房屋租赁常见法律风险及解决方案.ppt

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1、房屋租赁常见法律风险及解决方案,深圳市房屋租赁行业协会,合同无效的风险,承租人装修的风险,襄阳市“414”重大火灾事故调查报告 2013年4月14日5时40分许，襄阳市樊城区前进路158号迅驰星空网络会所发生火灾，建筑物过火面积510，造成14人死亡，47人受伤，直接经济损失达1051.78万元。该建筑所有权人为中铁七局集团有限公司，由其下属的第四工程有限公司（以下简称“中铁七局四公司”）负责管理。2008年10月，中铁七局四公司将其出租给一景酒店管理有限公司用于旅馆业经营，开设一景城市花园酒店。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁，但要求酒店办理相关手续后方能使用。合同约定房屋不能

2、转租，对于消防责任没有明确约定。在酒店装修改造中，新增消防设施皆由一景酒店管理有限公司投资安装。2009年12月，一景酒店管理有限公司违背合同约定，将“部分房屋”转租给徐苏开网吧。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁给网吧使用，但同样要求网吧办理相关手续后方能使用，并承诺遵守国家的法律法规和襄樊市有关规定。合同中租赁的具体范围未明确，只用“部分房屋”代替，而网吧在L型长边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅（实测面积205）未明确租赁、改建、使用关系及管理责任。事故房屋消防设施情况。一景城市花园酒店内设置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、消防广播、声光报警器、防火卷帘

3、等建筑消防设施；配置了32具应急照明灯，28具疏散指示标志，80具4KG干粉灭火器等消防器材。消防供水由12m3的屋顶水箱、160m3消防水池及消防水泵组成，消防水泵包括消火栓泵和消防喷淋泵各2台（分别为一主一备）。2009年12月28日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。事故发生时自动喷水灭火系统处于手动状态。网吧未与酒店一起设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设施。仅配置了干粉灭火器、应急照明灯、疏散指示标志等消防器材。2010年2月8日，樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证。责任认定及事故性质 1一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店消防安全制度和消防安全责任不

4、落实；对员工的消防安全教育培训不到位；固定消防设施作用未发挥；火灾发生后组织疏散不力。一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店对事故发生负有主要责任。该公司执行董事、经理刘涛，股东、监事李向东对事故发生负有主要领导责任。2迅驰网吧消防安全制度、用火用电操作规程及灭火和应急疏散预案缺失；违章搭建、违规使用装修材料，存在重大火灾隐患；消防安全责任不明确，日常管理不到位。迅驰网吧对事故发生负有主要责任。迅驰网吧法定代表人徐苏、合伙人陈云、时任店长彭晨对事故发生负有主要领导责任，当班网管程潜、收银员李杨对事故发生负有直接责任。3中铁七局四公司安全生产主体责任落实不力。中铁七局四公司未按照租赁合同的要求

5、及时有效阻止一景酒店的转租和违章搭建行为，资产安全监管责任落实不力。中铁七局四公司对事故发生负有重要责任。该公司时任总会计师、工会主席熊传荣，劳务中心主任李国平对事故发生负有重要领导责任。,物业无法及时收回的风险,诉讼的风险,承租人实施犯罪并致人死亡 出租屋房主被判担责 案情回放2009年3月22日，河南人王玲玲和重庆人杨均宝(均已被判刑)等人到宁乡县历经铺乡金南社区唐某夫妇处租房，唐某夫妇未审查王玲玲等人从事的职业、承租用途等，也未到有关部门办理登记备案手续，即向王玲玲等人出租了位于3楼的房间。王玲玲等人入住后，在出租屋内非法进行传销活动。唐某夫妇对上述人员所从事的活动一概不予过问。2009

6、年4月5日，重庆市人张某某被王玲玲等骗至出租屋内。在被限制人身自由2小时后，张某某从3楼跳窗逃跑，坠地后身受重伤，经抢救无效死亡。同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附带民事赔偿，但均无履行民事判决的能力。被害人父母张某夫妇于是将出租屋主唐某夫妇告上法庭，提出了由他们补充赔偿的诉请。今年3月，宁乡县人民法院依法作出上述判决。被告唐某夫妇不服，遂向长沙市中级人民法院提出上诉。判决结果：10月26日，长沙市中级人民法院对一起生命权纠纷案作出二审裁定，维持宁乡县人民法院的一审判决。判令因出租房屋时未尽注意义务和安全保障义务而导致被害人身亡的唐某夫妇，向被害人父母张某夫妇补充赔偿经济损失39660.

