碧桂园2014年邢台七里河项目投资分析报告.ppt

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1、,邢台七里河项目投资分析汇报,项目介绍,第一部分,目 录,市场分析与定位,第二部分,规划定位,第三部分,财务测算及成就共享初步分配方案,第四部分,项目开发,第五部分,项目介绍,第一部分,分 目 录,一、项目介绍城市地理位置,一、项目介绍-地理位置邢台地处环渤海经济区腹地，北临石家庄，距石家庄市区126公里、车程2小时，南邻邯郸、距邯郸市区55公里，车程1小时，西倚太行山与山西省毗邻。经济实力位于河北省第七名，人口总数位列河北省第六位。,2023/11/6,邢台市经济基本竞争力居河北省市 第7位,一、项目介绍城市经济,统计数据来源：邢台市2013年国民经济和社会发展统计公报,一、项目介绍地块区位

2、,地块位于邢台七里河生态新城;百泉大道南侧，沿河景观大道北侧，南水北调西侧;距老城区中心商业区和市政府约20分钟车程。存在约2.5公里的城市空白带。,一、项目介绍地块交通条件,羊范高速收费站,一、项目介绍地块概况,地块基本信息占地：总面积3800亩 首期763亩容积率：1.0地价：45万元/亩总价：34335万元楼面地价：675元/平米付款时间:2014年5月15日支付50%；2014年11月15日支付50%。建筑密度：我司定建筑限高：我司定90/70:无商业比例：我司定公建配套：幼儿园、小学（政府划拨地月60亩，不在首期红线范围内）是否符合土规：符合是否符合林规：不涉及是否符合城规：符合是否

3、具备开工条件：具备,供地计划：首期：763亩，容积率1.0，综合地价45万/亩，计划于2012年5月供地。二期：根据项目开发情况而定，综合地价55万元。三期根据项目开发情况而定，综合地块地价65万元,一、项目介绍地块周边景观,一、项目介绍地块原貌及地块内附着物,搅拌站,七里河管委会承诺2014年6月初清场,一、项目介绍地块四至图,一、项目介绍土地利用总体规划、林业规划,目标地块,土地利用总体规划：土地为建设用地，符合土地利用总体规划。,一、项目介绍城市总体规划（控规）,土地利用规划：首期地块共763亩，为商品房建设用地。,城市总体规划 一类居住用地、二类居住用地、商业用地，教育用地（划拨）。,

4、首期,一、项目介绍报批、征地、补偿情况,报批：首期地块763亩，已批763亩，约定5月供地。,首期,一、项目介绍市政配套情况,供电方面1、由邢台市政府协调供电部门在首期土地出让以前架设2回10kV专线至首期土地红线边缘，解决施工临时用电；同时，预留68回的供电管道，该预留管道投资由乙方承担；2、在2014年6月以前，由邢台市政府协调供电部门完成投资将110kV变电站从现时的1万kVA扩容至25万kVA或15万kVA+16.3万kVA向项目用地供电，解决首期约750亩用地的开发用电，邢台市政府需与供电部门协调相关事宜；3、邢台市政府协调供电部门争取省供电公司在项目区投资110kV变电站用于项目开

5、发；如争取无果或争取结果仍不能满足项目开发的，则我司需根据项目开发需要，自建变电站，邢台市政府及供电部门配合完成变电站建设申报等事宜。供水方面永久性供水管网的要求：供水至地块红线边缘的水压不低于0.30Mpa；到户水压不低于0.14Mpa。1、邢台市政府同意地块的竞得者的施工用水可从七里河抽取，由邢台市政府负责投资将临时施工用水管道铺设至供地红线边缘，并免收施工期间的水资源费及废水排放费；2、为解决项目施工期间的生活用水及饮用水，我司需与水厂协商接驳一根DN400生活给水管到地块边缘，具体事宜由邢台市政府协调；3、邢台市政府协调水厂解决竞得者开发所需用水（首期不少于2万立方米/天）。污水处理厂

