居住区规划技术经济分析与管理.ppt

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1、衡量用地经济性的几个方面居住区综合技术经济指标住宅小区规划审批 小区规划与营销城市旧居住区的再开发,本章重点内容,第九章 居住区规划的技术经济分析,居住区是城市重要组成部分，在用地上、建设量上都占有绝对高的比重，因此研究和分析居住区规划和建设的经济性对充分发挥投资效果，提高城市土地的利用效益都具有十分重要的意义。居住区规划的技术经济分析，一般包括用地分析、技术经济指标的比较及造价的估算等几个方面。居住区规划全过程均应考虑规划与建设的经济合理性。,第一节 衡量用地经济性的几个方面,用地平衡表：反映居住区规划与建设不同阶段、不同层次各项用地的数量、比例与均值的表格。,（2）进行方案比较，检验设计方

2、案用地分配的经济性和合理性；,一、居住区用地平衡表的作用和内容,（一）作用：,（1）反映居住区土地使用的水平和比例，作为调整用地和制定规划的依据之一；,（3）作为审批居住区建设用地和规划设计方案的依据之一。,（二）表格内容：,各类用地现状与规划指标,面积（hm2）占建设用地比例（%）人均用地（m2/人）,（三）计算要求：,用地按平面投影面积计算，不得重复计算。先组团，后小区，再居住区，由低到高逐级汇总。,建设用地：指城市市区范围内实际建设发展起来的非农业生产建设用地，含城市附近与市政设施有关的其他建设用地（机场、车站、污水处理等）。,居住区用地平衡表,注：其他用地是指在居住区范围内不属于居住区

3、的用地，如市级公建、工厂及不适宜建设用地。,二、合理确定居住区各项用地指标,1、居住区用地平衡控制指标（）,注：各项指标的确定与城市性质、规模及现有城市用地情况有关。,2、人均居住区用地控制指标,（m2/人）,三、强化城市用地功能，提高土地利用率,区分城市空间中不同位置土地的功能与价值，做到“地尽其用”。合理规划，统一管理，提高土地利用率，最大限度发挥效益。,地域经济价值有偿使用,城市土地特性,第二节 居住区综合技术经济指标,综合技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益，反映规划设计水平及其经济合理性。指标计算时采用国家统一的列表格式、内容。,鞍山湖南三小区规划图,住宅用地,公共服

4、务设施用地,公共绿地,一、各项用地界限划分的技术性规定,（1）当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线；（2）当规划总用地与其他用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。,1.居住区用地范围的确定,（1）按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地；（2）底层公建突出于上部住宅或占有专用场院或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。,2.底层公建住宅或住宅公建综 合楼用地面积的确定,3.底层架空建筑用地面积的确定，应按底层及上部建筑的使用性质及其各占该幢建筑总面积的比例分摊用地面积，并分别计入有关用地

5、内。,（1）宅旁（宅间）绿地范围的确定，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；（2）道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；（3）院落式组团绿地范围的确定，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市、居住区（级）道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m；（4）开敞型院落组团绿地范围的确定，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；（5）其他块状、带状公共绿地面

6、积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。,4.绿地面积的确定,宅旁（宅间）绿地面积计算起止界示意图,院落式组团绿地面积计算起止界示意图,绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m。,开敞型院落式组团绿地示意图,开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开。,（1）按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；（2）居住区（级）道路，按红线宽度计算；（3）小区路、组团路，按路面宽度

7、计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；（4）居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；（5）宅间小路不计入道路用地面积。,5.道路用地范围的确定,6.其他用地面积的确定,（1）规划用地外围的道路算至外围道路的中心线；（2）规划用地范围内的其他用地，按实际占地面积计算。,鞍山湖南三小区道路规划图,P,小区主路,小区次路,组 团 路,绿地景观点,公共设施,停车场,居住区路,二、居住区规划主要技术经济指标,（一）平均层数,是指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算，公式如下：,住宅建筑净密度主要取决于房屋布置对气候、防灾要求。因此住宅建筑净密度与房屋间距

