海南澄迈踩盘报告.ppt

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1、海南第五极房地产市场研究报告,随着国际旅游岛的落定，来自全国的开发商、投资商、置业者，都将目光撒向了这片热土，在他们心里，对地区资源、片区规划、产品属性等各种因素而自然形成了不同极的房地产市场：第一极为“拥有中国唯一热带滨海城市”称号的三亚；第二极为海南省行政中心海口市；第三极为拥有超级湾区资源的陵水；第四极为受投资商亲昧的新兴楼市博鳌、兴隆；那海南的第五极房地产市场又在哪里？,海南房地产市场的分极发展,探寻。,基因扫描：基于片区的规划；基于区域的发展；基于旅游资源的支撑；基于开发商的分布；基于产品的打造；基于价格的分极；基于客户的选择；基于营销的手段。,基于区域规划的角度：区域规划层次分明导

2、致房地产分级发展，而定安和澄迈规划不能脱颖而出,属于区域规划的第五极,海南房地产各大版块市场变化，随着政府规划形成了清晰的分极现象，东线规划明确，海岸线资源已被各大开发商垄断，中部地区，未来规划不太明确，离海口较近的澄迈、定安以海口后花园自称，形成了较低端的房产开发规模，形成第五极房地产市场。,区域未来规划,三亚片区：海南省把三亚规划为国际滨海旅游城市和世界一流旅游休闲度假目的地。,陵水、万宁、博鳌片区：陵水香水湾、清水湾、等国际湾区的规划；万宁石梅湾的规划；博鳌亚洲论坛的规划。,海口：海口国家高新技术开发区的规划、老城经济开发区规划。,琼海、文昌片区：琼海龙湾国际旅游岛先行示范区规划；文昌航

3、天城规划；,定安、澄迈：未来规划为海口经济附属城市；暂时没有明确定位文件下达。,基于片区发展的角度：海口和三亚的GDP，占据海南省的70%，定安和澄迈的 GDP属于海南最底层，属于区域发展的第五极,GDP增速与房地产发展关系,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,4%5%,5%8%,大于8%,2010年海南的GDP总值增长速度承加速上升海口市已连续12年保持两位数快速增长。海口市GDP占全省30%以上；三亚GDP为200.79经济实力雄厚其他县市的GDP相对较低，特别是定安澄迈因房地产的开发市场GDP增长速度较快根据城市GDP与房地产发展关系模型，海南房地产处于高速发展时期,基于旅游资源的

4、角度：旅游资源集中分布在各大湾区，海口和三亚，定安和澄迈处于旅游资源稀缺的第五极,三亚旅游资源：海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。海口市旅游资源：海岛风光、海滨沙滩、河流、水库和泉水、火山熔岩、热带作物、文化古迹、现代纪念物、综合公园、自然保护区、文化娱乐、社会风情和节庆等类型 琼海旅游资源：充分分利用博鳌亚洲论坛的品牌优势建设集体休闲度假、观光体验、生态旅游、运动娱乐于一体的，具有国际一流水准的热带滨海旅游度假目的地。陵水的旅游资源：有海湾、沙滩、岛屿、椰林、原始森林、瀑布、温泉

5、、猕猴、鸵鸟游乐观赏等。定安与澄迈的资源：定安八景，澄迈永庆寺,2010海南旅游总收入257.63亿元 同比增21.7%。2010年服务业完成增加值946.25亿元，比上年增长19.6%。其中，房地产业增加值187.78亿元，增长27.1%；,三亚：以大型开发商为主，如鸿洲集团，中粮集团、鲁能集团等陵水、万宁、博鳌片区：本片区是据三亚后，大型开发商较为集聚较多的区域。海口：海航、鲁能、宝安集团、兆南地产，主要以中小型为主琼海、文昌：兆南地产，上海平海实业长城置业定安、澄迈：恩威实业、吉粮康城、南亚集团,基于开发商的角度：各大开发商分布在海口与三亚，形成战略布局，而定安和澄迈开发商较为零散，属于