6、2014年10月以前邢台市政府负责在地块附近建一座至少能满足该地块项目开发需求的污水处理厂，该污水处理厂由甲方负责经营管理，并免收地块内酒店、学校、会所等公共建筑所产生污水的污水处理费。弱电、燃气、供暖、有线电视等管线2014年5月15日前将弱电、燃气、供暖、有线电视等管线接至地块红线边缘。,一、项目介绍政策要求,一、项目介绍重要情况补充,重要情况补充 目标地块其他特点：目标地块位于邢台市区西南侧，地块南侧为七里河，东侧为南水北调工程，景观条件优越，适宜打造优质的水景住宅项目；地块已经清表，场地地貌类型简单，整体基本无起伏；邢台市基本无别墅产品，为我司进入邢台市场创造条件。额外需承担的费用和公

7、建配套：幼儿园和小学（政府划拨地约60亩）优惠政策：政府同意不打桩卖楼，交纳保证金后提前预售；项目开发所涉及的行政事业性收费一律免收；项目开发所涉及的经营性收费享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊建设所占土地均由甲方划拨供给；设置四条公交专线。,一、项目介绍操作方式,操作方式说明操作方式：与邢台市政府签署合作拿地协议，通过正常招拍挂程序定向获取。,一、项目介绍地块不利因素分析,目标地块距离邢钢直线距离2.5公里，但由于邢台市为暖温带亚湿润季风气候，冬半年为西北季风、夏半年为西南季风，我司目标地块位于风向垂直地带，受污染影响较小。河北省削减煤炭消费及压减钢铁等产能任务分解方案

8、明确，邢台市共净压减炼铁产能232万吨、粗钢产能264万吨，净削减煤炭消费250万吨。,1、目标地块位于邢台市区西南，位于七里河生态新城，邢台市内唯一河流，景观资源优越，河水清澈透底。2、目标地块预计5月15日挂牌，提前预售，预计11月即可开盘。3、邢台市区约近100万人口，沙河市20万人口，全市常住人口721万，邢台市经济排名河北第七位，市场容量充足。4、邢台市房地产市场均价5500元/平米，2012年商品房成交量206万平米，2013年商品房成交量245万平米，年增长约19%，房地产市场发展快速、稳健。5、七里河先前出让的土地价格为60万/亩，经过我司与邢台市政府的谈判，我司目标地块地价为

9、45万/亩，土地成本较低。6、政府优惠条件相对优厚，政府已经基本同意“不打桩卖楼”提前预售，项目开发所涉及的行政事业性收费一律免收、经营性收费享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊建设所占土地均由邢台市政府划拨供给。,一、项目介绍小结,分 目 录,市场分析与定位,第二部分,二、市场分析与定位城市发展方向分析,城市发展方向,七里河生态新城,1、城市发展方向的走向：桥西区西北侧、七里河生态新城2、形成目前城市发展方向的原因；桥东区为老城区，桥西区西北侧为政府主要发展方向；七里河生态新城经历多年治理后，生态环境显著提高，并成为城区现在的主要拓展方向。3、政府对于城市发展方向的实质性

10、扶持措施；优先安排用地指标，减免税费等。4、对于城市发展方向上重点行政、商业、配套设施项目的布局及计划：七里河新区处于起步阶段，相关配套建设还处于规划阶段，已经建好的商业项目为锦江不夜城。5、周边是否存在影响发展方向的城市：无影响。城市发展方向对目标地块利弊的分析结论：为邢台市未来城市发展主要发展，生态环境优越，河景资源秀丽，招商引资政策扶植力度大，存在约2公里的城市空白带。,二、市场分析与定位土地市场情况,二、市场分析与定位住宅市场板块分析,二、市场分析与定位住宅市场板块分析,根据邢台市房产信息网、在建项目统计，商品房存量面积约370万，按照上一年商品房销售面积，需 1.5年才能消化。,二、

