房地产经纪ppt课件.ppt
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1、房地产经纪,2,房地产经纪概论,1,房地产经纪机构及经纪人员,2,房地产交易流程与合同,3,房地产税费,4,房地产居间业务,5,课程内容,3,房地产代理业务,6,房地产经纪其他业务,7,房地产经纪信息,8,房地产经纪企业管理,9,课程内容,4,第一章 房地产经纪概论,知识目标:1懂得经纪的内涵、必要性,理解经纪的特点和作用;掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、房地产经纪的作用等;2了解国内外房地产经纪业的发展状况;掌握房地产经纪业的行业性质;熟悉房地产经纪业与现代服务业;懂得发展房地产经纪业的现实意义;3掌握房地产经纪行业管理的内容。,5,第一章 房地产经纪概论,能力目标:1具备对
2、当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析的能力。2能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动的类型,房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。3能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进行初步调查和分析的能力。,6,第一节 案例导入,案例1 美国的房地产经纪业 案例2香港的房地产市场,7,第二节 经 纪,一、经纪的内涵 经纪是经济活动中的一种中介服务行为,即经纪活动,具体是指以收取佣金为目的,为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。,8,二、经纪收入佣金,法定佣金,佣金分
3、类,自由佣金,第二节 经 纪,9,第二节 经 纪,佣金与回扣及信息费的区别(1)佣金与回扣(2)佣金和信息费,10,三、经纪的类型,1,经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为,3,经纪机构受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为,2,经纪机构在受托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。,居间 代理 行纪,第二节 经 纪,11,四、经纪特点,第二节 经 纪,1.活动范围的广泛性,2.活动内容的服务性,4.活动地位的居间性,5.活动目的的盈利性,3.活动主体的专业性,6.活动
4、责任的确定性,12,五、经纪作用,第二节 经 纪,1.传播经济信息,2.加速商品流通,4.推动市场规范完善,5.促进社会经济发展,3.优化资源配置,13,六、经纪的起源 经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。,第二节 经 纪,14,第三节 房地产经纪,一、房地产经纪的内涵 指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。,居间,代理,佣金,15,二、房地产经纪活动的类型,1,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。,3,房地产经纪机构受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交
5、易,并承担规定的法律责任的商业行为。,2,以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务,并收取委托人佣金的行为,房地产居间 房地产代理 房地产行纪,第三节 房地产经纪,16,三、房地产经纪的必要性,第三节 房地产经纪,1、房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下,经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。2、房地产是不可移动的商品,无法像一般商品那样,集中到固定的市场展示、出售,其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中,以达到认识和购买的目的。3、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪服务。,17,四、房地产经纪的功能定位
6、,第三节 房地产经纪,沟通信息、提供咨询,促成交易、提高效率,公平买卖、保障安全,18,第四节 房地产经纪业,一、国内外房地产经纪业发展概况(一)中国房地产经纪业产生与发展的历史1、1949年以前的中国房地产经纪业2、1949年以后中国内地房地产经纪业的发展3、1949年以后中国香港地区房地产经纪业发展4、1949年以后中国台湾地区房地产经纪业发展,19,(二)西方国家房地产经纪业产生与发展历史,1、美国2、英国、法国 3、日本,第四节 房地产经纪业,20,二、房地产经纪业的行业性质,第四节 房地产经纪业,1.中介性是房地产经纪服务的市场立场,2.信用性是房地产经纪服务的事业本质,3.专业性是
7、房地产经纪服务的功能基础,21,第四节 房地产经纪业,三、房地产经纪业的服务性,1、服务与现代服务业2、房地产服务与房地产经纪服务,22,四、发展房地产经纪业的现实意义,1、有助于房地产市场的活跃和兴旺 2、有利于房地产行业稳定的持续发展3、有助于住房制度改革的继续深化4、有利于促进人民居住生活水平的提高5、能促进国民经济发展,适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求,第四节 房地产经纪业,23,第五节 房地产经纪行业管理,一、房地产经纪行业管理的涵义与作用(一)涵义,由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理,其目的在于规范房地产经纪活动,并
8、协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。,24,第五节 房地产经纪行业管理,(二)作用,作用1,作用2,25,第五节 房地产经纪行业管理,二、房地产经纪行业管理的基本原则,1.营造良好的环境,鼓励行业发展,2.遵循行业规律,实施专业管理,4.顺应市场机制,维护有序竞争,3.严格依法办事,强化行业自律,26,三、房地产经纪行业管理的基本模式,1.行政主管模式,2.行业自治模式,3.行政与行业自律并行管理模式,第五节 房地产经纪行业管理,27,四、房地产经纪行业管理的内容,1、房地产经纪行业管理的基本框架,专业化管理,规范化管理,公平化管理,第五节 房地产经纪行业管理,28,2、我国现行