6、本地开发商的第五极,基于产品创新的角度：三亚、海口、陵水、博鳌等地区物业为高端的亲海物业，而定安和澄迈属于物业创新的第五极,定安板式公寓,博鳌亚洲湾,三亚：凤凰岛,海口海蓝椰风,陵水：清水湾,三亚凤凰岛豪宅海口海蓝椰风长岛式双拼别墅陵水清水湾片区开发别墅博鳌亚洲湾波浪形外立面公寓定安澄迈板式底层公寓,基于房价的角度：三亚、海口、陵水、博鳌、等地房价过万而澄迈和定安的房价在4000-5000元/之间，处于价格洼地的第五极,海口市区,东海岸一线临海部分,海坡、亚龙湾、大东海,三亚市区,三亚市区核心区域,顶端区域：公寓：18000-50000别墅：50000-100000,高端区域：别墅：30000

7、-0000,中高端区域：公寓：7000-10000别墅：20000-38000,中低端区域：公寓：5000-6000,中端区域：公寓：6000-8000,澄迈、定安区域，房价在4000-5000元/之间,文昌、琼海等腹地区域,东海岸二线临海,基于客户的角度：客户需求导致市场分极发展，形成了层次分明的市场分极，定安与澄迈的客户群体属于第五极,基于营销的角度:不同的开发本体得到定位后，产生不同的营销分极，澄迈与定安属于房地产市场营销的第五极,基于片区规划的角度,基于区域发展的角度,基于旅游资源的支撑,旅游资源分布集中，而定安、澄迈旅游资源稀少,片区规划定安、澄迈属于第五极,区域发展分极明显，定安、

8、澄迈属于第五极,基于开发商的分布,开发商战略布局主要集中于海口，定安澄迈开发商较为零散,基于产品的打造,产品创新，主要集中在沿海物业，定安澄迈物业较为低端,基于价格的分级,价格与物业，地段成正比，定安澄迈价格处于价格洼地的第五极,基于客户的选择,客户对物业的需求，形成了定安与澄迈的第五极,基于营销手段,针对不同的产品也产生了不同的营销手段，定安与澄迈属于在营销方面处于第五极,初次探寻结果,于是我们得出-,海南澄迈与定安的房地产市场为海南第五极房地产市场。,第一极,第二极,第三极,第四极,第五极,继续探寻。微观基因扫描：澄迈与定安房地产市场的简析,澄迈房地产市场简析,2,1,区域分析,个盘分析,

9、3,小结,区域现状：澄迈常驻人口少为51万人，生产总值刚突破百亿，人均GDP较低；本地居民的购房率几乎为零,澄迈常住人口51万人，人口增长稳定，分布较为均匀；澄迈人口规模不大，是三线城市，本地居民都有宅居地无购房需求澄迈2010年GDP突破百亿同比去年增长25.6%，居民生活逐步改善，收入与支出不断增长，但剩余购买力增加有限，在房地产市场上表现为置业意愿低；社会商品零售总额小，人均可支配收入属于中等水平，恩格尔系数相对其它滨海城市较高，富裕程度偏低。,本地居民购买力较差，置业意愿偏低，作为高端产品的房地产目标客群主要以岛外为主,区域未来规划1：随着国际旅游岛的大力发展，海口市采用“东优西拓”的

10、发展战略，西拓给澄迈带来了历史性的机遇,澄迈盈滨半岛在海口西海岸延长线上，是海南省最早批准的省级26个开发区之一。它凭借着天赋灵韵的绝版区位 和优美迷人的自然风光，被美誉为“海口后花园”、“海口亚龙湾”。未来该区域将被打造成集影视会展、佛教文化、旅游度假、游艇运动、生活居住等多功能高品质于一体的综合性滨海休闲旅游度假生活 圈，其区域价值无可限量。澄迈盈滨旅游度假区是老城片区“三轴、五区”的空间布局结构的组成之一，是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。澄迈盈滨半岛作为海口“东优西拓”的制高点之一，已经成为了海口西海岸崛起的龙头，必将彻底改变西海岸，与西海岸整体规划布局一道，呈现海口一个城市新中心

