花城物业装修管理培训课件.ppt

《花城物业装修管理培训课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《花城物业装修管理培训课件.ppt（46页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、业户装修管理,家居装修应办理的手续家居装饰装修的禁止性规定业户装修要求装修管理必备文件要求装修管理制度认知装修审批制度装修现场管理规定装修工程队管理规定装修管理记录要求装修管理作业检查规定物业装修监控要点装修巡查表的填写它山之石的装修管理,一、家居装修应办理的手续,A.房屋所有人、使用人进行家居装饰装修，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，必须按照建设部建筑装饰装修管理规定第八条规定的程序办理，即：房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。,B

2、.进行简易装饰装修（如仅作面层涂料、贴墙纸、铺面砖等）的，应当到房屋产权单位或物业服务单位登记备案,二、家居装饰装修的禁止性规定(110号文件),（1）不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原门窗尺寸或者自建门窗；,（2）不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇。,（3）不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施。,（4）不得大量使用易燃装饰材料等。,三、业户装修要求,业户对所购物业进行装修都是在房屋原有基础上进行的，所以它和建造过程中的装修有所不同，必须贯彻以下要求：,（1）装修必须符合房屋原设计时的工程技术规范与技术指

3、标。,（2）施工时应顾及相邻业户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响。,（3）重视施工中的防火工作。,四、装修管理必备文件要求,（1）装修管理协议（2）装修申报表（3）装修管理办法（4）施工人员登记表（5）临时出入证（6）安全责任书（7）施工许可证（8）动用明火许可证（9）装修竣工验收表,五、装修管理制度认知,1、装修申报制度,（1）业户必须向物业服务公司、服务中心提出申请，领取装修申报表。（2）业户填好装修申报表并附装修图纸与施工人员身份证复印件，并物业服务公司、服务中心备案。（3）物业服务公司、服务中心认可审核材料后，由施工队负责人填写施工人员登记表,2、装修审批制度,（1）在接受装修审

4、核材料两天内，物业服务公司、服务中心应对装修方案中涉及承得结构、公共设施的内容进行审核，提出书面意见，并送交业户及施工队负责实施；（2）业户装修施工队携填好的施工人员登记表连同施工人员的照片一并提交物业服务公司、服务中心，物业服务公司、服务中心检查后为施工队办理临时出入证，收取出入证工本费，并做好发放记录；（3）由物业服务公司与业户、施工队负责签署装修管理协议和安全责任书；（4）由物业服务公司发给施工许可证，施工队按审批的装修范围进行装修；（5）装修中如需动用火的还需办理动用明火许可证。,3、装修现场管理规定,装修现场监护是装修管理的关键。所有的规定都要靠现场监护来落实，因此物业服务公司应派人

5、对施工现场进行定时的监督检查。,（1）张贴X号X室装修公告，注明装修工期等及对周围业户有所打扰的道歉语；（2）审查施工人员的情况，严格执行凭证出入制度；（3）每天去装修施工现场了解装修情况；建筑垃圾堆放情况，保持周边环境整洁；（4）施工现场不准吸烟；对施工队动用明火时现场检查、监督；（5）及时阻止装修施工队不合时宜地进行有强烈声响和污染性气味的操作；（6）装修竣工后业主和物业服务公司、服务中心一起按施工申报备案资料和住宅使用公约进行验收，验收后，双方在装修申报表上签字确认。（7）收回施工队的临时出入证，对遗失的出入证，双方应在施工人员出入证发放记录上做好登记并通知保安负责人。（8）装修材料运出

6、小区应经业户签字，并经服务中心确认。,4、装修工程队管理规程,为加强对装修工程队的管理，工程队进行施工前必须签订装修工程队责任书，其主要内容如下：,（1）缴纳装修管理费，装修人员进入住户装修时，必须向物业服务公司缴纳每日X元的管理费；（2）预缴押金：承提室内装修的工程队或人员，须预缴成品保护XX元，装修完毕按规定退还。（3）办理临时证：办证时需申报工人、人数、装修时间，并交1张1寸彩色照片；（4）装修施工负责人要保证各楼层公共设施的完成，如不能随意按电梯按钮，不得在电梯内乱写、乱画，不能撬各种门锁等，做到保持楼层的干净、美观。如违反规定，物业服务公司将采取各种形式进行处理，由此所耽误的工程进度

