获取土地阶段.ppt

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1、第三章 获取土地阶段,美丽的土地,黄土地,耕作的土地,干涸的土地,黑土地,干旱的戈壁,第一节 我国土地制度概述,一、土地所有权与使用权制度,据土地管理法的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。,单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土

2、地的具体登记发证机关，由国务院确定。,依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。,第一节 我国土地制度概述,二、土地获取方式,(一)以出让方式取得土地使用权,土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。,我国城市房地产管理法对土地使用权的出让方式、合同签订、价款支付和土地开发等方面作出了明确规定。,1招、拍、挂出让制度,2002年5月9日国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定，商业、旅游、娱乐和

3、商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,第一节 我国土地制度概述,2007年9月28日国土资源部又颁布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。,这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。,招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行

4、公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,第一节 我国土地制度概述,土地使用权招、拍、挂的程序如下：,(1)市、县人民政府土地行政主管部门至少在公开招标、拍卖或挂牌日前20日发布公告，列明该幅土地的基本情况、投标人及竞买人的资格要求、确定中标人或竞得人的方法和标准以及投标保证金等条件。,(2)出让人须对投标申请人及竞买申请人进行资格审查，须通知符合公告规定条件者参加公开招标、拍卖或挂牌出让

5、活动。,(3)以公开招标、拍卖或挂牌方式确定中标人或竞得人后，出让人须与中标人或竞得人签订成交确认书。出让人退还其他申请人的保证金。,(4)出让人与中标人或竞得人须于确认书所规定时间及地点签订国有土地使用权出让合同。中标人或竞得人支付的投标保证金会视为部分国有土地使用权出让金。,(5)中标人或竞得人付清全部出让金后，须依法申请办理土地登记。市、县级或以上人民政府会发出国有土地使用权证。,第一节 我国土地制度概述,2土地出让合同的签订,根据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让须由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。,3土地出让金的支付,土地

6、使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。,4土地使用权的开发,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。,5改变土地使用用途,改变土地使用用途，也称土地变性。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,第一节 我国土地制度概述,(二)以划拨方式取得土地使用权,土地使用权划拨是指县

7、级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：,1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施用地和公益事业用地：3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。,如果要在划拨土地上进行房地产开发，也要补交土地出让金，将划拨土地转为出让土地，也就是常说的“土地变性”。,第一节 我国土地制度概述,划拨土地使用权，一般不得转让、出租、抵押。符合下

8、列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：,1土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人：2领有国有土地使用证；3具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4依照城市房地产开发经营管理条例的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。,(三)以转让方式取得土地使用权,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。,土地使用者通过转

9、让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。,第一节 我国土地制度概述,1按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以

10、采取必要的措施。土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照城市房地产管理法的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。,根据城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权应符合以下的条件，否则不允许转让。,(四)投资者投入土地使用权,在房地产开发公司成立时，投资人以土地使用权作为出资，投入房地产开发企业，按照投资比例或约定比例进行利润分成。,(五)其他方式获取土地使用权,房地产开发企业可以通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，进而取得其土地使用权。,第一节 我

11、国土地制度概述,三、闲置土地处置制度,闲置土地处置办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。,具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：1国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；2已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1年的；3法律及行政法规规定的其他情形。,市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知

12、土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。,第一节 我国土地制度概述,市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案可以选择下列方式：(1)延长开发建设时间，但最长不得超过1年；(2)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；(3)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；(4)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；(5)政府采取招标、拍

13、卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；(6)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择上述规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。,在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收

14、相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,第一节 我国土地制度概述,已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。,四、终止土地使用权,根据土地管理

15、法规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：,1为公共利益需要使用土地的；2为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；4因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,依照上述第1项、第2项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。,第一节 我国土地制度概述,出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同，主要分为居住用地70年，工业用地50年，商

16、业用地40年等。,土地使用权出让最高年限由国务院规定。,当用作住宅用途的建筑土地使用权的年期届满，应自动更新；,有关其他用途的建筑土地使用权到期，土地使用者应于使用期届满前最少一年申请延期，除非土地因公众利益考虑而需收回外，申请应被批准。当延期获得批准，必须重新签署土地出让合同及支付按重新签署土地出让合同所示的土地出让金。如果土地使用权年期届满而土地使用者并无申请延期或延期不获批准，土地使用权应免费归还国家。而土地使用权应于土地停止使用时中止。当建筑土地使用权已终止，授予者应实时进行取消注册的正式手续，而建筑土地使用权证应由土地注册处取回。,五、其他土地政策,第二节 获取土地阶段纳税处理,一、