11、。,澄迈盈滨半岛的交通、定位、规划等，提升了档次和品位，使盈滨半岛逐渐成熟；周边区域的发展带动拉动半岛发展；未来的盈滨半岛极具投资价值和升值潜力,示意图片,交通规划,.,1,.,2,.,3,公路、港口及航空：澄迈距海口市中心40公里，距海口火车站5公里，距美兰国际机场35公里，距海口市中心40公里，南海大道、滨海大道、滨海西路、海南环线高速等四通八达公路线将澄迈与主城区紧密连接在一起，南港、秀英港等6个深水码头环顾四周。,铁路：由铁道部与海南省共同出资约192.2亿元建设的海南东环铁路，已于2010年12月通车。东环铁路北起海口火车站，途径南海大 道、海口新火车站、海口美兰机场、文昌市、琼海市

12、、万宁市、陵水县，南至三亚市新火车站，全线近期共设14个车站，长度308公里。,跨海大桥：由交通运输部、铁道部和广东、海南两省共同组织编制的琼州海峡跨海工程规划研究报告已经完成，报告确定以建设连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角的公路、铁路两用桥，作为琼州海峡跨海工程的首选方案，大桥跨海部分长度将达26.3公里，大桥争取在2012年开工建设,区域未来规划2：随着东线高铁运营、滨海大道延长线的修整和跨海大桥的规划，给澄迈交通带来巨大利好,项目分布：澄迈共有12个项目，分布较集中，主要集中在沿金马大道周边,沿金马大道自北向南：大拉长寿谷南亚四季春城岭秀金江世纪花园半山花苑泉倾天下,澄迈楼盘信

13、息总汇表：澄迈项目以中小户型为主，价格整体偏低,2,1,区域分析,个盘分析,3,小结,2,个盘分析,长寿谷,南亚四季春城,泉倾天下,属性：城郊板块无强势旅游资源的大型养生项目,大拉长寿谷,1,户型：以中小户型公寓为主打产品，产品以经济实用为主要卖点,客户分析由于项目定位为养生楼盘，主要的客户群体为岛外老年客户，户型设计上也显得比较保守，结构中规中矩，比较方正，适合长期居住与养老，客户主要来源地为：甘肃，山西，北京的候鸟型客户。,大拉长寿谷,2,B7户型图 2室2厅1卫1厨 88.45,C1户型图 1室1厅1卫1厨 57.15,大拉长寿谷,一区占地面积为34246.48平方米,总建筑面积约为65

14、037.37平方米;机动车位293个.公寓一共9栋,一梯2至3户。,营销分析：包装展示效果较弱，营销活动以打折促销为主，广告推广以分销为主力军,营销分析,包装展示：1、售楼处较为经凑2、园林品质较差3、合理利用楼梯广,营销活动：1、春节前促销打4088元/起价2、举行封顶仪式邀请政府人员参加，扩大活动知名度3、每月推出5套特价房3988元/为起价，打95折4、参加了2010年冬季房展会,广告推广：1、主要渠道是分销客户渠道2、海口分展点3、海口电梯广告,大拉长寿谷,3,优劣势：产品硬性展示和软性服务显的格外重要，为客户提供装修服务为一大亮点,大拉长寿谷,4,2,个盘分析,长寿谷,南亚四季春城,

15、泉倾天下,属性：造城似的开发模式，位于澄迈开发新区,南亚四季春城,1,以中小户型为项目的主打产品，阳台开阔景观面大，适宜养老；吸引了40-50岁的东北客户群体,客户分析：客户周来访：10组左右。客户来源：分销带领 小部分自来客 分流澄迈其他项目；客户 置业目的：自住养老 部分投资年龄：4050岁左右。客户来源：北方客户较多（辽宁、哈尔滨）客户认可点：区域规划，社区较大，内部配套较好，总价较低；客户抗性：交通不便，目前没有看到什么实质性的配套,南亚四季春城,2,A-4户型图1室1厅1卫1厨50.00,B-2户型图2室2厅1卫1厨83.90,南亚四季春城一期为1500套左右，分为1梯3户和2梯5户

16、，2梯6户多种类型由于项目定位为养生楼盘而每户配套温泉入户，户型设计规正，每户都有温泉泡池，双阳台景观面大，阳台面积纯赠送实惠。适宜养老度假。,包装展示效果较强，营销活动主要以参加房展会为主做促销为主，广告推广以分销为主力军,营销分析,包装展示：1、导示效果强2、围墙包装位于项目所在地，沿金海大道，与四季春城二、三期围墙包装连成线3、四季春城一期售楼处包装节日气氛浓厚，易于造成热销气氛4、沙盘整体性强,营销活动：1、主要是在岛内参加房展会，每届房展会都以低价制造轰动，冬季房展会4500元/均价打93折优惠吸引了大批客户2、2010年9月份开盘以4100元/的低价入市3、老带新政策优惠4、举行春

