房地产经济与开发经营.ppt

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1、第11章 房地产经济与开发经营,主讲高拥军,【教学基本要求】1.了解房地产的概念、特征、类型与房地产业的概念；了解房地产投资的有关知识。2.了解中国现行的土地制度，掌握房地产开发中土地使用权的出让、划拨与集体土地的征用等有关知识。3.了解房地产开发的有关制度与政策。掌握城市规划对房地产开发的影响。4.掌握房地产估价的概念、估价的必要性、房地产估价的实施过程。,学 习 重 点】1.房地产的概念、房地产直接投资与房地产间接投资。2.国有土地使用权的出让与划拨的有关知识。3.房地产开发的程序与规划管理对房地产开发的影响。4.房地产估价的有关概念、房地产价格、房地产估价的原则与方法、估价报告的编写。,

2、11.1房地产概述 11.1.1 房地产的整体概念（一）一房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。包括土地和建筑物两大部。（二）房地产的重要性：房地产不仅是最基本的生活资料，也是最基本的生产要素。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为6070。房地产通常也是家庭财产的最主要部分。,（三）房地产的实物、权益和区位房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。1实物是房地产中看得见、摸得着的部分。2权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。3区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。,（四）房地产的存在形态房地产虽

3、然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。,土地与建筑物的概念（一）土地的概念1房地产估价中的土地定义 是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一家土地的范围可分为3层：（1）地面；（2）地面以上一定范围内的空间（简称地上空间）；（3）地面以下一定范围内的空间（简称地下空间）。,2土地利用所受的限制（1）土地权力的设置以及行使的限制：中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。中华

4、人民共和国民法通则规定：所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。（2）房地产相邻关系的限制：在现实中，主要存在2类相邻关系：通风、采光、排水、排污的相邻关系。险情危害的相邻关系。（3）土地使用管制：从土地使用管制来看，主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。,3对一宗土地的基本认识（1）坐落。包括所处的区域和具体地点，。（2）面积。此为依法确认的面积，通常以平方米表示。（3）形状。通常用图来说明。（4）四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。（5）地势。包括地势高低、自然排水状况、洪水淹没可能性等。（6）周围环境、景观。通常用图片来说明。,（7）利用现状。包括现状用途；（8）房

5、产权状况。（9）地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。（10）基础设施完备程度和土地平整程度（11）土地使用管制。（12）其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度，农用地还需要了解其上壤、排水和灌溉等。,（二）建筑物的概念1建筑物的定义建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。,2对建筑物的基本认识包括下列方面：坐落，面积，层数和高度，结构，设备，装修，公共配套设施完备程度，平面布置，外观，建成年月，维修、保养情况及完损程度，利用现状，产权状况，其他。,房地产的特征

6、与类型（一）房地产的特性房地产的特性主要有10个：（1）不可移动性；（2）独一无二性；（3）寿命长久性；（4）数量有限性；（5）用途多样性；（6）相互影响性；（7）易受限制性；（8）价值高大性；（9）难以变观性；（10）保值增值性。,（二）房地产的类型主要有4种：（1）按用途来划分；（2）按开发程度来划分；（3）按是否产生收益来划分；（4）按经营使用方式来划分。,1按用途来划分的类型，主要分为下列10类：1）居住房地产；2）商业房地产；3）办公房地产；4）旅馆房地产；5）餐饮房地产；6）娱乐房地产；7）工业和仓储房地产；8）农业房地产9）特殊用途房地产；10）综合房地产，是指具有两种或两种以上

7、用途的房地产。,2按开发程度来划分的类型，主要分为下列5类：1）生地：2）毛地：3）熟地：4）在建工程5）现房（含土地）,3按是否产生收益来划分的类型，主要分为下列2类：l）收益性房地产：2）非收益性房地产：4按经营使用方式来划分的类型，主要分为下列4类：l）出售型房地产；2）出租型房地产；3）营业型房地产；4）自用型房地产。,房地产业（一）房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导型、带动性和风险性的产业。1房地产投资开发业2房地产咨询业3房地产价格评估业4房地产经纪业5物业管理业,（二）房地产业的地位与作用1为国民经济的发展提

8、供重要的物质条件；2改善和提高人们的居住条件和生活条件；3改善投资环境，加快改革开放的步伐；4通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；5为城市建设开辟重要的积累资金渠道；6带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；7有利于产业结构的合理调整；8有利深化住房制度改革，调整消费结构；9有利于吸引外资，加速经济建设；10可以扩大就业面，解决一部分人的就业问题。,11.1.5 房地产投资的相关知识（一）房地产投资的特性1位置的固定性或不可移动性2寿命周期长3适应性4不一致性5政策影响性6对专业管理的依赖性7相互影响性,（二）房地产投资的形式与利弊1房地产投资的形式房地产

9、投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括：（1）房地产开发投资，（2）房地产置业投资。房地产间接投资包括：（1）购买住房抵押支持证券，（2）购买房地产开发投资企业的债券、股票，（3）投资于房地产投资信托基金,2房地产投资的利弊房地产投资的优点表现在：（1）相对较高的投资水平（收益率高），（2）能够得到税收方面的好处，（3）易于获得金融机构的支持，（4）能抵消通货膨胀的影响，（5）能提高投资者的资信等级。房地产投资的缺点表现在：（1）变现性差，（2）投资数额巨大，（3）投资回收周期较长，（4）需要专门的知识和经验。,（三）房地产投资的风险风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。通常情况下，

10、人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。,11.2土地使用权的获取,11.2.1 中国现行土地制度概述（一）土地的所有权与使用权1土地所有权土地所有权是指在法律工的范围内，土地所有者对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处置的权利。,2土地使用权土地使用权是指土地使用者依法对土地享有的占有、使用、收益和承包经营的权利。由于作为土地所有权的主体国家与集体，未必亲自去经营和使用土地，因此，土地所有权人并不一定就是土地占有人和使用人。,二）中国现行的土地制度中华人民共和国宪法和土地管理法规定了中国现行土地所有制