7、5元。出租屋主是否应当为他人在其出租房屋内实施犯罪行为造成的严重后果承担补偿赔偿责任。宁乡县法院负责本案一审的法官龙理文说，城市房地产管理法第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵

8、权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。”本案出租屋主唐某夫妇在出租房屋时，既没有向有关部门登记备案，亦没有尽到合理的注意义务和安全保障义务，致使承租人在其出租屋内实施犯罪并造成1人死亡的严重后果，应当对此承担补充赔偿责任。但鉴于本案被害人亦有过错，唐某夫妇以承担30%的责任为宜。法院遂依法作出上述判决。,转租的风险,出租的房子被转租 房主上门找不到房客 刘女士有套三居室的住房与薛某签下租房协议。协

9、议约定：租金按季收取，薛某支付一个月租金做押金。房子交付后，转眼间，到了第四季度。一天傍晚，刘女士下班后来到自己出租的房屋查看，一个大姑娘从门里探出头来。正当刘女士感到奇怪时，对方告诉她：自己姓万，大学毕业后，与男友一道从薛某手中租得该房，薛某给他们看过房产证复印件，说房子已被他买下，正在办过户。刘女士听了大怒，当即出示身份证说：“我才是房主，我怎么不知道？”原来，交房的第二天，薛某便将房子租给了万小姐和她男友，并收取了一年的房租。两个月后，万小姐要求减少房间、退一半租金，薛某于是又找来另一房客也收了一年租金，但万小姐的房租并没有退还。现在，万小姐也联系不上薛某了。警方记录显示，薛某在南京多个

10、小区都有此类行骗记录。警官告诉刘女士和万小姐：此类骗子惯用的手法就是先以较低的价钱租房并付一个时期的租金,然后转手加钱再出租并收取下家的全年租金,他头个月住住按时付租金,并采用小恩小惠的方式博得房东的好感，一旦东窗事发，他们就会拆东墙补西墙，当资金周转不上时，他们一是拖、二是关机。,其他不常见的法律风险,合同法 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。,合同无效的解决方案,

11、第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。,关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,消防法中华人民共和国消防法已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日修订通过，现将修订后的中华人民共和国消防法公布，自2009年5月1日起施行。第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施

12、工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。,2004年3月4日最高人民法院公报 你院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示报告

13、收悉。经研究认为：根据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租中华人民共和国消防法第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消

14、防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。附：云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示云高法报200345号最高人民法院：近年来，因房屋租赁合同纠纷而诉至人民法院的案件较多。由于城乡分割的二元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣工验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不一致。在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣工验收和办理房屋所有权证实际上并无强制性的规定。在城郊结合部，农民集体在集体所有的土地上建盖自用房屋，且所建盖的房屋未按建筑法的规定进行建筑工程的设计，也没

15、有相应的消防设计，后将自用房屋出租用于经营性用途；承租人使用房屋后，也未因为房屋用途的变更而进行相应的消防设计和完善或整改消防设施，或者因为房屋所有权人未按相关规定建盖房屋而导致承租人不能申报相关的消防工程验收手续。另外，-些农村地区原来不属于城市规划区的范围而现在方纳入城市规划区的范围。在审理这些房屋租赁合同纠纷案件时，常涉及租赁标的物是否经消防验收而以此为据来认定租赁合同效力的问题。消防法及公安部建筑工程消防监督审核管理规定等均规定，新建、改建、扩建内部装修以及用途变更的建筑工程项目的消防设计必须经当地公安消防监督机构审核批准后，方可交付施工。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所

16、有者不得接收使用。未经验收合格擅自使用的，由公安机关责令改正，并可对直接责任人和主管人员处以罚款、给予行政处分。对拒不改正或限期不改的，责令停止施工，已经完工的，责令停止使用。情节严重的，依法追究刑事责任。在租赁标的物是否经消防验收和租赁合同效力的关系问题上，我院存在两种意见：一种意见认为，如果租赁标的物未经消防工程验收或消防验收不合格，应认定租赁合同无效。另一种意见认为，不能简单地以租赁标的物未经消防验收或者消防验收不合格就一律以租赁合同违反消防法规的强制性规定而认定租赁合同无效，而应区分不同情况分别作出处理：（一）对城市房屋，如果建筑工程从设计开始就没有相应的消防设计，也未经公安消防管理部

17、门审核就开工，导致消防工程不合格而影响租赁合同履行的，应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效；如果有消防设计并经审核施工，竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改，且公安消防管理部门未责令停止使用的，不宜认定合同无效。（二）对城郊结合部农民集体自建的房屋出租后作为公众聚集的场所，如果标的物的出租不符合消防法的强制性规定，可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效；对租赁等房屋虽未办理产权证但产权明确为出租人的，或者房屋虽未经竣工验收但各方对房屋质量没有异议的，应当认定租赁合同有效。上述两种意见，我们倾向于后一种意见。当否，请批复。附：中华人民共和国消防法（第四

18、次修订版）第十条按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。,关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二条出租人就未

19、取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。,合同法,第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿

20、。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。,关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。,第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出

21、租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿

22、；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。,如何快速收回租赁物业，处理租户遗留物品,双方租赁合同关系解除的原因是由于集雅园公司未能按期向集银公司支付租金、管