17、节优惠活动,广告推广：1、主要渠道是分销客户渠道2、海口分展点3、派单,南亚四季春城,3,优劣势：价格便宜，规划明确，政策支持使得四季春城在市场上占有一定的竞争力,4,南亚四季春城,2,个盘分析,长寿谷,南亚四季春城,泉倾天下,属性：涵盖在四季春城内的，具有补缺又有追随者的风范,泉倾天下,1,以小户型公寓为主打产品，产品经济适用，吸引了东三省和成都重庆的客户，客户对社区规划较认可,客户分析：客户日来电：10组左右。客户来源：分销带领 老带新 分流澄迈其他项目地域：东三省、重庆、成都、上海、南京。年龄：4050岁左右。置业目的：自住养老 部分投资客户认可点：区域规划，社区较大，有湖景，认可户型，

18、总价较低。客户抗性：交通不便，部分户型有夕晒问题。,泉倾天下,2,A2户型1室2厅1卫1厨61.30,A3户型1室2厅1卫1厨57.23,B3户型2室2厅1卫1厨89.51,泉倾天下一期七栋高层约1450套，分为1梯4户和2梯6户项目定位以养老型为主，户型经济适用,包装展示效果较强，营销活动以参加房展会做促销为主，在海口和三亚设展点,营销分析,包装展示：1、导示效果强2、售楼处包装较紧凑，功能分区合理，营销气氛较浓3、售楼处包装节日气氛浓厚，易于造成热销气氛4、沙盘整体性强,营销活动：1、以3980元/的低价入市3、老带新政策优惠4、举行春节优惠活动打95折,广告推广：1、主要渠道是分销客户渠

19、道2、万绿园设展点3、派单4、东线高速T牌5、三亚设展点,泉倾天下,3,优劣势：淡市之下，产品的经济实用性与较低的总价很好的切合了市场的需求主流,泉倾天下,4,2,1,区域分析,个盘分析,3,小结,小结澄迈房地产市场，抓住了大规划的机遇，合理的利用自己的优势在房产市场占有一席之位,澄迈房地产市场利好共性：政府规划较为明确，规划区域较为集中，海口市西拓，跨海大桥规划，西线轻轨的开工，给澄迈带来了诸多的机遇离海较近，澄迈区域靠海开发项目相对于较少，生态环境相对于开发过的地区较好开发区域较集中，项目规模较大，开发商相对于小开发商具有一定的实力雅居乐进驻澄迈县城滨江地带，带动地区房地产市场澄迈具有大型

20、公益配套温泉入户较为普遍水系景观普遍做的较好，有效的弥补了项目部靠海的缺点售楼处展示效果强，围墙包装好澄迈房产市场的面价较低，结合盘大走低开高走路线开发商深知澄迈的区域性不成熟，对未来规划打的较多，对广告投入较大,澄迈房地产市场共有的抗性：西线整体经济水平较差，不如东线发展要好，居民收入较低，产业发展相对于落后澄迈离海口较远，对大海口的生活氛围不为浓厚澄迈原生态生活环境较差，还需开发商对周边环境的整理澄迈生活配套不够，房产开发项目集中在城郊区，周边缺乏了相应的生活配套，生活不便利基础设施较差居住氛围不足,定安房地产市场简析,2,1,区域分析,个盘分析,3,小结,区域现状：定安常驻人口少为31万

21、人，生产总值为36.94，同比18.3%上涨18.3%，人均GDP较低；本地人口购房率几乎为零,定安常住人口31万人，人口增长稳定，分布较为均匀；定安人口规模不大，是三线城市，本地居民都有宅居地无购房需求定安2010年GDP同比增长18.3%，居民生活逐步改善，收入与支出不断增长，但剩余购买力增加有限，在房地产市场上表现为置业意愿低；人均可支配收入属于中等水平，恩格尔系数相对海南其它地区，富裕程度偏低。,本地居民购买力较差，置业意愿偏低，作为高端产品的房地产目标客群主要以岛外为主,区域未来规划：定安政府规划打造养生胜地,2009年12月20日，中国生态人居国际论坛永久会址落户海南定安。2010

