碧桂园商业模式研究报告.ppt

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1、碧桂园商业模式研究,商业模式研究报告,本报告共分4部分，您现在阅读的是,碧桂园基本概况,碧桂园商业模式分析,碧桂园商业模式概要,碧桂园商业模式发展历史与评价,碧桂园开创了“城市开发”的典型商业模式,“城市开发”商业模式概要,碧桂园成功开创了一种从开发房地产到开发城市的全新而独特的商业模式，简称“城市开发”模式。碧桂园“城市开发”模式具有四大特点：大规模廉价拿地、“酒店学校综合配套”开发先行、分片综合开发、土地层层增值。目前碧桂园“城市开发”模式得到了规模化运用，同行也争相效仿。,本报告共分4部分，您现在阅读的是,碧桂园基本概况,碧桂园商业模式分析,碧桂园商业模式概要,碧桂园商业模式发展历史与评

2、价,碧桂园集团创建于1997年，2007年4月在香港联交所主板挂牌上市，是全国最大的综合性房地产开发企业之一。经过十余年发展，碧桂园现已发展成为以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发的各个环节，并涵盖五星级酒店、教育、社区商业、休闲娱乐产业等多个行业的综合性企业集团。碧桂园采用集中及标准化的运营模式，业务包含建安、装修、物业发展、物业管理、酒店开发和管理等。碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等大型住宅区项目以及车位及商铺。同时碧桂园亦开发及管理若干项目内及独立酒店，提升房地产项目的升值潜力。碧桂园一直以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、

3、有社会责任感的阳光企业”为企业文化的核心，踏踏实实地在房地产行业耕耘，做有良心、有社会责任感的阳光企业。,碧桂园简介,碧桂园集团总部组织结构,董事会,股东大会,监事,总裁,投资拓展部,集团办公室,人力资源部,财务部,房地产管理部,项目总办,统计部,资金管理部,法务部,审计部,营销中心,电脑信息中心,董事会秘书,副总裁,建筑设计院,工程造价管理部,采购部,项目管理部,物业管理公司,碧桂园集团企业结构,碧桂园集团,房地产开发,其它,顺德碧桂园公司,增城碧桂园公司,南沙碧桂园公司,鹤山碧桂园公司,五邑碧桂园公司,高明碧桂园公司,南海碧桂园公司,阳东碧桂园公司,长沙威尼斯城公司,花都碧桂园公司,台山碧

4、桂园公司,东岸碧桂园公司,广州碧桂园公司,增城凤凰城酒店公司,鹤山凤凰酒店公司,假日半岛酒店公司,阳江凤凰酒店公司,五邑凤凰酒店公司,威尼斯酒店公司,高明凤凰酒店公司,台山凤凰酒店公司,金怡置业公司,华南俱乐部公司,广东管理公司,腾越建筑工程公司,雅骏装饰公司,红荔文化村公司,高要碧頣公司,均安碧桂园公司,韶关顺宏公司,肇庆碧桂园公司,天津凤凰投资公司,巢湖碧桂园公司,满州里碧桂园公司,沈阳碧桂园公司,泰州碧桂园公司,天津碧桂园投资公司,惠州市度假村公司,乐昌碧桂园公司,华南碧桂园公司,天津凤凰酒店公司,肇庆市高要凤凰酒店公司,51%,90%,100%,100%,70%,100%,100%,1

5、00%,100%,100%,90%,100%,50%,100%,100%,物业,酒店,2007年4月,碧桂园的发展史看，经历了创业、珠三角扩张阶段，目前正进入全国扩张阶段,规模,1993年,1993年前，杨国强作为承建商承建了碧桂园的建筑施工，碧桂园垫不起工程费，以几百套别墅抵债。1993年底，杨国强筹办了广东碧桂园学校，共招了1300多名学生，每个学生收取30万元的储备金，以此资金盘活了顺德碧桂园。1997年，杨国强发起成立了顺德碧桂园公司，从事房地产开发业务。1998年，开发广州碧桂园，70栋楼两个多月销售一空。,2000年,2007年,全国扩张阶段,创业阶段,珠三角扩张阶段,2007年1

6、2月，开发长沙碧桂园，走出珠三角，进行全国扩张。2008年7月，开发沈阳碧桂园。2008年7月，正在开发的项目有：益阳、武汉、咸宁、随州、呼伦贝尔、兴安、通辽、泰州、鞍山、巢湖、黄山、池州、安庆、芜湖碧桂园。2008年7月，大量土地储备4600万平方米；而2007年初1870万平方米；2007年12月3840万平方米。,2000年5月，开发华南碧桂园。2002年5月，开发碧桂园凤凰城，“一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元”。2004年12月，开发南海碧桂园。2006年10月，开发广州南沙碧桂园。2006年，开发鹤山、五邑、阳东等碧桂园，走出广佛经济圈，进入珠三角。2007年，开

