碧桂园项目定位及产品建议.ppt

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1、第一部分本项目调研成果综合性结论,市场地位分析 项目区域交通地位,本项目调研成果综合性结论,便捷性：,重要性：,区域内有城 际高速公路、国道、城市环路以及数条公交线路可以直接抵达本项目。,京石高速公路及京周公路将是房山区通往市区相对必经之路，是西南方向进入北京的大动脉。,市场地位分析 项目区位地位,本项目调研成果综合性结论,房山门户,京石高速公路京周公路,房山区进京要道,本项目调研成果综合性结论,市场地位分析 自身商业体量,“相对区域规模较大”,商业辐射范围广需要业态支持的种类多,商业临街面长商业展示效果好,本项目调研成果综合性结论,市场地位分析 分析结论,市场地位分析 区域现有商业格局,云岗

2、区域,商业较为完善以常规商业为主,良乡区域,商业较为完善以餐饮娱乐为主流业态,缺乏中档次商业,缺乏特色专属商业,窦店区域,商业较为落后以常规商业为主,缺乏中档次 特色生活商业,本项目调研成果综合性结论,本项目调研成果综合性结论,市场地位分析 市场客户消费倾向参考,本项目调研成果综合性结论,市场地位分析 客户层级确定,本项目调研成果综合性结论,市场地位分析 消费客户需求业态分析,新建项目及自身客户,党政机关领导,党政机关年青人,客户在本项目可能消费的业态,新建项目及自身客户,党政机关领导,党政机关年青人,家庭消费（餐饮、超市、家饰）,时尚消费（精品、百货、娱乐）,商务消费（娱乐、休闲）,购物目的

3、地,购物目的地,购物目的地,居住区附近工作附近,公主坟、西单及其它区域,居住区附近工作附近,家庭消费（餐饮、超市、家饰）,商务消费（娱乐、休闲）,引导客户到本项目进行家庭消费,引导客户到本项目进行时尚消费,引导客户到本项目进行商务消费,引导客户到本项目进行家庭消费,容易,难,难,购物目的地,购物目的地,居住区附近工作附近,本地区消费,引导客户到本项目进行家庭消费,引导客户到本项目进行商务消费,家庭消费（餐饮、超市、家饰）,时尚消费（精品、娱乐、休闲）,购物目的地,购物目的地,居住区附近及云岗消费,公主坟、西单及其它区域,引导客户到本项目进行家庭消费,引导客户到本项目进行时尚消费,难,容易,容易

4、,家庭消费,商务消费,时尚消费,生活、家庭为主,商务为主 家庭为辅,时尚为主 家庭为辅,容易,客户在本项目需求业态确定,本项目调研成果综合性结论,结论,新商业主义房山商业升级版,新商业城市中心,打造一个属于新注入客户以及原有中端、中高端客户的消费购物天堂。,家庭化消费、时尚化消费、商务化消费,本项目调研成果综合性结论,第二部分本项目商业定位概念,商务,时尚,时尚,商务,家庭,家庭卖场,时尚卖场,精品卖场,家庭餐饮,时尚餐饮,商务餐饮,家庭娱乐,时尚娱乐,商务娱乐,家庭休闲,时尚休闲,商务休闲,定位方向概述,本项目商业定位概念,定位方向主题,房山新商业中心（房山新生活广场）,家庭卖场,定位方向涵

5、盖的商户类型,本项目商业定位概念,家庭餐饮,定位方向涵盖的商户类型,本项目商业定位概念,家庭休闲娱乐,定位方向涵盖的商户类型,本项目商业定位概念,时尚卖场,定位方向涵盖的商户类型,本项目商业定位概念,时尚餐饮,定位方向涵盖的商户类型,本项目商业定位概念,时尚休闲娱乐,定位方向涵盖的商户类型,本项目商业定位概念,商务餐饮,定位方向涵盖的商户类型,本项目商业定位概念,商务休闲娱乐,定位方向涵盖的商户类型,本项目商业定位概念,第三部分业态种类的比例定位,表格：本项目行业生存环境分析列表,备注：依据我司调研数据分析得出,业态种类的比例定位,确定核心业态类型区域业态生存环境对比,业态种类的比例定位,确定