11、的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理制度。,开发用地土地使用权的获取总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过林地价的方式获取土地使用权。,集体土地的征用（征用集体土地的制度与政策）宪法第十条明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用。征用土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要，不能也不允许提出任何异议；二是要妥善安置被征地单位人员的生产与生活，用地单位向被征

12、地单位给予经济补偿；三是被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。,国有土地使用权的出让与划拨（一）国有土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。出让含义一般包括以下内容：,（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对

13、土地拥有使用、占有、收益、处分权（处分使用权）；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。,（3）土地使用者只有像国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（4）集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让。（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。,（二）国有土地使用权划拨土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：划拨土地使用权包括土地使用

14、者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。,除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。取得划拨土地使用权，必须经有批准权限的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行。,11.3房地产开发经营,11.3.1 房地产开发企业的管理1房地产开发企业的设立条件房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需

15、要的固定的办公用房；（3）注册资本100万元以上；（4）有4名以L持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；（5）法律、法规规定的其它条件。,2房地产开发企业资质等级 房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。,3房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同；房地产开发主管部门认为需要的其它文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符

16、合条件的企业核发暂定资质证书，暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资助证书有效期但延长期不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。,4房地产开发企业资质管理机构与管理（1）管理机构国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。（2）房地产开发企业资质实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。,（

17、3）房地产开发企业资质实行年检制度对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，予以降级或注销资质证书。企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元一下的罚款：第一，隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；,第二，无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；第三，工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；第四，超越资质等级从事房地产开发经营的；第五，涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。,11.3.2 房地产开发项目管理 1确定房地产开发项目的原则（1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求

18、。（2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（3）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。,2房地产开发项目上地使用权的取得方式房地产开发经营管理条例十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：（1）城市房地产管理法规定，国家机关用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国年重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、法规规定的其它用地

19、确需必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（2）经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。,3房地产项目实行资本金制度（1）项目资本金的概念投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。（2）项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20，国家对采用高新技术成果有特别规定

20、的除外。,（3）房地产项目资本金房地产经营管理条例规定：房地产开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。4对不按期开发的房地产项目的处理原则房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%土地闲置费；满两年未动了开发的，可以无偿收回土地使用权。,5对开发项目实行质量责任制度（1）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任。,（2）对质量不合格的房地产项目的处理方式合商品房交付使用后、购买人认为主体结构质量不合格的，可以向

21、工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买入有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了确保购买商品房的消费者的合法权益不受损害。,6竣工验收制度开发经营条例规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。,住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照下列要求进行

22、综合验收：（1）城市规划和设计条件的落实情况；（2）土城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（3）单项工程的工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理的落实情况；,7项目手册制度房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期进房地产开发主管部门备案。房地产开发项目手册是一种制度性、常规性的监控措施。通过项目手册的实施，可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置；对工程进度、质量、是否符合预售条件等进行审核，有效地

23、防止接企“烂尾等现象的发生。,11.4房地产估价,11.4.1 房地产估价的概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,1估价目的估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。2估价原则估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。房地产估价原

24、则主要有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。,3估价程序（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项（包括明确估价目的、估价对象、估价时点）；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集信公所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。,4估价方法一宗房地产的价值通常可以从3个途径来求取：（1）最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的（2）重新开发或建造同类房地产需要多少费用（3）如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益.由此，在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较

25、法、成本法、收益法。除此之外还有一些其屋他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正区法等。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充的，但不存在替代关系。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。,5影响房地产价格的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。6估价时点估价时点是指估价结果（评估价值）对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常仅是

26、对估价对象在某个特定日期的价值作出估计。,11.4.2 房地产估价的必要性（一）理论上房地产估价的必要性一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1）独一无二性。（2）价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。,（二）现实中对房地产估价的需要1房地产交易的需要2房地产抵押的需要3房地产典当的需要4房地产保险和损害赔偿的需要5房地产税收的需要6房地产征用拆迁补偿的需要7处理房地产纠纷和有关法律案件的需要8企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包、经营、改制、上市、破产清算等的需要9房地产管理的需要10其他方

27、面的需要,11.4.3 房地产估价原则 对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有5项；（1）合法原则；（2）最高最佳使用原则；（3）替代原则；（4）估价时点原则；（5）公平原则。,（一）合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：1在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。2在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。3在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式

28、为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。4在其他方面，加评估出的价格必须符合国家的价格政策。,（二）最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：（1）法律上许可，（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。最高最佳使用具体包括3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。,（三）替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产

29、是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：1如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。2不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出两施”，也不能“下里巴人”，而要考虑相近效用的房地产的价格制。,（四）估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化

30、的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格（实际上，房地产本身也是随着时间而变化的，如建筑物变得陈旧过时）。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间、如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。在实际估价中，通常将“估价作业期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可口特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。,（五）公平原则公平原则要求

31、房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。,11.4.4 房地产估价方法（一）比较法比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,1比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有之易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古

32、建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。2比较法的操作步骤（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。,（二）成本法成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。,1成本法适用的对象和条件只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。2成本法的操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料

33、；（2）估算重新购建价格；（3）估算折旧；（4）求取积算价格。,（三）收益法收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其析现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1.收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。,2收益法的操作步骤（1）搜集有关地产收入和费用资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的收益法计算公式求出

34、收益价格。,（四）假设开发法假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1假设开发法适用的对象和条件假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如持开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。,2假设开发法的操作步骤（1）调查待开发房地产的基本情况；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估计开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费。开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。,11.4.5 房地产估价程序（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。,