11、市场分析与定位商品房供需情况分析,包括但不仅限于：城市购买力水平与消费群体结构统计分析2013年社会消费品零售总额实现708.4亿元，比上年增长13.5%。城镇消费品市场居主导地位。城镇零售额540.5亿元，增长13.7%，城镇零售额占全市社会消费品零售总额的比重高达76.3%；乡村零售额167.9亿元，增长12.9%。限额以上企业（单位）消费品零售额137.3亿元，增长16.5%。2.特殊消费习惯与消费心理分析邢台市购房者较多看重房价，城市化意愿较强，追求高性价比项目，喜好优惠政策，购房较为感性。3.主要商圈发展特征商业主力店：北国天下、大洋百货、肯德基、国美电器、苏宁电器目前邢台市机动车保

12、有量约70万辆，邢台市区机动车已超过20万辆。,二、市场分析与定位消费群体特征分析,市场分析最终结论,1、该城市房地产市场前景的研判邢台市房地产市场“量、价”持续快速、稳定增长，城市化进程加快，城区不断扩容，现邢台市城区人口约100万，全市常住人口721万，为邢台的房地产的发展提供的巨大的市场需求。2、能否进入该城市房地产市场邢台市为地级市，经济排名在河北省第七位，人口排在河北省人口第六位，商品房成交量逐年较大幅度递增，2013年邢台成交量为245.4万平米，增长约18%，邢台市区成交均价约5500元/平米，经济、人口和市场情况均适合我司进入。3、该房地产市场容量能否支撑本项目的开发量邢台市区

13、人口约100万、全市常住人口约721万人口，能够支撑我司项目开发量。4、能否在该房地产市场做到快速倾销能够做到快速倾销，根据七里河生态城优越的生态景观环境，“低总价、差异化”，通过别墅弥补市场空白，打造完美展示区，以低总价的优势达到快速倾销。,二、市场分析与定位市场分析结论,竞争市场简析,从最高端到最低端项目的竞争市场开发商的全面调研分析；邢台市场整体高品质项目较小，79号院和凰家广场为高端项目，洋房毛坯7500元/平米，高层毛坯6400元/平米，去化较快，其中79号院一期和二期基本售罄；恒大名都项目为精装项目，5600元/平米，1064套房源去化约70%；七里河生态城项目高层毛坯4000-4

14、500元/平米，洋房毛坯（砖混）5000-5500元/平米。邢台市房地产项目整体品质一般，基本无别墅项目，邢台市房地产市场较为趋平，同板块项目产品规划、价格水平趋近，邢台市场以价格导向为主，客户较为关注价格。从项目定位、产品、价格、销售情况、后续推售计划等方面综合对比分析；(1)、项目定位：我司目标地块项能满足不同客户需求，项目定位为改善型和刚需型。(2)、客户定位：我司目标客户客群全面，主要目标为邢台市，邢台县、沙河市客户及周边乡镇。(3)、产品定位：我司项目产品规划丰富，主要规划为双拼别墅、联排别墅、洋房和高层。(4)、价格定位：双拼别墅8000元/平米，联排别墅7500元/平米，高层50

15、00元/平米，U型退台洋房5500元/平米，底商10000元/平米，车位10万/个。(5)、不打桩卖楼，推出充足货量。,二、市场分析与定位竞争市场分析,竞争优势对比分析；(1)、碧桂园品牌实力，大盘开发能力强，优势明显(2)、项目定位、客户定位覆盖面广，客群丰富，能够吸引不同圈层的客户(3)、打造完美园林、样板展示区(4)、紧邻七里河，河流景观资源丰富，河水清澈见底，河岸景观绿化优美分析竞争对手的实际售价，包括赠送面积、优惠活动、增值业务等的影响，计算剔除这些优惠之后的实际价格。同板块竞品在售项目为佳洲美地、秀水湾，其成交均价为佳洲美地高层（毛坯）4000元/平米、洋房毛坯（砖混）5500元/