17、契税,根据中华人民共和国契税暂行条例(1997年7月7日国务院令第224-9)及其相关规定，需要依据国有土地使用权出让、土地使用权出售成交价格按照3至5适用税率交纳契税。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免交契税。,1契税税率,考虑到我国经济发展不平衡，各地经济差别较大的实际情况，契税实行35的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。,2契税应纳税额的计算,应纳税额=计税依据税率,3契税的征收管理,签订土地权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间，自纳税义务发

18、生之日起10日内，向土地所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。,第二节 获取土地阶段纳税处理,【例31】6月20日，甲公司以账面价值为1 000万元、评估确认价值为1200万元的土地使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地人民政府规定契税税率为4。,东方房地产公司应于6月30日前向土地所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。契税的计税依据为甲公司投资入股评估确认价值1 200万元，东方房地产公司在接受投资时应缴纳契税为1 2004=48(万元)。,4以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权,根据中华人民共和国契税暂行条例第二条第一款规定

19、，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权，根据关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知(财税2008129号)的规定，对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税，不适用财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2003184号)。,第二节 获取土地阶段纳税处理,5改变土地使用权出让合同约定的土地用途涉及的契税问题,有些房地产开发企业，在取得土地阶段，还可能涉及改变土地使用权出让合同约定的土地用途的应纳契税问题。按照中华人民共和国

20、城市房地产管理法的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。根据国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复(国税函2008662号)的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。,【例32】东方房地产公司207年12月摘牌取得某市200亩综合用地的土地使用权，每亩地价30万元，该公司按照规定缴

21、纳了契税。208年7月该市修改城市规划，调整城市支路，使该宗土地使用权的性质变为住宅用地，该公司按照要求对该宗地进行评估，按住宅用地评估后地价为11000万元，按综合用地评估后地价为9 000万元，该公司根据土地评估机构的评估结果补交了2 000万元的土地出让金。该市契税征收率为4，东方房地产公司应补缴契税：应缴契税=(11 0009 000)4=80(万元),第二节 获取土地阶段纳税处理,二、印花税,根据财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税2006162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.5贴花。取得房产证及土地使用权

22、证等权利许可证照按件贴花，每件5元。,【例33】209年1月，东方房地产公司通过竞标取得土地使用权100亩，地价为6 000万元，3月取得该块土地的土地使用证。东方房地产公司应纳印花税额为：,1签订土地使用权出让合同应纳印花税额,应纳税额=6 000 0.5=3(万元),2取得土地使用证应纳税额为5元。,第二节 获取土地阶段纳税处理,三、耕地占用税,根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例(2007年12月1日国务院令第511号)的规定，获取的土地符合耕地条件的需依据实际占用耕地面积，按照规定的适用税额一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不必缴纳耕地占用税。耕地占用税中“耕地”是指用于种植农作物

23、的土地，占用前3年内曾用于种植农作物的土地，也视为耕地。,1征税范围,占用耕地建房或者从事非农业建设、占用园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，都是耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。,2计税依据,耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。,第二节 获

24、取土地阶段纳税处理,3税额,(1)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元：(2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元：(3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元：(4)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。,表31 各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表,第二节 获取土地阶段纳税处理,4应纳税额的计算,应纳税额=计税依据税额=实际占用的耕地面积税额,【例34】东方房地产公司经土地管理部门批准征用耕地200 000平方米用于房地产开发。当地政府规定的耕地占用税税额为225元/平方米。,应缴耕地占用税

25、=200 00022.5=450(万元),5耕地占用税的征收管理,(1)纳税义务发生时间：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。,(2)纳税期限：土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。,(3)纳税地点：纳税人占用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地