7、发新会、台山、肇庆等碧桂园。,碧桂园历年营业收入,碧桂园历年净利润,碧桂园历年毛利率与净利润率,顺德碧桂园于1992年开始动工，位于顺德区北滘镇碧江大桥侧。项目的总占地面积约为2,993,516平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约2,257,458平方米。提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房及高层洋房和商铺。拥有四星级度假酒店以及四间会所、肉菜市场、国际文化广场、碧桂园医院及碧桂园学校。,顺德碧桂园,华南碧桂园于1999年7月30日开始动工，位于番禺区南村镇迎宾路。项目的总占地面积约为1,133,278平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约1,017,401平方米。华南

8、碧桂园提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房、高层洋房及商铺。有会所，体育馆、游泳池、网球场、幼儿园、小学、羽毛球场、篮球场、中餐馆、超级市场、乒乓球室、桌球室及阅览室。,华南碧桂园,碧桂园凤凰城于2001年11月5日开始动工，位于增城市新塘镇，紧临广深高速。项目的总占地面积约为6,155,199平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约3,973,750平方米。碧桂园凤凰城提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房、高层洋房、车位及商铺。开发项目内有专为外国人开发的凤凰岛国际租赁小区、五星级的广州碧桂园凤凰城酒店、凤凰城中英文学校、荔枝文化村、交通中心、康体中心、东门商业街和会

9、所等。,碧桂园凤凰城,碧桂园项目选址原则,项目选址原则,适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。项目选址于二、三、四线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区，1030分钟车程即可享受宁静生活。碧桂园项目选址于自然山水景观丰富、适宜人居的非城市中心区，在自然环境中建造全新都市生活。项目多处于城市未来发展的潜力地区，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。土地面积大，基本在30万平方米以上，有的甚至在200万平方米以上。把土地分成多片，按阶段分成多次开发。,碧桂园项目开发原则,项目开发原则,大部分新项

10、目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案。碧桂园除了参与市政建设，加快当地城市化进程。项目走碧桂园系列化，走产品标准化，后续项目多采用前期项目的定位策划和规划设计。土地分片逐年开发。,本报告共分4部分，您现在阅读的是,碧桂园基本概况,碧桂园商业模式分析,碧桂园商业模式概要,碧桂园商业模式发展历史与评价,碧桂园最典型的商业模式是“城市开发”模式,“城市开发”商业模式概要,碧桂园成功开创了一种从开发房地产到开发城市的全新而独特的商业模式，简称“城市开发”模式。碧桂园“城市开发”模式具有四大特点：大规模廉价拿地、“酒店学校综合配套”开发

11、先行、分片综合开发、土地层层增值。目前碧桂园“城市开发”模式得到了规模化运用，同行也争相效仿。,碧桂园“城市开发”商业模式四大特点,大规模廉价拿地,为帮助当地政府推进城市化进程，选择项目选址于二、三、四线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区获取超大片土地，取得低成本单位地价,“酒店学校综合配套”开发先行,大部分新项目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，旨在给业主提供完整的居住生活解决方案，以此来带旺已经获取的土地，实现土地再增值,分片综合开发,对大片住宅土地实行分片多次开发，每开发一次以带动周边土地增值一次,土地层层增值,五星级标准酒

12、店、大型商业中心、学校开发带动使“生地”成“熟地”，土地分片多次开发实现了土地的多次增值,我们运用商业模式模型对碧桂园“城市开发”商业模式进行分析,商业模式模型,“城市开发”模式创新：定位变化,降低土地成本。提升土地价值。碧桂园把自己比喻造一个新城市，而自己是城市开发商的角色。,土地无明确定位,传统定位,创新后定位,“城市开发”模式创新：商业结构变化（1）,房地产开发商,原来未涉及土地开发业务。,传统商业结构,碧桂园接管了当地政府部分原来土地开发业务，使价值链中增加了土地开发环节，而政府减少了部分土地开发工作。,创新后商业结构,土地开发,获取土地,房产开发,土地规划,当地政府,土地初开发,房地

13、产开发商,获取土地,土地开发,土地规划,当地政府,房产开发,土地出让,“城市开发”模式创新：商业结构变化（2）,原来土地没有明确的定位。,传统商业结构,碧桂园把大块土地分成多片，按阶段分成多次开发。,创新后商业结构,土地,一次开发土地,二次开发土地,二次开发土地,三次开发土地,三次开发土地,三次开发土地,三次开发土地,四次开发土地,四次开发土地,四次开发土地,四次开发土地,四次开发土地,四次开发土地,运行方式：土地规划土地初开发土地出让土地购买土地二次开发房产开发土地规划：做好建筑用地规划土地初开发：做好连接外道路等基础配套土地出让：出让初开发好的土地土地购买：购买土地土地二次开发：做好街道、

