海南农垦房地产税收培训.ppt
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1、海南农垦房地产税收培训,杨东华海南中韬华益税务师事务所(海南鑫威税务师事务所)2010年07月24日,内容提要,第一部分:房地产会计科目的设置与帐务处理一、会计科目的设置二、房地产会计的处理第二部分:房地产业务的涉税处理一、营业税及附加、土地使用税、契税、印花税等二、土地增值税清算三、所得税汇算清缴,第一部分:房地产会计科目的设置与帐务处理,一、会计科目的设置1、通用科目的设置 会计科目(会计准则、会计制度)2、房地产专用科目的设置 开发成本、开发间接费用、开发产品,房地产专用科目的设置(1),1、一级科目:开发成本 主要核算房地产企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用
2、,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。,房地产专用科目的设置(2),房地产企业根据实际情况设置二级及以下科目:如分项目、分期核算的要设置“xx项目”作为二级科目,然后再设置三级科目:土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等三级科目,,房地产专用科目的设置(3),例如:借:开发成本-xx项目-建筑安安装工程费 贷:银行存款-xx银行如果只有一个项目:可以直接把三级科目设为二级即:借:开发成本-建筑安装工程费 贷:银行存款-xx银行,房地产专用科目的设置(4),2、一级科目:开发间接费
3、用 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。,房地产专用科目的设置(5),帐务处理:存在二个以上项目同时进行开发的,则需要设置“开发间接费用”一级科目,例如:借:开发间接费用-工资 贷:银行存款-XX银行,房地产专用科目的设置(6),期末根据分配比例转入“开发成本”科目例:借:开发成本-xx项目-开发间接费 贷:开发间接费用-工资等,房地产专用科目的设置
4、(7),如果只有单个项目的可以直接计入开发成本科目 帐务处理:借:开发成本-开发间接费 贷:银行存款-xx银行,房地产专用科目的设置(8),3、一级科目:开发产品 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即:借:开发产品-XX项目 贷:开发成本-XX项目,房地产专用科目的设置(9)报表填写,房地产开发企业会计制度(135,401,407)135 开发产品-存货401 开发成本-完工转入135;未完工直接列示在存货407开发间接费用-期末转入401新会计准则(1406,5001,5101)1406 库存商品-1406 开发产品-存货5001生产成本-500
5、1开发成本-完工转入1406;未完工直接列示在存货5101 制造费用-5101 开发间接费用-期末转入5001,二、房地产涉税业务的会计处理(1),房地产企业涉及的主要税种:营业税、城建税、教育附加费、土地使用税、契税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税各税种对应的一级会计科目:1、营业税金及附加:营业税、城建税、教育附加费2、管理费用:土地使用税、契税、印花税、土地增值税、房产税3、所得税:企业所得税,二、房地产涉税业务的会计处理(2),计提各项税收时:借:营业税金及附加、管理费用、所得税XX税(费)贷:应交税金XX税(费)实际缴纳各项税收时:借:应交税金XX税(费)贷:银行存款或现金,
6、第二部分 房地产业务的涉税处理,日常处理:营业税、城建税、教育附加费、土地使用税、契税、印花税、房产税、个人所得税年度处理:年度企业所得税汇算清缴清算处理:项目企业所得税清算、土地增值税税款清算,房地产涉税业务的日常处理营业税(1),营业额的确定营业税暂行条例第五条规定:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。,房地产涉税业务的日常处理营业税(2),价外费用 营业税暂行条例实施细则第十三条规定:条例第五条所称价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质
7、的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(三)所收款项全额上缴财政。因此,如果房地产开发企业代收的行政事业收费不同时符合上述三个条件,均应当并入销售不动产的营业额缴纳营业税。同时符合三个条件,不属于条例所称价外费用,不缴纳营业税。,房地产涉税业务的日常处理营业税(3),代收费用(1)房屋维修基金不属于价外费用。(国税发【2004】69号)(2)代收业主的契税不征税。(3)代办权证、工本费、代收水
8、电初装费属价外费用。区别价外费用与代收费用关键:收取的费用全额上交专户管理票据由企业以外的政府部门出具,房地产涉税业务的日常处理营业税(4),案例1 某房地产开发公司在楼盘开盘后向业主收取了一定的垃圾清运费,收取后转交行政综合执法局,属于行政事业性收费,请问这部分代收款项是否需要缴纳营业税?,房地产涉税业务的日常处理营业税(5),案例2 因业主违约取得的违约金是否属于价外费用?分二种情况处理:一、业主违约,售房合同不再履行,此违约金属不属于价外费用。二、业主违约,售房合同履行,此违约金就应并入营业额中征收营业税。(财税200316号文件),房地产涉税业务的日常处理营业税(6),定金 对于转让土
9、地使用权或销售不动产的预收定金,应如何确定其纳税义务发生时间?定金就是预收款的一种。营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。,房地产涉税业务的日常处理营业税(7),诚意金 即意向金,是十几年前从港台地区传过来的叫法。这在中介方与买房和卖房双方签订的合同中多有体现,其实法律上并没有诚意金之说,中介方与买卖双方之所以签订什么诚意金条款,主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全,交易主体为了各自的利益往往会违背诚