9、房地产经纪行业管理的主要内容,(1)房地产经纪人员的注册登记管理(2)房地产经纪人员的自律性管理(3)房地产经纪行业年检与验证管理(4)房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理(5)房地产经纪行业信用管理,第五节 房地产经纪行业管理,29,第六节 实训项目与练习,一、对当地房地产经纪业发展情况的调查。二、到当地的房地产经纪企业门店走访调查,了解房地产经纪企业开展的业务种类及业务操作流程。三、对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理的内容进行调查。,30,第二章 房地产经纪机构及经纪人员,知识目标:1了解房地产经纪机构设立的条件和程序;2了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式;3熟悉房地产经纪机
10、构部门设置形式和岗位设置;4掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。能力目标:1熟悉设立房地产经纪机构条件和程序,能选择合适的经营模式,设置经纪机构的岗位;2能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。,31,第一节 案例导入,案例1我要开店案例2 美国房地产中介经营模式的发展与演变,32,第二节 房地产经纪机构,一、房地产经纪机构的设立,(一)房地产经纪机构的内涵和设立条件,房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规定成立的,在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中,以收取佣金为目的,为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织,包括公司,合伙机构和个人独资机构。,33,第二节 房地产经
11、纪机构,房地产经纪机构设立应符合的条件:,1.有自己的名称和组织机构,2.有固定的服务场所,4.有符合规定数量的专业人员,3.有规定数量的财产和经费,34,(一)房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销,第二节 房地产经纪机构,35,第二节 房地产经纪机构,二、房地产经纪机构的基本类型,(一)不同企业性质的房地产经纪机构,1.房地产经纪公司,2.合伙制房地产经纪机构,4.房地产经营机构设立的分支机构,3.个人独资房地产经纪机构,36,(二)不同业务类型的房地产经纪机构1、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构 2、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构3、管理型房地产经纪机
12、构4、全面发展的综合性房地产经纪机构,第二节 房地产经纪机构,37,(三)不同规模的房地产经纪机构 房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准,各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级,并实行逐级递升制;广州市房地产经纪机构资质分为一、二、三级。,第二节 房地产经纪机构,38,第二节 房地产经纪机构,三、房地产经纪机构的经营模式,(一)房地产经纪机构经营模式的概念与类型 概念:房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。,有店铺模式,单店铺模式多店经营模式连锁店模式,
13、39,(二)房地产经纪机构经营模式的比较1三种有店铺经营模式的比较,第二节 房地产经纪机构,40,2直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较,41,第二节 房地产经纪机构,四、房地产经纪机构的部门设置及岗位设置,(一)房地产经纪机构的部门设置,业务部门,业务支持部门,客户服务部门,其他,部门,42,销售序列,研发序列,管理序列,辅助序列,业务辅助序列,Text,第二节 房地产经纪机构,(二)房地产经纪机构的岗位设置,“因事设岗、因岗设人”,基本原则,43,第三节 房地产经纪人员,一、房地产经纪人员的职业资格1、房地产经纪人员的职业资格种类2、房地产经纪人员职业资格考试3、房地产经纪人员职业资格注册4
14、、房地产经纪人员的权利和义务,44,二、房地产经纪人员应具备的素质与能力(一)房地产经纪人员应具备的素质,第三节 房地产经纪人员,职业道德素质,知识素质,心里素质,45,(二)房地产经纪人员应具备的能力1、房地产经纪人员职业技能的构成2、房地产经纪人员职业技能的培养,第三节 房地产经纪人员,46,第四节 实训项目与练习,一、房地产经纪人员礼仪修养实训内容1、仪容和服饰2、接听电话礼仪3、接待客户仪态,47,第三章 房地产经纪概论,知识目标:1体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性;2掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定;3熟悉房地产交易的合同内容。能力
15、目标:1基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力;2能组织签订一般的房地产交易合同。,48,第一节 案例导入,案例1 以非正规手续购买房屋之后案例2卖房合同刚签好,房屋卖方就反悔,49,第二节 房地产转让流程与合同,一、房地产转让的基本概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。,50,图1:房地产转让形式,51,第二节 房地产转让流程与合同,二、房地产买卖的基本流程1、商品房预售流程2、商品房销售的一般流程3、二手房屋买卖基本流程 4、在建工程转让的一般流程5、已购公房上市交易基本流程6、已购经济适用住房上市交易条件与基本流程,52,第二节 房
16、地产转让流程与合同,三、房地产交换的基本流程四、房地产赠与的基本流程,53,买卖主体基本资料:买卖双方姓名或名称、住所、联系方式等买卖标的基本资料:房屋坐落、面积、预售许可证、设施状况等买卖主体权利义务关系:价款及支付规定、交付规定等违约责任及争议处理:,五、商品房买卖合同,六、二手房买卖合同,第二节 房地产转让流程与合同,54,一、房屋租赁的基本流程(一)房屋出租的流程,第三节 房地产租赁和抵押流程与合同,55,(一)房屋转租的流程1、原承租人取得原出租人的书面同意,将其原出租的房屋部分或全部再出租;2、原承租人与承租人签订房屋转租合同;3、将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋
17、转租合同登记备案;4、领取经注记盖章的原房屋租赁证,缴纳有关税费;,第三节 房地产租赁和抵押流程与合同,56,二、房屋租赁合同 是指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的占有、使用、收益的协议。,第三节 房地产租赁和抵押流程与合同,表1 房屋租赁合同与买卖合同的区别,57,一、房屋抵押的基本流程 房屋抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。,第四节 房地产抵押流程与合同,1.土地使用权抵押流程,2.建设工程抵押流程,4.现房抵押流程,3.预购商品房期权抵押流程,58,二、房屋抵押合同(一)房地产抵押合同的特征 1、房地产抵押合同是从
18、合同。2、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在;3、房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权;4、房地产抵押合同生效后,抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权;5、房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性;6、抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。,第四节 房地产抵押流程与合同,59,(二)房地产抵押合同的内容(三)房地产抵押合同的成立 房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记。抵押合同自登记之日起生效,而不是自抵押合同签订之日起生效。,第四节 房地产抵押流程与合同,60,第五节 实训项目与练习,一、房屋预购合同的签订1、合同签订前的审查2、商品房认购书或意向
19、书的签订3、合同的签订二、房屋租赁合同的签订,61,第四章 房地产税费,知识目标:1了解现行房地产税费的种类、作用和特点;2熟悉现行房地产税费基本政策;3掌握各种房地产税费基本含义和构成要素;能力目标:1能依据现行房地产税费政策,提供有关房地产交易活动的税费咨询;2能快速准确地测算房地产经纪活动中委托人所需的税费数额。,62,第一节 案例导入,案例1 购房“失算”案例2税费搞晕购房人,63,一、房地产税费基本概念(一)税收(二)房地产税收(三)房地产收费,第二节 房地产税费概况,主要特征有:(1)政策性强(2)多环节征收(3)存在地区差异(4)动态性强,64,二、房地产税费种类,第二节 房地产
20、税费概况,65,三、房地产税费构成,第二节 房地产税费概况,1.纳税人,2.课税对象,4.活动地位的居间性,5.活动目的的盈利性,3.活动主体的专业性,66,一、契税 契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时,由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。,第三节 房地产经营的主要税种,67,(一)契税征税范围 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,应当依照规定缴纳契税。转移土地、房屋权属包括下列行为:1、国有土地使用权出让;2、土地使用权转让,包括出售、赠与和交换,不包括农村集体土地承包经营权的转移;3、房屋买卖;4、房屋赠与;5、房屋交换。,第三节 房地产经
21、营的主要税种,68,(二)纳税人,第三节 房地产经营的主要税种,房地产权利转移的承受人,(三)计税依据,房屋产权转移双方当事人签订的契约价格,69,(四)税率及纳税方式,第三节 房地产经营的主要税种,契税实行比例税率,契税税率范围为35。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。,70,(五)契税减免,第三节 房地产经营的主要税种,1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠,但仅限于第一次购买公有住房
22、;3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定;5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税;6、土地使用权交换、房屋交换,交换价格相等的,免征契税。,71,二、土地增值税 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。(一)征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为,第三节 房地产经营的主要税种,72,(二)纳税人,第三节 房地产经
23、营的主要税种,(三)计税依据,纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。,73,(四)税率及计算,第三节 房地产经营的主要税种,公式:应交税额=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,土地增值税超率累进税率表,74,(五)纳税方式 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对于在建工程转让时土地增值税的纳税方式,土地增值税条例规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税
24、的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,第三节 房地产经营的主要税种,75,(六)土地增值税的减免 1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20的;2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。4、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增
25、值税。,第三节 房地产经营的主要税种,76,第四节 房地产经营的相关税种,一、营业税(一)概念 是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。,77,(二)纳税人,第四节 房地产经营的相关税种,(三)税率和计税方法,销售不动产的营业税率规定为5%。,应纳税额营业额税率应纳税额以人民币计算。,78,第四节 房地产经营的相关税种,(四)营业税的缴纳1、营业税纳税地点:(1)纳税人转让土地使用权,应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产,应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。(2)纳税人销售不动产,应向不动产所在地主管税务机
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