7、，由施工负责人负责；（5）保证住户原电器及卫生设备的完好。用电时，要采用适当的插头，严禁用电源线直接接在漏电开关上；严禁在室内抽烟、用电炉做饭，做到安全防火等。如有违反，由施工队及有关施工人员负责一切经济损失及法律责任。（6）装修材料超长超宽禁止使用电梯。（7）在装修过程中，需要者电焊作业的，必须事先向物业服务公司提出申请；,（8）装修时间为上午08：0012：00，下午13：30 18：00。如果住户装修工期紧，需加班加点，禁止使用电动机械和发出各种噪音，禁止晚上在楼内喷油漆、烤漆，避免影响邻居的正常休息；（9）工程队应严格按照有关规定装修。如住户要求违章装修时，应予解释说明，不予装修。否则

8、，除住户承担责任外，工程队也应承担一定的责任。（10）物业服务公司有权禁止违纪工程队进行装修工作；（11）住户自托亲朋好友进行装修，按照上述各条办理；（12）装修施工人员和物业服务公司工作人员都要遵纪守法，加强协作与沟通，共同维护住户装修秩序。,六、装修管理记录要求,（1）物业服务公司、服务中心应做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况，并将记录归入业户档案中。,（2）常用装修管理记录：分户记载管理日志；分户登记整改通知书；分户记载施工人员管理记录；分户登记施工人员出入证收发记录。,七、装修管理作业检查规定,（1）物业服务中心主管每周不定期抽查两次装修管理情况；（2）物业服务中

9、心主管对违章装修业户的处理情况，每天到现场复查一次，直至整改完毕。（3）设备主管对装修中损坏房屋承重结构、公共设施、超量用电等违规行为应及时发现并予以阻止，并要求施工队限期修复损坏部位；（4）对于在检查中发现的问题要书面通知相关人员整改，属一多次出现的问题，需分析原因并开具纠正/预防措施实施通知单加以完善。,八、物业装修监控要点,1、建筑物结构各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更、但不得开凿、损坏任务承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇的结构强度的行为。2、建筑物立面及景观对于建筑是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告及无线等都必须统一

10、规划，严格监管。3、消防二次装修动火作业现场的保护措施。消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中需注意的问题。4、安全管理二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留宿的管理及24小时日常巡查将是安全管理重点。5、装修期间对于可能造成墙面、地面、电梯轿厢等污染应加强监管；对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运；对施工作业时间严格控制，以免施工噪音对他人构成滋扰。,6、公共设施特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设备设施，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。任何

11、人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要予以处罚并及时修复。7、检查、验收对于装修单位，物业服务公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤应注意监督。,它山之石新加波的装修管理,政府强调对居住小区进行法治化管理。物业服务公司、服务中心编写了服务指南、管理规约、防火须知等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业服务法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进

12、行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业服务单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：不准改变住宅主体结构（墙体、柱子、梁）；厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换；室内管线、电源开关不准改变；楼房外观不准改变。3、提供优质的保养与服务。政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业服务公司提供最优质服务：住宅楼的维修。政府规定每5年对整幢楼房外

13、墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。电梯保养与维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有热线电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。,一、物业装修管理的基本概念,（一）什么是物业装修 即住宅室内装修，是指业主或物业使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶面、门、窗、给排水、强弱电等进行装修处理的活动和过程。（二）什么是物业装修管理是指物业物业服务公司依据国家相关法规和条例，受房屋开

14、发商或全体业主委托，对物业管辖范围内的业主或使用人住宅室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。（三）物业装修管理的目的规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；防止新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。,（四）物业装修管理的意义维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护城市建筑环境品质。维护小区正常生活、学习、工作秩序，营造小区安定、团结、和谐氛围。维护物业服务秩序，保障物业服务服工作的正常开展。,（五）物业装修管理具有那些特点特点一：阶段性强:属于前期物业服务范畴内的