16、平米，秀水湾高层（毛坯）4500元/平米，洋房毛坯（砖混）5000元/平米。,二、市场分析与定位竞争市场分析,二、市场分析与定位竞争市场分析,佳洲美地 高层毛坯均价 4000元/，洋房毛坯（砖混）均价5500元/,秀水湾 高层毛坯均价 4500元/，洋房毛坯（砖混）均价5000元/,发电厂,恒大名都 高层精装均价 5600元/,永康水印城 高层毛坯均价 4800元/,79号院 高层毛坯均价 6400元/，洋层毛坯7400元/,二、市场分析与定位竞争市场分析,二、市场分析与定位竞品分析（三个）,1.邢台唯一品牌开发商，恒大名都项目为恒大地产与当地开发商合作项目。2.邢台第一个推出精装房的项目，且

17、其精装房单价水平较低。3.位置较偏，周边配套较少。4.临近邢台火葬场，位于火葬场的东侧，约2公里左右。,二、市场分析与定位竞品分析（三个）,1.佳洲美地为邢台路桥公司项目，是七里河区域第一个项目。2.邢台路桥公司内部员工认购该项目较多。3.七里河生态城环境优越，其与城区无明显空白带。4.该项目与邢台电厂、冀中能源电厂隔阂相望，污染较为严重。5.洋房为砖混结构。,二、市场分析与定位竞品分析（三个）,1.秀水湾位于七里河生态城，环境优越，其与城区无明显空白带。2.该项目与邢台电厂、冀中能源电厂隔阂相望，污染较为严重。3.洋房为砖混结构。,项目定位分析,地块SWOT分析核心价值：七里河生态新城景观资

18、源优势显著、碧桂园品牌实力机会点：邢台市场基本无别墅项目、产品较为单一，我司将规划别墅产品，社区园林景观的品质打造将提高地块的价值和品味。威胁点及开发风险：板块内开发项目较少、品质较低；周边无成熟配套、客户对区域认知度低。2.项目整体定位：刚需/改善3.项目运营定位：短平快,二、市场分析与定位市场定位分析,二、市场分析与定位客户定位,洋房/高层客户：以首次置业、首次改善的刚需客户为主，主要为城区及下属县镇客户，年龄大都在30岁以下；其次的是30-40岁之间。别墅客户：以改善性自住客户为主，客户来源主要为城区及下属县镇高收入群体，年龄大都在40岁以上；其次的是30-40岁之间。,第一目标市场：邢

19、台城区客户；第二目标市场：邢台下属县镇，邢台县、沙河市。,邢台县,邢台县,洋房/高层客户定位,二、市场分析与定位客户定位,别墅客户定位,二、市场分析与定位客户定位,二、市场分析与定位定位结论,根据前面的市场定位、客户定位所得出的一系列结论1、我司目标地块客户定位较为广泛，为快速去化提供更多的市场机会；2、我司目标地块产品定位全面，别墅产品提高项目整体品质，洋房、高层精装房定价基本为毛坯市场水平，价格具有较大的吸引力。4、我司目标地块园林景观和样板示范区对当地客户有着极大的吸引力；是否存在地下车位，如有，需对销售策略进行阐述.低价捆绑销售策略,分 目 录,规划定位,第三部分,三、规划定位产品定位