22、年11月26日，第一届中国生态人居国际论坛在定安开幕。2010年12月13日，海南国际养生论坛永久会址,定安依托资源优势，走养生之路，从湖居养生、道家养生、富硒养生、退休社区养生、生态养生、医疗养生6个方向打造海南国际旅游岛养生基地。定安县制定了“一城一湖一山一泉四带五镇”规划，打造临江而居、临湖而居的低碳绿色产业带和休闲人居社区。重点推进塔岭工业园区和南丽湖旅游开发区建设，并通过整体搬迁行政中心和县城东扩提高城市化水平，做大县城规模、做强工业园区、做美南丽湖水城，推动定安的大开发大建设。,定安规划十里长廊,定安新城“十里长廊”项目之一定安新城“十里长廊”（10公里带）位于定安县定城镇塔岭新区

23、至南丽湖出口高速公路西侧2500米范围。规划面积约为30000亩，预计项目基本建设计划总投资达40亿元。,定安楼盘分布图：下图仅供参考，各楼盘分布较为零散不够集中，处于郊区较多,定安楼盘信息总汇表：以中小户型为主力户型，价格在4000左右,2,1,区域分析,项目分析,3,小结,2,个盘分析,吉粮康城,椰风水漾人家,宏城水岸,规模：占地约190亩；总建筑面积：23.7万平方米产品情况：公寓11-18层不等户型：主力户型为50平方米-80平方米价格：起价5680，均价6200-6300层差：50-80客户分析：西北和东北居多，尤其长春。一次性付款居多，投资居多销售情况：推出1200套，已售900多

24、套，预推2期剩余的250套，现推出1-E栋130套房源,吉粮康城基本介绍：项目规模较大，温泉养生成为本盘的主要卖点,吉粮康城,1,以小户型公寓为主打产品，产品经济适用，吸引了东三省和成都重庆的客户，客户对社区规划较认可,客户分析：客户来电：2组左右；来访：4组左右；客户来源：东三省、重庆、成都、上海、南京。年龄：4050岁左右。置业目的：自住养老 部分投资。客户认知渠道：分销带领 老带新 客户认可点：区域规划，社区较大，有湖景，认可户型，总价较低。客户抗性：交通不便，部分户型有夕晒问题。,吉粮康城,2,从梯户比来看吉粮康城是2T6H；板式塔楼，部分户型不是南北部通透，通风效果不好。从户型配比来

25、看没有有效的利用面积，公摊面积较大。离养生健康户型还差很远。,本项目较注重网络炒作和活动营销，为定安诸多项目学习的典范,营销分析,包装展示：1、导示效果一般2、售楼处包装大气3、样板房4、沙盘整体性强,营销活动：5、参加搜房春季置业大行动 3.19看房团活动，95折优惠6、吉粮康城()参加此次房地产展示交易会。95折优惠7、2010年12月11日 吉粮康城盛大荣启典礼隆重举行8、2010年5月2日长春开盘活动，创下长春楼市异地购房的当日最高成交量记录。9,、与政府合作做公益性活动，“吉粮康城杯”2010年度首届“感动定安”十大模范共产党员电视颁奖典礼,广告推广：1、主要渠道是分销客户渠道2、长

26、春展点3、派单4、东线高速T牌5、搜房网投入广告,吉粮康城,3,优劣势：同等市场行情下，对于产品打造略显得，不比价格有作用了,吉粮康城,4,2,个盘分析,吉粮康城,椰风水漾人家,宏城水岸,项目基本介绍：项目规模较大，以园林水系为主要卖点,规模：总用地面积94455(141.68亩)，总建筑面积：约20多万平方米产品情况：一期1栋11层，2栋18层，2栋15层户型：主力户型：一居61平米 二居78-119平米 价格：起价3980，均价4200元/客户分析：北方客户居多，中老年居多，一次性付款居多，投资与养老居多销售情况：推出600多套，已售230多套,项目一期,椰风水漾人家,1,以中小户型公寓为