14、公共设施等基础配套，提供酒店、商业、学校等相关配套房产开发：在二次开发后的土地上进行商品房开发运行特点：通过帮助二、三、四线城市推进城市化进程，获得土地二次开发权，批发土地降低了土地的购买成本；通过街道、公共设施等基础配套，使土地从“生地”变成“熟地”，提升土地价值,运行方式：土地规划土地开发土地出让土地购买房产开发土地规划：政府做好道路、街道、相关建筑等规划土地开发：政府做好道路、街道、公用设施等基础配套，分割建设用土地土地出让：政府出让开发好的土地土地购买：购买土地房产开发：在购买的土地上进行商品房开发运行特点：政府负责前期土地开发工作，房地产开发商负责后续房产开发工作,“城市开发”模式创

15、新：运行方式变化（1）,传统运行方式,创新后运行方式,运行方式：土地分片规划土地一次开发房产一次开发土地二次开发房产二次开发土地多次开发房产多次开发土地分片规划：把土地按功能分成多片土地一次开发：做好连接外道路等基础配套房产一次开发：商品房、酒店、商业、学校开发土地二次开发：酒店、商业、学校等相关配套开发，商品房开发，使社区逐步成熟，周边土地升值，使周边土地变成了二次开发房产二次开发：商品房开发，随周边成熟升值通过分片土地，土地分次开发，酒店、商业、学校、商品房的等相关配套的公共设施配套的完善，使一次又一次实现增值,运行方式：土地开发房产开发土地开发：做好道路、街道、公用设施等基础配套，分割建

16、设用土地房产开发：在土地上进行商品房开发运行特点：土地开发到房产开发是一次性的,“城市开发”模式创新：运行方式变化（2）,传统运行方式,创新后运行方式,“城市开发”模式创新：参与方价值变化,顾客,土地供应商,减少了土地开发成本,顾客购买了社区配套更完善的商品房,参与方,价值变化,碧桂园,增加了土地开发成本批量购买土地，降低了土地单位成本分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值,“城市开发”模式创新：利润模式变化（1）,传统项目利润模式,土地购买,房产开发,价值,成本,利润,通过增加土地开发环节，减少了土地购地成本，增加了土地价值,房产开发,创

17、新后利润模式,土地购买,房产开发,价值,成本,利润,房产开发,土地开发,新增利润点,“城市开发”模式创新：利润模式变化（2）,传统利润模式,创新后利润模式,利润,项目利润,分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值，每后一次开发都比前次增值,利润来源,项目利润,新增利润点,“城市开发”模式创新：资源能力变化,土地获取能力，尤其是政府攻关能力房产大规模开发能力资金实力，能大规模拿下大片土地品牌能力，吸引政府和消费者,土地获取能力房产开发能力,传统资源能力,创新后资源能力,碧桂园：“城市开发”模式创新归纳总结（后续）,碧桂园：“城市开发”模式创新归

18、纳总结（续前）,本报告共分4部分，您现在阅读的是,碧桂园基本概况,碧桂园商业模式分析,碧桂园商业模式概要,碧桂园商业模式发展历史与评价,碧桂园：“城市开发”模式经历了摸索、成型和发展三个阶段,发展阶段,摸索阶段,成型阶段,1993年前，杨国强作为承建商承建了顺德碧桂园的建筑施工，碧桂园垫不起工程费，以几百套别墅抵债。1997年，杨国强发起成立了顺德碧桂园公司，从事房地产开发业务。1998年，开发广州碧桂园，70栋楼两个多月销售一空。2000年5月，开发华南碧桂园。,2002年5月，开发碧桂园凤凰城，“一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元”2004年12月，开发南海碧桂园。,200

19、6年10月，开发广州南沙碧桂园。2006年，开发鹤山、五邑、阳东等碧桂园，走出广佛经济圈，进入珠三角。2007年，开发新会、台山、肇庆等碧桂园。2007年12月，开发长沙碧桂园，走出珠三角，进行全国扩张。2008年7月，开发沈阳碧桂园。2008年7月，正在开发的项目有：益阳、武汉、咸宁、随州、呼伦贝尔、兴安、通辽、泰州、鞍山、巢湖、黄山、池州、安庆、芜湖碧桂园。,1989年至2000年,2001年至20年,200年及以后,碧桂园：“城市开发”模式创新评价,为碧桂园节省了大量的购买土地成本。由于土地便宜，节省了土地占用资金，提高了资产周转速度。土地多次增值，提高了公司利润。为碧桂园实现快速规模化发展打下了基础。,降低土地成本。提高了土地附加价值。提高资产使用效率和资产周转率。有利于大规模化发展。,土地非常大，需要较强的资金实力。需要对地方政府非常强的攻关能力。,作用,优点,缺点,