15、阶段性工作，持续时间大约一年至一年半时间左右。特点二：政策性强：有强大的相关法律法规作支撑，如：物权法、物业服务条例、管理规约、住宅室内装饰装修管理办法第6条第1款明确告知了禁止行为。7、33、34条等。首先是根据物业服务条例第53条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务公司。顶楼搭建根据物业服务条例第27条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物权法第72条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。对于违规装修、物业服务条例第46条 对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法

16、规规定的行为，物业服务公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务条例第66条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：,(一)擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(二)擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。对占用改变小区公共建筑及共用设施用途的，按物业服务条例第50条 物业服务区域内按照规划建设的

17、公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务公司；物业服务公司确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。还可以按2009年3月23日最高人民法院通过的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释第七条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,特点三：专业性强：虽然技术含量不是很高，但专业知识性还是很强，所涉及的专业知识面还是很广的，如：土建施工工艺、水电施工工艺、装璜施工工艺等。特点四：目的性强：保障新建楼房的居住安全

18、，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。（六）物业装修管理的性质性质一：是管理，而非服务；性质二：是行为管理，而非工程质量理；性质三：已不是个人行为，也不是企业行为，而是一种社会行为。性质四：是阶段性、预防性管理。（七）物业装修管理对房屋开发的意义意义一：展示房屋建筑结构（户型）的设计魅力和理念，促进物业销售；意义二：显现房屋建筑结构的设计缺陷和不足。促进后续开发品质；意义三：催生户型使用的趋势和潮流，引领房屋市场需求导向。,二、术语解释,1建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。2承重结构：是指直

19、接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。3房屋外观：是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。4防水工程：是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。,5房屋配套设施设备：是指除门窗、护栏外的给排水管道（空调排水管）、强电源及弱电信号系统（照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控）、煤气报警器、红外线防盗报警

20、器、可视电话（非可视电话）、应急求助按钮、天然气表等。6房屋平面布置图：是指用于指导建筑装饰装修施工的平面（指水平面）设计图，它包括房屋平面布置（物品摆放）设计、区域使用功能（如：卧室、客厅、厨房、卫生间等）设计、出入通道（如：门、通道）设计，其中包括某些部位使用的材质和安装方式和要求等设计。它是按实际尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位。7水电施工图：是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意图是以示意方式进行绘制的，主要是以线条和符号构成，一般没有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求都是以文字说明为主。,三、物业装修管理的基本内容,（一

21、）装修申报与方案审核1装修申报时应注意的问题：（1）产权人相关证明文件；（2）非业主需持租赁合同和授权书；（3）业主委托的装饰公司，必须提供工商营业执照和资质证书复印件，并加盖鲜章；（4）装饰公司施工负责人，必须出示本人身份证；（5）业主自己装修，应出具装饰装修责任担保书；（6）装饰公司应提供装修设计图纸（平面布置图、立面图、水电施工图）。,2装修申报时应注意的问题,（1）详细审核装修设计图纸；（2）对图纸中违反规定的地方予以圈注的说明；（3）对有关违规的地方应当面向业主和装修施工负责人解释和说明；（4）对有关特别的事项，应告知业主予以注意，必要时要求书面承诺；（5）装修施工负责人应在审核后的

22、图上签字确认；（6）应将小区装修管理的相关规定和办法以书面形式交与装修办理人员，并在装修申请表上签收。,（二）告知和督导义务,1.相关规定及管理办法；2.装饰公司及施工人员情况；3.禁止行为和相关的注意事项；4.全员参与、全过程的监督和管理；5.装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患；6.及时纠正和处理装修施工中的违规行为；7.巡视检查中发现的问题和隐患，应及时的跟进和处理；8.对业主的求助，应亲临施工现场予以 帮助和督导；9.在专业技术和施工工艺上为业主作一定的支撑和指导。,（三）房屋外观的管理,物业服务是城市管理的重要组成部分，它是提高民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济、