8、、建筑层数、层高、排列方式等有关，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。,（二）住宅建筑净密度,住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积（层）,住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（万m2/hm2）,（三）住宅建筑面积毛（净）密度（住宅容积率）,住宅建筑面积毛（净）密度=住宅总建筑面积/住宅用地总面积（万m2/hm2）,（四）人口净密度,人口净密度=规划总人口数/住宅用地总面积（人/hm2）,（五）人口毛密度,人口毛密度=规划总人口数/居住区用地总面积（人/hm2）,（六）建筑面积毛密度（容积率）,建筑面积毛密度（容积率）=居住区总建筑面积/居住区用地面积（万m2/hm2）,住

9、宅用地指标决定于四个因素（1）住宅居住面积定额（m2 人）；（2）住宅居住面积密度（m2 人）；（3）住宅建筑密度（）；（4）平均层数。,（七）住宅用地指标,居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（）。,（九）绿地率,绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。,指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（%）。,（十）停车率,（十一）拆建比,拆除的原有建筑面积与新建的建筑面积的比值。,三、居住区综合造价,居住区的造价主要包括地价、建筑造价、室外市政设施、绿地工程和外部环境设施造价等。此外，勘察、设计、监理、营销策划、广告、利息以

10、及各种相关的税费也都属于成本之内。,居住区总造价的综合指标一般以每平方米居住建筑面积的综合造价为主要指标。（含开发费、后期建设费）,是指居住区内的各种管线和设施，如给排水、供电、供暖、煤气、电讯（电话、电视、电脑等）等管线与设施以及绿化种植、道路铺砌、环境设施小品等的费用。,1.地价,我国实行土地的有偿使用，地价对居住区建设的总成本，特别是对每平方米居住建筑面积的综合成本起着决定性作用。,2.建筑造价,包括住宅与配套公共服务设施的造价，住宅造价一般与住宅层数密切相关。高层住宅造价高于多层住宅，但高层住宅能节约用地，提高土地的利用效益，减少室外市政工程设施投资及征地拆迁等费用。,3.室外市政设施

11、工程和外部环境设施费用,四、居住区的定额指标,由于居住区的建设量大、投资多、占地广，且与居民的生活密切相关，因此，为了合理地使用资金和城市用地，我国和其他一些国家都对居住区的规划和建设制定了一系列控制性的定额指标。居住区定额指标是城市规划和建设的定额指标的重要组成内容，这些定额指标的制定也是国家一项重要的技术经济政策。居住区规划的定额指标一般包括用地、建筑面积、造价等内容。,居住区用地的指标是指居住区的总用地和各类用地的分项指标，按平均每居民多少平方米来计算，1993年建设部颁布居住区用地平衡控制指标和人均居住用地控制指标。此外，还规定了各项配套的公共服务设施的用地指标参见城市居住区规划设计规

12、范（GB 5018093）居住用地平衡表控制指标。,（一）用地的定额指标,建筑面积主要是指住宅和居住区内各类配套的公共服务设施的建筑面积。居住区内的各类配套公共服务设施的建筑面积的定额指标包括总的公共服务设施建筑面积定额指标和各分项的定额指标，参见城市居住区规划设计规范（GB 5018093）。,（二）建筑面积的定额指标,由于土地的有偿使用，因此大大影响居住区的综合造价，而建设费用各地标准水平不一，参差甚大，且受市场影响，国家无统一的规定。,（三）造价指标,第三节 住宅小区规划审批,住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门的要求，在城市规划指导下，选择符合居住功能要求，环境良好，有利于

13、开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段。小区用地的选择，应具有良好的地质条件，避免地质复杂，土壤承载力差，地势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件。住宅小区应避免布置在沼泽地区、不稳定的填土堆石地段、地质构造复杂地区如断层、风化岩层、裂缝、滑坡等，也应避开风口，洪水侵袭的地区，以及地震时有崩坍陷落危险的地区。住宅小区应尽量选择具有良好植被和小气候环境以及有利地形、地貌的地区，必须避免严重的交通、噪声干扰和工农业有害排放物的污染和侵害。,一、住宅小区用地选择,二、住宅小区规划选址的管理,中华人民共和国城乡规划法、建设项目选址规划管理办法及各地方城市规划条例是小区规划选址的重要依据和应该遵循的原则。