6、核心业态类型消费客户目的性消费需求强度,业态种类的比例定位,确定核心业态类型消费客户权重值,业态种类的比例定位,确定核心业态类型权重比较,超市,家饰,餐饮,娱乐,业态种类的比例定位,确定核心业态比例,核心业态所占比例,商业盈利空间,低盈利形态,正常盈利形态,盈利较好形态,业态种类的比例定位,确定核心业态比例,基于上述分析，本项目核心业态所占比例，应控制在本项目总体商业规模的50%60%。,业态种类的比例定位,本项目各类型业态规模控制核心业态商户需求规模,业态种类的比例定位,本项目各类型业态规模控制非核心业态商户需求规模,业态种类的比例定位,本项目各类型业态规模控制,核心控制业态,非核心控制业态

7、,业态种类的比例定位,本项目各类型业态规模控制,第四部分商业区外部交通及设施规划,商业区外部交通及设施规划,商业区外部交通及设施规划消费车流动线,商业区外部交通及设施规划,商业区外部交通及设施规划货流车流动线,商业区外部交通及设施规划,商业区外部交通及设施规划外部人流动线,第五部分商业业态规划方案,商业业态规划方案支持依据,商业业态规划方案,商业业态规划方案支持依据,商业业态规划方案,不同物业区域商业价值,消费者直观消费心理,经营商户需求特性,直观消费心理角度,商业业态规划方案,商业业态规划方案支持依据,从商业价值角度,商业业态规划方案,商业业态规划方案支持依据,商业业态规划方案,商业业态规划

8、方案支持依据,从经营商户需求特性角度,商业D区业态规划方案,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案,根据商业D区核心控制业态的不同，确定两套商业业态规划方案，其中：方案一，核心控制业态为家庭型超市方案二，核心控制业态为家庭型生活饰品,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,方案一规划业态类型及面积：,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,地下一层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,地上一层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,商业业态规划方案,

9、商业D区业态规划方案方案一,地上二层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,地上三层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案一,地上四层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,方案二规划业态类型及面积：,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,地下一层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,地上一层商业业态规划,商业业态规划方案,商

10、业D区业态规划方案方案二,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,地上二层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,地上三层商业业态规划,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,商业业态规划方案,商业D区业态规划方案方案二,地上四层商业业态规划,商业A区业态规划方案,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,商业A区核心控制业态为大型餐饮业态，不存在较大差异性，以同一套业态规划方案阐述之。,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,规划业态类型及面积：,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,商业业态规划方案,商业A区业态

11、规划方案,地下一层商业业态规划,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,地上一层商业业态规划,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,地上二层商业业态规划,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,地上三层商业业态规划,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,商业业态规划方案,商业A区业态规划方案,地上四层商业业态规划,第六部分商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划商业主入口D区,主要商业入口，可达F2,主要商业入口，可达B1、F2,主要商业入口

12、，可达B1,次要入口，临街铺位入口,次要入口，临街铺位商业入口,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划商业主入口A区,主要商业入口，可直达达F2、F3,主要商业入口，可达F2、F3,主要商业入口，可达B1,次要入口，临街铺位入口,次要入口，临街铺位商业入口,主要商业入口，可达B1,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划商业外立面,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划商业景观,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划商业广告位,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划公共卸货区,D区、A区公共卸货区规划主要为满足各分区特定业态的货运需求，如：超市、餐饮以下分

13、别结合D区、A区业态规划与布局阐述各自卸货区规划。,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划公共卸货区D区,D区北侧原有两部钢梯可用于货梯，因此在该位置规划卸货区，主要支持超市业态货流需求。可规划的卸货区面积约100170平方米。,商业公共空间及设施规划,商业公共空间及设施规划公共卸货区A区,A区规划业态中，餐饮业态规划面积大，且对货流要求较大，在图示位置规划A区主卸货区。可规划的卸货区面积约100150平方米。,在此位置规划临时卸货区，满足其他业态卸货需求，以及部分餐饮业态非固定时间配货的需求,商业公共空间及设施规划,商业区外部交通及设施规划商业停车场规划,停车场位置,本项目商业可提供

14、停车场主要包含如下位置：D区地下停车场地面绿化停车场A区地下停车场地面绿化停车场,商业公共空间及设施规划,商业区外部交通及设施规划商业停车场规划,停车位数量,本项目预计可提供停车位数量约442个,本项目商业可规划停车位数量如下表：,商业公共空间及设施规划,商业区外部交通及设施规划商业停车场规划,表格：本项目商业停车位数量列表（方案一）,商业公共空间及设施规划,商业区外部交通及设施规划商业停车场规划,表格：本项目商业停车位数量列表（方案二）,第七部分商业功能区分业态细部产品建议,商业D区分业态细部产品规划,家庭超市业态细部产品规划,家庭超市业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业D区分业态细部产