20、,产品定位,规划及定位方向：基于当前邢台缺少低密度、高品质的引领项目，本案定位为低密度高品质社区。丰富产品线，以超豪高端抢占区域富贵阶层；中高端双拼、联排别墅及改善型电梯洋房及小高层洋房满足区域改善及投资客户需求；18层洋房以80-120平的全通透刚需产品抢滩区域刚需客户。营销方向：邢台市品牌开发商稀少，仅恒大有两个项目操作。碧桂园将通过对集团品牌的宣传，强化自身品牌、物业服务及产品品质，打造七里河区域高端生活中心，引导客户群消费习惯。重点对沿河景观带的打造，以完美的项目体验震撼邢台市场。,32,三、规划定位项目配套需求,一、地块周边配套分析 目标地块一期紧邻七里河及河边景观，河水景观可作为售

21、楼部展示区景观。二、项目配套需求分析 商业作为整个项目及周边片区的配套，小学和幼儿园的建造提升了整个小区的档次，社区服务用房及其他公建配套用房完善了小区的配套，服务品质有明显的提升。三、项目具体配套要求 综合楼、幼儿园和小学以及其他社区配套用房四、特殊配套需求需单独做前期投入、运营成本与利润分析方案详细汇报。无五、成本分摊 一期主要成本分摊为占地60亩的学校（小学和幼儿园），建筑面积4万平米，建造成本约1亿元，分摊成本为170元/平米。六、为了支持开盘、交楼顺利进行，需明确配套建设完成并投入使用的时间节点。为了支持开盘，综合楼于2015年10月1日投入使用,三、规划定位户型配比,45,三、规划

22、定位户型配比,三、规划定位规划方案,别墅,别墅,18层高层,18层高层,U型洋房,销售中心,学校,4月10日版,三、规划定位规划方案,4月10日版,三、规划定位展示区规划方案,展示区,售楼部,别墅样板房展示区,建议展示区位置在该项目地块中的东南角，城市人流方向，且靠近七里河景观。外立面风格根据集团户型设计施工。展示区为综合功能区，包括品牌展示、销售招待、板房户型及环境展示、泛会所功能展示、儿童娱乐区等。,学校,U型洋房样板房,小高层样板房,七里河景观,三、规划定位展示区规划方案,销售中心示范区绿化围蔽别墅豪装板房洋房装修板房参观线路,展示区范围及销售动线规划,三、规划定位展示区规划方案,展示区

23、关键场景选择,4,1,3,5,1,2,2,3,4,5,三、规划定位展示区规划方案,展示区关键场景选择,2,4,1,2,3,4,1,5,3,5,三、规划定位展示区规划方案,展示区板房选择,1,1,2,2,3,4,4,3,1、综合楼版本：英伦商业街2、特色功能区：恒温泳池、健身室、羽毛球场等。3、装修风格：建议按英式风格。4、报建性质：除羽毛球场、室内恒温游泳馆外，其他功能设施均可以商业性质报建进行销售。,三、规划定位综合楼（销售中心）设置,三、规划定位综合楼（销售中心）设置,销售动线,接待中心,沙盘,洽谈区,销售用房,阅览室,健身房,恒温泳池,三、规划定位综合楼（销售中心）设置,综合楼示意图,一

24、、园林绿化成本建议园建成本控制在 72 元/平米；绿化成本控制在 60 元/平米。二、园林施工场地要求划出园林工程施工场地范围，与主体建筑工程同步进行施工。,三、规划定位园林景观建议,三、规划定位装修标准,1、货量区具体的精装修交付、造价600元/平米档次、建议高层完全配置精装修产品。2、软装标准：现代简约、地中海、现代中式（大户型）,物业管理建议1、物业管理方案建议：为客户提供订票、叫车、预约等具有针对性的服务。2、物管人员要求建议：加强培训，为客户提供最专业的物业管家式服务。3、物管设备等硬件方面要求建议：摄像监控、入户电梯、临时接受托管服务等。,三、规划定位物业管理建议,三、规划定位供货