14、,2.住宅小区选址定点应具备的主要条件,住宅小区选址定点的书面申请报告；计划部门的批件，反映建设项目的内容、规模、投资额等；有证测绘单位实测能反映拟建设位置及周围相互关系的一定比例的现状地形图。,1.住宅小区选址定点依据与原则,（1）城市住宅小区选址往往须先作出可行性研究论证，然后再下达计划。在可行性研究阶段，可以委托规划设计单位完成选址研究报告，作为项目可行性研究报告审批的前提。在完成可行性研究的基础上，规划行政部门再提出选址定点意见书，作为审批任务书的前提和作为工程征地的动迁、安置、补偿方案的前提。项目的可行性研究和规划设计任务书的编制，应由建设单位负责，由规划部门分管，主持其中选址定点的

15、审查工作。小区选址定点勘察及审查工作中，应会同土地部门共同参加。,3.住宅小区选址定点工作程序,（2）经过小区定点选址工作的审查后，由规划管理部门发出选址意见书以及附图。选址意见主要包括选址定点，与定点位置有关的道路红线，标出限制范围和其他与定点位置有关的用地规划设计条件，以及核定规模等。开发建设单位领取选址意见书后，即可开展前期准备工作，包括向拟建所在地人民政府房产、土地管理部门联系开展动迁、征地、划拨用地等基本情况的摸底工作，对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情况的摸底工作；开展规划设计组织工作等。,根据城乡规划法的规定，国有土地利用和建设工程的规划管理实行法定的许可证制度。建设

16、部制定了全国统一的“一书两证”，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。,建设项目选址意见书，主要有三部分内容：一是建设项目的基本情况，二是建设项目选址的主要依据，三是城市规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址、用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求，以及必要的调整意见等。,住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一。根据中华人民共和国城乡规划法第31条的规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划主管部门应核定其用地位置和界线，提供规划设计条件。,三、住宅小区规划设计条件,1小区建设用地的现状地形图，该地形图要由城市规划行政主管部门认可。2

17、根据住宅小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围，即划出用地红线。3综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见。,4该建设用地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。5提出城市规划确定的道路红线位置，路幅及其规划要求。6 提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。7其他有关的特别要求，如人防，净空限制等。城市规划行政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便以此为依据进行住宅小区规划设计。,对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管理，并依次办理各种手续。坚持小区规划审批

18、办理程序能够更好地实施住宅小区规划，推动住宅产业的发展，为社会经济事业发展服务。住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管理部门设置的多少，建设项目的大小难易等。各城市规划管理体制虽有相同的原则性要求，但具体规划审批程序的复杂程度也有所不同。目前，较典型的住宅小区规划审批办理程序为：,四、住宅小区规划审批办理程序,1建设单位提出申请报告；2规划管理部门立项并核发工程选址意见书；3规划管理部门审定小区规划设计并发建设 用地规划许可证；4经各有关部门审核小区内建设工程图纸，发放建设工程规划许可证；5各有关部门核准全部税费和施工许可证；6施工放线验线；7施工监督；8工程验收；9竣工图归档

19、。,住宅小区规划审批管理主要包括两个部分内容，首先小区建设用地规划管理，其次为建设工程规划管理，包括建筑管理和市政公用设施管理。,五、住宅小区规划审批管理,建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一。其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地，必须符合城市规划和规划实施管理的要求。,（一）住宅小区建设用地的规划审批管理,1我国建设用地管理主要由三部分组成：（1）土地使用的规划管理；（2）地政地籍管理；（3）土地开发经营管理。2三个部分虽分属于三个主管部门即规划管理部门、土地管理部门及房地产管理部门管理，三者关系有待协调，但却是相互联系的。,小区用地规划审批管理上的衔接：,建设用地单位