27、主打产品，产品经济适用，适宜养老；客户主要来自山西，比较认可项目总价低,客户分析：客户认知途径：分销带领 老带新 分流澄迈其他项目 个人转介客户来源：北方、河南、新疆、山西；年龄：4045岁左右。置业目的：自住养老 部分投资客户认可点：社区较大，园林景观，离城镇较近、认可户型，总价较低。客户抗性：交通不便，项目为期房，生活配套低端，对定安认知度较低。,椰风水漾人家,2,泉倾天下一期七栋高层约1450套，分为1梯4户和2梯6户项目定位以养老型为主，户型经济适用,定点进行投入广告获得客户资源，在结合现场较低的折扣形成了最具有杀伤力的营销模式,营销分析,包装展示：1、导示效果一般2、售楼处包装较差3

28、、沙盘整体性强4、区域规划详细,营销活动：1、椰风水漾人家参加2010年海南客户答谢会暨2011年海南新盘品鉴会在南苑饭店国际厅准时拉开帷幕。2、老带新政策优惠活动3、个人转介活动4、椰风水漾人家起价3998元 秋展期间96折 优惠活动5、椰风水漾人家一期于1月18日盛大封顶大吉仪式,广告推广：1、主要渠道是分销客户渠道2、白沙门设展点3、派单5、山西设展点6、新疆投放广告7、售楼员在三级市场网站上散播信息,椰风水漾人家,3,同等市场行情下，对于产品打造略显得，不比价格有作用了,椰风水漾人家,4,2,个盘分析,吉粮康城,椰风水漾人家,宏城水岸,项目基本介绍：项目规模大，具有一线河景资源和政府规

29、划公园，地处政府大力规划地段,规模：总占140亩，总建筑面积173988产品情况：12栋高层户型：一居54-66平米 二居72-86平米 三居115平米价格：起价3980，均价4400左右，最高价5100优惠折扣：一次性付款98折，私下折扣多，最低价打到3600元/层差：60客户分析：以东北客户、本地公务员为主销售情况：推出400套，已售200套左右,项目二期,项目一期,宏城水岸,1,以中小户型公寓为主打产品，产品经济适用；客户对项目周边环境和生活配套不完善具有一定的抗性,客户分析：客户认知途径：分销带领 老带新 分流澄迈其他项目的客户客户来源：东三省、重庆、山西。年龄：4050岁左右。置业目

30、的：自住养老 部分投资客户认可点：区域规划，社区较大，河景，认可户型，总价较低。客户抗性：交通不便，项目周边环境较差，生活配套较差,宏城水岸,2,宏城水岸十二栋高层，分为1梯4户和2梯6户项目定位以养老型为主，户型经济适用户型配比较为合理,客户维护活动的举办，网络炒作应用的淋漓尽致,营销分析,包装展示：1、路旗从见龙大道一直延伸至本项目，导示系统力度大2、售楼处内设大沙盘、单体户型、潭揽河景体验区等，3、售楼处对定安整体规划较详细4、样板房正在打造中,营销活动：1、2011年1月9日上午，宏城水岸以“感恩回馈，礼送业主”为主题开盘，现场成交15套。2、宏成水岸参加海口房展会，元旦购房即返100

31、00元的优惠活动，现场成交18套。,广告推广：1、主要渠道是分销客户渠道2、白沙门与三级地铺合作3、派单4、海口设展点5、利用搜房网对项目每阶段进行强有力的炒作,宏城水岸,3,同等市场行情下，对于产品打造略显得，不比价格有作用了,宏城水岸,4,2,1,区域分析,个盘分析,4,小结,优劣势分析1,优劣势分析2,小结定安房地产市场，政府规划不明确，客户对区域认知度低，开发商对区域信心不足，对产品打造和营销为消极状态,定安房地产市场利好共性：离海口较近，只有28公里距离，在整个海口经济辐射范围内居民对于大海口的生活概念较浓处于东线高速，交通要塞处政府规划以养生主题为主南丽湖为养生论坛永久性会址，对房