23、文化和精神文明建设起着重要作用。物业服务承载着这些责任和使命。1.目的和意义：（1）物业服务形象；（2）物业服务品质；（3）维护好物业原创元素；（4）建筑外观是城市文明的重要标致。,2.禁止行为和注意事项：,（1）不得改动或改变（破坏）外观的形式和颜色；（2）不得附加或搭建原计没有的建筑物和构筑物；（3）不得随意在外墙上开孔凿洞；（4）户外设施安装必须符合小区统一管理规定和要求；（5）严禁封闭生活阳台。任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得破坏房屋的外观，严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色；严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，

24、严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞；严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等；严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业物业服务公司指定的位置上；未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识；严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建；严禁开挖地下室、打井。破坏防潮层和防水层，损坏物业共有设施、设备及场地。,（四）主体结构的管理,1.目的和意义：（1）维护结构安全和居住安全；（2）实现物业的保质和增质；（3）延长物业使

25、用寿命。,2.禁止行为和注意事项：,（1）擅自改变物业使用性质；（2）擅自改建、重建建筑物；（3）擅自搭建建筑物、构筑物；（4）破坏房屋的主体结构、承重结构和基础；（5）严禁拆除连接厨房与生活阳台之间的隔墙和门；（6）严禁拆除连接厨房与饭厅之间的隔墙和门；（7）严禁增加非承重楼面载荷；（8）严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；（9）严禁改动房屋结构（建筑主体、承重结构和基础）；,（10）严禁凿打与相邻户毗连的共用墙。任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中，不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必

26、须报物业物业服务公司，经物业物业服务公司审查同意后，并在物业物业服务公司工程技术人员的指导下进行施工；严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙；吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得600，孔洞直径不得12，孔洞深度不得50；房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。,（五）房屋防水施工的管理,1.目的和意义：（1）维护业主正常生活秩序；（2）避免相邻业主产生矛盾；（3）避免配套设施设备遭受侵害；（4）避免给相互业主造成经济损失。,2.禁止行为和注意事项：,（1）厨房、卫

27、生间未经过闭水试验严禁回填；（2）防水应做在结构层上；（3）严禁只在回填层上作防水处理;（4）对原防水层被损坏的部位应按规范的工艺的要求进行修补。,1.目的和意义：（1）保障配套设施设备免遭破坏；（2）保障配套设施设备的正常运行和使用。,（六）房屋配套设施的管理,2.禁止行为和注意事项：,（1）保障配套设施设备免遭破坏；（2）保障配套设施设备的正常运行和使用。2.禁止行为和注意事项：给水管不得暗敷在非防水地面，在通过无防水要求的区域内，应采用天、墙布管敷设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设；给水管道安装完毕后，应作压力试验，水压不应小于9kg、稳压不应少于两小时；排水管道安装完毕后，应

28、作冲水试验，每个管口冲水量不应少于200kg，冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进行下一道工序；施工临时用电，只能在漏电保护开关后端驳接。布线完毕后，各回路应作通电试验和绝缘试验，通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行；天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹。应裸露在外，并随时保持良好的通风状态，安装后的管道接口应作漏气检测；燃气报警器探头接通电源后，安装在吊顶的下方，尽可能靠近和正对燃气用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装；燃气热水器排气管道，严禁接入厨房排烟道内，应按物业物业服务公司规定的位置和方式直接引向户外排放。严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内，燃气热水器只

29、能安装在生活阳台的墙壁上，相距天然气表和管道500的位置，并将排气管道引至户外；,严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门，严禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房，并随时保持厨房与户外空气的对流。厨房采用暗埋式燃气灶，应在厨柜前门上方开46个直径不30的透气孔；阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管，如确需装饰包裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出510mm间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹；可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需变动位置，应由原安装单位施工人员处理；严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置