20、向城市规划主管部门申请选址。经过城市规划管理部门核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请办理土地征用、划拨和发放土地使用手续。小区建设需要使用国有土地或征用集体所有制土地进行综合开发时，要由城市综合开发主管部门统一向规划部门办理申请，取得规划批件后，向房地产和土地部门申请动迁、划拨和征用。建设用地规划许可证是维护建设用地单位合法权益的法律证据。住宅小区建设或开发单位只有在获得建设用地规划许可证后，才表明小区建设用地符合城市规划要求，是受到法律保护的。,（二）住宅小区规划的编制与审定,1.住宅小区选址定点之后，由建设单位委托有资质的设计单位开展小区规划图的设计。2.住宅小区规划设计也可以

21、采用方案招标的方法，以提高小区规划设计的质量。3.住宅小区规划总图内容：小区建设拟用地范围；标明道路红线及其他外部限制条件；标明小区道路的位置走向、标高、坡度及转弯半径；标明小区建筑物的位置、形状、层数及室内外地坪设计标高等；明确小区各种市政工程管网的平面位置，管径、控制点坐标及标高、竖向规划等；标明小区内各类型停车场地的布置形式；明确小区绿化及室外环境布置等。,4.注明主要经济技术指标：居住人口，小区总用地面积，小区规划用地平衡，总建筑面积，住宅建筑面积，公共建筑面积，建筑密度，容积率，绿地率等。5.由城市规划管理部门提出住宅小区规划图审查意见通知书，作为下阶段设计修改和规划图审批的依据。审

22、批权由当地人民政府规定，一般由城市规划管理部门审批，较重要的小区由市规划管理部门提出审查意见，报市（县）人民政府批准。6.住宅小区规划图成果内容包括：小区规划说明书；小区规划总平面图及各专项规划平面图；小区竖向规划图；小区主要技术经济指标；各项市政工程规划；小区整体或局部效果图等。审批通过及修改通过后的住宅小区规划图，应注明时间，并加盖审批机构公章，否则不具备法律效力。,（1）确定住宅小区建筑工程规划设计要求，发放规划设计要求通知书，这些要求主要根据已审批的住宅小区规划图而提出的，以此作为各建设工程初步设计方案的依据。（2）审定各建设工程（包括住宅，公共建筑，市政公用设施等）初步设计方案，发放

23、初步设计方案规划审定书，作为施工图设计的依据。（3）审查施工设计图，发放建设工程许可证，作为批准开工的依据。经过这些程序后，建设部门方可开始办理税费手续，获得施工许可证，进而开始施工。,（三）住宅小区建筑工程规划管理,1.住宅小区建筑工程规划管理内容包括：,建设及开发单位向城市规划主管部门报送住宅小区建筑设计方案申请审定时，应符合以下要求：（1）应具备建设计划的批准文件；（2）设计方案要符合城市规划主管部门提供的规划设计要求；（3）报送的各建筑的设计方案应为有资质设计单位设计且方案不应少于两个，并可附上建设单位及其上级主管部门的推荐方案的意见；（4）设计方案图纸，包括总平面图、建筑各层平面图、

24、立面图、主要剖面图的草图、透视图或模型，设计方案说明书等。,2.住宅小区建筑设计方案审定,1.住宅小区内新建道路及各种工程管线须向城市规划主管部门申请，办理建设工程规划许可证手续，并按照许可证的要求进行建设。2.城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施。3.各项小区市政公用设施工程必须由符合资格等级的有证设计单位设计。4.小区各项市政公用设施工程应向城市规划主管部门办理报建，报建时应具备详细的设计图，土地使用证件及有关工程的规划批件。,（四）住宅小区市政公用设施的规划审批,住宅小区规划建设在完成审批程序，获得“两证一书”（建设项目选址意见书，建设用地