15、品规划,F1,F2,F3,家庭超市业态细部产品规划超市入口,商业D区分业态细部产品规划,超市入口,家庭超市业态细部产品规划超市客梯,商业D区分业态细部产品规划,原位置自动人行步道取消,预留设置自动人行步道，作为超市客梯,家庭超市业态细部产品规划超市货梯,商业D区分业态细部产品规划,超市独立门头,超市导引广告,家庭超市业态细部产品规划广告位建议,商业D区分业态细部产品规划,地面停车,家庭超市业态细部产品规划停车场,商业D区分业态细部产品规划,D区地下车位停车,超市业态对停车位需求较大，分别为该类业态规划地上和地下两类停车位。初步规划地上停车位数量7080个；地下停车位数量2030个,折扣卖场业态

16、细部产品规划,F1,F2,折扣卖场业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业D区分业态细部产品规划,折扣卖场主入口,折扣卖场业态细部产品规划卖场入口,商业D区分业态细部产品规划,折扣卖场业态细部产品规划卖场客梯,商业D区分业态细部产品规划,预留增加一部自动扶梯，自地上一层至地上二层，作为折扣卖场客梯,预留增加一部自动扶梯，自地上一层至地上二层，作为折扣卖场客梯,折扣卖场独立门头,折扣卖场导引广告,折扣卖场业态细部产品规划卖场广告位,商业D区分业态细部产品规划,以地面停车为主,折扣卖场业态细部产品规划停车场,商业D区分业态细部产品规划,折扣卖场所需停车位主要以地面停车为主。初步规划地面停车位数量：

17、2030个停车位,KTV业态细部产品规划,KTV业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业D区分业态细部产品规划,F1,B1,KTV入口,KTV业态细部产品规划KTV入口,商业D区分业态细部产品规划,KTV业态细部产品规划KTV客梯,商业D区分业态细部产品规划,预留增加自动扶梯，作为KTV专用客梯,预留增加自动扶梯，作为KTV专用客梯,KTV业态细部产品规划KTV货梯,商业D区分业态细部产品规划,以该扶梯满足KTV商户货流需求，并限定配货时间,以该扶梯满足KTV商户货流需求，并限定配货时间,KTV独立门头广告,KTV立柱广告,KTV业态细部产品规划KTV广告位,商业D区分业态细部产品规划,地面停

18、车,KTV业态细部产品规划停车场,商业D区分业态细部产品规划,由于消费时段不同，KTV业态可主要以地面停车为主。初步规划地面停车位数量1015个。,健身业态细部产品规划,健身业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业D区分业态细部产品规划,F1,B1,健身业态细部产品规划健身业态入口,商业D区分业态细部产品规划,由于健身业态与折扣卖场客户群体存在互动性，因此该两类业态可以共用入口,健身业态细部产品规划健身客梯,商业D区分业态细部产品规划,与折扣卖场共用此部自动扶梯,与折扣卖场共用此部自动扶梯,健身业态细部产品规划健身货梯,商业D区分业态细部产品规划,健身业态货流需求较弱，可以使用现有自动扶梯，但

19、应限定配货时间,健身业态货流需求较弱，可以使用现有自动扶梯，但应限定配货时间,为健身业态提供独立门头广告,健身业态细部产品规划健身广告位,商业D区分业态细部产品规划,地面停车,健身业态细部产品规划停车场,商业D区分业态细部产品规划,健身业态对停车位要求相对较为宽松，现有D区地面停车位可以满足其需求。初步规划地面停车位数量1015个。,精品展示、配套业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业D区分业态细部产品规划,商业D区分业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划店铺分割布局,表格：本项目D区商业铺位分割列表,备注：D区一层可销售面积2701平方米。二层可销