23、理费、水电费等费用所致，根据中华人民共和国合同法第一百零七条的规定，集雅园公司作为违约方应向集银公司承担支付欠缴费用或者赔偿损失等违约责任，其无权要求集银公司赔偿损失。租赁合同中第八条关于“集银公司保证供电给集雅园公司正常使用”的约定，应理解为在集雅园公司按时交纳电费并支付租金等费用的情况下，集银公司才有保证集雅园公司可以正常用电的义务，不能理解为即使集雅园公司不交电费，集银公司也要保证其正常用电。本案事实表明，租用物业的用电用户是集雅园公司，而集雅园公司确实存在欠缴电费不付的事实，深圳供电局龙城供电所也多次发催收电费通知并告知未交电费按规定停电，集银公司为此还代集雅园公司垫付了部分欠缴电费，

24、由此可见，集雅园公司未按国家电力部门的规定按时交纳电费，根据中华人民共和国合同法第一百八十二条的规定，其无权享受用电。集银公司在集雅园公司拖欠租金、管理费、水电费的情况下也没有义务仍然保证其用电。原审法院以集银公司停水停电违约为由判令集银公司赔偿集雅园公司装修及固定资产损失，缺乏事实依据，与已经发生法律效力的广东省深圳市中级人民法院（2006）深中法民五终字第2652号民事判决书认定的事实相违背，也违反公平原则，本院以纠正。集雅园公司诉称集银公司停水停电导致其无法正常营业并要求赔偿装修损失的主张，缺乏充分的事实依据，本院予以驳回,鹿城法院执行中“停电”强制措施成效良好,2016年02月16日

25、来源：鹿城法院 自建立执行中停电、恢复供电协作机制以来，鹿城法院共对28例涉案房产实行强制停电措施，促使12例房屋侵占人自动履行腾空义务，成效初显。一是规范停电措施程序。腾空期届满后，该院收集相应的执行裁定书、协助执行通知书、腾空公告现场照片复印件及采取中止供电措施的公告，向供电公司申请协助执行，停止对涉案房产的供电。供电公司根据申请在现场张贴停电公告，公示7天。届满后，仍未腾空涉案房产的，由案件经办人带领供电公司技术人员前往现场对涉案房产采取中止供电措施，并在电表位置张贴法院封条。二是收集擅自恢复用电证据。执行中发现，有8例涉案房产擅自恢复用电，该院迅速赶赴现场勘验，询问小区物业、涉案房产附

26、近住户等相关人员，做好笔录等，并现场拍照取证，为进一步采取罚款、拘留、移送公安追究刑事责任等措施做好准备。三是严厉执行处罚措施。对擅自恢复用电和停电后仍未腾空涉案房产情节恶劣的房屋侵占人进行统一抓捕，并制定详细抓捕方案。后抓捕到案6人，经申请人同意，全部6人提供保证人担保限期腾空涉案房产，其中还对情节恶劣的3名侵占人处以罚款，共计2500元。,停水、停电的实施步骤,清理租客遗留物品步骤,简易程序期限,普通程序期限,深圳市仲裁委结案时间,民事诉讼法,第一百零七条人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请

27、人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。,承租人拖欠租金落跑 北湖法官先予执行获赞|来源：中国法院网郴州北湖频道|“法院办事效率真高，先予执行及时保障了我们的权益”。近日，湖南省郴州市北湖区人民法院在依法先予执行一起房屋租赁合同纠纷案件后，原告罗某握着承办法官的手说道。2010年5月，原告罗某与被告汪某等2人签订了房屋租赁合同，合同约定，出租方将座落在国庆南路南塔美食广场4栋二楼共16间出租给承租方使用，租赁期限为6年，租赁经营期间，被告每月交纳租金12000元。合同签订后，被告按月及时交纳租赁费，但到

28、2012年7月开始便拖欠租金，2013年8月因欠巨额高利贷而逃离本市，同时拖欠原告罗某成房屋租金、水电费共计42800元。2013年9月17日，原告将被告诉至法院，请求法院判令被告将房屋返还。法院受理此案后，承办法官通过多种渠道联系上被告一次，而后一直无法联系上被告。原告无奈之下，向该院提出先予执行的申请，并提供担保，要求将原告所有的位于郴州市国庆南路南塔美食广场4栋共计16间公寓返还。法院经过认真审查认为，因两被告承租原告房屋后，未按合同约定按期交纳租金，且两被告现下落不明，无法联系，亦未使用及居住所租赁的房屋。所租赁的房屋无人看管，极易引发治安和自然灾害的发生，为防止治安、灾害等隐患及避免

29、损失扩大，办案法官决定依法先予执行。在公安机关、基层组织、物业所在的物业管理部门的协助之下，清点现场财产后，将门面交付到原告手中。原告十分激动，遂出现文章开头那一幕。,广东省高级人民法院关于依法慎用先予执行措施的若干规定（粤高法发201035号 2010年6月3日）,第四条人民法院裁定先予执行的，应当符合当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营以及被申请人有履行能力等条件。人民法院在采取先予执行措施时必须严格按照法定程序进行。第五条可适用先予执行的案件限于：（一）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的案件；（二）追索劳动报酬的案件；（三）因情况紧急需要先予执行的案件。前项规定的紧急情况限于：1、需要立即停止侵害、排除妨碍的；2、需要立即制止某项行为的；3、需要立即返还用于购置生产原料、生产工具货款的；4、追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的。,谢 谢,