25、规划许可证，建设工程规划许可证）之后，城市规划管理部门应继续对小区建设全过程进行规划实施跟踪管理。,五、住宅小区规划审批后的管理,1.施工放线（验线），可由规划管理部门的测绘队伍统一坐标放线。2施工监督检查，城市规划行政主管部门有权对小区规划建设工程进行检查，使其符合规划要求，以保证小区建设工程严格按照城市规划和城市规划行政主管部门的要求进行。,3竣工规划验收。住宅小区的竣工，应该包括小区道路，环境绿化，各种建筑及市政公用设施等全面竣工。城市规划行政主管部门验收的主要内容为各建设项目是否按建设工程规划许可证的要求建设，住宅小区的配套设施建设是否完成等。规划验收合格后，小区建筑及市政公用设施方可

26、交付使用。4城建档案归档。工程竣工后，开发建设单位应在6个月内向城市规划主管部门报送竣工报告，报送竣工图纸、文件等，同时将一套竣工图纸及文件报送到城建档案馆存档。竣工图纸由开发建设单位负责组织施工单位编制。,吉林烟筒山镇总体规划图,住宅产品在日益成熟的消费市场环境中应注重项目整体素质的竞争，要求相关工作应该以市场为导向组织。传统流程中存在着各环节相互脱节的弊端，市场营销工作应该贯穿整个房地产项目运做流程。在当前的房地产市场里，产品设计和营销策划的关系已越来越紧密，无论是开发商，还是策划公司，都逐渐意识到两者的不可分割性和对项目成功运作的重要作用。,第四节 小区规划与营销,一、存在问题,取得项目

27、,1.房地产开发商走着“我行我素”的开发路线,盲目进行规划设计,营销策划,销售,产品基本成形,获取高额的投资回报,？,没有经过深入市场论证和营销观点洗礼开发出来的产品往往不符合市场的需求，或存在着这样、那样无法弥补的设计缺陷，致使后期的销售工作如履薄冰、举步维艰。,补救：通过炒作弥补失误，收效甚微,2.产品规划设计和营销策划两个环节严重脱节,营销策划没有提前介入项目规划设计或项目规划设计没有充分考虑市场需求和营销因素，而最终造成项目产品设计的失败和销售的失败。如：本可以开发出十分畅销的小户型住宅的地块开发成了大户型住宅，因周边的生活配套根本无法满足大户型消费者的需求而致使项目严重滞销；又如小区

28、规划或套型设计不科学将项目做成劣质产品及出现缺陷户型，最终遭到市场无情的遗忘。,二、“前营销”对住宅小区规划的必要性,“前营销”是指房地产市场开发中投资意向、地块的选择、市场调查、投资收益分析、投资决策等五个阶段工作。,1.概念,住宅小区规划设计是技术方面工作，主要考虑小区规划的地形分析、规划结构、空间组织、交通组织等问题。项目开发离不开市场营销，而“前营销”则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开发出适合社会需要的房地产商品，也才能为开发商带来预期的收益。具体到住宅小区规划设计，“前营销”的作用尤其不可忽视，可以说，没有“前营销”策划，就不容易规划设计出符合市场、品质

29、优良的住宅小区。,2.作用,在保证小区规划设计的科学性、适用性和“以人为本”的设计理念的前提下，豪华型住宅小区规划与经济型住宅小区规划即使在同一区域也绝不可能有太多的相似之处，必在风格、品质、内涵上有着不同的表现；大众型住宅小区规划和个性化住宅小区规划同样需要针对具体的目标客户群的喜好进行规划设计，才能真正打动目标消费者。档次定位表现清晰的小区规划设计将为后营销策划工作的顺利展开创造良好的市场卖点。,（1）“前营销”策划可以准确界定住宅小区档次，从而为小区规划设计确立思想基调。,当前产品营销讲究市场的细分，房地产产品也一样，每一细分市场里的消费者都会有其独特的需求和爱好。就拿园景设计来说，南方

30、人可能喜欢楼台亭榭、小桥流水人家的江南园林风味；而北方人则可能更喜欢有着高高棕榈树和开放热烈的花卉、四季分明的园林景致。同时,不同阶层的消费者对园景设计的要求也会有明显的差别。规划设计师只有站在市场角度，准确把握目标消费者的真正需求，规划设计出来的产品才会受到市场的追捧和消费者的喜爱。,（2）“前营销”策划中深入的目标客户群特征分析判断，可为住宅小区规划设计提供详尽的市场依据，从而帮助规划设计师在小区规划细节设计上做得更加尽善尽美。,（3）“前营销”策划通过细致的市场调研，并结合房地产市场的发展趋势和当前消费者的需求特征，从营销角度出发，对小区规划提出项目物业规划发展建议，从小区总体规划、建筑

