房屋专项维修资金使用管理法规及案例分析.ppt

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1、,房屋专项维修资金管理法规及使用备案办理,提纲,一、我市目前房屋专项维修资金的基本情况 二、房屋专项维修资金的概念 三、相关规章和法律要求四、规章和法律规定的重点解读五、维修资金备案办理的要点六、资金使用备案必备的资料及办理流程七、影响资金使用办理的各种因素及其原因八、资金使用案例及分析九、影响业主意见形成的相关因素十、对物业管理企业的几点建议,一、我市维修资金的基本情况,成立了专门的管理机构：“成都市住房专项维修资金监督管理办公室”隶属于成都市城乡房产管理局，专项负责全市房屋专项维修资金的监督管理工作。,一、我市维修资金的基本情况,成都市人民政府于2004年4月1日正式颁布成都市城市住房专项

2、维修资金管理暂行办法，即成都市人民政府令 第103号。,一、我市维修资金的基本情况,2004年4月初，根据成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法，我市在学习借鉴先进城市管理经验的基础上，全面启动了房屋专项维修资金的归集和使用监管工作，市局党组和局领导始终高度重视房屋专项维修资金的监督管理工作，要求不断拓展和延伸资金的保障覆盖范围，提高资金的快速保障能力，把房屋专项维修资金利民、便民、惠民的政策落到实处；同时要求加大对房屋维修资金相关课题的研究，采取相应的对策和措施，确保全市房屋使用安全和房屋使用功能的正常。,一、我市维修资金的基本情况,维修资金的建立和使用情况：截至2010年12月，全市先后有

3、5208个物业区域建立了房屋专项维修资金，归集和缴存房屋专项维修资金的业主达148.22万户，建立房屋专项维修资金的物业区域占新建物业区域的百分比100%；其中已有1419个物业区域使用了维修资金，帮助业主即时维修、改造、更新地震和其它原因而损坏的房屋共用设施设备和共用部位达1648件次，受到广大业主和国家建设部的好评，房屋专项维修资金的监督管理工作在全国处于领先行列。,二、房屋专项维修资金的概念,概念：房屋专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。是保障房屋使用安全和房屋使用功能正常的必备专项资金。成因：（1）是我国住房制度改革以及房屋

4、商品化发展的必然产物。（2）是建筑区划内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的基本保障。（3）是确保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客观需要。,三、相关规章和法律要求,一、1998年7月3日 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 二、2003年6月8日 国务院物业管理条例07年根据物权法重新修改三、2004年4月1日 成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法（成都市人民政府令 第103号）四、2007年10月1日 物权法五、2007年10月30日 住房专项维修资金管理办法（建设部、财政部165号令）,四、规章和法律规定的重点解读,规章和法律明确规定了专项维修资金使用的基本条件：

5、（1）限定了资金的使用范围：明确规定专项维修资金的使用范围只能用于房屋共用部位和共用设施设备的维修，更新、改造，不得挪作他用；（2）明确必备业主同意意见：物权法第76条明确了专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；由此可见专项维修资金的使用范围和三分之二以上的业主意见是资金使用备案办理的前置法规条件。,五、维修资金备案办理 的要点,专项维修资金的使用备案办理分为 三个阶段：一、使用启动阶段：二、使用办理阶段：三、备案终结阶段：,一、启动阶段：（1）提出方案：由业主委员会、业主代表或物业管理企业提出维修方案（2）明确内容：维修方案应当明确

6、维修内容和经费预算。（3）选择维修单位：由业主委员会、业主或物业管理企业推荐具有维修资质的单位，并提交需要维修的专有部位的业主审议通过。（4）业主意见：维修方案 及施工单位的选择必须经专有部位三分之二以上的业主同意。（5）业主意见形成方式：可采用业主亲笔签字、民主投票表决、公示等符合法定程序且充分体现专有部位三分之二以上业主的真实意愿，具备存档要求的文字、图片等资料。,五、维修资金备案办理 的要点,二、使用办理阶段：（1）业主委员会、业主代表或物业管理企业持专有部位三分之二以上业主审议通过的方案或资料至辖区房产管理局维修资金使用管理单位登记备案。（2）辖区房产管理局维修资金管理部门受理方案或资

7、料后，只要确认资料齐备一个工作日内即办理登记备案。,五、维修资金备案办理 的要点,五、维修资金备案办理 的要点,三、备案形成阶段：（1）市维修资金监督管理办公室根据辖区房产管理局维修资金管理部门的备案意见，在三个工作日内拨付不超过百分之七十的预算使用资金。（2）业主委员会、业主或物业管理企业代表全体专有部位的业主负责监理项目维修的内容，负责维修项目的竣工验收并形成书面意见。（3）业主委员会、业主或物业管理企业持业主同意竣工验收意见和相关资料，到市维修资金监督管理办公室拨付尾款和进行财务清算。（4）市维修资金监督管理办公室留存备案办理资料存档。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋专项维

