房地产投资第三章.ppt

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1、,第三章 房地产价格评估,一、对建筑物的基本认识,1坐落。2面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积；(3)使用面积；(4)其他面积，如住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪（台湾）,3层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。4结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：(1)钢结构；(2)钢

2、筋混凝土结构；(3)砌体(包括砖、砌块、石等)结构；(4)木结构；(5)塑料结构；(6)薄膜充气结构等。以组成建筑结构的主要结构型式来划分，一般分为：(1)墙体结构；(2)框架结构；(3)深梁结构；(4)筒体结构；(5)拱结构；(6)网架结构；(7)空间薄壁(包括折板)结构；(8)钢索结构；(9)舱体结构等。,5设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。6装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。7公共配套设施完备程度。8、平面布置。包括平面图、户型图等。9、外观。包括外观图片等。10建成年月。包括开工日期

3、和竣工日期。,11维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度)等。沉降情况。12利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。13产权状况。在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所有三种。,房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。,二、房地产估价概念与估价原则,(一)房地产估价的概念 从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据

4、估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,(二)房地产价格评估的原则,1价值决定价格原则 房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商品房价格决定于它的价值。2供求原则 房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影响。3变动原则 所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不变的自 然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人员的工作。,4替代原则 根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全的替代

5、关系。房地产价格也符合这一规律。购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代品或相似房地产价格的影响。,房地产价格评估的原则,5.一致及累进累退原则 建筑物尤其是独户住宅应遵循一致性原则：它们应该在设计、建筑、年限、环境及市场需求上与社区内其他建筑物相似。不一致会给一所房子的所有者带来有利或不利的影响。累进原则：假如一所房子保养不好，但它处于一个房屋保养良好的社区中，它就会从社区所产生的总体良好印象和可能需求中获益。累退原则：一所房子小心保养，但它处于一个房屋都没有得到定期维修的社区中，它就会受到社区产生的总体不利印象的影响。,6.贡献原则 在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物，只在于房

6、地产的改造对其市场价值增加了什么，而不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产的价值的贡献有意义，而不是这种增加的建筑的设施的固定成本。一致性原则与贡献原则是相辅相成的。例如，如果一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件房子却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附件的房子协调起来。,7最有效使用原则 房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不应按照一般地区，用作建造普通房的

7、效益来测算价格。8、外部性原则 是指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极的或消极的作用。,9、收益递增和递减原则 对土地和建筑物不断改造最终会出现这样的现象：这些改造将不会对房地产的价值造成任何积极的影响。如果用于这些改造的费用使收益或价值成比例地或更多地增长，收益递增规律就有效。当增加的改造投入没有给收益或价值带来相应增长时，则就会表现出收益递减规律。,估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。,合法原则,合

8、法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产估价为什么要遵循合法原则?两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：,1在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。2在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。3在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。4在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。,公平原则,公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场

9、上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。,二、房地产评估历史渊源,历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。中国近代是在78年改革开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通而出现的；主要体现在如下：1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布，自95年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：国家实行房地产价格评估制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员

10、资格认证制度。这已成国家法定制度。,2.实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，93年国家人事部、建设部认定了140名估价师，94年有认定了206名，从95年3月22日，建设部、人事部确定了考试实施办法；主要是考以下几门：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例分析、房地产估价相关知识。,2.实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，93年国家人事部、建设部认定了140名估价师，94年有认定了206名，从95年3月22日，建设部、人事部确定了考试实施办法；主要是考以下几门：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价

11、案例分析、房地产估价相关知识,3.制定了房地产估价标准和指导意见。4.成立了房地产估价行业组织5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。6.建立了统一开放的房地产估价市场。7.拓宽了房地产估价的服务领域。8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。,三、中国房地产估价的特点,1.土地与房屋的所有制不同2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农村和城郊一般属于农民集体所有3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使用权，分出让和划拨两种4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房管局发的证书所记载的权利主体、使