30、（高度和方向）。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔；空调外机，应安装在预留位置上，氟里昂管敷设，应按物业物业服务公司统一规定规范安装，并将冷凝水管接入积水管内，严禁冷凝水散流。（注：本楼房原设计未考虑家用中央空调安装，故严禁安装家用中央空调）；严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式，高度不得低于1000mm，其安装应牢固、可靠。；入户给水管应加设总阀，便于日常维修和检查。严禁损坏物业共有设施、设备及场地，严禁擅自改变和移动共有设施、设备。,（七）商业门面装修管理,1.管理重点：（1）必须取得消防主管部门的施工许可证；（2）不得擅自改动消防设备设施；（3）不得封闭和堵塞消防

31、通道；（4）烟道及油烟排放；（5）噪声控制；（6）排水控制；（7）外观及招牌、广告。,餐饮门面室内装修：,1厨房污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池、隔油池，避免污水中夹带的动（植）物油及碎骨、泥土、沙石进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道；2店面较大的，水平排水管道长度方向20m的，应增置管道疏浚检查口。3厨房油烟在进入主烟道（管）前，应安装滤油及油烟净化装置，严禁将未过滤的油烟排入主烟道（管）内，严禁向小区内或门面四周直接排放油烟；4严禁将直排式和强排式热水器的排气管接入烟道内；5厨房抽油烟机，应采用低噪声高速风机或专用风机，噪声不应大于65分贝，营业时间不得超过晚上1

32、0：00钟；,美容美发门面室内装修：,1洗发室地漏及洗涤池放水口必须加设不锈钢丝过滤网，模数不应2。2污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池，避免污水中夹带的发丝、发屑进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道；,门面户外装修：,1门面装饰装修除严格申报审批外，户外装修（门额、门柱、户外广告等），应严格按物管统一要求进行设计及施工。户外装修方案，未经申报和审核，不得擅自和违规施工。个性张扬，必须服从整体规划和管理要求。2门面户外装修，严禁侵占公共过道和路面。门额和门柱装修，不得超过相邻户彼此间分隔线。未经许可，不得擅自更改原路面整体形式和效果。3门面户外装饰装修，未经计可，不得擅自

33、改变原始结构和开状，不得擅自增加附属构筑物，不得侵占相邻门面的位置和影响相邻门面的装修效果。4门面空调安装，应遵守物管的规定和要求，安装前应将安装方案报物管审核，并在物管有关人员的现场指导下进行。,（八）施工行为的管理,任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得损坏公共设施设备，不得影响公共环境清洁卫生，不得影响业主的正常生活秩序；严禁违章作业和野蛮施工，杜绝一切不文明的施工现象和行为；严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸烟、乱扔烟头、火种、不规范的使用明火、电炉（含电阻加热器）、碘钨灯取暖或烘烤物品等；施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭；严禁在公共过

34、道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业；施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻户；严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域，保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全；严禁高空抛洒，严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为；严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的淘汰产品和材料；严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的工艺技术和施工设备、设施；房屋装修，如须变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质的施工企业承担；装饰装修企业，必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施

35、工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量；装饰装修企业，必须严格遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。,四、物业装修管理的难点,（一）装修成品保护费按市物价局及部门规定，成品保护费应由装修公司缴纳，按性质来说，装修成品保护费是保证施工单位的行为，既然是约束施工单位的，理应由装修公司缴纳。但在实际操作过程中，这笔费用却往往是由业主在缴纳。导致物业公司对装修公司的管理失控。矛盾的交点在于以下几个方面：1装修市场的不规范；（装修企业不愿承担自己应尽的义务和责）2装修公司的经营模式；（多以分包、挂靠的形式在承揽业务，

36、将企业行为转变为个人行为）3业主自我保护意识不强；（将本不该承担的义务和责任主动担负起来）4业主对物业服务认识的缺失和错位；（没有真正认识到物业公责是在保护业主的利益，这一点上物业企业应加强宣传力度，真正让业主懂得物业装管理的目的和意义）,（二）装修建渣清运,按市物价局文件规定，装修垃圾清运费的收取，应该以协商的方式定价，但在实际工作中真正实施这种方式，是否具有可操作性?（三）装修管理费按照住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）签订住宅室内装饰装修管理服务协议的装修管理，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：1、按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取管理服务费用，电梯住宅按不