31、单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点，从而让规划设计师通过对市场需求的理解和领悟，可以更准确地把握住宅小区规划设计理念和具体设计要求，并在此基础上进行创新，设计出有品质、有市场、科学适用的住宅小区，最大程度促进项目的后期销售工作。,“前营销”策划的介入对住宅小区规划设计是不可或缺的，重新认识“前营销”策划对整个项目成功开发的重要性，聘请优秀的地产策划公司提前介入项目开发，避免投资决策失误，开发出对路的产品，才能实现高额市场回报。这也是当前房地产开发商应具有的理性、成熟的开发思路。,3.结论,三、优秀住宅小区规划必具的设

32、计思路,项目销售的成功是房地产项目开发成功的具体表现，也是发展商获取投资回报的重要保证。住宅小区规划设计直接决定产品的品质性能，将在很大程度上影响和决定着项目销售的成败，作为肩负着将产品成功推向市场的营销策划，就不得不对住宅小区规划提出营销战略上的规划设计思路，以便在营销推广过程中进行项目卖点挖掘，以产品的唯一性、排他性、差异化和前瞻性抢占市场的制高点，吸引和打动目标消费者，创造火爆的销售局面，实现最终的销售目标。因此，从营销的战略出发，要求规划设计师在进行住宅小区规划设计过程中必须具有如下三方面的设计思路：,在项目“后营销”策划过程中，首先要做的一件事就是提炼项目主题理念，这一主题理念必是贯

33、穿项目始终的一条红线，展现项目在当地市场与众不同的风貌与个性。它不仅是市场推广过程中包装炒作的概念和说法，更是产品与服务的实质性内容，是整个项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上进行提炼和深化的。因此，在住宅小区规划设计伊始就要确立主题化的设计思路，整合“前营销”策划的市场信息和可行性专业操作优势，对项目规划设计的主题进行明确的定位，否则，设计出来的住宅小区因其没有鲜明的主题，往往缺乏个性，无法建立起项目的核心竞争力。,.住宅小区规划主题化设计思路,房地产市场产品同质化的趋势越来越严重，尤其在住宅产品中体现得更为突出，千篇一律的园林景观、千篇一律的户型设计、千篇一律的坡

34、屋顶、千篇一律的“欧式”概念炒作。实践证明，任何一个成功的项目都在产品差异化设计上下足功夫，楼盘项目若想在竞争中取得优势，除了地段、环境、实力等因素外，重要的是要有特色，也即是产品差异化，由此形成自身楼盘的个性，从而提高竞争力优势。今天，“差异化营销”已成为房地产市场的必然趋势，对住宅小区规划设计的差异化创新也必将成为消费者购房的重要决策因素，这是任何一个发展商和规划设计师都必须意识到的。,.差异化,.前瞻性,生活中我们也经常碰到这样的事：一个住宅小区三百多个业主拥有私家矫车而只有二百个车位，车位供求严重失衡，给业主生活造成极大的不便；而有的小区智能化程度不高，没过几年，已大大无法满足业主对安

35、全及E化生活的需求诸如此类的问题，归根结底都是当初规划设计住宅时没有前瞻性的设计思路所导致的后果。今天的消费者已日渐成熟和理性，劣质的物业或不符合时代发展需求的物业已不能满足业主的需求。开发商在小区规划设计中必须体现符合潮流的前瞻性理念。据市场专家预计，在今后的房地产市场里，一个项目的成功开发必将离不开对小区规划设计前瞻性的把握。,产品设计与营销策划是项目成功开发的两个重要环节，两者的优势互动和相互论证是实现项目销售目标的前提保证。从营销战略的视角去把控住宅小区规划设计的市场化和品质化，将会最大程度促进项目的成功销售和保证开发商的投资回报。这是每一个项目开发的最初也是最终的至高理想。,四、结束