26、所在地地方税务机关申报纳税。,第二节 获取土地阶段纳税处理,四、城镇土地使用税,根据国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定(2006年12月31日国务院令第483号)的规定，取得土地使用权后需要以实际占用的土地面积为计税依据，按照税法规定的差别幅度税额计算缴纳城镇土地使用税。,1差别幅度税额,城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。,第二节 获取土地阶段纳税处理,2应纳税额的计算,全年应纳税额=实际占用土地面积(平方米)适用税额,3纳税期限及纳税义务发生时间,按年计算、分期缴纳的征收方

27、法，具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；新征用的非耕地，自批准征用的次月起开始缴纳土地使用税。,对于已经销售了的住宅小区，根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知(财税2008152号)“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态

28、发生变化的当月末”的规定，原则上应是随销售进度进行产权分割终止土地使用税的纳税义务。,第二节 获取土地阶段纳税处理,4纳税地点和征收机构,城镇土地使用税由土地所在地的地方税务机关征收；城镇土地使用税在土地所在地缴纳，纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，应分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税。在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。,5税收优惠,房地产开发企业建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局

29、根据从严的原则结合具体情况确定。,房地产开发企业办的学校、医院、托儿所以及幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征土地使用税。,【例35】东方房地产公司拥有一宗50万平方米的土地使用权，其中市政道路及绿化带用地8万平方米，此块土地中规划一所学校占地2万平方米，已完成销售商品房占用土地20万平方米，该地城镇土地使用税税额为5元/平方米，按季缴纳。,应缴纳城镇土地使用税的土地面积=50-8-2-20=20(万平方米),年度应纳税额=205=100(万元),每季度应纳税额=1004=25(万元),第二节 获取土地阶段纳税处理,五、接受土地

30、使用权出资的涉税问题,1企业所得税,被投资企业接受的土地使用权出资，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。即如果投资企业已经按照税法规定确认投资环节应纳税所得额，土地使用权的增值部分在税收上已经得到实现，被投资企业可以凭评估报告作为税前扣除的依据，有的地方税务机关还要求开发企业提供投资企业主管税务机关出具的投资企业已调增应纳税所得额证明，作为税前扣除的依据。,2土地增值税,这个问题在土地增值税上则比较复杂，税法并未对此进行明确规定。,在财税200621号文出台前，原土地增值税规定，以土地使用权作为出资，对出资方而言，在出资环节一律不征土地增值税,第二节 获取土地阶段纳税处理,但在财政部国家

31、税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)出台后，关于以房地产进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第一条暂免征收土地增值税的规定，财税200621号自2006年3月2日起执行。,这样在2006年3月2日以前，对被投资方企业而言，将来对此作为出资的土地使用权进行开发销售后，计算土地增值税时，取得土地使用权的扣除金额十分关键，因这不但涉及扣除项目金额本身，还涉及房地产开发企业加计扣除20的问题。,在实务中有不同观点：一种观点认

32、为与企业所得税一样，依其评估价值即被投资企业的入账价值作为扣除项目金额，因出资环节并未计征过土地增值税，故这个观点税务机关的一般难以认同；,二是依投资方企业土地使用权的取得成本来作扣除项目金额，但这种观点会带来征管上的不便。,第二节 获取土地阶段纳税处理,在财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)出台后，因均不适用暂免征收土地增值税的规定，扣除金额将容易确定。在当前的征管实务中，多数地方税务机关的要求是：受投资方企业的土地使用权成本可以计入扣除项目金额，并可作加计20扣除的基数，但需纳税人提供支持性证明材料：出资协议、该宗地的评估报告、验资报告、出资方以该幅地出资环

33、节已经接受土地增值税税务管理的证明等。,第三节 获取土地阶段会计处理,一、取得土地使用权确认,1通过出让取得的土地使用权,通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，如果还发生了与取得该土地有关的费用，如缴纳的行政事业性规费、征地补偿费等，应一并计人土地取得成本。,2通过转让取得的土地使用权,通过土地使用权转让取得土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费等。,3投资者投入的土地使用权,投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。,4其他方式取得的土地使用权,房地产开发企业合并取得的土地使用权的成本

34、，应当按照企业会计准则第20号企业合并确定，非货币性资产交换取得的土地使用权的成本，应当按照企业会计准则第7号非货币性资产交换确定，债务重组取得的土地使用权的成本，应当按照企业会计准则第12号债务重组确定，政府补助取得的土地使用权的成本，应当按照企业会计准则第16号政府补助确定。,第三节 获取土地阶段会计处理,二、获取土地使用权的财务处理,房地产开发企业取得的土地使用权，根据企业会计准则第6号无形资产应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，应当将其转为投资性房地产。,房地产开发企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所