8、修资金使用备案流程 准备资料登陆网上填报申报信息所在区县分支机构进行备案 至市维修资金监管办备案完成资金划拨手续,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋专项维修资金使用备案所需资料 预算资料一、成都市房屋专项维修资金使用备案表（工程预算）（一式四份）；二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明（工程预算）；三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表（工程预算）；四、房屋专项维修资金使用备案意见的公示（工程预算）；五、成都市房屋专项维修资金划拨情况说明（一式两份）；六、房屋专项维修资金使用方案（包括维修施工单位的选择方式、维修施工单位基本情况（营业执照、施工资质等）、施工方案及施工时

9、间、工程预算书及工程合同、工程验收及决算方式、房屋专项维修资金的列支范围和分摊方式；七、物业服务合同（复印件）等；八、如由业委会委申请人托办理的，需提供委托书.咨询电话:86279908,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋专项维修资金使用备案所需资料 决算资料一、成都市房屋专项维修资金使用备案表（工程决算）（一式四份）；二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明（工程决算）；三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表（工程决算）；四、房屋专项维修资金使用备案意见的公示（工程决算）；五、公示情况影像资料的电子文档；六、工程现场鉴证单；七、工程竣工验收单；八、工程决算书及费用结算清

10、单；资金使用备案办理咨询电话:86279908;政策法规科咨询电话:86279199,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋紧急维修的实施 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修的，以及发生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的，物业管理企业应当立即告知业主委员会或相关业主并向市监管办分支机构报告，及时组织进行维修，同时向市监管办分支机构报送相关维修资料申请备案。经评估机构评估后，由市监管办书面通知专户管理银行划拨房屋专项维修资金。物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,危及房屋及其配套设施设备安全的，是指以下一些

11、 紧急情况：1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；2、因室内线路故障而引起停电和漏电；3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；7、其他属于危险性急修项目。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋紧急维修的申报流程 发生紧急维修项目，物业管理企业或被选定的维修施工单位应到立即告知物业管理区域业主委员会或相关业主，并向市监管办分支机构提交成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急维修）。在组织维修的同时，向市监管办分支机构报送下

12、列资料申请备案：1、成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急维修);2、成都市房屋专项维修资金使用备案表（工程预算);3、房屋专项维修资金使用方案；4、房屋专项维修资金分摊明细；5、成都市房屋专项维修资金划拨情况说明。,六、资金使用备案必备 的资料及办理流程,房屋紧急维修的申报流程 市监管办根据评估机构的评估报告，书面通知专户管理银行划拨房屋专项维修资金。工程竣工后，物业管理企业或维修施工单位应当书面征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，凭决算备案资料向市监管办或市监管办授权分支机构备案，办理决算手续。,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因

13、,随着全市房屋共用部位、共用设施设备维修、改造逐量增加，房屋专项维修资金使用保障中存在的不足和问题凸现：一、个别物业区域房屋共用部位、共用设施设备急待维修、改造同专有部位三分之二以上业主意见难以快速形成的矛盾突出；原因：（1）业主异地投资置业长期联系不上。（2）部份业主淡薄房屋共用部位、共用设施设备的管理意识。,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因,二、个别物业管理企业面对“急、难、险”的维修改造情况，“重病乱投医”不按规定程序办理维修资金的使用，业主与物业管理企业之间的矛盾加剧；原因：（1）个别物业管理企业不按规定要求启动维修资金的使用备案程序，擅自代替业主签名使用维修资金，侵犯业主的合法

14、权益。（2）个别物业管理企业利用项目维修之机剥蚀维修资金，业主对物业管理企业缺乏基本的信任。（3）个别物业管理企业平时管理不当，维护保养不到位，业主对此强烈反感。,讲座,七、影响资金使用办理的各种因素及其原因,三、有的物业区域维修资金的使用备案办理不畅，有的滞后、有的则无法办理，从而影响了业主的居住安全。原因：（1）个别物业区域的业主由于各自的利益和述求存在差异，业主之间缺乏相应的沟通和理解。（2）个别物业管理企业不仅欠缺和业主的交流和沟通，同时又侵占物业区域的共公收益等等，激起广大业主的公愤。,八、资金使用案例及分析,案例一：某物业区域在地震发生后，房屋共用部位、共用设施设备受损，多数业主在

15、地震发生后，外出避灾。物业服务企业为及时修复，在联系业主无果的情况下，由工作人员擅自代表业主签名使用维修资金，虽然迅速修复了损坏部分，但引发业主与物业服务企业的严重对立，进而演变成群体性上访事件，上千名业主无视相关部门的劝告，上街游行、示威和阻拦交通等。,八、资金使用案例及分析,分析：1、物业服务企业违法行为及后果 物业服务企业冒充业主签名、擅自动用维修资金，侵犯了业主的合法权利，导致业主与物业服务企业矛盾激化、上升为群体性事件、形成极大的不稳定因素，造成了恶劣的社会影响。在现实操作中，应当坚决杜绝此类行为发生。,八、资金使用案例及分析,2、物业服务企业需承担的法律责任 物业服务企业冒充业主签