10、实信用的原则,从而损害一方的利益。,房地产涉税业务的日常处理营业税(8),甲供材1、建筑企业的甲供材 建筑企业营业税的计税依据包含甲供材。注意区分:材料与设备2、装修装饰企业的甲供材 装修装饰企业营业税的计税依据不含甲供材,即:如果你包工包料就全额纳税;如果你只包工不包料,就劳务及辅料等纳税,不含材料。,房地产涉税业务的日常处理营业税(9),转包与分包转包:全额分别征税分包:总包方差额征税,分包方区别征税例:发包方总承包人5000万元A分包方铝合金业务B(600万元,其中货款500万元,安装费100万元)1、B公司具备安装资质,自产铝合金并负责提供安装。B公司应纳营业税=100*3%:销项税=
11、(500/1.17%)*17%A应纳营业税=(5000,4400,4900?)*3%2、如果B没有安装资质,A如何缴纳营业税?,房地产涉税业务的日常处理营业税(10),房地产企业在未取得预售许可之前收取的客户的诚意金,帐务处理:借:银行存款-XXX银行 贷:其他应付款-诚意金-XXX,房地产涉税业务的日常处理营业税(11),房地产企业在销售房地产时取的预售收入的帐务处理:借:银行存款-XXX银行 贷:预收帐款-XXX 月末计提税款时:借:应交税费-预缴税金-营业税 贷:应交税费-应交营业税等,房地产涉税业务的日常处理营业税(12),通过在“应交税费”科目下设置二级科目“预缴税款”,核算计提的预
12、缴税金,以及实际缴纳的预缴税金。这样处理的好处:符合真实性原则:根据企业会计准则的要求,企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说,接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的,对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。业务流程需要:增加了计提税金的程序,使得相关的业务流程变为:税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序,使得整个流程更完整,避免了由于业务流程不完整,所造成的税款错算、错交的情况。(3)资金预算需要:房地产企业的资金预算,涉及的金额比较大,因此准确计提预缴税金,可以为资金的预算提供真实的数据。同时,也避免
13、由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况,几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。,房地产涉税业务的日常处理土地使用税(1),财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(财税2006)186号)第二条规定:二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生的时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税,合同未约定交付时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,房地产涉税业务的日常处理土地使用税(3),国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税发200389号)第二条第一款规定:购
14、置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准;未注明交付日期的,以房屋交付使用通知书签署日期为准。自商品房销售并交付给购房者的次月起,按销售房屋建筑面积占总建筑面积的比例核减房地产开发企业应缴纳的城镇土地使用税。,房地产涉税业务的日常处理土地使用税(3),海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知(琼2007356号文)规定:二、关于土地使用税的扣除问题 房地产开发企业缴纳的土地使用税,不管在房地产项目完工前或完工后发生的,均在管理费用列支按规定扣除。,房地产涉税业务的日常处理
15、土地使用税(4),例:某公司于2009年12月从其他单位以转让方式取得一块面积1000亩的土地,现土地使用证已办理(办证时间为2010年5月),但其中有300亩当地农民一直在占用进行着农业生产。该公司自取得土地至今一直请求当地政府协调,但土地至今仍被农民使用进行农业生产。请问我公司是否应缴纳土地使用税?应缴多少?,房地产涉税业务的日常处理契税(1),中华人民共和国契税暂行条例(国务院令1997年第224号)第八条规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,房地产涉税业务的日常处理契税(2),问题:预售商品
16、房的契税纳税义务发生时间应如何确定?中华人民共和国契税暂行条例细则第八条:土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:.(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,房地产涉税业务的日常处理契税(3),财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号)一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。,房地产涉税业务的日常处理契税(4),财政部 国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知(财税2