35、建造的房屋建筑物成本。,取得土地使用权缴纳的相关契税、印花税及耕地占用税一般不通过“应交税费”账户，契税、耕地占用税视取得土地使用权的用途计入不同的会计账户，印花税直接进入“管理费用”核算，但有人认为取得土地使用权环节的印花税金额较大，建议计入取得土地的成本。,(一)用于土地开发的土地使用权,房地产开发企业如果取得的土地使用权用于土地开发的，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中，即借记“开发成本土地开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户，所缴纳的印花税直接进入“管理费用”账户核算。,第三节 获取土地阶段会计处理,【例36】东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发

36、商品性土地总价款5 000万元，单价50万元/亩，契税征收率为4，当地政府规定的耕地占用税税额为22.5元平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。,1支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，东方房地产公司应进行的会计处理为：,借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 50 000 000 贷：银行存款 50 000 000,2应缴纳的契税为：,5 0004=200(万元),依据耕地占用税完税凭证和付款证明，东方房地产公司应进行的会计处理为：,借：开发成本土地开发土地征用及拆迁补偿费 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000,第三节 获取土地

37、阶段会计处理,3应缴纳的耕地占用税为：,100666.6722.5=150(万元),依据耕地占用税完税凭证和付款证明，东方房地产公司应进行的会计处理为：,借：开发成本土地开发 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000,4签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为：,5 000 0.5=2.5(万元),缴纳印花税时，依据印花税完税凭证和付款证明，东方房地产公司应进行的会计处理为：,借：管理费用印花税 25 000 贷：银行存款 25 000,第三节 获取土地阶段会计处理,(二)用于商品房开发的土地使用权,根据企业会计准则，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关

38、的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本，即借记“开发成本房屋开发”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。,【例3-7】20 x 8年6月，东方房地产公司取得85亩的土地使用权用于商品房开发，价款2 500万元，契税征收率为4，当地政府规定的耕地占用税税额为22.5元平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。,1支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，会计处理为：,借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费 25 000 000 贷：银行存款 25 000 000,第三节 获取土地阶段会计处理,2

39、应缴纳的契税为：,2 5004=100(万元),依据契税完税凭证和付款证明，会计处理为：,借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费 1 000 000 贷：银行存款 1 000 000,3应缴纳的耕地占用税为：,85666.6722.5=127.5(万元),借：开发成本房屋开发 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000,4签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为：,2 0.5=1.25(万元),借：管理费用印花税 12 500 贷：银行存款 12 500,第三节 获取土地阶段会计处理,(三)自建用房的土地使用权,房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的

40、取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账户。,【例38】208年3月12日，东方房地产公司以出让方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支付500万元，并在该块土地上自行建造两栋办公楼自用，发生建筑工程支出1 100万元。两栋办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权的使用年限为50年，无净残值；写字楼的使用年限为25年，预计净残值100万元；都采用直接法进行摊销和计提折旧。契税的征收率为4。,1支付土地出

41、让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，进行的会计处理为：,借：无形资产土地使用权 5 000 000 贷：银行存款 5 000 000,第三节 获取土地阶段会计处理,2应缴纳的契税为：,5004%=20(万元),借：无形资产土地使用权 200 000 贷：银行存款 200 000,3签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为：,500 x0.5=0.25(万元),借：管理费用印花税 2 500 贷：银行存款 2 500,4在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时，根据付款凭证、税务部门监制的发票或财政部门监制的收据，进行的会计处理为：,借：在建工程 11 000 000

42、 贷：应付账款等 11 000 000,5办公楼达到预定可使用状态，进行的会计处理为：,借：固定资产办公楼 11 000 000 贷：在建工程 11 000 000,第三节 获取土地阶段会计处理,6每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，进行的会计处理为：,借：管理费用 504 000 贷：累计折旧 400 000 累计摊销 104 000,(四)暂时没有确定使用用途的土地使用权,如果取得的土地暂时没有确定使用用途，计入“无形资产土地使用权”账户。,【例3-9】20 x 8年8月，东方房地产公司取得300亩的土地使用权暂时没有确定使用用途，价款4 500万元，契税征收率为4，征用土地在征用前属于