16、名使用维修资金，业主可向公安机关报案，若经查实，则应当承担相应的处罚。因专项维修资金的使用发生纠纷，业主与物业服务企业可以自行协商解决，协商不成的，业主可依照103号令第三十三条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条第一款的规定，依法向人民法院起诉。,八、资金使用案例及分析,103号令第三十三条：“因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。”最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维

17、修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。,八、资金使用案例及分析,3、如何应对此类情况（1）物业服务企业无权擅自使用维修资金，在遇到紧急情况时，应当作为紧急修复情况，由物业服务企业先行垫付维修项目所需资金。（2）维修完毕后，物业服务企业有权要求业主或业主委员会完善维修资金使用的投票程序，支付物业服务企业垫付的资金。所在地房产管理部门有权对业主或业主委员会进行督促，也可由社区街道办事处做好业主的解释引导工作。（3）若业主拒不完善投票程序，物业服务企业可向人民法院提起民事诉讼，要求业主进行赔付。,八、资金使用案例及分析,案

18、例二：某物业区域一幢小高层电梯公寓的顶层屋面严重渗透，顶层业主多次向物业服务企业反映情况并请求及时维修，物业服务企业在多次征求业主意见无果的情况下始终不能解决维修问题，最终导致顶层业主长期不缴纳物业管理费。,八、资金使用案例及分析,分析：1、业主责任 业主对于使用维修资金对屋顶进行修缮无法达成一致意见，并非物业服务合同中约定的物业服务企业的义务，业主拒不缴纳物管费，属于合同违约行为。物业服务企业有权要求业主履行合同，并收取违约金。若协商无果，可依照合同约定，申请仲裁或向人民法院起诉。,八、资金使用案例及分析,2、如何应对此类情况 103号令第二十八条规定：“经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修

19、房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并报告所在地区（市）县房产管理部门；区（市）县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。,八、资金使用案例及分析,物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。”屋面作为整幢建筑物的共用部位，在保修期满后应当使用维修资金进行维修。案例中物业服务企业在发现房屋或其设施设备应当维修的情况下，有义务及时报告所在地房产管理部门，由房产管

20、理部门督促业主或业主委员会限期维修。同时，可以充分发挥社区街道办事处的基层协调作用，做好业主的宣传引导工作。,八、资金使用案例及分析,案例三：某物业区域的业主由于业主委员会负责人的选举不透明，业主分为两种不同意见类别的群体，其中一个类别的业主群体无意中发现物业管理企业的个别人利用房屋共用部位、共用设施设备的维护和修缮，以巧立名目和偷梁换柱的方式蚀食维修资金，此后物业区域维修资金的使用其业主意见难以形成，严重影响了维修资金的正常使用。,八、资金使用案例及分析,分析：1、涉案人员的法律责任 涉案人员通过巧立名目和偷梁换柱的方式蚀食维修资金，侵犯了业主的维修资金所有权，情节严重的可能构成职务侵占罪。

21、业主应当向公安机关报案，经查实后由涉案人员赔偿业主直接经济损失并承担相应法律责任。2、如何应对此类情况 物业服务企业应当加强内部管理和日常监督，进一步规范维修资金缴存、使用的流程，避免此类情况的发生。一旦发现问题要及时自查，限期改正，若涉及违反刑法，将依法追究当事人刑事责任。,九、影响业主意见形成 的相关因素,房屋专项维修资金使用中存在的问题其原因虽然是多方面的，通过相关案例可以发现聚焦点在于：（1）部份业主对维修资金使用管理的规章和法律缺乏深度的了解和认识；（2）个别物业区域的业主在城市化快速推进过程中，存在“其旧有观念与现代物业的形成和管理不相适应的短期综合症”，部份业主认为维修资金属于个

22、人所有，因而维修应该仅限于与自己利益攸关的部份。（3）个别物业管理企业由于侵占业主的利益，诱发业主对维修资金的使用不放心，助推业主对维修资金的使用持惜用和观望的态度。,1、积极做好业主对维修资金使用的政策宣传，充分利用物业区域内的小广播、板报、墙报等大力宣传和普及维修资金使用的政策法规;2、强化设施设备经常性的检查和维护管理，依据房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准，提前编制年度维修计划提交业主大会审议通过，做好维修资金年度使用计划和安排;3、物业管理企业要创新物业管理方式，提高专业化管理能力，坚持诚信、诚实、公正、公开的原则，不断强化内部管理，对物业区域的共用部位和共用设施设备做到勤检查、勤保养，以勤俭节约和务实的工作作风赢得业主的信任，从而在维修资金的使用过程中才能充分发挥自己的作用。,十、对物业管理企业的几点建议,十、对物业管理企业的几点建议,4、物业企业无条件创造条件，有条件充分发挥条件组织业主开展丰富多彩的争先创优的活动。诸如：在业主中公开评选最佳员工等，让员工争当广大业主的知心朋友，携手共建和谐社区。,使用要诀,使用要诀,维修资金要用好业主意见是关键三分之二不可少维修范围把握好资料齐备更重要快捷办理不可少,谢 谢！,