17、01013号)对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。,房地产涉税业务的日常处理契税(5),财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(财税200545号)二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。,房地产涉税业务的日常处理印花税(1),财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知(财税2006162号)三、对土地作用权出让合同、土地使用转让合同按产权转移书据征收印花税。该文件下发时间是2006
18、年11月27日。之前执行的是1991155号文不缴印花税,房地产涉税业务的日常处理印花税(2),房地产开发企业,采用银行按揭方式销售商品房的,印花税的计税基数是按合同签订的金额而不是实际到帐的金额。房地产企业发生股权转让,也应按产权转移书据税目就转让金额征税。,房地产涉税业务的日常处理印花税(3),案例:土地出让合同是否征印花税 某房地产企业成立于2000年7月,分别在2001年以3000万元通过出让的方式获得了A块土地,2005年通过土地使用权转让的方式获得了B块土地,支付土地款12000万,2007年12月通过出让方式获得C块土地,支付价款15000万,如何征收印花税?,房地产涉税业务的日
19、常处理房产税(1),财政部 国家税务局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知(财税2008152号规定:一、关于房产原值如何确定的问题 对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定(财税地字1986第008号)第十五条同时废止。,房地产涉税业务的日常处理房产税(2),国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税发200389号):一、关于房地产开发企业开发
20、的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题(四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。,房地产涉税业务的清算处理土地增值税(1),国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知-国税函2010220号国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知-国税发200991号关于房地产开发企业土地增值税清
21、算管理有关问题的通知-国税发2006187号关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知-财税2006141号关于土地增值税若干问题的通知-财税200621号关于土地增值税一些具体问题规定的通知-财税199548号中华人民共和国土地增值税暂行条例-国务院令1993138号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则-财法19956号,房地产涉税业务的清算处理土地增值税(2),国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号针对土地增值税清算中收入、费用扣除进行了明确的规定:一、关于土地增值税清算时收入确认的问题二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题三、房地产
22、开发费用的扣除问题四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题,房地产涉税业务的清算处理土地增值税(3),国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号针对土地增值税清算条件、报表和资料等规程作了明确的规定:一、清算条件1、全部完工并销售;2、整体转让未竣工的;3、直接转让土地使用权的;4、已竣工并销售85%以上或不足85%但已出租或自用;5、取得销售许可证3年未售完的;6、税务登记注销前未清
23、算的;7、省级税务机关确定的其他情形。,房地产涉税业务的清算处理土地增值税(4),国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号针对土地增值税清算条件、报表和资料等规程作了明确的规定:二、清算资料(一)土地增值税清算表及其附表(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费
24、用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,房地产涉税业务的清算处理土地增值税(5),根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)规定:自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第一条暂免征收土地增值税的规定,应按规定缴
25、纳土地增值税。,房地产涉税业务的清算处理土地增值税(6),根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第一条规定:一、关于以房地产进行投资,联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的,应按规定缴纳土地增值税。,房地产涉税业务的清算处理土地增值税(7),代收费用财税字199548号规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地
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