43、城市用地，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。,1支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，进行的会计处理为：,借：无形资产土地使用权45 000 000 贷：银行存款 45 000 000,第三节 获取土地阶段会计处理,2应缴纳的契税为：,4 500 4=180(万元),借：无形资产土地使用权 1 800 000 贷：银行存款 1 800 000,3签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为：,4 500 0.5=2.25(万元),借：管理费用印花税 22 500 贷：银行存款 22 500,(五)用于赚取租金的土地使用权,企业改变土地使用权的用途，将其作为

44、用于对外出租时，应将其转为投资性房地产。,【例3-10】东方房地产公司20 x7年10月取得土地使用权9 000万元(含税费)用于房地产开发，已完成土地开发，土地开发成本800万元。因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产开发，将已开发完成的土地用于出租。208年2月与甲公司签订了经营租赁合同，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期开始日为208年2月1日，租期2年。,第三节 获取土地阶段会计处理,1支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，进行的会计处理为：,借：开发成本土地开发 90 000 000 贷：银行存款 90 000 000,2支付土地开发成本时，根据付

45、款依据、税务部门监制的发票或财政部门监制的收据，进行会计处理为：,借：开发成本土地开发 8 000 000 贷：银行存款 8 000 000,3208年2月1日，租赁期开始日，应将已开发的土地转换为投资性房地产，进行的会计处理为：,借：投资性房地产土地使用权 98 000 000 贷：开发成本土地开发 98 000 000,第三节 获取土地阶段会计处理,三、获取土地阶段纳税会计处理,1契税的会计处理,契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计人“开发成本”科目；为

46、建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“无形资产”科目。,【例311】209年5月25日，东方房地产公司取得一块土地使用权进行房地产开发，支付土地出让金9 000万元，缴纳契税3 600 000元。(假设契税税率为4)支付契税时，东方房地产公司应依据契税完税凭证作以下会计处理：,借：开发成本 3 600 000 贷：银行存款 3 600 000,第三节 获取土地阶段会计处理,【例312】209年3月20日，东方房地产公司取得一块准备用于自建办公用房的土地使用权，支付土地出让金2 000万元，缴纳契税800 000元。(假设契税税率为4)支付契税时，

47、东方房地产公司应依据契税完税凭证作以下会计处理：,借：无形资产 800 000 贷：银行存款 800 000,2土地使用税纳税业务的会计处理,房地产开发企业按规定计算缴纳的土地使用税应计入“管理费用”，有人认为房地产开发企业商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发成本”，持此观点者认为鉴于房地产开发业务的特殊性，商品房建设期间缴纳的土地使用税，应属于企业会计准则第1号存货所规定的：“使存货达到当前状态和场所所必须的必要、合理的支出”，应计入“开发成本”，而不应依一般的会计处理规定，计入期间费用。,第三节 获取土地阶段会计处理,本课教材认为因土地使用税属于按期纳税的税种，除上述提到的企业会计准

48、则第1号存货外，会计中并无明确规定，国税发20093l号文在列举开发成本项目构成中也没有明确土地使用税，所以教材认为，房地产开发企业按规定计算缴纳的土地使用税应计入“管理费用”。,房地产开发企业按规定计算应交的土地使用税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税费应交土地使用税”账户；上交时，借记“应交税费应交土地使用税”账户，贷记“银行存款”账户。,【例313】东方房地产公司拥有一宗50万平方米的土地使用权，其中市政道路及绿化带用地5万平方米，已完成销售商品房占用土地25万平方米，该地城镇土地使用税税额为5元平方米，按季缴纳。,1应纳土地使用税额计算方法如下：,应缴纳城镇土地使用税的土地面积=50-25-5=20(万平方米),年度应纳税额=205=100(万元),每季度应纳税额=1004=25(万元),第三节 获取土地阶段会计处理,2上述东方房地产公司的会计处理为：,借：管理费用土地使用税 250 000 贷：应交税费应交土地使用税 250 000,(1)东方房地产公司计算土地使用税时：,(2)上交土地使用税时：,借：应交税费应交土地使用税 250 000 贷：银行存款 250 000,本章结束,谢谢听讲,