25、与销售计划,住宅部分拟同时推出别墅部分总货值约为12.55亿元。洋房部分总货值约为8.25亿元。高层部分总货值约为7.27亿元。底商部分总货值约为1.3亿元。,七里河项目力争打造为邢台市第一大盘，建议提升项目品质，加大推广投放力度，短期内轰动全城，前期可在邢台市内设立临时售楼处，并启动看房专车深入邢台县、沙河市拓展客户，示范区开放后可在综合楼内开展体验式营销积累客户，并且利用园林、样板示范区开放引爆市场，后期可以进行老带新等优惠政策。,分 目 录,财务测算及成就共享初步分配方案,第四部分,四、项目财务测算主要财务指标,四、项目财务测算目标成本,销售净利率 11.3%净利润 3.51亿内部收益率

26、（IRR）34%税负率 12.5%销管费用率 5%土地获利倍数0.98项目目标成本 21.87亿,四、项目财务测算项目财务成功标尺,四、项目财务测算项目首期预计签约产品净利率简析,四、项目财务测算项目资金计划,现金流量表,一、融资情况 项目融资以施工方融资为主，以银行开发贷为辅。二、贷款计划：计划向银行申请贷款，申请总额9亿元。三、监控资金情况 无资金监管四、关于按揭贷款的对接情况 计划与建行、工行等国有银行进行合作，预计回笼周期在2个月左右。五、项目首次开盘预计在11月1日，目前无监控资金,四、项目财务测算项目融资及监控资金情况,四、项目财务测算预售前资金安排,四、项目财务测算财务建议,财务

27、建议1、税务方面：深入了解邢台市当地税务政策，从立项开始做好每个环节的税收筹划，随时监控税务风险，将税务成本降到最低。2、融资方面：按照集团2014年融资工作方向指示，力推施工方融资，将报表的负债外移；以银行开发贷为辅，力争项目实现成就共享。,四、成就共享初步分配方案,四、成就共享初步分配方案,根据成就共享测算结果，分配方案如下表：,备注：各项目具体分配方案需呈报集团领导审批。,分 目 录,项目开发,第五部分,五、项目开发实现“提前售”的相关安排,我司已经邢台市政府多次沟通，邢台市政府基本同意我司提前销售，我司拟与邢台市政府签订协议内容中规定相关内容，具体如下：“在项目公司托管 元/平方米（占

28、地面积）的商品房预售保证金后，市住房和建设局批准项目公司提前预售优惠政策。在项目公司完成示范展示区的建设，由市住房和建设局颁发与已托管保证金相对应占地面积的商品房预售许可证。并许可项目公司作为开发商与购房者签署商品房买卖合同。同时该托管资金可用于项目开发建设资金的支付。”,五、项目开发关键工期承诺,五、项目开发展示区关键节点计划,五、项目开发开发报建专项计划,五、项目开发设计专项计划,五、项目开发招标专项计划,五、项目开发分区开工图,七里河景观,双拼区货值：8.8亿开工时间：2014-6-16开售时间：2014-11-1交楼时间：2016-5-31,联排区货值：3.75亿开工时间：2014-6

29、-16开售时间：2014-11-1交楼时间：2016-5-31,洋房区货值：8.25亿开工时间：2014-6-16开售时间：2014-11-1交楼时间：2016-5-31,高层区货值：7.27亿开工时间：2014-6-16开售时间：2014-11-1交楼时间：2016-5-31,五、项目开发新开发城市普查施工单位名录,备注：方法1：区域的投拓团队对接政府建设部门的同时，了解已进入当地的优秀施工单位名单；方法2：在竞品市场调研的同时，同步收集竞争对手的工程承包单位及服务质量；方法3：通过其他资源寻找施工单位。,五、项目开发新开发城市普查施工单位名录,备注：方法1：区域的投拓团队对接政府建设部门的同时，了解已进入当地的优秀施工单位名单；方法2：在竞品市场调研的同时，同步收集竞争对手的工程承包单位及服务质量；方法3：通过其他资源寻找施工单位。,五、项目开发项目开发风险及应对措施,五、项目开发需集团协调解决的问题,谢 谢！,