房地产经纪培训之置业顾问技巧.ppt
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1、房地产经纪培训之置业顾问技巧主讲:闵新闻,商业地产知识,何为商业地产商业地产的类型、分类商业地产的内容及发展趋势商业地产的销售模式商业地产的客户,商业地产知识,何为商业地产?商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说:狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。,商业地产知识,商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、
2、娱乐类商业房地产、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,商业地产知识,购物中心SHOPPING MALL,概念:Mall林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。Shopping Mall 规模在10万平方米以 上,由管理商统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。,商业地产知识,商业地产分类 广义上,商业地产可按不同标准细分,其中按用途分类比较符合实际,也比较容易理解。一般分为如下4类:(1)商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。(
3、2)办公用物业。包括写字楼、商住两用楼(SOHO式办公)对外出租的政府办公楼等。(3)餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。由于房地产开发向深度和广度扩展,房地产与宾馆、酒店的嫁接趋势明显,出现了产权式酒店、公寓式酒店、经济型酒店等类型,开发商考虑把“宾馆服务”装进自己开发的房屋内,不再局限于商业经营内容,显然是一大拓展。(4)仓储、厂房类物业。是物流的重要组成部分,联结生产和消费,包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流港等。,商业地产知识,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,商业地产的内容,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,商业地产知识,贯穿商
4、业地产全过程的三种行为,开发行为,投资行为,经营行为,商业地产知识,商业地产的四元素,商户,消费者,商业地产知识,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展趋势及特点,商业地产的发展特点及趋势,商业地产知识,商业地产与住宅房地产的区别,1、地理位置:商业要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。对于住宅来讲,地理位置选择的弹性较大。2、目标顾客不一样。住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位,锁定一定的目标客层,例如小资阶层、白领阶层,又或是普通老百姓,只要具备投资能力,都可以成为目标顾客,而商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是
5、一般的经营户,第二类是商业的投资者。经营户又可以细分主力经营户等。3、功能、用途不一样。住宅的功能和用途一般来讲就是居住,但是商业则有太多的功能:购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等,功能都是不一样的。即使是购物功能,又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等。,商业地产知识,商业地产与住宅房地产的区别,4、消费环节不一样。住宅销售以后就直接进入了消费终端,经过装修就可以居住。而商业地产在销售后,是不能直接进行消费的,在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端,销售后就进入了终端消费,而商业地产则是开端,销售只是商业经营的开始。5、对物业的要求不
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