32、地产开发有一定的带动作用南丽湖周边驻进大开发商如：雅居乐等开发项目相对于较多，生态环境相对于开发过的地区较好定安县城配套丰富，基础设施齐全定安房产市场的面价相对于海口、文昌等较低各项目的物管服务与养生结合较好,定安房地产市场共有的抗性：定安经济水平较差，居民收入较低，产业发展相对于落后，以农业为主外界对定安的关注度角小开发商以本地开发商为主，实力相对较弱开发项目比较分散开发商对区域规划信心不足开发商对现场包装认知不足开发商对广告投入欠缺养生主题无法找到较好的立足点定安生活配套不够，房产开发项目集中在城郊区，周边缺乏了相应的生活配套，生活不便利项目软性服务较差营销手法单一，以线下渠道为主，无法摆

33、脱分销商代理,澄迈与定安房产市场对比分析,它们有什么异同点：,预期的发展,区域共性：同纬度，同气候，同行政级别,定安县位于海南省东北部内陆，南渡江中下游南畔，地处北纬1931至1944之间。北临南渡江与海口相望，为省会海口市的卫星城。属热带海洋季风气候，年平均温度24，空气污染指数几乎为零适宜养老度假。澄迈县，位于海南岛北部。地理坐标为北纬1923-2001，北面与东面同海口市接壤，属热带季风气候，年平均气温23.8，空气指数低，适宜养老度假。,楼盘开发主体共性：楼盘多以养生主题为主打,产品与价格共性：产品以公寓为主，产品价格在4000左右,定安与澄迈的房产项目都以底层板式公寓为主，层高在11

34、层左右。户型以50-80的中小户型为主，户型格局经济适用型，属于养老度假型。,面积区间（）,50,100,150,200,250,300,450,500,550,600,1500,图例,澄迈与定安楼盘,千洲湾,长滩雨林,宝莲城,博鳌湾,子爵公馆,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,福湾,神州半岛-朝阳海岸,三亚半山半岛,20万元起,（万元）,客户共性：面对客户群体同为东北、河北、山西、河南等北方城市的40-50岁之间的对海南购房刚需的客户,客户来源：以沈阳、长春、黑龙江、北京、河北、山西、河南、内蒙古登北方城市省份为主以二线城市为主。客户职业：退休职工，退休教师，医生，从事能源性加工的人员置业目

35、的：大部分以自主型为主，小部分为投资,营销共性：同为低档楼盘营销模式,售楼处包装简陋，周边环境较差,样板房包装简单，展示效果不强,派单员拉客场景,分销带大批客户到现场,各大房产网强力炒作,共同面对的问题：开发商资金不足，客户拓展渠道较为单一,2、三线城市周边环境较差、生活配套较差,1、区域规划不明显，客户对区域认知度不够,3、三线城市周边环境较差、生活配套较差,4、现场包装展示面较差,7、开发商小型本地开发商，资金不雄厚,5、养生氛围不足,6、居住氛围不足,8、处于价格洼地,9、营销手段单一,?,共同面对的机遇：海南房地产市场在国家的政策的打压下，海口和三亚限购，给三线城市带来了一定的机遇,海

36、口限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,三亚限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法

37、提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。,第五极市场怎样更好的发展，怎么样才能在淡市之下抢占市场先机呢？,海南房地产五极市场的突围,案例：恩威牧屿云天,产品调整建议：需突破产品的局限性，挖掘出产品亮点，与养生有效结合起来,包装展示建议：加大广告导示力度，做足现场体验感,广告推广建议,营销活动建议,总结：第五极市场不受限购是一个契机，我们必须不断的调整营销策略，加强现场体验感，巧妙的利用广告媒体占据市场份额,他们所面对的实际问题：澄迈与定安共同面对着环境差，配套差，是无法改变的事实产品差异性不大，产品体量不断的扩大，市场消化力度随政策

38、的打压不断的减小开发商实力不够，知名度较小，无法树立品牌形象产品档次无法提高。未来预期：在2011年第五极市场将面临更严峻的考验，开发商若在营销策略上进行调整可能在下半年迎来一个高峰期。,中原建议：1、从营销上调整整体策略，在岛内加大线下投入的力度，在岛外开拓新的市场资源寻找具有团体购买力的客户资源。2、针对即将开盘的楼盘可以考虑推迟到下半年开盘。3、对区域的宣传与了解是澄迈与定安开发商首要任务，或者与政府联合做一些公益性活动，宣传区域。4、从房价上进行调整，多推出一些优惠活动。5、对老客户的维护变得极其重要，可发展老客户为置业顾问。,85,Thanks for your attention,Wish you a good day!,