都市综合体桉例分析与借鉴-深圳尊地.ppt

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2、成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。,都市综合体的定义,HOPSCA,都市综合体的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,城市化进程与都市综合体,城市化发展,“一个城市只有一个中心”,广州-北京路,重庆-解放碑,北京-西单,上海-南京路,“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？,上海由一个中心向多个中心发展,上海-淮海路,上海-人民广场,上海-陆家嘴,上海-徐

3、家汇,上海-虹桥,上海南京路,上海城市化发展,北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代,城市化发展,北京城市化发展,深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的,城市化发展,深圳城市化发展,深圳都市综合体的发展,周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题,都市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰,国贸,地王,中信城市广场,中航城,万象城,保利文化广场,周边环境问题功能搭配问题,周边环境问题道路系统问题功能搭配问题,二,都市综合体案例借鉴与分析,1,国内外失败案例分析,2,成功案例借鉴,都市综合体失败的案例分析

4、蒙特利尔地下城 Montreals underground city,每年4到5个月的漫长冬季。40年建成全世界最大、最具特色的地下交通网络。地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。,道路系统长度约为40公里。每天通行人数超过50万。共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。,蒙特利尔简介,地下城主要数据指标,蒙特利尔地下城发展历程,20世纪70年代，地下城的概念出现，但中心区依然缺乏公共设施。,蒙特利尔开设了4条地下商业走廊，大都位于同一条地铁交通干线的下面。,90年代至今,20世纪70年代,萌芽，地下城的建筑面积大约在50万平方

5、米左右，主要由地铁、广场、旅馆组成，市中心的地铁站出现了少量的地下人行通道。,建设了更多的地下通道形成了一个由步行通道联系起来的庞大的系统,人们主要生活都转入地下,地面的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。,蒙特利尔地下城的失败,商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城。建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方

6、式,项目亮点,项目不足,蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴,地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。,规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。,失败原因,规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。,蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的都市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。,经验积累,占地面积：51万m2 总建筑面积：116万m2物业形态：40万平米的商业20万平米住宅

7、尼罗河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游乐场、儿童乐园各地风格的美食街总投资额：25亿元建筑密度：38.55%,都市综合体失败的案例分析东莞华南MALL,曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国新闻周刊评为“世界新七大奇观”的华南MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL生活城”,华南MALL这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌，为什么要更名呢？,商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏差，更名是对目前现状的反思和调整!,东莞华南MALL现状及根源,华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的55。文化展示、健康休闲类的商家则完全

8、没有实施。各类主力店也比预期的少了50，同类商业替换率也超过30。,华南MALL照搬了欧美郊区MALL的模式。购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足，本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。,新华南MALL生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，新华南MALL生活城已由原来的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”。,购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以满足人们“一站式”的“生活需求”，而非仅仅满足“一站式”的“消费需求

9、”。,业态调整方面，增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。,华南MALL的调整方向,主题,功能,业态,东莞华南MALL的借鉴,都市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力难以满足巨大的消费规模。,对于都市综合体的市场定位，我们要找到准确市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡休闲/娱乐/购物/度假功能最易实现成功。,都市综合体策划的模式尚不完善，各个国家之

10、间因为文化、经济水平消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应重点考虑本土化的特征。,定位,体量,文化,都市综合体成功案例分析深圳华润中心,项目位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m2总投资：40亿港币,华润中心,深圳唯一的 SUPER HOPSCA,18.8万平米深圳商业航母,不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式,四大领航国际品牌主力店,法国（Rel）体验时尚生活百货公司,嘉禾影院,华润万佳City Value,奥林匹克标准真冰溜

11、冰场,华润大厦：出租率接近100 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。,华润中心一期盘点,万象城：已接待顾客2000多万人次，商场出租率达97，一年销售总额达到10亿元。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一,华润中心一期获得巨大成功！,华润万象城都市综合体成功运营的思考,一期,二期,华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？,公寓,周边高档公寓众多,住宅,高档住宅缺失，中高档住宅众多,酒店,五星级酒店林立,办公,地王大厦等甲级写字楼汇聚,商务,CBD带

12、来大量高等级商务人士,商业,缺乏有影响力的商业形态,五星级酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,高消费人流,让我们从华润中心的真实价值探究其成功因素,地王信兴广场,书城深交所发展银行,华润中心,国贸大厦,中信城市广场,中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润地王财富圈！,世界金融中心,成功硬指数,一级商业中心,甲级写字楼,星级酒店,华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德

13、大厦世界金融中心,华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心,华润万象城中信城市广场,成功软指数,银行,金融证券,保险,联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金,友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险,深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行,华润能量指数,商业航母,5A级写字楼,五星级酒店,华润品牌能量,成功硬指数,成功软指数,华润能量指数,华润中心,港人北上,东部人群西进,西部人群重返,市外人群南下,营运城市空间引航城市地产,填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失,全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次,传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵,华润

14、中心,决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。,运营城市是复合地产发展的最高境界！,华润中心的规模体量,项目所在城区的外在发展要求,华润中心运营城市,华润中心成功原因分析,科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。,华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。,开发节奏,地理位置,华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润帝王财富圈，未来可持续

15、发展。,运营城市,三,对尊地地产的启示,都市综合体前景,未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。,都市综合体在中国将大有可为！,中国逐步迈向现代化，国外先进的地产开发模式在中国得到实验，大部分获得了成功！,我们取得的成就,沃尔玛亚洲中心 将世界500强总部留在深圳,新华南MALL生活城 东江畔新都市主义街区,东营银座城市广场,合肥安福国际广场,西安天地时代广场,规划、设计、建设难,开发节奏难把握,国外成功案例 结合本土文化难,我们发现的难题,都市综合体招商、营销难,成功！,YES,面对都市综合体，我们还需思考的问题,地块价值的研判与分析都市综合体与旧改拆迁间的协调都市综合体现金流的问题,Thank You!,