20、售面积253平方米，D区总体销售可销售面积2954平方米。,商业D区分业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划店铺分割面积,精品展示、配套业态细部产品规划商铺出入口,商业D区分业态细部产品规划,商业A区分业态细部产品规划,餐饮业态细部产品规划,餐饮业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业A区分业态细部产品规划,餐饮入口,餐饮入口,餐饮入口,餐饮入口,餐饮业态细部产品规划餐饮入口,商业A区分业态细部产品规划,餐饮业态细部产品规划餐饮客梯,商业A区分业态细部产品规划,预留增设电梯,考虑到餐饮业态对消费人流的有效引导特设专项电梯,餐饮业态细部产品规划餐饮货梯,商业A区分业态细部产品规划,预留

21、增设电梯,在图示位置增设餐饮业态专用货梯,餐饮,餐饮,餐饮,餐饮,餐饮业态细部产品规划餐饮门头广告位,商业A区分业态细部产品规划,餐饮业态细部产品规划专用停车场,商业A区分业态细部产品规划,大型餐饮专用停车场,餐饮类业态相对人流量较大，对于停车位的要求度较高，需停车位200个。初步规划地面停车位数量120个地下停车位数量80个。,A区规划业态中，餐饮业态规划面积大，且对货流要求较大，在图示位置规划A区主卸货区。可规划的卸货区面积约100150平方米。,餐饮业态细部产品规划餐饮卸货区,商业A区分业态细部产品规划,桑拿、水疗业态细部产品规划,桑拿、水疗业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业A区分

22、业态细部产品规划,桑拿入口,桑拿、水疗业态细部产品规划出入口,商业A区分业态细部产品规划,桑拿、水疗业态细部产品规划客梯设置,商业A区分业态细部产品规划,通过步行梯直达桑拿、水疗,桑拿、水疗业态细部产品规划广告位设置,商业A区分业态细部产品规划,桑拿、水疗广告位,桑拿、水疗业态细部产品规划货梯设置,商业A区分业态细部产品规划,桑拿水疗业态货流需求较弱，可以使用现有步行梯。,桑拿水疗业态货流需求较弱，可以使用现有步行梯。,桑拿、水疗业态细部产品规划停车位设置,商业A区分业态细部产品规划,地面停车场,桑拿、水疗类业态时段性较强，其停车位可与餐饮共用。初步规划车位数量10个。,俱乐部业态细部产品规划

23、,俱乐部业态细部产品规划规划位置及面积,商业A区分业态细部产品规划,俱乐部业态细部产品规划出入口设置,商业A区分业态细部产品规划,俱乐部出入口,俱乐部业态细部产品规划出入口设置,商业A区分业态细部产品规划,俱乐部业态细部产品规划客梯设置,通过滚梯直达俱乐部,商业A区分业态细部产品规划,俱乐部业态细部产品规划停车位设置,地面停车位,针对俱乐部所面对特定消费客群，建议使用地下停车位。初步规划地下停车位数量1520个。,精品展示、配套业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划业态规划位置及面积,商业A区分业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划商铺出入口,商业A区分业态细部产品规划,商

24、业A区分业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划店铺分割布局,表格：本项目A区商业铺位分割列表,商业A区分业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划店铺分割面积,表格：本项目A区商业铺位分割列表,备注：A区一层可销售面积4867平方米。二层可销售面积1450平方米，A区总体销售可销售面积6317平方米。,商业A区分业态细部产品规划,精品展示、配套业态细部产品规划店铺分割面积,原规划方案中需删除或添加产品设施汇总,商业A区分业态细部产品规划,业态对此需求不大。,原规划方案中需删除或添加产品设施汇总删除,B1,商业A区分业态细部产品规划,原规划方案中需删除或添加产品设施汇总删除,考虑

25、铺位划分的完整和有效性及人流的组织。,食梯：对一层设计业态无帮助。,影响业态规划完整性。,F1,删除天井增加使用面积.,删除男女淋浴室,原规划方案中需删除或添加产品设施汇总删除,商业A区分业态细部产品规划,影响业态规划完整性。,影响业态规划完整性。,业态对此需求不大。,F2,商业A区分业态细部产品规划,影响业态规划完整性。,影响业态规划完整性。,业态对此需求不大。,原规划方案中需删除或添加产品设施汇总删除,F3,商业A区分业态细部产品规划,原规划方案中需删除或添加产品设施汇总添加,F2,商业A区分业态细部产品规划,原规划方案中需删除或添加产品设施汇总添加,F3,3,8,1,2,5,9,6,4,11,7,10,12,13,商业中心点,家庭生活区,商务休闲区,生活配套区,谢谢观赏!,