12、用性质、面积等不一致。,5 行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等不清。6 房地产市场不够发达，市场远行缺乏规则或者远行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。,四、房地产的价格种类,市场价值具备公平出售所需全部条件的公 平竞争市场中的房地产最可能的价格。市场价值的定义假定一种充分交易，这表明：1.买卖双方被激发起兴趣 2.双方掌握大量信息并经过深思熟虑，从各自的 最大利益出发；3.考虑公开市场上充裕的交易时间；4.费用以现金支付；5.此价格代表

13、了对所售出物业的一般考虑。,售价是指房地产实际的交易价格。它不同于市场价值，因为在很多因素的 作用下，出售不能成为充分交易。房地产评估是评估市场价值。,建筑物价格:单纯指建筑物部分的价格 房地价格:称房地混合价格，包含建筑物和土地价格之和。*土地价格+建筑物价格=房地价格,总价格、单位价格、楼面地价总价格:是指某一宗或某一区域范围内的房地 产整体价格。单位价格:简称单价，土地单价是指单位土地面积的土地价格；建筑物单价是指单位建筑物面积的建筑物的价格；房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格；,楼面地价:是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格，又称单位建筑面积的土地价格；公式：土

14、地单价=土地总价格/土地总面积 总建筑面积=土地总面积容积率 容积率=总建筑面积/土地总面积 楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率,补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价 四种情形,1、更改原出让土地使用权时规定的用途。2、增加原出让土地使用权时规定的建筑容积率。3、转让、出租、抵押、划拨土地使用权。4、出让的土地使用权期满后续期。,补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价对于增加建筑容积率来说：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）/原容积率原容积率下的土地单价=（增加后的容积率-原容积率）原楼面地价补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积,例如：

15、一宗土地总面积1000平方米，建筑容积率为3，对应的土地单价为450元/平方米，现允许将建筑容积率增加到5，则应补地价的数额为：补地价（单价）=（5-3）/3450=300元/平方米补地价（总价）=3001000=30（万元）,习题：投资者面对甲乙两宗土地，甲地容积率为5，土地单价1000元/平方米，乙地容积率为3，土地单价840元/平方米，两宗土地其他条件均相同，问：投资者应选择哪宗土地投资更经济，为什么？,五、房地产价值评估的市场比较法,(一)市场比较法的基本原理 市场比较法是在评估目标房地产价值时，将目标房地产与在较近时期内（一般为5年内）已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发

16、生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格。比准价格 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。,特点 具有现实性，说服力强（能反映市场行情，有较强的现实性，容易被接受）以替代关系为原理，所求的价格为“比准价格”以价格求价格，理论基础欠缺，虽实用可行，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。需要估价人员具有较强的素质。对交易情况、日期、区域等因素修正，要求估价人员具备多方面知识和丰富的经验。,房地产价值评估的市场比较法,房地产价值评估的市场比较法,二、市场比较法的步骤 1、寻找类似房地产 2、确定目标房地产与类似房地产的重要价值特征 不动产特征；房地产的不动产特征主

17、要是指其物理特征。主要有：(1)位址；(2)土地面积；(3)建筑物的设计样式；(4)建筑物的种类；(5)建筑物的质量等。非不动产特征：房地产的非不动产主要包括：(1)已证实的售价；(2)销售日期；(3)融资条件；(4)销售环境等。,建立价格可比基础（1）统一付款方式：估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金融为基础。若分期的应折现计算例如：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次付清的价格为：20 10+（1+1%）6=28.84万元,（2）统一采用单价：通常为单位面积上的价格（3）统一币种和货币单位（4）统

18、一面积内涵（5）统一面积单位 3、修正类似房地产的价格4、确定目标房地产的市场价值,例如搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理：,统一付款方式，当时人民币的年利率8%，甲总价=16+32/（1+8%）0。5+32/（1+8%）=76.422万元人民币 乙总价=15万美元

19、统一采用单价 甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价=150000/2500=60美元/平方英尺使用面积,统一币种和货币单位，1美元=8.3元人民币 甲单价=3821.1元人民币/平方米建筑面积 乙单价=608.3=498元人民币/平方英尺使用面积统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3821.1元人民币/平方米建筑面积乙单价=4980.75=373.5元人民币/平方英尺建筑面积,统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米