37、高于0.03元/平方米每天，其他多层住宅按不高于0.02元/平方米天的标准计算。物业物业服务公司收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。造成共用部位、共用设施设备损坏等的，费用由责任人另行承担。2、委托物业服务公司清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业服务公司协商约定,（四）违规处理的尺度,对于那些严重违反管理规定，其行为已严重影响房屋的结构安全和小区的生活秩序，物业公司是否能通过断水电的方式进行制止？对于那些严重违反装修管理规定的施工单位和业主，其行为已严重影响房屋的结构安全和小区的生活秩序，物业公司是

38、否能通过断水电的方式进行制止？我个人认为，我们至少不能看他们继续侵害和破坏，最有效的制止手段就是断水电，这个问题曾引起了主管部门讨论，目前重庆的结论是不能断。但珠海市物业公司断水电制止违规装修行为，却是政府主管部门主张的行为。作为规范管理和运行的物业公司，上述有的问题虽然没有明确政策界定，或界定了不具有可操作性，目前，我位也只能按现有的相关规定进行操作，只是难度很大而已，,五、物业装修管理如何规避责任,（一）认真履行告知义务：物业装修管理，必须将物管公司装修管理的相关规定和房屋装修禁止行为和注意事项告知业主和装修施工人员。（二）依法依约的管理：物业装修管理，必须依据政府有关部门的规定和小区管理

39、规约进行装修管理。（三）坚守管理职责：物业装修管理，必须认真履行自己的管理职责，必须做到违规必查、违规必禁、违规必究。（四）完善相关记录及档案管理装修申报审核表，巡视检查记录表、整改通知书、问题装修跟踪记录表、承诺书、竣工验收表及装修资料档案管理。（五）不得混淆管理范围：物业装修管理，必须清楚物业装修管理的范围和性质，必须清楚物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理，装修验收只是行为验收而非质量验收。（六）不可参与装修业务的推荐和介绍：物业装修管理，不得强制性的向业主推荐和介绍装修公司和推销装修材料。（七）不得无原则的干预业主装修事务：物业装修管理，不得无故的对业主或装修施工人员进行管、卡

40、、压，或进行与物业装修管理无关的事。,六、对装饰装修违规现象的处理,（一）对违反装修施工管理服管理协议、装修施工现场管理规定的装饰装修企业或个人，应当面给予批评教育，情节严重的给予口头警告或书面警告，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工；（二）对违反了装修房屋的禁止行为和注意事项的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，情节严重的责令其停止施工，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工；（三）对装修管理员的管理，执意不予理采的装饰装修企业或个人，物管公司有权采取法律诉讼方式予以解决。（四）对违反了住宅室内装饰装修管理办法

41、、物业服务条例的装饰装修企业或个人，除立即停止违章规施工外，责令其限期恢复和整改，情节严重并造成重大后果的上报相关行政部门进行处理；（五）在实施物业装修管理的过程中，物业服务公司和装修管理员，只能依据建设部令第110号住宅室内装饰装修管理办法和国务院令第504号物业服务条例之规定行使其权力，履行其应尽的职责和义务；（六）在物业装修管理活动中，物业公司拥有审查、监督和管理的权力和义务，拥有对一般违规行为的处理权，如：责令其停工和整改等。绝没有行政职能部门的处罚权。物业物业服务公司，对装饰装修企业或个人的违规现象和行为有制止、纠正、举报、投诉的权力和义务。（七）在物业装修管理活动中，对严重违反国家相关规定的施工行为，除强行的予以制止外，应及时的将情况上报行政主管部门处理。,成己为人,成人达已,姓 名：侯晓平性 别：男年 龄：42岁 身 高：170CM所学专业：物业管理 工作年限：12年 籍 贯：四川绵阳联系电话：服务公司：乐山花城物业电子邮箱：,