配合外表整旧如旧、内部翻新创新的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。现在，新天地已发展成为上海时尚生活、文化、餐饮、娱乐、购物的焦点，确切地将新旧融合转化为无限商机，实践了昨天、明天，相会在今天的理念。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研

48、究中心,75,五、创意地产策划案例研修,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,76,实践中的案例研修（1）：长株潭，中国莱茵河之魂。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,77,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,78,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,79,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,80,莱茵河（1）,莱茵河（Rhine）为欧洲第三大河，全长1320公里，发源于瑞士境内的阿尔卑斯山脉，流经瑞士、列支敦士登、奥地利、德国、法国、荷兰等6个国家，在荷兰的鹿特丹附近入北海。流域面积22.4万平方公里，居住着4种

49、不同语言的民族。莱茵河是一条真正意义上的欧洲之河。莱茵河自古以来就是西欧的南北交通大动脉，流域内降雨丰沛，水量充足，而各河段高水位出现的时期不同，使河流水位比较稳定，为航运提供了极为便利的条件。尽管后来出现了各种现代化运输方式，但莱茵河的运输量日益增长，现在莱茵河是世界航运最发达的国际河流。莱茵河通过多条运河与多瑙河、塞纳河、罗纳河、易北河等河流相通，形成四通八达的水上航运网，覆盖了西欧最重要的工商业地区。,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,81,编撰 宋励 教授,中国策划协会-湖湘不动产研究中心,82,莱茵河（2）,莱茵河从河源到瑞士的巴塞尔为上游。莱茵河有2个源头，分别被

50、称为前莱茵河和后莱茵河，两河交会之后自南向北奔流，流入西欧最大的淡水湖博登湖（Bodensee），再向西流出后，有阿勒河汇入，流到瑞士西北边境城市巴塞尔。巴塞尔是莱茵河上重要的港口，是瑞士这个内陆国唯一的海运港口。莱茵河上游穿行于山地高原之间，地形崎岖，坡陡谷深，水流湍急，瀑布众多，水力资源丰富，干支流河水主要靠山地冰川融雪补给。沙夫豪森小城（Schaffhausen）附近的莱茵瀑布（Rheinfall），宽150米，落差高达23米，在洪水季节，每秒流量超过1000立方米，景象甚是壮观。莱茵河上游沿岸风景如画，遍布高山、雪峰、草场、森林，建有许多风景区。从巴塞尔到德国的波恩（Bonn）为中游。