20、=10.764平方英尺，则：甲单价=3821.1元人民币/平方米建筑面积乙单价=373.510.764=4020.4元人民币/平方米建筑面积,3、修正类似房地产的价格4、确定目标房地产的市场价值,房地产价值评估的市场比较法,市场比较法的公式：估价人员将可比房地产的销售价格加上委估房地产所有而可比房地产没有的特征价值，减去可比房地产所有而委估房地产没有的特征价值。主要调整类型包括自然特征、区位影响、交易状况以及距离交易日的时间。,交易情况修正造成价格偏差的因素：1、有利害关系人之间的交易。父子、兄弟、母子公司、亲友、公司与职工2、急于出售或急于购买的交易。“欠债到期”3、交易双方或某一对市场行情

21、缺乏了解的交易。4、交易双方或某一方有特定动机或偏好的交易。,5、特殊交易方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售等。6、交易税费非正常负担的交易。如本应卖方负担的税给了买方；交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设待估房地产市场价格比其正常市场价格高低的百分率为+S%，则有：待估房地产市场价格=可比实例成交价格（1+S%）,例如：以可比实例正常市场价格为基准，说待估房地产价格比其正常市场价格高10%，意即：待估房地产价格=可比实例正常市场价格（1+10%）,交易日期修正（实质上是房地产市场状况修正）交易日期修正系数应从成交日期时的价格为基准来确定的；公式：可比实例在成交日期时的价格交易

22、日期修正系数=在估价时点时的价格,若可比实例价格涨跌的百分率为T%则：可比实例在成交日期时的价格（1+T%）=在估价时点时的价格或：可比实例在成交日期时的价格（100+T）/100=在估价时点时的价格（1+T%），（100+T）/100 是交易日期修正系数！,修正方法：采用价格指数或价格变动率来调整。价格指数：分定基价格指数和环比价格指数1、定基价格指数（以某个固定时期作为基期）可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数/成交时期时的价格指数=在估价时点时的价格,例如某宗房地产2005年6月的价格为1800元/平方米，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产200

23、5年4月至10月的价格指数分别为796，747，767，850，892，925，981（以2003年1月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格。解该宗房地产2005年10月的价格计算如下：1800981/767=23022元/平方米,2、环比价格指数：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格,例如某宗房地产2005年6月的价格为2000元/平方米，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为996，947，967，1050，1092，1125，118

24、1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格。解该宗房地产2005年10月的价格计算如下：20001050/1001092/1001125/1001181/100=30468元/平方米,房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。1、采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数=可比实例在估价时点时的价格2、采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点时的价格,例如为评估某宗房地产2005年9月末的

25、价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨15%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期调整。解对该可比实例的价格进行交易日期调整，是将该价格调整到2005年9月末，即 3000（1+15%）4（1+2%）7=3658元/平方米,例如某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨02%。假设人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元=826元人民

26、币，2005年9月30日为1美元=829元人民币。试将可比实例的价格调整到2005年9月30日。解将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为：1000826（1+02%）8=8393元人民币/平方米,例如某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降05%。假设人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元=826元人民币，2005年9月30日为1美元=829元人民币。试将可比实例的价格调整到2005年9月30日。解将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为：1000829（1-05%）8=7964元人民币/平

27、方米,房地产状况修正区位、权益、实物区位状况调整主要是繁华、交通、环境、和临街的程度权益调整主要是土地使用权限、城市规划限制条件实物调整主要土地面积、形状、土地平整程度、地势、地质、水文、建筑物新旧、建筑规模、建筑面积,修正方法：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格差额修正法：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格,使用年期修正（分两步）1、计算使用年期修正系数K K=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)nr:还原利率 m:待估对象使用年期；n:为比较对象使用年期。2、利用K时交易实例地价进行修正年期修正后的

28、比较实例价格=比较实例价格K,例如若选择的比较案例成交地价为500元/平方米，对应使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地还原利率为8%。解：年期修正后的地价=5001-1/（1+8%）20/1-1/（1+8%）30=436元/平方米,求取比准价格 求取比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期房地产状况使用年限容积率=可比实例价格100/（）（）/100100/（）100/（）1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n,举例应用经过综合修正后，可得出若干个比准价格，对于多个比准价格如何最终确定待估对象的价格，有三种方法：1、简单平均法：简单算术平均P=IN=1Pi/n(Pi 为