36、语,第五节 城市旧居住区的再开发,城市的发展,新陈代谢运动过程,历史自然人为,因素,功能失调、恶化、甚至被破坏,调整维修改善更新改建,城市规划建设,城市再开发,我国的城市旧居住区一般是指一些历史上逐渐形成的居住地区，这些地区的住宅质量大都差别悬殊。,乱布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路 分工不明，交通不畅；差房屋质量差，室外缺少公共绿地和各类活动 场地，城市基础设施陈旧且超载，远远不能 适应城市现代化的要求；挤交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房 户多，建筑密度高。,城市旧居住区目前还存在的问题有：,一、城市旧居住区再开发的原则、特点和方式,城乡规划法规定：“旧城区的改建，应当保护历

37、史文化遗产和风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。”,2.特点：,（1）复杂性：现状的物质环境、社会的、历史的和政策方面的一些其他问题。（2）长期性和阶段性：城市在不断发展的，人们生活水平的提高和科学技术的进步也必将对城市建设提出新的要求。（3）综合性：涉及城市人口、建筑、景观、设施、历史和艺术等。,再开发可分为维修改善、更新、整理和改建等几种方式。,3.方式：,1.原则：,（1）维修改善旧住宅和居住区的公共建筑 房屋的维修改善措施应根据其结构类型、损坏程度、使用年限、建筑与周围环境的关系以及该地区远近期再开发的要求区别对待。,二、旧居住区的维修改善和更

38、新,1维修改善 是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施。,（2）旧居住区室外环境的改善整 顿道路和交通：增设市政公用设施：改善环境卫生：,2更新 所谓更新，是指对旧住宅和建筑在保留其外形基本不变的前提下进行内部现代化更新。,三、居住区的整治规划,所谓居住区的整治规划是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。,1.土地使用不经济和不合理，需要合理调整和提高土地的使用效益。2.公共服务设施不足，居民使用不便，需要充实和提高。3.市政工程和公用设施有的潜力还没有充分发挥，有的则相反，水压不足，排水不畅，交通不便，需要进一步改善。4.居住区公共绿地不断被占用，各类居民室外活动场地需要进一步完善

39、和充实。,四、旧居住区的改建规划,旧居住区的改建是指对旧区进行重建。这种方式往往工程量大、投资多、时间长、问题复杂。,1.局部改建 所谓局部改建，是指在大部分建筑质量较好需要保留或保护的居住地区，对部分质量较差的建筑进行拆除重建，或利用旧区的一些空地进行插建。,2.道路沿线改建 道路沿线改建一般是为满足城市交通发展（需开辟或拓宽道路）或改造市容的需要，有时两者兼有。,3.成片集中改建 成片集中改建的旧居住区，一般房屋质量普遍很差，已无法维修，或再继续维修不经济。,五、旧居住区的调查研究,1.土地使用现状 包括各类用地的使用性质、使用单位、分布、范围和相互关系，可通过图、表表示。,2.建筑现状

40、各类建筑的使用性质、面积、层数、质量、历史价值、产权所属等，也可以图、表表示。,3.人口构成,4.公共服务设施现状,5.市政公用设施现状,6.工厂的生产情况,7.地区内大气被污染情况、噪声状况、原有保留住宅的日照和通风条件等。,8.建设资金来源,9.行政区划现状,六、旧居住区再开发中的几个问题,1用地的调整（l）居住用地宜相对成片集中，以便组织居民生活和经济合理地布置公共服务设施；（2）有利于工厂企业等单位的生产与管理；（3）打破用地单位所有界限，综合利用城市土地，以提高土地的利用效益；（4）创造并充分利用新的士地开发和融资机制，为厂区用地置换开发住宅；2住户的动迁安置（1）一次搬迁，即直接安置到新建住宅，是较理想的方式。（2）两次搬迁，又称临时过渡的方式。3具有历史价值的住宅、地段和传统民居的保护和保留对这些建筑和地区的改建，重要的是衡量其保护和保留的价值。,