29、第三个比较实例比准价格，n为可比实例数),2、加权平均法：对多个比准价格，根据其反映真实价格的接近程度的大小赋予不同的权重，然后加权平均计算最后的综合结果。P=IN=1Pifi(Pi为第三个可比实例比准价格，n为可比实例数，fi为权重IN=1fi=1)3、中位数、众位法,例题,1、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2,汇率为1美元=8.26人民币.该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%,则其1999年10月25日的价格为()人民币/m2.1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币.()A.7935 B.8260 C.8290 D.7964,2、市场比较

30、法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准实例个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）A、1.05 B、0.95 C、,3、运用市场比较法估价D宗地时，选取比较实例A、B、C，如下表。案例 成交价（元/m2）交易时间 容积率 区域因素 使用年期A 1500 96.12 1.2+5%50B 1600 98.4 0.8-3%45C 1540 97.6 1.4+2%55D 98.4 1.0 0 50 假设地(房)价指数以96年10月为基期,每月增长(定期)一个百分点,容积率为1.0为基准,每增加或减少0.1,地价增

31、加或减少5%,土地还原利率为10%,表中“+”表示比较案例优于待估案例,要求:编制地(房)价指数、容积率修正系数表；写出待估案例D的价格修正表达式（不要求计算结果）。,4、为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼，有关资料如下表所示：在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。,另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1:8.5，2000年10月31日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准

32、的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。,比较法适用的对象和条件,比较法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法进行估价。,比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易。如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就很难采用比较法进行估价。即使在总体上房

33、地产市场较发达的地区，在某些情况下比较法也可能不大适用，比如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有发生类似房地产的交易，或在农村等房地产交易发生较少的地区。,习题：需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示：在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另知人民币与美元的市场汇价1995年9月31日之前为1:8.5，1995年9月31日为1:8.3；该类商品住宅以美元为基

34、准的市场价格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料估算该商品住宅1995年9月31日的正常市场价格。（如需计算平均数，请用简单算术平均）,六、房地产价值评估的成本法,（一）成本法的涵义及基本原理 1成本法的涵义 成本法（cost approach），又称原价法、承包商法、重置成本法等。它是以重新建造目标房地产或同类房地产的建筑物部分所须花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比价值损耗的部分，再加上房地产基地地价来确定目标房地产价格的一种估价方法。积算价格 从经济学的涵义讲，成本法中的“成本

35、”，并非一般的会计成本，它具有非常独特的涵义，即具有完全性、现时性和客观性。成本法中的“成本”是指价格，即目标房地产在估价时点的重置价格。成本法估价的基本原理是替代原则。,成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。,从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自

36、己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。,由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。,成本法适用的对象和条件,只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对

37、个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。,单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。,运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利

38、润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。,成本法估价比较费时费力，重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度。尤其是那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。,房地产价值评估的成本法,（二）成本法的公式 房地产的市场价值应为：新建房地产市场价值=建设成本+土地价值 旧有房地产市场价值=复原重置成本+土地价值-折旧总额,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费

39、+开发利润新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧,区别重建成本与重置成本,重建成本是在估价时点上按现行价格重建一个和待估房地产完全一样的复制品所需花费的成本。重置成本是用现在的建筑技术和材料建造和待估房地产相同用途的建筑所需的成本。房地产估价中，通常用的是重置成本，而不是重建成本。例如，一栋老建筑，现在若按照当时的工艺对建筑物完全复制，是不可能有一个可以接受的价格的。待估房地产的重置成本是按照现在的建筑技术建起的和待估房地产用途一致，能够形成同样的建筑的成本。

40、,房地产价值评估的成本法,（三）成本法的案例分析 1、估算重置成本 下表是一宗假设已建成15年的办公与仓储两用综合大楼。现在要复原其成本，其成本明细分类估算为：,房地产价值评估的成本法,2、估算房产使用以来的应计折扣总额（1）物理性折旧 是指建筑物磨损、侵蚀和自然力的作用导致的建筑物所遭受的价值损失。可修复的物理性折旧-消除或纠正它的成本比这一行为可能给房屋带来的价值增值要小或者相等。不可修复的物理性折旧-这种修复在经济上是不合理的，即纠正或修复实体性损坏的成本大于这样做给房地产增加的价值,房地产价值评估的成本法,（2）功能性折旧 是指因为建筑物不能提供按新方法或新设计修建的新建筑物同样有效率

41、的效用，而使房屋遭受的价值损失。（3）经济性折旧 是指因为周边环境的负面影响，而使已建成的房地产的效用下降，进而导致其价值降低的一种衡量尺度。,仍是上例，我们已经知道该综合大楼的重置成本为215万元，然而，由于该建筑已建成15年，必须将这一价格根据必要的维修、技术设计变化等情况加以修正。表 综合大楼改良工程折旧的估算表(单位：美元),在上面的分析基础上，从重置成本中扣除应计折旧，估算出房产折旧后的价值。表重置成本估算值的调整（单位：美元）,四、房地产价值评估的收益法,（一）收益法的基本原理 用收益法进行估价时，把购买房地产作为一种投资行为，购买房地产的款项作为取得房地产未来收益而投入的资本，则

42、投入资本的大小与未来收益的大小有必然的联系。收益法的基本计算公式:目标房地产价格=纯资本（纯收益）/资本化率 收益价格-资本化还原,（二）收益法的具体运用 收益法的基本公式为：根据以上公式可以推导出在不同情况下进行实际估价的各种公式。,1、对纯收益固定不变的房地产的估价（1）对无限期固定收益房地产的估价 所谓无限期固定收益房地产是指该房地产能在很长一段时间内给房地产投资者带来固定收益。其实，这相当于证券投资中普通股定价的零增长模型。此时，房地产估价公式为：P为房地产价格；a为房地产纯收益；r为资本化率。例：某一房地产每年可得到80万元的总收益，同时每年要支出30万元的总费用，如果该类房地产的资

43、本化率为8%，则该房地产的收益价格为：p=a/r=(80-30)/8%=625（万元）,（2）对有期限固定收益房地产的估价 一些房地产在有限的时间内能给房地产业主带来固定的收益，此时，房地产价格公式变为：注意，这一估价公式的适用条件是：使用年限有限；资本化率大于零。例：某一房地产每年可得到80万元的总收益，同时每年要支出30万元的总费用，如果该类房地产的资本化率为10%，其使用年限为30年，则该房地产的收益价格为：=471（万元）,2、对纯收益有变化的房地产估价（1)对收益期无限的房地产估价 如果某房地产在第t年以前纯收益逐年变化，t年后纯收益固定不变，资本化率每年固定不变且大于零，且收益期限

44、无限，其计算公式为：,例：某宗房地产预计前5年的纯收益分别为10万元、11万元、12万元、13万元、14万元，第5年后到无限年的每年纯收益为15万元，如果该类房地产的资本化率为10%，则该房地产的价格是多少？解：该房地产的价格为：=137.9（万元）,（2）对收益期有限的房地产估价 如果某房地产在第t年以前纯收益逐年变化，t年后纯收益固定不变，资本化率每年固定不变且大于零，但收益期限有限，其计算公式为：,例，某一房地产预计前5年的纯收益分别为10万元、11万元、12万元、13万元、14万元，预计从第6年到第10年每年的纯收益不变，为15万元，如果该类房地产的资本化率是10%，求该房地产的价格。=80（万元）,3、对纯收益可预期的房地产的估价 如果某房地产未来第t年的价格可以预知，第t年以前的纯收益有变化，资本化率每年不变且大于零，则该类房地产的估价公式为：式中，Pt是预知的第t年的房地产价格,例，某市郊县的房地产的近期价格水平大致为1800元/，年纯收益为200元/，资本化率为8%，现有消息说5年后该县将划入城区，已知这一城市同类地区的房地产价格为4500元/。获知划归市区消息后的该房地产价格为：=3681（万元/m2）,